Может ли ИП быть собственником недвижимости

Как передать ей помещение: по доверенности на распоряжение имуществом или договору безвозмездного пользования? Или она должна мне что-то выплачивать?

Для вас самый беспроблемный вариант — передать дочери нежилое помещение по договору безвозмездного пользования. Но для нее это может быть невыгодно в плане налогов.

Если вы захотите сдать дочери недвижимость «за рубль» с правом субаренды, то должны будете зарегистрироваться как ИП на спецрежиме — со всеми вытекающими обязанностями. А вот вариант с доверенностью на управление имуществом в вашем случае вообще не подойдет.

Расскажу подробнее о каждом варианте.

Договор ссуды заключают письменно. В нем нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные сторон.
2. Какую недвижимость и на какой срок передают в безвозмездное пользование.
3. Дату заключения договора, подписи.

Также надо прописать, что с предварительного согласия собственника ссудополучатель, то есть ваша дочь, вправе передавать помещение третьим лицам в аренду. После этого она сможет заключать с арендаторами договоры уже от своего имени.

Сдаёте недвижимость в аренду без ИП и самозанятости Ловите Налоги

Договор безвозмездного пользования помещением не нужно регистрировать в Росреестре, даже если заключить его на год и более, в отличие, например, от договора аренды.

Если у вашей дочери нет кода ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», его необходимо будет добавить в ЕГРИП. Госпошлину за это платить не надо.

Достаточно подать заявление:

1. Заполнить форму Р24001 — это можно сделать в специальном сервисе ФНС.
2. Отправить заявление онлайн, если есть квалифицированная электронная подпись, или распечатать его и принести лично в инспекцию.

Еще можно отправить бумаги почтой, через МФЦ или нотариуса. Если почтой, то ценным письмом с описью вложения, а форму Р24001 нужно будет заверить нотариально.

Если документы в порядке, через пять рабочих дней в налоговой инспекции можно получить лист записи в ЕГРИП с новым ОКВЭД.

Налоги для ссудодателя-физлица. Когда ссудодатель, будь то обычный человек со статусом ИП или без него либо фирма, передает имущество в безвозмездное пользование, он все равно остается его владельцем. То есть должен платить налоги, в вашем случае — на имущество физлиц за переданную недвижимость.

При безвозмездной передаче помещения доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно. Так считает и Минфин: по налоговому кодексу доход — это экономическая выгода в деньгах или натуральной форме. При безвозмездной передаче ссудополучатель за пользование имуществом платить не должен. Поэтому собственник не будет получать выгоду, с которой необходимо перечислять НДФЛ. Нет дохода — нет и налога.

Налоги для ссудополучателя-ИП. Получив помещение в безвозмездное пользование, ссудополучатель — компания или ИП — должен включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды аналогичной недвижимости. И платить с этого дохода налог на прибыль или по УСН — в зависимости от применяемой системы налогообложения.

Иж Адвокат Пастухов. Начал сдавать в аренду коммерческую недвижимости, что надо знать.

Например, ИП применяет УСН «Доходы». Он получил нежилое помещение площадью 18 м² в Москве на Садовом кольце в безвозмездное пользование. Согласно онлайн-сервису продажи недвижимости стоимость аренды похожего помещения — 75 000 Р в месяц. На эту сумму можно ориентироваться при определении налоговой базы.

Все время, пока ИП пользуется этим помещением, он должен на последнее число каждого квартала включать в доходы 225 000 Р — стоимость аренды за три месяца. И платить с этой суммы налог по УСН.

Сумму дохода от безвозмездно полученного имущества нужно подтвердить документом о рыночной цене аренды. Им может быть, например:

• справка, которую составила сама компания или ИП на основе доступной информации из интернета о сдаче в аренду такого же имущества;
• отчет независимого оценщика.

НДС ссудополучатель не платит — неважно, кто он и какая у него система налогообложения.

Вариант 2 Заключить договор аренды с правом сдачи в субаренду

В договоре аренды должно быть написано: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду». Тогда ваша дочь — ИП сможет сдавать недвижимость третьим лицам от своего имени, учитывать доход от субаренды и платить с него налог.

Что касается стоимости аренды, то я бы не советовала устанавливать совсем символическую цену. Дело в том, что по такой сделке вы с дочерью считаетесь взаимозависимыми лицами. ФНС следит, чтобы стоимость сделок между такими лицами соответствовала рыночной. Если цена будут явно занижена, налоговая служба может доначислить налог плюс пени и штрафы.

Правда, ФНС обращает внимание не на все сделки между взаимозависимыми лицами, а только на те, что признаются контролируемыми. Это, к примеру, импорт и экспорт нефти, нефтепродуктов, черных и цветных металлов, драгоценных металлов и камней при годовом доходе от таких сделок более 120 млн рублей.

Ваш договор аренды не попадает в разряд контролируемых сделок. Но чтобы свести к нулю риск претензий от налоговиков, лучше не писать цену, которая будет слишком низкой в сравнении с обычной стоимостью аналогичного помещения. Либо будьте готовы экономически обосновать ценовую разницу.

Поскольку ваша дочь применяет УСН «Доходы», она не сможет учесть в расходах суммы, которые будет платить вам за аренду.

Кроме того, когда человек сдает в аренду нежилые помещения, налоговики расценивают это как фактическое предпринимательство. По закону гражданин может заниматься бизнесом без образования юридического лица с момента регистрации в качестве ИП. Если же у человека нет статуса предпринимателя, значит, он занимается бизнесом незаконно. Это устойчивая позиция, и суды, включая Верховный, ее поддерживают.

За ведение бизнеса без регистрации ИП человека могут оштрафовать на 500—2000 Р. Но это мелочь по сравнению с возможными налоговыми последствиями:

1. Налоговики могут доначислить НДС на арендную плату и пени, поскольку будет считаться, что фактически ИП применяет общий режим налогообложения.
2. Могут оштрафовать за неуплату налога и неподачу деклараций по НДС.

Поэтому если вы выберете этот вариант, вам, как арендодателю, нужно будет зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать один из спецрежимов:

1. патентную систему;
2. УСН «Доходы»;
3. автоматизированную упрощенку, если вы живете в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан.

Какой именно спецрежим вам подойдет, с ходу не сказать. Для этого надо знать как минимум параметры помещения и в каком регионе вы находитесь.

Вариант 3 Выдать доверенность на право управления помещением

Если вы оформите на дочь доверенность на право управления помещением, она не сможет заключать договоры с арендаторами от своего имени. Ваша дочь будет вправе решать только текущие вопросы, а арендодателем по договору будете вы, как собственник недвижимости. А значит, доходы от аренды будут вашими. То есть вам опять же надо регистрировать ИП, чтобы не было претензий по поводу незаконного предпринимательства.

Чтобы дочь могла официально получать вознаграждение за управление помещением, надо заключать договор доверительного управления имуществом. Но в вашем случае это невозможно.

Фирмы и ИП — участники такого договора могут применять только УСН «Доходы минус расходы». Если налоговые инспекторы узнают, что ваша дочь, применяя УСН «Доходы», подписала договор доверительного управления, то посчитают ее утратившей право на упрощенку с начала квартала, в котором заключен договор. Это приведет к доначислению налогов по ОСН и пеней за просрочку. Так что рассматривать этот вариант не стоит.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос
Источник

Источник: bizneslion.ru

ИП и налог на имущество, оплата от кадастровой стоимости

Какое имущество ИП облагается. На спецрежимах не уплачивают налог на имущество. Только если есть помещения по кадастровой стоимости (торговые, офисные центры).

11 авг. 2021 2 89757
✅ Пишите нам , что вас интересует ? Мы быстро выложим актуальную и нужную вам информацию.

Какое имущество предпринимателя облагается налогом на имущество физических лиц

Предприниматель является плательщиком налога на имущество физических лиц. Но если у него есть имущество ИП, признаваемое объектом налогообложения (ст. 400 НК РФ).

Объекты налогообложения имущества ИП

• жилых домов (в т. ч. жилых строений: дач, садовых домиков и др.);
• жилых помещений (квартир, комнат);
• гаражей, машино-мест;
• единого недвижимого комплекса;
• объектов незавершенного строительства;
• других зданий, строений, помещений и сооружений (в т. ч. нежилых).

⭐ Пункты 1 и 2 статьи 401 Налогового кодекса РФ.

Имущество предпринимателя, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома. (лестничные площадки, пролеты, технические этажи и др.). Объектом налогообложения не является. Поэтому платить налог с него не нужно. Порядок налогообложения имущества физических лиц регулируется главой 32 Налогового Кодекса.

Когда возникает Обязанность по уплате налога

• предприниматель является собственником имущества. Если объект недвижимости не является собственностью предпринимателя (например, используется по договору аренды), то платить налог на имущество не нужно;
• имущество находится на территории России . Предприниматель, который имеет в собственности недвижимость в другой стране, не является плательщиком налога на имущество в России.

⭐ Статьи 400, 401 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 25 декабря 2012 г. № 03-05-06-01/76.

Предпринимателю на ОСНО нужно платить налог на имущество по объектам. Переданным в аренду. При передаче в аренду имущества он остается его собственником. При передаче имущества в безвозмездное пользование, если ИП на ОСНО, он тоже платит налог.

Освобождение от уплаты налога и льготы

• применяют упрощенку;
• применяют патентную систему налогообложения.

• имущество, которое включено в перечень, утвержденный региональными властями, и опубликовано на их официальном сайте;
• имущество, которое еще не включено в региональный перечень, но образовано путем раздела объекта из утвержденного перечня.

Найти объект в перечне можно по адресу его нахождения и кадастровому номеру. С такой недвижимости предприниматель обязан заплатить налог независимо от системы налогообложения. Подробнее .

Здание временно не используется: должен ли ИП на спецрежиме платить налог на имущество Даже если здание временно не используется в предпринимательской деятельности. (например, находится на ремонте). Индивидуальный предприниматель на спецрежиме вправе не платить налог на имущество в отношении этого объекта. Такой вывод следует из письма Минфина России от 24.04.18 № 03-05-04-01/27810, которое ФНС направила в нижестоящие налоговые органы.

Налогообложение имущества ИП на спецрежимах (УСН, ЕНВД, патент)

• объекты, используемые при осуществлении деятельности в рамках общей системы налогообложения;
• имущество предпринимателя, используемое в личных целях.

⭐ Пункт 4 статьи 346.26 и статьи 400 Налогового кодекса РФ.

Доказывать, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности не нужно. Проверка фактического использования предпринимателями имущества в деятельности на спецрежиме осуществляется налоговыми инспекторами в рамках мероприятий налогового контроля (например, при выездных проверках) (письмо Минфина России от 1 февраля 2010 г. № 03-05-04-01/06).

В пункте 6 статьи 407 НК РФ сказано: если ИП не представил заявление. То льгота предоставляется на основании сведений, полученных налоговым органом в соответствии с Налоговым кодексом и другими федеральными законами. Начиная с налогового периода, в котором у налогоплательщика возникло право на льготу.

То есть из этой нормы следует, что заявление представлять необязательно . Нужно учитывать, что органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество. Передают налоговикам только общие сведения о недвижимом имуществе (зарегистрированных правах, сделках) и об их владельцах. А вот данных о том, что имущество фактически используется в предпринимательской деятельности, в ЕГРН нет. Поэтому, чтобы получить освобождение от налога, предпринимателю все же следует представить заявление о льготе в инспекцию.

Предприниматели на патенте с объектов, которые используют в рамках спецрежима, налог на имущество не платят, за некоторым исключением (подп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ). По объектам, используемым в личных целях, предприниматель на патентной системе налогообложения признается плательщиком налога на имущество физических лиц (подп. 2 п. 10 ст. 346.43, ст. 400 НК РФ).

Подтвердить использование имущества в деятельности на патентной системе налогообложения предприниматель может в том же порядке, что и плательщики УСН, поскольку применение льготы по налогу на имущество физических лиц идентично для обоих спецрежимов. Заявление в инспекцию также подайте в произвольной форме.

⭐ Письма Минфина России от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1484 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290.

Источник: www.assessor.ru

Отвечает ли ИП своим имуществом

«Ограниченная» ответственность ИП: гражданская, административная и уголовная

Для чего люди придумали юридические лица? Не вдаваясь в полемику учёных-юристов, очевидными кажутся две задачи: организация бизнеса несколькими партнёрами и ограничение персональной ответственности предпринимателя. Формально общество с ограниченной ответственностью как раз решает обе и является оптимальной организационно-правовой формой для нескольких партнеров.

А если собственник один?

«ИП отвечает всем своим имуществом!» – так говорит любой предприниматель, когда слышит вопрос – «зачем ему потребовалось регистрировать ООО». Бесспорно, данное утверждение имеет место быть. Статус ИП не предполагает столь желанного ограничения ответственности, которым обладают юридические лица. Добавим к этому – низкий «авторитет» ИП и запрет заниматься определенными видами деятельности. Всё это делает данный статус менее привлекательным и популярным.

С другой стороны, при внимательном ознакомлении с темой субсидиарной ответственности собственников компаний невольно приходишь к выводу, что ограниченная ответственность в ООО / АО – не такая уж и ограниченная, и в современных реалиях грань между руководителем (участником) компании и физическим лицом, имеющим «предпринимательский» статус, стирается.

Гражданская (имущественная) ответственность

Формально положение у индивидуального предпринимателя потяжелее, по крайней мере так утверждает Гражданский кодекс. Поскольку ИП – это всё таки статус физического лица, то и риски он несёт как физическое лицо, а значит отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (абз. 1 статьи 24 ГК РФ). Участник ООО по обязательствам юридического лица не отвечает и несёт риск убытков в пределах своей доли (абз. 2 части 1 статьи 87 ГК РФ).

Однако, если рассматривать вопрос в разрезе процедуры банкротства, то ситуация кардинально меняется.

Во-первых, летом 2017 года существенно поправили Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», в силу чего попасть под «субсидиарку» теперь проще, чем кажется. При выполнении ряда условий между учредителем и ИП в вопросе имущественной ответственности можно поставит знак равенства (ведь учредитель будет отвечать как физическое лицо, то есть всем своим имуществом).

Во-вторых, уже два года возможно банкротство физических лиц, которое позволяет гражданам, имеющим непосильные долги, проститься с ними и попытаться начать жизнь с «чистого листа». Кажется, что это отличный вариант даже на случай привлечения такого физического лица к субсидиарной ответственности по долгам его организации. Однако это не так.

Норма, закреплённая в пункте 6 статьи 213.28 Закона о банкротстве, именуемая «Завершение расчётов с кредиторами и освобождение гражданина от обязательств», не только освобождает должника от дальнейшей ответственности, но и устанавливает те случаи (требования), на которые не распространяет своё действие. К таким случаям относятся требования кредиторов, вытекающие из привлечения лица к субсидиарной ответственности (абз 2 пункта 6 статьи 213.38 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Соответственно, долги, полученные вследствие привлечения к ней, останутся за должником даже после его персонального банкротства. 1

В ситуации с ИП: гражданина, имеющего такой статус, нельзя привлечь к субсидиарной ответственности по своим собственным долгам, потому что ИП – это не отдельное лицо, это статус конкретного человека. ИП и гражданин – это один и тот же субъект. Иными словам, нельзя отвечать за себя субсидиарно. 2 Следовательно, за бизнес-неудачи своей организации собственник бизнеса может отвечать всю жизнь. А если он вел коммерческую деятельность в качестве ИП, то в ходе личного банкротства есть шанс от бизнес-долгов освободиться.

Конечно, перспектива стать «банкротом» ничего хорошего индивидуальному предпринимателю не сулит. Его статус прекращается, и зарегистрироваться вновь он сможет лишь через 5 лет. Более того, в течение указанного срока он не имеет права участвовать в управлении юридическим лицом, то есть быть его руководителем или участником. Однако, спустя 5 лет, все «вернется на круги своя».

Административная ответственность

По общему правилу, индивидуальные предприниматели несут административную ответственность как должностные лица. 3 Например, за неиспользование кассовой техники при розничной торговле (статья 14.5 КоАП РФ) или за нарушение закона о рекламе (статья 15.3 КоАП РФ) ИП привлекают к ответственности именно как должностное лицо, 4 а это означает, что штраф он заплатит: в первом случае от 3 до 4 тысяч рублей, а во втором от 4 до 20 тысяч. С организации за те же правонарушения взыщут от 30 до 40 и от 100 до 500 тысяч рублей соответственно.

При этом КоАП предусматривает достаточно большое количество исключений из общего правила, которые условно делятся на два вида:

Завладение чужим имуществом без цели хищения

кодекс содержит специальную санкцию для ИП;

кодекс уравнивает ИП и юридическое лицо.

Так, например, за нарушение трудового законодательства (по части 1 статьи 5.27 КоАП РФ) для ИП предусмотрено своё, персональное наказание, которое все равно меньше штрафа для организации. А вот за привлечение иностранной рабочей силы к труду без разрешения на работу (патента) ИП ответит на равне с юридическим лицом. 5 Напоминаем – размер штрафа за такое правонарушение составляет от 250 до 800 тысяч рублей.

Таким образом, с точки зрения административной ответственности статус ИП хоть и не выступает «щитом» для своего обладателя, однако в некоторых случаях существенно смягчает удар.

Уголовная ответственность

Юридическое лицо привлечь к уголовной ответственности нельзя. В любом случае за компанию будет отвечать конкретный человек – руководитель, участники, главный бухгалтер. У индивидуального предпринимателя та же история – отвечать он будет самостоятельно. Причем нести ответственность он будет именно как физическое лицо, в чем есть некая несправедливость, ведь ИП может иметь многомиллиардный бизнес, а значит потенциальный размер налоговых правонарушений ничуть не меньше, чем для организаций.

Тем не менее, исходим из того что есть. Для примера возьмем уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов: именно по данной категории уголовных дел законодатель провел разделение – ИП отвечают как физические лица по статье 198 УК РФ, руководители организаций – по статье 199.

В целом элементы состава данных преступлений одинаковы, за тем лишь исключением, что ИП привлекают к уголовной ответственности начиная с 900 тысяч рублей суммы неуплаченных налогов, юридическому лицу необходимо уклониться от уплаты минимум 5 миллионов рублей. 6

На первый взгляд всё очевидно – у юр. лица «запас» больше. Но вот на практике средний размер доначислений налогов на одну выездную проверку в 2017 году составляет: 12,5 млн. рублей – для компаний и 2,8 млн. – для ИП, следовательно формально попадают оба.

При этом максимальное наказание для ИП – 3 года лишения свободы, а для руководителя организации – 6 лет. Однако, сам по себе грозящий срок не столь важен. Важно то, что максимальная санкция влияет на определение категории преступления, в связи с чем уклонение на сумму, допустим, 10 млн.руб. для ИП будет являться преступлением небольшой тяжести, а для руководителя организации – тяжким.

В этом и заключается «вся соль». Поскольку преступление ИП имеет небольшую тяжесть, то срок давности по нему всего 2 года. Учитывая время на выявление правонарушения, проведение проверки, адвокату подозреваемого ИП необходимо проявить немного мастерства и затянуть передачу материалов дела в суд. По прошествии 2 лет с момента совершения преступления, коим является последний день срока для уплаты того или иного налога, 7 опасаться предпринимателю нечего. Руководителю юридического лица придётся ждать 10 лет – именно такой срок давности установлен УК РФ для тяжких преступлений.

Полагаем, кому-то покажется, что мы призываем закрывать компании и переводить бизнес в формы ИП или пытаемся намекнуть, что «химичить» лучше в этом статусе. Ничего подобного. Принимая решение о ведении операционной деятельности в статусе ИП нужно помнить, что:

во-первых, ИП смертен, у него есть супруги и наследники. Полагаем, что внезапная кончина или развод предпринимателя с огромным количеством сотрудников и хозяйственных операций может существенно усложнить существование самого бизнеса;

во-вторых, партнёрские отношения данным статусом не урегулировать, что делает его неприменимым для бизнес-моделей с несколькими собственниками;

третьих, законодатель накладываем ограничения на виды деятельности, которыми может заниматься ИП (например ИП нельзя продавать алкогольную продукцию).

Соответственно, такое решение, как и всегда, должно быть взвешенным и учитывать все нюансы статуса предпринимателя, о которых мы и указали.

1. На практике это означает, что после окончания процедуры банкротства физического лица, кредитор по долгам, образовавшимся в связи с привлечением такого лица к субсидиарной ответственности, получит исполнительный лист для взыскания этих долгов, который будет следовать за гражданином всю жизнь.

2. В соответствии со статьёй 399 Гражданского кодекса РФ субсидиарная ответственность – это дополнительная ответственность лица, за другое лицо, являющееся основным должником. До предъявления требования к субсидиарному должнику, кредитор должен предъявить его основному.

3. Примечание к статье 2.4 КоАП РФ

Источник: pravmetod.ru