Заказать отчёт об оценке можно сразу после подписания акта приёма-передачи. В отчёте отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры, что требуется банку для оформления закладной.
Оценку проводят квалифицированные оценочные компании. Обращаться лучше именно в аккредитованные банком организации. Это гарантирует, что банк примет подготовленный специалистами отчёт. Если обратиться к независимому оценщику, надо тщательно проверять все документы.
Список аккредитованных оценочных компаний можно найти на сайте банка. Вот, к примеру, ссылка на список для Сбербанка. Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оценку можно заказать прямо на Домклик. Также есть оценка без осмотра, которая проводится без выезда специалиста на объект, что сэкономит время на подготовку отчёта.
В целом при выборе оценщика ориентируйтесь на цены и сроки. В остальном услуги ничем не отличаются.
Источник: www.sravni.ru
Оценка имущества должника
Основной способ взыскать долги с неплательщика – подать иск, получить судебное решение и обратиться в службу судебных приставов. В процессе принудительного взыскания задолженности сотрудники ФССП используют различные инструменты, в том числе могут изъять и продать имущество должника. Для этого нужно определить адекватную стоимость вещей, причём как их собственник, так и взыскатель вправе участвовать в этом процессе. Объясним, как происходит оценка имущества должника и что на неё влияет.
Выделить главное в тексте
Как дело доходит до оценки имущества
Получив заявление от взыскателя, судебный пристав обязан возбудить исполнительное производство (И.П.) и направить уведомление должнику. Если тот не соглашается выполнить требования добровольно, пристав начинает изучать его имущественное положение.
Прежде всего, он концентрируется на банковских счетах человека, поскольку денежные средства взыскиваются первоочерёдно. Если их нет, сотруднику ФССП приходится искать другое недвижимое и движимое имущество гражданина . При его обнаружении пристав накладывает арест, чтобы затем обратить взыскание – реализовать вещи и выручить деньги в пользу взыскателя.
По закону у должника можно забрать не всё имущество, поэтому описанные далее правила не относятся к неприкосновенным объектам, перечисленным в статье 446 ГПК РФ. Например, это единственное жильё человека, личные и домашние вещи, профессиональный инвентарь стоимостью до 10 000 рублей, продукты питания и некоторые другие предметы.
Обязательным промежуточным этапом становится оценка имущества, поскольку для продажи пристав должен назначить первоначальную цену.
Этот вопрос возникает уже на этапе описи вещей при аресте . Если судебный пристав не может сразу вписать в неё точную стоимость, он указывает в акте ориентировочную величину и помечает, что эта цифра предварительная.
УДАЛЯЕМ ДВОЙКУ из электронного дневника Лайфхак, который вы давно просили
Оценка имущества – тревожный для должника момент: ведь есть опасения, что собственность будет оценена ниже рыночного уровня, а значит человек не только её потеряет, но и останется с большей частью задолженности. Кредиторов этот вопрос тоже волнует: им хочется поскорее получить причитающееся, но «копейки» от продажи по заниженной цене их вряд ли удовлетворят.
Однако по закону оценочная процедура не должна ущемлять права участников исполнительного производства , а если это происходит, они вправе оспаривать решения пристава.
Как имущество оценивает сотрудник ФССП
Правила оценки имущества должников содержатся в статье 85 ФЗ об исполнительном производстве.
Судебный пристав может сам назначить стоимость имущества должника без сотрудничества с профессиональным оценщиком, если она не превышает 30 тысяч рублей .
Но есть типы объектов, которые работникам ФССП оценивать самостоятельно не разрешается независимо от их стоимости. Это связано со спецификой такого имущества, оценка которого требует профессиональных знаний. Речь идёт о:
- любой недвижимости;
- драгоценных металлах и камнях, включая готовые аксессуары из них;
- исторических или художественных ценностях;
- имущественных правах (кроме обязательств третьих лиц перед самим должником, которые не будут реализовываться на торгах);
- ценных бумагах, которые не обращаются на организованных торгах (то есть пристав не может запросить информацию об их стоимости у организатора площадки);
- денежных коллекциях.
При проведении оценки своими силами судебный пристав обязан ориентироваться на рыночные цены – то есть определить ту стоимость, по которой вещь может быть реализована при обычных жизненных обстоятельствах. Для этого сотрудник ФССП после наложения ареста:
- получает от должника информацию об имуществе, его состоянии, дате покупки;
- осматривает предмет;
- изучает доступные сведения и цены на аналогичные объекты в том же регионе, чтобы вывести объективное среднее значение.
То есть пристав использует для оценки сравнительный метод (в отличие от оценщиков, которые пользуются тремя подходами).
В составе ФССП есть подразделения, которые отвечают за реализацию имущества должников. Они на регулярной основе снабжают приставов-исполнителей результатами мониторинга цен на популярные виды объектов.
По итогам проделанной работы исполнитель выносит постановление об оценке в форме, утверждённой приказом ФССП . Его копия направляется должнику и взыскателю.
Однако на практике приставы иногда оценивают имущество по заниженной по сравнению с рынком цене, ведь реализовать его нужно в ограниченные сроки. В таком случае должник или взыскатель могут настоять на привлечении независимого профессионала .
Когда стоимость имущества определяет оценщик
Независимый оценщик определяет цену имущества должника по заказу ФССП во всех случаях, кроме перечисленных выше , – то есть, когда оно стоит больше 30 тысяч рублей или относится к категории, которую пристав самостоятельно оценивать не вправе.
А ещё эксперт участвует в процессе, когда сторона И.П. считает неверными результаты оценки, сделанной исполнителем . Если должник или кредитор заявят об этом, пристав обязан подключить независимого оценщика. Расходы на услуги специалиста несёт тот, кто усомнился в выводах сотрудника ФССП и настоял на внешней экспертизе.
Процедура привлечения оценщика такова:
У службы судебных приставов есть договоры с оценочными компаниями, сотрудники которых закреплены за каждым подразделением ФССП.
Приставу нужно задействовать оценщика в течение одного месяца с момента обнаружения имущества должника , которое он не может оценить самостоятельно.
Он выпускает постановление об участии специалиста и направляет его участникам И.П.
Оценщику, получившему задание, даётся 10 дней на работу , для которой он запрашивает у пристава информацию и документы, а при необходимости договаривается об осмотре имущества.
Профессионал выполняет свою работу в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ об оценочной деятельности и профильными стандартами. Он использует 3 метода:
- сравнительный – поиск объектов-аналогов и определение среднерыночной цены на них;
- доходный – расчёт возможной прибыли, которую может приносить имущество;
- затратный – определение размера расходов на создание вещи.
Впрочем, не всегда применяются все 3 методики, это зависит от типа имущества должника и доступности сведений. Полученные в ходе оценки цифры корректируются на повышающие и понижающие коэффициенты. Все эти подробности могут пригодиться в случае оспаривания оценённой экспертом стоимости.
Полученный от консультанта отчёт об оценке сначала проверяется сотрудниками ФССП, а после его приёмки в течение 3 дней направляется должнику и взыскателю .
На основании заключения оценщика ответственный пристав в те же 3 дня выносит отдельное постановление о результатах оценки (ещё одна утверждённая приказом ведомства форма) и также направляет его участникам И.П.
Одновременно издаётся распоряжение о взыскании с должника расходов, понесённых ФССП на оплату услуг оценщика , – эта сумма затем удерживается из выручки от реализации имущества.
Отчёт независимого эксперта действителен 6 месяцев , в течение которых при продаже имущества используется указанная в нём стоимость. Если за это время вещь не «уйдёт с молотка», ФССП придётся заказывать повторную оценку.
Для пристава стоимость имущества, указанная в выводах независимого оценщика, обязательна. Но стороны И.П. могут с ней не согласиться .
Как оспорить результаты оценки
И должнику, и взыскателю доступна возможность оспорить оценочную стоимость имущества .
На обжалование даётся сжатый срок: всего 10 дней с момента извещения о результатах оценки .
Процедура оспаривания зависит от того, с чем связано несогласие участника И.П.:
Если не устраивают выводы о стоимости имущества, сделанные приставом-исполнителем, либо он нарушил регламент наложения ареста и проведения оценки – нужно жаловаться на действия или бездействие сотрудника ФССП . Порядок обжалования описан в главе 18 ФЗ об исполнительном производстве, оно возможно двумя способами:
обращение к руководителю подразделения службы судебных приставов ;
подача административного иска в суд .
В этом случае инициатору судебного разбирательства нужно за свой счёт заказать экспертизу ранее сделанного отчёта или заключение другого оценщика либо ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.
Прежде чем ввязываться в тяжбу, следует взвесить свои шансы . Одного недовольства результатами оценки и личных соображений о ценности имущества недостаточно. Суд примет решение о корректировке стоимости, только если будут предоставлены убедительные аргументы, почему первая оценка была некорректной . Это возможно по разным причинам, в том числе:
Использованы не все методы оценки или неправильно подобраны объекты-аналоги (без учёта свойств объекта оценки).
Например, оценщик определил цену дома, расположенного в Москве и имеющего уникальный дизайн, только сравнительным методом, хотя полностью аналогичных предложений в столице не нашлось. Если бы эксперт дополнительно посчитал затраты на строительство, оценка была бы более близкой к реальности.
Необоснованно применены понижающие коэффициенты.
При подготовке заключения по заказу ФССП оценщик может применить коэффициент «корректировки на условия продажи» – учесть, что принудительная реализация длится ограниченное время, и понизить итоговую стоимость объекта. Это не вполне обоснованно: пункты 10-12 статьи 87 ФЗ об исполнительном производстве и так предусматривают снижение цены имущества должника в процессе реализации, если по первоначальной стоимости его никто не купит.
Отчёт подготовлен с нарушением профессиональных стандартов.
Иногда даже невнимательное оформление отчёта может стать основанием для оспаривания, но это не очень перспективно: если другой оценщик сделает те же выводы по поводу стоимости имущества, суд откажет в удовлетворении иска.
Так или иначе, собственными силами должнику или кредитору здесь не справиться : нужно предварительно посоветоваться с профессиональными оценщиками, которые сделают экспресс-анализ для принятия решения, а затем подготовят качественный новый отчёт.
Оценка имущества при банкротстве
У должника есть эффективный способ навсегда избавиться от внимания взыскателей и приставов, вводимых ими арестов и ограничений, – объявить себя банкротом.
При банкротстве через арбитражный суд собственность гражданина тоже попадёт под прицел: её оценку произведёт финансовый управляющий, чтобы назначить стартовую цену для торгов на стадии реализации имущества .
При этом у банкрота не изымут всё те же неприкосновенные виды собственности, перечисленные в ГПК РФ.
Разница в том, что независимых экспертов управляющий привлекать не обязан (только если сам посчитает нужным и оплатит их услуги из своего кошелька). Сделанную им оценку имущества должник и кредиторы тоже могут оспорить.
Ключевое же отличие состоит вот в чём :
- если приставы продадут собственность гражданина, а вырученных денег не хватит для 100%-го расчёта с взыскателем, исполнительное производство не завершится, а должник продолжит испытывать на себе все «прелести» принудительного исполнения;
- после завершения банкротства все непогашенные долги гражданина будут списаны, даже если кредиторы не получили полного удовлетворения по итогам реализации имущества .
Вопрос-ответ
Можно ли снять наложенный приставами арест на автомобиль?
Это зависит от того, по какой причине была наложена санкция. О том, когда и как возможно снять арест с транспортного средства – рассказываем здесь.
Как добиться сохранения прожиточного минимума в процессе исполнительного производства?
Для этого нужно подать заявление ответственному судебному приставу. Как его составить и каким образом передать в ФССП – читайте в статье по ссылке.
Могут ли приставы арестовать мой QIWI-кошелёк?
Если ваш кошелёк персонифицирован, то есть привязан к вашим персональным данным, то да, приставы могут его обнаружить и наложить арест. Как это происходит – рассказываем в отдельной статье.
Сложная ситуация? Не гадайте, лучше спросите у практикующих юристов
Источник: plan-bankrotstva.ru
Правовое регулирование оценки имущества предпринимателей
Оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность, направленную на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.
Основным нормативным актом, регулирующим оценку, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Требования к проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются федеральными стандартами оценки и стандартами и правилами оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки (далее — ФСО) разрабатываются Национальным советом но оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки, утверждаются Минэкономразвития России и размещаются на официальном сайте ведомства в сети Интернет. К наиболее известным федеральным стандартам оценки относятся: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № I) [1] , «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) [2] , «Требования к отчету об оценке» (ФСО № З) [3] и «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) [4] .
Международные стандарты оценки (далее — МСО) разрабатываются и утверждаются международной неправительственной организацией — Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) — International Valuation Standards Committee (IVSC). МСО содержат всемирно признанные понятия и принципы подготовки стоимостных оценок для поддержания функционирования глобальной экономики. Распоряжением Минэкономразвития России от 16.06.2014 № 132Р-УА утверждена Концепция формирования в России системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить ФСО. Данные акты, принятые в соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулируют профессиональную оценку, осуществляемую субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем в практике предпринимательской деятельности широкое распространение получила внутрихозяйственная оценка, которая осуществляется самими компаниями в отношении принадлежащего им имущества и иных объектов оценки.
Функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности осуществляет Минэкономразвития России. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции надзора за деятельностью саморегулиру- емых организаций оценщиков, ведения единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и в иных случаях (и. 4 ФСО № 2).
В случае спора о достоверности величины стоимости, в том числе и в связи с наличием иного отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случае обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (ст. 13 Закона об оценочной деятельности). Статья 6 Закона об оценочной деятельности предоставляет право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, результат проведения оценки любому заинтересованному лицу.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего перечня или классификации объектов оценки, которыми могут выступать любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте, в том числе отдельные материальные объекты; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе предприятия; право собственности и иные вещные права; права требования, обязательства (долги); работы, услуги и др.
Оценка может быть обязательной и добровольной. Основания для обязательного проведения оценки определены ст. 8 Закона об оценочной деятельности. Некоторыми законами предусмотрен обязательный характер величины стоимости объекта оценки (ст. 15 Закона об ООО, п. 3 ст.
34 и п. 3 ст. 75 Закона об АО и др.).
Отметим, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно лишь тогда, когда законом или иным нормативным правовым актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным правовым актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то суды исходят из того, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, а следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения конкретного спора но поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) [5] .
В доктрине предпринимательского права принято выделять различные виды стоимости имущества предпринимателя [6] .
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости, то установлению подлежит именно рыночная стоимость. Также рыночная стоимость оценивается оценщиком при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества и др.
Кадастровая стоимость представляет собой установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, а при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки — определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО №41).
Помимо рыночной и кадастровой стоимости, п. 5 ФСО № 2 выделяет также инвестиционную и ликвидационную стоимость имущества.
Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При этом в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения объекта по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цепа, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
ФСО № 1 выделяет затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта.
Сравнительный подход предполагает оценку объекта на основе его сравнения с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
Затратный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно опре- [7]
делить конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.
- [1] Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.
- [2] Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298.
- [3] Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.
- [4] Данный стандарт утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014Ко 611.
- [5] См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независим ы м оцен щи ком ».
- [6] Предпринимательское право : учебник / отв. ред. И. В. Ершова, Г. Д. Отшокова. М. :Проспект, 2015. С. 192-194.
- [7] Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»,утвержден приказом Минэкономразвития России 22.10.2010 № 508.
Источник: studme.org
