Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.
Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает
Федеральный закон за номером 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно. Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.
После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его «сыроватость» и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.
214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы
Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.
ФЗ-214 — не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.
ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.
Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу. Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу. При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.
Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья
- Снижается риск двойных продаж квартиры.
Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.
Налоги и бухучёт у застройщиков с учётом изменений в Закон 214-ФЗ
- ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.
Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.
- В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
- ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.
Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы. Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным. Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.
- ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.
Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.
- ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.
Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.
- ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.
По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.
Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.
Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика
- Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.
В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.
- Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.
Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.
- ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.
В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.
- ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.
Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их. Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из «серых схем».
Рассказать друзьям о комплексе Поделиться Поделиться
Популярные новости недвижимости
Источник: spbguru.ru
Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость, приобретаемой на основании договоров участия в долевом строительстве
Начиная с 2006 г. отдел регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам Новосибирска, во исполнении Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…» от 30.12.2004 г. за №214-ФЗ (далее ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), осуществляет регистрацию договоров участия в строительстве многоквартирных жилых домов на обслуживаемой территории. Приобретение жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве стало фактически самым основным и распространенным способом приобретения гражданами жилых помещений на рынке вновь созданного жилья. О работе отдела, а также о проблемах, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, журналу «Все о новостройках» рассказал начальник отдела регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам г. Новосибирска В. Щенятский.
В отделе регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам г. Новосибирска регистрацией договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов занимаются четыре специалиста-эксперта, из которых двое являются государственными регистраторами. За каждым специалистом закреплен конкретный строящийся дом.
После сдачи дома в эксплуатацию этот же эксперт осуществляет регистрацию прав на квартиры, передаваемые застройщиком участнику долевого строительства. Учитывая, что в программе АИС «Юстиция» отсутствует возможность ведения в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) отдельного реестра квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, на которые, в рамках заключенного договора участия в долевом строительстве, претендует участник долевого строительства, такой учет ведется непосредственно самим экспертом.
Ситуаций, когда на одну и ту же квартиру договор участия в долевом строительстве заключался с разными лицами, в практике отдела не возникало. Это связано как с ответственностью и добросовестностью самого застройщика, так и организацией в отделе работы по данному направлению. Эффективность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в первую очередь зависит от качества пакета документов, представляемого застройщиком и участником долевого строительства, необходимого для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. В отделе сложилась практика проведения предварительных консультаций с застройщиком по порядку формирования и составу документов, представляемых впервые в регистрирующий орган. Как правило, все наши замечания, советы, пожелания учитываются, что позволяет регистрацию первого договора участия в долевом строительстве осуществить в установленный законом срок, практически без приостановлений и отказов в регистрации.
В процессе реализации Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» возникают проблемы, связанные как с составом участников долевого строительства, так и с самой государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве. В первоначальной редакции в ст.
2 Закона об участии в долевом строительстве законодатель, раскрывая основные понятия, используемые в данном ФЗ, указал, что в качестве застройщика может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства. Определенная логика участия индивидуального предпринимателя в качестве застройщика имелась, так как с позиции гражданских правоотношений в сфере предпринимательской деятельности между индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом можно поставить знак равенства, так как деятельность и того и другого регулируется одними и теми же правилами гражданского законодательства.
Тем не менее, законодатель внес изменения в Закон об участии в долевом строительстве, в результате чего индивидуальный предприниматель лишился права быть застройщиком многоквартирного жилого дома, все приоритеты в данной части предоставлены юридическому лицу. Основания для исключения законодателем индивидуального предпринимателя из числа застройщиков можно только предполагать.
Возможно, это связано с повышенными требованиями по исполнению всех положений Закона об участии в долевом строительстве, обеспечением качественного и безопасного строительства, наличием финансовых и технических возможностей и т. п. Безусловное исключение индивидуального предпринимателя из состава застройщиков, на мой взгляд, преждевременно. До настоящего времени на законодательном уровне не дано определение такому понятию как «многоквартирный жилой дом».
На практике под многоквартирным жилым домом понимается жилой дом, в котором располагаются две и более квартир. Если речь пойдет о строительстве жилого дома, в котором будут располагаться несколько десятков квартир, это одна ситуация, а если квартир будут единицы?
Насколько интересно юридическому лицу в качестве застройщика выступить инициатором строительства, допустим, двух-, трех-, четырех-, пятиквартирного жилого дома? Представляется, что законодатель мог оставить индивидуального предпринимателя в качестве застройщика многоквартирного жилого дома, ограничив его участие в таком строительстве возведением жилого дома с определенным количеством квартир. В результате происшедших изменений в редакции правовой нормы, содержащейся в ст. 2 ФЗ, индивидуальные предприниматели лишились возможности участвовать в достаточно доходном бизнесе, связанном со строительством жилья. И это несмотря на то, что власти призывают содействовать развитию в стране малому и среднему бизнесу, к коим можно отнести индивидуальных предпринимателей.
Согласно ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве действие данного ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Эти отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается (часть третья введена Федеральным законом от 18.07.06 № 111-ФЗ). Из сказанного следует вывод о том, что юридические лица и/или индивидуальные предприниматели, вправе осуществлять строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств граждан. Участие граждан в таком строительстве является нарушением Закона об участии в долевом строительстве, и как следствие, признания таких сделок недействительными в силу ничтожности с момента их совершения.
Закон об участии в долевом строительстве допускает его применение не только при создании многоквартирных жилых домов, но и любого иного объекта недвижимости, например, административного здания, надземного и подземного сооружений. Правда, есть небольшой нюанс, индивидуальный предприниматель и в этом случае не может быть застройщиком. При возведении объектов нежилого назначения застройщиком может быть только юридическое лицо.
Таким образом, мы убедились, что в рамках Закона об участии в долевом строительстве гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе выступать в качестве застройщика не только двухквартирного жилого дома, но и иных объектов недвижимости.
Зададимся следующим вопросом. Хорошо, застройщиком индивидуальный предприниматель быть не может, а может ли он поучаствовать в строительстве многоквартирного жилого дома в качестве дольщика? Увы, и в качестве дольщика, т. е. участника долевого строительства индивидуальный предприниматель выступать не может, только как физическое лицо, т. е. как гражданин.
Предметом регулирования Закона об участии в долевом строительстве являются «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства» (п. 1 ст.
1 ФЗ). Привлечение денежных средств индивидуального предпринимателя данным законом не предусмотрено. Но обратите внимание на следующие обстоятельства.
Так, гражданин, допустим, находящийся в браке, приобретает квартиру, она в силу закона считается совместно нажитым имуществом и независимо от того, кто является титульным собственником, приобретает статус квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов. Последующее распоряжение квартирой влечет за собой необходимость получения для этого нотариально удостоверенного согласия супруги. Иное дело, когда индивидуальный предприниматель в рамках коммерческой деятельности приобретает квартиру для последующей сдачи ее в аренду, на условиях найма, для получения кредита, для продажи, мены и т. д. То есть квартира приобретается им не для личного пользования, а как объект предпринимательской деятельности. Участвуя в качестве дольщика, гражданин невольно ограничивает свою предпринимательскую деятельность необходимостью соблюдения определенных правил, установленных законодательством.
Выше уже говорилось о том, что индивидуальный предприниматель может быть участником строительства любого объекта недвижимости, и даже многоквартирного жилого дома, но в рамках законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность, но без привлечения средств граждан. В таких случаях индивидуальный предприниматель может быть застройщиком и/или инвестором, ограничений для него в подобных случаях законодательством не предусмотрено.
На практике возникали случаи, когда в отдел за консультациями обращались юридические лица, которые в качестве застройщиков намеревались в рамках Закона об участии в долевом строительстве или Закона об инвестиционной деятельности осуществить строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств именно индивидуальных предпринимателей. И если по положениям Закона об участии в долевом строительстве это невозможно, а по Закону об инвестиционной деятельности – возможно, то возникает очередная проблема уже технического и правого характера, связанная с заполнением подразделов Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не нарушая при этом положения Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219, касающихся описания субъекта прав на недвижимое имущество.
Согласно Правилам, содержащим исчерпывающий перечень сведений о субъекте, в ЕГРП заносятся сведения только на два вида субъектов прав – юридических лиц и граждан. Индивидуальный предприниматель как субъект прав на недвижимое имущество данными Правилами не рассматривается, но как субъект гражданско-правовых отношений он существует. Гражданский Кодекс РФ (п. 1 ст.
23) наделяет гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя, правом быть участником гражданско-правовых отношений. К деятельности индивидуального предпринимателя применяются правила ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов и существа правоотношения (п.
3 ст. 23 ГК РФ). Таким образом, исходя из положений ГК, Закона об инвестиционной деятельности, можно сделать вывод, что индивидуальный предприниматель может выступать субъектом прав на такие объекты, как жилые помещения в виде квартир. Другие нормативные акты (Закон об участии в долевом строительстве, Закон о регистрации прав, Правила ведения ЕГРП) такую возможность исключают.
Возникают некоторые противоречия по правовому положению индивидуального предпринимателя, некоторая недоговоренность о его правоспособности, об его истинном положении как участника гражданских отношений. Кто он, индивидуальный предприниматель, осуществляющий коммерческую деятельность, гражданин или предприниматель, пользующийся правами юридического лица. Отсюда на значимый для нас, как регистрирующего органа, вопрос: может ли индивидуальный предприниматель в настоящее время быть участником государственной регистрации прав на недвижимое имущество или нет, т. е. оформлять на себя права на недвижимое имущество не как на гражданина, а как на индивидуального предпринимателя, ответ один – нет, не может, пока не будет на то четкого недвусмысленного ответа законодателя. При любом его варианте ответа уже сейчас существует необходимость внести коррективы в нормативные акты, регулирующие правовой статус индивидуального предпринимателя применительно как к участнику гражданско-правовых отношений и как участнику регистрационного процесса.
Следующей проблемой, которая возникла в практической деятельности отдела при проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, явилось то, что уже с регистрацией первых договоров долевого участия застройщики позволяли себе вольно обращаться с таким существенным условием договора, как срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (абзац 2 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), который, как правило, по условиям договора был привязан к сроку сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан был передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и который должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.
На практике редко кто из застройщиков не изменял сроки передачи объектов долевого строительства. Экспертам приходилось отслеживать, чтобы во всех договорах были единые для участников долевого строительства сроки передачи квартир.
В случае изменения сроков передачи эксперты принимали меры к приведению в соответствие срока передачи квартиры как существенного условия договора в уже зарегистрированные договоры. Это влекло за собой большой объем дополнительной работы, связанной с приемом документов, с регистрацией, внесений изменений и т. д. Все бы ничего, но иной застройщик менял сроки передачи объекта долевого участия с периодичностью раз в 1–2 месяца.
Регистрация дополнительных соглашений, внесение изменений в уже зарегистрированные сделки практически на несколько дней парализуют работу эксперта по другим делам. Такая практика контроля экспертов за соблюдением застройщиком единых для всех дольщиков сроков передачи квартир длилась с 2006 г. по 2008 г. Специалисты-эксперты втянулись в такой режим работы, и сложившаяся практика разрешения подобных ситуаций их устраивала, так как считалась правильной и разумной.
Несомненно, застройщик должен строго исполнять предписания Закона об участии в долевом строительстве в части установления единого срока передачи объектов долевого участия участникам долевого строительства и в случае изменения вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, публиковать ее, и с теми, у кого договоры уже зарегистрированы, вносить в них соответствующие изменения с последующей регистрацией в регистрирующем органе. Однако есть несколько моментов, позволяющих взглянуть на данную ситуацию с другой стороны.
Следует исходить из того, что и застройщик, являясь юридическим лицом, и гражданин являются равноправными субъектами гражданских отношений, совместно участвуя в строительстве многоквартирного дома. Помимо Гражданского Кодекса их отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве, заключенным договором.
В договоре, практически основанном на положениях Закона об участии в долевом строительстве, особо оговорена ответственность каждого из них за нарушения условий договора, в том числе и за несоблюдение срока передачи объекта долевого строительства, за несвоевременное получение объекта самим участником долевого строительства. Каждый из участников долевого строительства располагает равными правами по защите своих нарушенных прав.
Кроме того, государством определен механизм государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве). Далее, согласно п. 1 ст.
16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора и т. д. Т. е. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит исключительно заявительный характер и осуществляется в том порядке, который предусмотрен законодателем (ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации»). Регистрирующий орган не может понуждать кого-либо совершить те или иные юридически значимые действия, вмешиваться в отношения субъектов гражданских прав, каким-то образом влиять на хозяйственную деятельность застройщика, а в нашем случае еще требовать обязательной регистрации тех или иных договоров, соглашений, вносить и регистрировать изменения в действующие договоры.
Из сказанного хотел бы сделать следующий вывод. Регистрирующий орган не вправе требовать от застройщика вносить изменения, касающиеся сроков передачи объектов долевого участия в те договоры участия в долевом строительстве, которые уже прошли регистрацию. Урегулирование данной проблемы является исключительно делом застройщика и дольщика.
В случае если таких изменений не произойдет, права дольщика надежно защищены уже зарегистрированным договором. Дольщик имеет все законные основания требовать исполнения договора в части соблюдения застройщиком срока передачи квартиры, даже если в последующем этот срок был изменен. Такая позиция регистрирующего органа позволило бы нам быть как бы со стороны, видеть, контролировать ситуацию, ограничиваться советами, пожеланиями, консультациями, но не вмешиваться во взаимоотношения участников долевого строительства, что мы, в принципе, в настоящее время и делаем.
Источник: vseon.com
Что делать, если застройщик нарушает ФЗ № 214?
ДДУ
Автор Дмитрий Алексеев На чтение 8 мин Просмотров 18 Опубликовано 23 июня, 2022
- Защищает ли ФЗ-214 права дольщиков?
- Уведомление дольщика застройщиком в случае просрочки
- Дополнительное соглашение к ДДУ
- Выдача ключей до сдачи дома в эксплуатацию
- Что делать дольщику при просрочке сдачи дома?
- Расчет суммы неустойки
Вы вложили средства в долевое строительство и рассчитывали получить жилье в сроки, установленные в договоре с застройщиком. Но в реальности фактическая передача квартиры в новостройке может произойти спустя длительный срок. Взаимоотношения дольщика с застройщиком могут протекать не так гладко, как хотелось бы.
Несмотря на ФЗ №214-ФЗ, который подробным образом регулирует правовые отношения между строительными компаниями и гражданами-дольщиками, застройщик не всегда надлежащим образом выполняю свои обязательства. Каким образом снизить риски нарушений со стороны застройщика? Как взыскать убытки и неустойку с застройщика при просрочке сдачи объекта, читайте в данной статье.
Защищает ли ФЗ-214 права дольщиков?
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регламентирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками.