Может ли ИП быть пайщиком зпиф

Одна из известных компаний, осуществляющих инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, на российском рынке — площадка AKTIVO. Компания ведет поиск и подбор объектов недвижимости, осуществляет аудит на предмет «юридической чистоты» объекта, доходности, технического состояния, коммерческой привлекательности, надежности арендаторов.

Далее, под подобранный объект формируется закрытый ПИФ, средства которого направляются на выкуп объекта недвижимости. В дальнейшем ПИФ (и объект недвижимости) управляется профессиональной УК с лицензией, а полученный арендный доход за вычетом издержек, распределяется среди владельцев паев в виде дивидендов (с которых физическими лицами уплачивается налог 13%). На сайте компании заявляется доходность от 9,5% до 11% годовых.

Из публичных источников мы нашли ЗПИФы, которые сформировала AKTIVO. Они управляются УК КСП Капитал Управление Активами и УК Альфа Капитал:

• ЗПИФ рентный «Активо один»

• ЗПИФ рентный «Активо два»

• ЗПИФ недвижимости «Активо пять»

• ЗПИФ недвижимости «Активо одиннадцать»

• ЗПИФ недвижимости «Активо двенадцать»

• ЗПИФ недвижимости «Активо Шесть»

• ЗПИФ недвижимости «Активо Десять»

Отчетности ЗПИФов

Закрытые паевые инвестиционные фонды. ЗПИФ от Альфа Капитал. Инвестиции в недвижимость.

Для сравнения мы проанализировали отчетности нескольких ПИФов. И результаты нас разочаровали. Инвесторы, за вычетом расходов на УК и операционных расходов по объектам, зарабатывают меньше, чем по депозиту, при этом стоимость ПИФов не растет (несмотря на заявляемую индексацию арендных платежей), да и сама арендная выручка достаточно волатильная. Операционные расходы в аренде и плата УК занимают существенную долю в арендном доходе, что существенно снижает прибыль инвесторов, дополнительным минусом является крайне низкая ликвидность таких закрытых ПИФов, а ЗПИФ «Активо Одиннадцать» (под объект НЕОФАРМ и других арендаторов в д.Сапроново, микрорайон «Купелинка», квартал Северный, дом № 2) после сбора 570 млн рублей потерял в чистых активах более 32 млн, в том числе за счет выплат дивидендов в объеме большем, чем арендный доход.

Подробнее — в сводных показателях.

Доходность больше 5% годовых была получена только в первые несколько кварталов за счет возврата ранее привлеченных инвестиции. Средние операционные расходы, включая затраты на УК составляют более 40% от аренды, средняя арендная доходность инвесторов — не более 3% годовых. Стоимость пая выросла несущественно, арендные платежи также не выросли и не превышают 4 млн рублей, к тому же, они достаточно волатильны.

Доходность ПИФа не превышает 4% годовых, около 40% от арендного платежа составляют операционные расходы, арендная выручка в 2019 году стабильная.

ЗПИФы недвижимости: брать или нет? // Наталья Смирнова

По данному ПИФу нет исторических данных за 2019 году и ранние периоды, в I квартале 2020 года дивидендная доходность составила менее 5%, с учетом налогов — менее 4%, операционные расходы в аренде — более 20%, стоимость пая с 2015 года снизилась, т.е. прироста оценки арендной доходности за счет индексации — нет.

По данному ПИФу нет исторических данных за 2019 году и ранние периоды, в I квартале 2020 года дивидендная доходность составила около 7,3%, с учетом налогов — 6,4%, операционные расходы в аренде — около 30%, стоимость пая с 2013 года не изменилась, т.е. прироста оценки арендной доходности за счет индексации — нет.

По данному ПИФу нет исторических данных за 2019 году и ранние периоды, в I квартале 2020 года дивидендная доходность менее 5%, с учетом налогов — около 4%, при этом ПИФ распределяет ранее привлеченные свободные ДС, т.е. реальная арендная доходность будет существенно ниже, по данному ПИФу существенно падает стоимость чистых активов.

Как анализировать отчетность ПИФов и где ее найти?

Вся отчетность по ПИФам (включая оценку, аудиты, раскрытие информации перед ЦБ) должна быть опубликована на сайте Управляющей компании по стандартным формам.

ПИФы по закону могут управляться только профессиональными Управляющими компаниями (УК) с соответствующей лицензией ЦБ РФ / ФСФР.
По договору УК могут осуществлять полный цикл операционной работы по объекту, или передать часть функций операционного контроля сторонним компаниям (например, контроль выплаты арендных платежей, работу с арендаторами, их поиск и т.д.). В общем случае УК обязана вести учет имущества, предоставлять отчетность в Банк России, проводить платежи.

Также деятельность ПИФа контролируется:

• Специализированным депозитарием — профессиональной компанией с лицензией на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Контролирует деятельность Управляющей компании на исполнение действующего законодательства о паевых инвестиционных фондах, выдает согласия на совершение операций с имуществом паевого инвестиционного фонда.

• Регистратором — профессиональной компанией с лицензией на деятельность по ведению реестра акционеров. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев может осуществляться на основании лицензии на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Осуществляет операции по зачислению паев, списанию паев, залогу паев, передаче паев и пр.

• Аудитором — аудиторская организация, входящая в саморегулируемую организацию аудиторов. Проводит обязательный ежегодный аудит паевого инвестиционного фонда.

• Оценщиком — оценочная компания, индивидуальный предприниматель. Обязательным условием является вступление в саморегулируемую организацию оценщиков всех оценщиков, осуществляющих оценку имущества паевого инвестиционного фонда. Оценка производится не менее чем раз в полгода.

Посмотрим типовые формы отчетности, на примерефондов недвижимости, представленных на сайте Альфа Капитал. Для анализа нас интересуют три основных формы:

1.Стоимость пая и стоимость чистых активов (СЧА)

Это типовая форма со следующим видом:

Форма показывает, как выросли чистые активы ПИФа и стоимость пая. Инвесторы могут заработать не только на промежуточных дивидендных выплатах, но и росте стоимости пая, например, если в ПИФе большая доля акций, которые сильно выросли в цене и, соответственно, выросла расчетная стоимость пая.

2. Справка о стоимости чистых активов, в том числе стоимости активов (имущества), акционерного инвестиционного фонда (паевого инвестиционного фонда)

В ней отражены все активы ПИФа, с подтверждением актуальной рыночной стоимости, в том числе от оценщика.

Например, в указанном выше ПИФе «АЛЬФА-КАПИТАЛ АРЕНДНЫЙ ПОТОК», на конец I квартала привлеченный капитал в 57,8 млн рублей был размещен:

• на сумму 57 015 634 рублей в облигации Минфина РФ (ОФЗ) RU000A0JTYA5 с погашением ‎27.05.2020
• еще 1 млн рублей был размещен на счете в Альфа Банке.

Вид отчетности стандартизован и одинаков у каждой УК.

3. Отчет о приросте (об уменьшении) стоимости имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду (составляющего паевой инвестиционный фонд)

В данном отчете показывается весь доход по активам фонда также в стандартизованном виде, включая арендные доходы и изменение стоимости рыночных инструментов (облигаций, акций).

Базовые значимые поля:

Некоторые УК хранят информацию за весь период работы фонда. Однако, это не обязательно, и некоторые УК с определенного периода удаляют отчеты, что создает некоторые сложности для инвесторов, которые хотят оценить работу фонда на длительном интервале времени.

ПИФы недвижимости могут быть интересны собственникам, которые могут получить некоторые налоговые преференции (нет налога на прибыль внутри фонда, только при выводе капитала), возможность таким образом привлечь стороннее финансирование (через продажу своих паев), но эти преимущества надо сравнивать с потенциальными затратами на УК и другие контролирующие структуры, которые ежегодно могут доходить до 5% от стоимости имущества.

Частным инвесторам этот инструмент может быть интересен только при арендной доходности более 12-15% годовых, что позволит заработать (с учетом операционных затрат) депозитную доходность, при этом надо учитывать, что ликвидность паев крайне низкая.

Однако есть некоторые нефинансовые преимущества: информация о пайщиках закрыта и если потенциальный кредитор или, например, жена при разводе (или в иных специфических ситуациях), не знают о возможном владении паями и не сделают запрос в соответствующий депозитарий, то таким образом можно скрыть свое имущество (как недвижимое, так и ценные бумаги, доли в бизнесе) или временно «переоформив» паи на связанных лиц.

ПИФы недвижимости могут быть интересны собственникам, которые могут получить некоторые налоговые преференции (нет налога на прибыль внутри фонда, только при выводе капитала), возможность таким образом привлечь стороннее финансирование (через продажу своих паев), но эти преимущества надо сравнивать с потенциальными затратами на УК и другие контролирующие структуры, которые ежегодно могут доходить до 5% от стоимости имущества.

Частным инвесторам этот инструмент может быть интересен только при арендной доходности более 12-15% годовых, что позволит заработать (с учетом операционных затрат) депозитную доходность, при этом надо учитывать, что ликвидность паев крайне низкая.

Однако есть некоторые нефинансовые преимущества: информация о пайщиках закрыта и если потенциальный кредитор или, например, жена при разводе (или в иных специфических ситуациях), не знают о возможном владении паями и не сделают запрос в соответствующий депозитарий, то таким образом можно скрыть свое имущество (как недвижимое, так и ценные бумаги, доли в бизнесе) или временно «переоформив» паи на связанных лиц.

P.S. Представители AKTIVO попросили дополнить материал комментариями.

Реальная доходность инвесторов отличается от расчетной, если брать агрегированные показатели дивидендов и первоначальные инвестиции (текущих активов), по следующим причинам:

1. Доходы инвесторов не детерминированы и волатильны. На это влияет множество параметров, например, регулярность налога на имущество. ЗПИФы «Активо» платят налог на имущество 4 раза в год и регулярность платежа зависит от Управляющей компании. Например, в фондах под управлением КСП-капитал в первые два квартала расходы на налог возникли в январе и апреле, в отличие от фондов под управлением Альфа-капитала, где расходы на налог попали на март и апрель.
2. Важен период расчета. Так как доходы не постоянны, то важно понимать, за какой период идет агрегация. Взять те же расходы на коммунальные услуги. Перед тем, как получить возмещение этих расходов от арендатора, счета оплачиваются непосредственно ЗПИФом. Возмещение этой статьи расходов может идти месяц или даже больше, все зависит от ситуации и количества арендаторов. Следовательно, реальную экономику можно будет наблюдать не в конкретный момент, а в определенный период.
3. Различные вводные данные. Оценочная стоимость объекта и пая — это действительно ориентир, но не точный. Эти параметры отличаются от реальных показателей рынка. Для их расчета УК использует свои методы, которые установлены законом. Реальную стоимость сделки можно увидеть непосредственно на сайте aktivo.ru. За редким исключением сделки проходят по оценочной стоимости объекта, тем более если смотреть оценку по кадастру. Так же и в ЗПИФ, реальная стоимость одна, а оценка как необходимый параметр для расчетов.

Для наглядности посмотрим один из фондов «Активо». Например, фактическая доходность наших инвесторов ЗПИФа «Активо десять» составила за период с июня 2019 года по июнь 2020 года 12,6% годовых: при покупке в конце 2019 года стоимость 1 пая составила 395 427 рублей, за год ежемесячные платежи составили 39 958 рублей.

Источник: boomin.ru

Регистрация ЗПИФ, преимущества закрытых фондов

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), по мнению аналитиков, относятся к числу наиболее перспективных способов целевого финансирования бизнеса. Инвестиции этого рода защищены законодательно, механизм их реализации достаточно гибок, эффективен и прозрачен для пайщиков.

Особенности функционирования и создания ЗПИФа

В подавляющем большинстве случаев регистрация ЗПИФ производится ограниченным кругом лиц с целью привлечь средства для осуществления конкретного бизнес-проекта. Каждый пай имеет достаточно высокую начальную стоимость и может быть погашен только после завершения деятельности фонда, то есть окончания реализации проекта.

Предусмотренные законом сроки действия ЗПИФа укладываются в интервал от 1 до 15 лет, при необходимости они могут быть продлены решением общего собрания пайщиков. Паи фонда могут быть проданы на вторичном рынке.

Руководство закрытым фондом, не являющимся юридическим лицом, осуществляет управляющая компания. В основе ее деятельности лежат Правила доверительного управления, утверждаемые пайщиками при создании ЗПИФа.

Виды ЗПИФов

Существует достаточное количество разновидностей ЗПИФов, но в целом их можно разделить на три основные группы:

• ЗПИФы недвижимости – фонды, работающие с инвестициями в недвижимое имущество. Регистрация ЗПИФа недвижимости производится с целью строительства или реконструкции крупных объектов, реализации арендных программ или связанных с земельными участками проектов. Это девелоперские, земельные, арендные ЗПИФы.
• Венчурные ЗПИФы — фонды, создаваемые для инвестирования венчурных проектов, характеризующихся высокой степенью риска. В большинстве случаев средства направляются на развитие перспективных инновационных компаний, которые обещают в дальнейшем принести высокую прибыль. Как правило, на этом этапе акции таких компаний на бирже не котируются.
• ЗПИФы прямых инвестиций. Создание ЗПИФа прямых инвестиций осуществляется для финансирования бизнес-проектов в размере, позволяющем устанавливать эффективный контроль за их управлением. Как правило, они создаются с целью содействовать развитию компании с позиций владельца контрольного пакета акций. Важно иметь в виду, что пайщики фонда не могут участвовать в первичном размещении акций инвестируемой компании (в соответствии с требованиями закона).

Механизм работы фонда устанавливается инвесторами при регистрации ЗПИФа и фиксируется в учредительных документах.

Преимущества ЗПИФ

ЗПИФы, как форма инвестирования, обладают рядом уникальных характеристик, не свойственных открытым и интервальным фондам.

• Создание закрытых фондов является наиболее эффективным видом привлечения средств для долгосрочного использования, не требующим их отвлечения для поддержания ликвидности портфеля. Благодаря этому они могут принести инвесторам существенно больший доход.
• Закрытая форма фонда позволяет контролировать состав пайщиков, охраняя активы от недружественных притязаний третьих лиц (включая рейдерские атаки).
• Доступ к информации о пайщиках ЗПИФа ограничен законодательно.
• В имущество фонда могут быть переданы не только ценные бумаги и денежные средства, но и объекты движимого или недвижимого имущества. Нет законодательных ограничений на приобретении ценных бумаг одного эмитента (для прочих фондов доля вложений в акции одного общества не может превышать 15% от активов).
• Продажа пая – упрощенная процедура передачи прав на недвижимое и иное имущество, не требующая оформления в специализированных государственных органах.
• ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет фонду реинвестировать прибыль без налоговых потерь. Налогообложению подлежит только доход, возникающий у владельцев пая при его продаже.
• Предусмотрена возможность принятия решения пайщиками о выплате промежуточной прибыли (вариант выплаты дивидендов).
• Процедура решения ключевых вопросов закрытых фондов (общее собрание пайщиков) проста и прозрачна, а также привычна для большинства инвесторов.

Недостатки ЗПИФов

Конструкция закрытого фонда имеет следующие особенности, которые в некоторых ситуациях могут быть отнесены к недостаткам.

• Традиционно высокая стоимость паев закрытых фондов («входного билета»).
• Более высокий инвестиционный риск по сравнению с некоторыми другими способами вложения денег.
• Невозможность немедленного «выхода» из фонда и возврата вложенных средств.

Отметим, что указанные особенности характерны и для других технологий долгосрочного инвестирования.

Источник: www.aurora-consult.ru

ЗПИФ недвижимости: управление и возможности инвестирования

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн) получили распространение среди частных российских инвесторов относительно недавно, но многие уже оценили удобство этого инструмента и теперь активно используют его для сохранения и преумножения капитала.
В существующих экономических условиях граждане стремятся вкладывать деньги в самые надёжные активы, к которым относится недвижимость. По данным ЦБ РФ, в I квартале 2023 года на фоне повышенной волатильности фондового рынка продолжился приток средств в паевые фонды, стратегии которых предполагают инвестиции в арендный бизнес.

Инвестирование в ЗПИФ недвижимости в среднем более прибыльно, чем использование других консервативных инструментов, и при этом почти не требует от владельца капитала личного участия. О других преимуществах паевых фондов и возможностях пайщика ЗПИФ недвижимости – в этой статье.

Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ

• Заголовки

27 июля 2023

Как начать инвестировать в фонды недвижимости

Инвестировать в фонды недвижимости не сложнее, чем в любые другие активы. Поскольку управляет имуществом фонда профессиональная УК, инвестору не надо становиться специалистом по недвижимости. Единственная его задача – выбрать фонд, подходящий ему по всем параметрам (порог входа, срок, состав имущества, способы извлечения прибыли и др.) и находящийся под управлением надёжной компании. Для этого важно иметь представление о сути паевых фондов и порядке управления ими.

Что такое ЗПИФ недвижимости

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс, в состав которого может входить разное имущество и имущественные права. ПИФ не является юридическим лицом, управление имуществом фонда по договору осуществляет управляющая компания, которая получает за свои услуги вознаграждение.

Пайщик фонда – лицо, владеющее частью общего имущества. Его права подтверждает пай – именная ценная бумага. Каждый пай удостоверяет одинаковую долю в имуществе фонда, а её стоимость определяется как пропорциональная часть стоимости всех активов ПИФ. Для покупки или погашения пая его цена рассчитывается по состоянию на предыдущий рабочий день.

Закон предусматривает разные виды паевых фондов. Они классифицируются по видам имущества, порогу входа, доступности для неквалифицированных инвесторов, а также срокам приобретения и погашения паёв.

Если ПИФ сформирован из недвижимости, он может быть только закрытым. Это означает, что его паи не находятся в свободном обращении. Купить их можно при формировании ЗПИФ, во время дополнительной выдачи паёв или у пайщика, который решил выйти из фонда до его окончания. Погашение паёв происходит по истечении срока действия или в других случаях, предусмотренных законом. Потребовать от УК возврата вложенных средств раньше срока инвестор не вправе.

Среди ЗПИФн есть фонды, доступные только квалифицированным инвесторам, «квалам». Лицо без этого статуса не может владеть паем такого фонда. Однако выбор фондов недвижимости для «неквалов» достаточно широк, а порог входа в них начинается с нескольких тысяч рублей. При желании любой инвестор может подобрать подходящий для себя ЗПИФн.

Источник: accent.ru