Ситуация такова: застройщик обратился в РОСРЕЕСТР, чтобы прекратить право собственности на земельный участок. Кажется, все по правилам: раз дома сданы, значит, владельцы квартир — новые собственники придомовой территории.
Проблема в том, что на два корпуса дома приходился один участок. РОСРЕЕСТР прочитал это нарушением, поэтому в прекращении права собственности на землю застройщику отказал. В связи с этим последний обратился в суд.
Что решил суд?
Согласно ЖК РФ, у каждого многоквартирного дома должен быть свой земельный участок. Его следует поставить на кадастровый учёт. И только после этого придомовая территория перейдет в общедолевую собственность жильцов. Поскольку участок не поставлен на кадастровый учёт, собственникам он не принадлежит.
Кроме того, истец не представил доказательств, что территория под двумя домами неделима.
Таким образом, три судебные инстанции поддержали позицию РОСРЕЕСТРА.
Что решил Верховный суд РФ?
ВС РФ выразил иное мнение. Как только гражданин зарегистрировал право собственности на помещение в МКД, земельный участок становится общедолевой собственностью. При этом прежний владелец (в нашем случае застройщик) утрачивает право собственности на него. Норма сформулирована в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и ч. 1 ст.
Себестоимость строительства многоэтажного многоквартирного дома
36 Жилищного кодекса, а также в разъяснениях в пп. 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22.
То же подтверждают и ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если участок предназначен для строительства многоквартирного дома, запись о регистрации права собственности застройщика на него прекращается одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности владельцев помещений в МКД на этот земельный участок как на их общее имущество.
Застройщик пояснил, что общая территория для двух корпусов домов была указана в проектной документации. При этом документы были согласованы со всеми инстанциями, как предусмотрено законом. Корпуса домов были введены в эксплуатацию службой государственного строительного надзора и экспертиры.
ВС РФ указал, что предыдущие суды не выяснили проектных особенностей домов, которые могут являться единым комплексом.
Более того, у истца не было в собственности в построенном доме ни одного помещения. То есть после того, как жильцы зарегистрировали право собственности, застройщик не может распоряжаться земельным участком, в том числе и делить его. Иначе это нарушит права собственников.
Потому что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей. Норма зафиксирована в ст. 11.2 Земельного кодекса. Такого согласия у застройщика нет. Получается, если застройщик займётся разделом придомовой территории, это будет незаконно.
Как найти деньги на строительство многоэтажного многоквартирного дома (Часть 1)
Таким образом, отказ РОСРЕЕСТРа оформить прекращение прав собственности застройщика на земельный участок под МКД, неправомерен.
Как видите, в разделе земли под МКД много нюансов. У вас есть спорный участок? Обращайтесь к юристам ЮК «Корпорация». Мы оценим ваше дело и, если нужно, представим ваши интересы в суде
Итак, мы выяснили, что разделом территории под МКД должны заниматься собственники, если помещения сданы. При этом надо учитывать, не являются ли дома единым комплексом. При возникновении подобных вопросов мы готовы помочь вам. Мы изучим все особенности вашего дома и участка, проанализируем перспективы и возьмем на себя все судебные хлопоты в случае надобности.
Мы более 11 лет работаем в Жилищном праве, ведем судебную практику. К слову, процент выигранных нашими юристами дел составляет более 96%. Мы в курсе всех правовых норм и всегда найдем лучшее решение для своего клиента. Опираясь на наш опыт и высокий профессионализм, можем уверенно сказать, что поможем вам в решении юридических вопросов, в том числе с разделом земли под МКД. Записывайте на консультацию по телефонам 8 (831) 416-40-50 или 8 (800) 600-07-80, или закажите обратный звонок на сайте.
Источник: 4tsg.ru
Регистрация многоквартирного дома
По окончании строительства жилого дома обязательно встает вопрос о регистрации его и участка придомовой территории. Как это сделать правильно, и какие нужны документы, мы рассмотрим подробно, так как эта процедура будет сложнее чем оформление в собственность жилого частного дома.
Проект многоквартирного дома
Регистрация вновь возведенного многоквартирного здания
Для того чтобы зарегистрировать многоквартирный дом либо другое недвижимое имущество, необходимо доказать факт его создания. Главное доказательство для узаконивания прав на собственность, которое подтверждает окончание строительства либо реконструкции, — это разрешение о вводе возведенного строения в эксплуатацию по установленному образцу.
Документ должен содержать:
- Правильное и полное наименование того, кто возводил здание;
- Полный адрес недвижимости, который должен подтверждаться соответствующим документом о его присвоении объекту;
- Сроки строительства;
- Краткую характеристику строения с описанием количества квартир, площади и прочих основных параметров;
- Технический план строения с описанием тех его частей, что являются совместным имуществом владельцев квартир.
В список совместного имущества, не входящего и не являющегося составными элементами помещений многоквартирного дома, а также обслуживающего все жилые помещения, включаются:
- Ограждающие элементы и крыша здания;
- Санитарное, электротехническое либо другое оборудование для общего обслуживания помещений;
- Лифты и любые шахты;
- Общие коридоры;
- Лестницы;
- Подвальные, чердачные и технические этажи;
- Придомовая территория (земельный участок).
Далее, требуется подтвердить тот факт, что земля участка под постройку многоквартирного строения была отведена и разрешение на постройку получено.
Доказательством этому служат решения соответствующих государственных органов о предоставлении участка либо договор на его аренду, а также разрешение на стройку от местного совета.
Кадастровый план может не представляться в случае посекционной застройки, что должно подтверждаться объяснением застройщика либо планом посекционного строительства.
В этом случае общий земельный участок формируется после ввода завершающей секции в эксплуатацию. Если при возведении объекта отведенные границы участка были нарушены, это считается самозахватом земли с самовольной застройкой и влечет за собой соответствующие правовые последствия.
Следующий документ, который требуется для регистрации прав собственности, — это план строения с указанием присвоенного ему кадастрового номера. Документ выдается органом, уполномоченным к ведению и учету кадастра.
Договор с инвесторами
Документ, удостоверяющий право отдельного инвестора стать владельцем квартиры, — это инвестиционный договор. Регистрация многоквартирного дома в собственность осуществляется с проведением их правовой экспертизы.
Для правомерности инвестиционной сделки она должна быть заключена с лицом, правомочным привлекать капиталовложения инвесторов.
Застройщик — юридическое лицо обязан предъявить уставные и учредительные документы предприятия, а также соответствующее разрешение на ведение подобной деятельности.
Индивидуальный предприниматель, выступающий в качестве застройщика, обязан также представить подтверждающие его статус документы. Если капиталовложения инвесторов привлекаются не самим застройщиком, необходимо представить агентские договоры, которые позволяют заниматься этим соответствующего представителя.
В инвестиционном договоре обязательно нужно указать название объекта, его фактический адрес расположения, а также площадь занимаемого участка и состав квартир и прочее. Эти данные должен отражать впоследствии договор уступки прав на собственность в момент его заключения.
Получение разрешения для строительства дома на землях ЛПХ в 2022 году
После того как построенный объект будет принят в эксплуатацию, застройщик и инвестор составляют и подписывают документ об акте приема-передачи здания. В этом документе должны быть отражены технические или иные характеристики недвижимого имущества, которые точно отождествляют его с объектом, описанным в инвестиционном договоре.
Также указываются временный (строительный) и постоянный (почтовый) адрес объекта (квартиры).
Во избежание неприятных моментов, связанных с мошенническими операциями с квартирами, после окончательного возведения жилого дома застройщик должен составить документ, в котором будут указаны данные по распределению отдельных квартир настоящего многоквартирного дома с внесением фамилий инвесторов (владельцев квартир — физических лиц) или наименований (если инвестор — юридическое лицо).
Далее, уплачивается государственная пошлина за оформление регистрации и предъявляется соответствующая квитанция.
Заключение договоров на долевое участие
Для того чтобы начать привлекать капиталовложения вкладчиков для долевого участия в стройке, застройщику необходимо оформить документы, подтверждающие право на владение частью земли под строительство. Это могут быть бумаги с правом на собственность застройщика на земельный участок либо договор на его аренду.
Само же оформление долевого участия сводится к государственной регистрации договоров, ограничивающих в пользу вкладчиков права застройщика на участок земли.
Для оформления договора о долевом участии в постройке обе стороны — инвесторы и застройщик — подают заявления, предусмотренные законом о регистрации прав.
Договор должен содержать:
- Описание объекта, на который распространяется договор, с приложением документов по проектированию. Предварительно должно быть получено разрешение о вводе в эксплуатацию недвижимости;
- Оговоренные сроки, в которые застройщик объекта, участвующий в долевом строительстве, должен передать его участнику такого строительства;
- Порядок оплаты, ее срок и сумму (цену договора);
- Срок гарантии на объект.
Приложением к этому договору оформляется план квартиры, которая будет передаваться инвестору.
В случае заключения договора лицом, состоящим в браке, перед подписанием документа необходимо получение согласия супруга (супруги), заверенное нотариусом. Если этого не сделать, то в течение года вторая половина имеет право обращения с иском в суд, что влечет за собой признание сделки никчемной.
Достигшие 14-летнего возраста граждане имеют полномочия заключать сделки и подписывать договор самостоятельно, но здесь требуется согласие законного представителя в лице одного из родителей, и он же ставит на договоре вторую подпись.
Оформление придомового участка
Придомовая территория — это часть земли, расположенная непосредственно под домом и вокруг него с четко определенными планом границами.
Она также подпадает под определение недвижимого имущества и, следовательно, права владения им возникают с момента госрегистрации в кадастре.
Тогда же он бесплатно становится совместной долевой собственностью хозяев помещений — жильцов многоквартирного дома.
Чтобы зарегистрировать права на совместную долевую собственность на землю, владельцы помещений проводят общее собрание по этому вопросу и назначают ответственного за выполнение необходимых мероприятий.
О проектной декларации
Важным условием, принятым Федеральным Законом в 2004 году, является то, что после оформления разрешения на стройку должна быть опубликована проектная декларация. Причем сделать это нужно не позднее двух недель до даты подписания первого договора о долевом участии в постройке.
Только после этого застройщик получает право принимать заемные средства от дольщиков.
Регистрация права владения многоквартирным домом предусматривает представление подтверждающего документа о факте опубликования с соответствующей датой.
Правила установки светофора по ГОСТу
Проектная декларация обязана отражать сведения о строительном проекте и о том, кто будет заниматься застройкой.
Информация о застройщике
В данные о застройщике необходимо включать:
- Наименование в полной форме.
- Режим выполнения застройщиком работ.
- Данные о том, что произведена регистрация застройщика в государственном реестре.
- Информацию об участниках или учредителях застройщика.
- Сообщение о том, в каких проектах возведения многоквартирных домов или другой недвижимости участвовал застройщик три предыдущих года до даты опубликования.
- Сведения о номере лицензии и виде осуществляемой деятельности, подлежащей лицензированию и об органе, который выдал этот документ.
- Финансовые результаты работы: величину собственного капитала, размер кредиторских долгов на дату публикации и величину прибыли (убытка) в текущем году.
Сведения о проекте постройки
Подобная информация включает:
- Описание этапов, сроков строительства, целей его выполнения.
- Результаты того, как прошла государственная экспертиза проектировочной документации.
- Разрешение на выполнение строительства.
- Данные о земельном участке (аренда или собственность), его площади и границе, проектируемом благоустройстве.
- Информацию о том, где находится многоквартирный дом.
- Данные о независимых элементах в составе многоквартирного строения, которые будут передаваться долевым вкладчикам, их характеристики.
- Сведения о том, какие функции будут отводиться нежилым элементам в многоквартирном доме.
- Данные о совместном имуществе многоквартирного объекта.
- Информацию о планируемых сроках завершения постройки многоквартирного строительства.
- Список местных органов, организаций, которые будут участвовать в приеме объекта.
- Предупреждение о финансовых рисках и соответственно принимаемых страховых мерах.
- Перечень подрядчиков по выполнению строительства.
Вернуться к оглавлению
Пристройка к многоквартирному дому
Не секрет, что каждому владельцу малогабаритной квартиры хочется как-нибудь увеличить ее площадь. Выходом может стать сооружение пристройки, некапитальной или капитальной.
Важно! Всегда нужно помнить о том, что во избежание финансовых санкций любое строительство необходимо узаконить как полагается.
Некапитальные пристройки имеют такие технические свойства:
- Лестницы до 10 кв. м без монтажа фундамента;
- Разборные террасы до 30 кв. м;
- Навесы без изменения высоты стены жилого дома и другое.
Капитальные пристройки приравниваются к реконструкции, которая изменяет такие технические свойства многоквартирного дома:
- Высоту стены;
- Площадь помещения;
- Этажность дома;
- Конструкцию;
- Использование участка под пристройкой (изменение границ).
Регистрация пристроек
Для выполнения некапитальной пристройки особого согласования не потребуется. Только после окончания монтажа нужно сдать строение представителям совета и подписать приемный акт.
Для сооружения капитальной пристройки должны согласиться все владельцы помещений жильцы многоквартирного дома.
За этим следует разработка проекта и согласование его с потребительской и пожарной инспекцией. Следующий шаг — получение заключения об отсутствии под будущей пристройкой коммуникационных сетей и утверждение проекта в градостроительном комитете. И только теперь подают заявку в местный совет на перепланировку.
После завершения работ подписывают акт приема выполненной перепланировки, а затем подают заявку в БТИ и регистрируются в едином государственном реестре.
Неоформление или ненадлежащее оформление пристройки приравнивает ее к самовольной перепланировке и самозахвату участка земли; на владельца налагается штраф с условием узаконивания либо возврата к первоначальному виду.
Если капитальная пристройка не была оформлена и появилась надобность продать квартиру, совершить сделку будет проблематично: новые хозяева вряд ли возьмут затраты и оформление пристройки на себя.
Источник: proekt-sam.ru
Может ли ип быть застройщиком многоквартирного жилого дома
Минфин России в письме №03-07-07/101727 от 14.12.2021 разъяснил вопрос «О применении застройщиком налога на добавленную стоимость (НДС) при строительстве (создании) жилого дома по договору участия в долевом строительстве».
Фото: www.stroynadzordona.ru
В письме, опубликованном на одном из правовых порталов, Департамент налоговой политики ведомства сообщает, что согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ (далее Кодекса) объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 Кодекса установлен перечень операций, освобождаемых от НДС.
Пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса установлено, что от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенного в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004.
Фото: www.viplawyer.ru
Согласно п. 1 ст. 2 этого закона под застройщиком понимается хозяйственное общество, в том числе то, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства на основании полученного разрешения на строительство.
В п. 1 ст. 5 214-ФЗ установлено, что в ДДУ указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Таким образом, освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве жилых домов, Кодексом не предусмотрено.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание п. 1 ст. 39 Кодекса, на основании которого реализацией работ признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, указанные работы, выполняемые застройщиком при строительстве жилого дома, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Фото: www.twitter.com
При этом денежные средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ.
Напомним, что ранее Минфин России в письме от 13.10.2021 №03-07-11/82621, разъяснил, что налоговая база по НДС в отношении строительных работ, цена которых формируется с учетом стоимости услуг по страхованию гражданской ответственности, определяется как договорная цена этих работ.
При этом НДС по отдельным составляющим договорной цены не исчисляется. Об этом ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ.
Другие публикации по теме:
Источник: erzrf.ru