Для увеличения продаж все средства хороши, а удачное расположение офиса организации самым благоприятным образом сказывается на росте доходов. Только вот где найти такое замечательное место, которое будет и в центре, и на ходу, и еще желательно недорого?
Во многих случаях отличным выходом становится использование квартиры под офис. На центральных улицах городов, особенно в региональных центрах, расположено много многоквартирных домов. Проживать на первом этаже дома не слишком здорово, а вот если сдавать такое жилье под офис или магазин – с руками оторвут, особенно если о цене можно договориться.
Поэтому организации арендуют квартиры, которые имеют отдельный вход. Но на практике возникают проблемы с признанием расходов по аренде, поскольку не все помещения переведены в разряд нежилых.
Немного из законодательства
Арендные платежи при расчете налога на прибыль относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп.10 п.1 ст.264 НК). На УСН арендные платежи также можно учитывать в составе расходов.
Как КУПИТЬ квартиру, если МАЛО денег? Мудрый совет миллиардера Игоря Рыбакова
Договор аренду регулируется и нормами ГК. Так, в ст.606 говорится, что по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование (или только в пользование) за плату.
Гражданское (п.3 ст.288 ГК) и жилищное (п.3 ст.17 ЖК) законодательство устанавливают, что арендуемое под офис помещение должно быть нежилым.
Из всего этого Минфин делает вывод, что расходы на аренду жилого помещения являются экономически необоснованными. Даже если в скором времени собственник переоформляет документы и переводит объект в разряд нежилых.
Жилые помещения предназначены для бытовых нужд, а не для коммерческой деятельности, поэтому договор аренды, заключенный с нарушением, считается недействительным. Расходы по такой аренде арендатор не сможет учесть при расчете налога на прибыль (письмо Минфина от 14.02.2008г. №03-03-06/1/93).
А если ремонтировать?
При аренде даже нежилого помещения у физического лица могут возникнуть сложности с признанием расходов на текущий ремонт. А все потому, что в ст.260 НК разрешается учитывать расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств. Как бы получается, что арендодатель должен амортизировать такой объект, тогда затраты можно признать.
Естественно физическое лицо свое помещение не амортизирует. И Минфин тут как тут: Расходы по текущему ремонту для расчета налога на прибыль и единого налога на УСН в такой ситуации не учитываются (письма Минфина №03-03-04/4/71 от 28.10.05г., №03-03-06/1/93 от 14.02.2008г., №03-03-06/1/240 от 16.04.2007г., Постановление ФАС ЗСО №Ф04-483/2007 (31447-А67-40) от 12.03.2007г.).
Отобьемся?
Выходит, использование квартиры под офис – не выход, а сплошное разочарование, и выхода нет? Вовсе нет!
1. В НК не оговаривается взаимосвязь статуса помещения (жилое или нежилое) и права признать расходы по аренде или ремонту помещения. Главное для признания затрат – документальное подтверждение и экономическая обоснованность (п.1 ст.252 НК).
Почему сдавать квартиру в АРЕНДУ не выгодно?
2. Для целей расчета налога на прибыль перечень расходов является открытым. Поэтому можно опираться на пп.49 п.1 ст.264 НК – иные расходы, связанные с производством и реализацией.
3. П.3 ст.2 ГК определяет, что к имущественным отношениям, которые основываются на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусматривается законодательством.
Есть и положительная судебная практика – постановление ФАС МО №КА-А41/7015-09 от 27.07.2009г. (по делу № А41-19766/08).
Важно запомнить
Радуясь возможности учесть расходы на арендованное жилое помещение, не забудьте:
1. Подтвердить свои расходы документами:
— договором аренды (письменная форма обязательна), в котором есть ссылка на документ, подтверждающий право собственности физлица на помещение;
— актом приемки-передачи помещения
— документами, подтверждающими оплату арендных платежей.
2. Зарегистрировать договор, если он заключен на срок 1 год и более.
3. Если физическое лицо – арендодатель не зарегистрировано как ИП, то необходимо выполнять функции налогового агента: удержать НДФЛ, перечислить его в бюджет и отчитаться в налоговую по доходам физлица.
Как быть с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, читайте здесь . Как учитывать расходы по аренде на УСН, смотрите тут .
А у вас собственный офис или арендованный? Какой вариант выгоднее, на ваш взгляд? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!
Источник: pommp.ru
Можно ли использовать квартиру под офис?
В современном мире, несмотря на обширное предложение коммерческой недвижимости, бывает трудно найти офис именно в той части города, где это наиболее необходимо.
Дело в том, что при прогнозировании потока клиентов, оценивается и такой фактор, как вероятность пребывания потенциального клиента в месте расположения фирмы.
Это может быть улица, по которой расположен университет, суд, ГИБДД, страховые компании и прочие учреждения, взаимодействуя с которыми, людям может потребоваться помощь.
Вот тут и возникает вопрос, а может ли быть использована своя квартира под офис.
Прямого запрещения использовать квартиру под офис законодательством не предусмотрено. Но, есть несколько косвенных ограничений.
Дело в том, что квартира находится в доме, где проживают другие люди. И если решено начать бизнес со своей квартиры и устроить в ней личный офис, то придётся получить согласие всех соседей без исключения.
Согласие соседей потребуется только в том числе, если квартира под офис переделывается официально. Это означает, что в квартире делается перепланировка, организовывается зона для клиентов, вход, рабочая зона для работника.
Как правило, личный офис организуется на первом этаже жилого дома с выходом к тротуару. Но, если в квартире планируется только обрабатывать заявки, при этом, не производя никакого шума и движения людей, то собирать подписи соседей не потребуется.
Регистрация бизнеса в личной квартире доступна только индивидуальным предпринимателям. Дело в том, что ИП – это физическое лицо, потому ему доступна регистрация по месту своего жительства. Если решено регистрировать юридическое лицо, то для учредительных документов потребуется другой, подходящий адрес.
Квартира под офис юридическими лицами может быть использована также с разрешения всех соседей, проживающих в доме. Но если покупается квартира, которая уже ранее использовалась под бизнес и на это есть все документы, то повторно собирать подписи не придётся. Такое помещение может сразу использоваться как личный офис или офис большой фирмы.
В обобщение, можно сказать, что использование квартиры для ведения бизнеса возможно. Если соблюсти все нормы права и подготовить все документы, то проблем возникнуть не должно.
Но важно помнить, что, несмотря на то, что один раз жители дали своё согласие на открытие рядом с ними предприятия, это не препятствует им обратиться в администрацию города с просьбой о закрытии фирмы, если её деятельность мешает людям жить.Поэтому очень важно соблюдать порядок и спокойствие как в самом офисе, так и на прилежащей территории.
Источник: antitan.ru
Может ли ип использовать свою квартиру под офис
Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.
Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.
- Главная
- Новости
- Life Hack по недвижимости
- Как законно использовать квартиру для офисных целей, не переводя ее в нежилой фонд?
Как законно использовать квартиру для офисных целей, не переводя ее в нежилой фонд?
Категория: Полезное
Сообщить о неточности
Этот вопрос давно волнует некоторых собственников жилья. Дело в том, что предоставление помещений под офис экономически более выгодно, чем сдача в аренду для проживания граждан. Но законодательством установлены ограничения, согласно которым размещение в жилом помещении каких-либо организаций допускается только после перевода этого помещения в нежилой фонд, причем такой перевод не всегда реален. Есть ли выход?
Напомним, что, согласно законодательству, жилое помещение разрешается перевести в нежилой фонд только в том случае, если это помещение отвечает определенным требованиям.
Ограничения для переводчиков
Квартира должна располагаться на первом этаже дома. В противном случае перевод допустим, только если помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, уже не являются жилыми. Необходимы раздельные входы с улицы в переводимое помещение и в общий подъезд к жилым квартирам или хотя бы техническая возможность оборудовать отдельный вход.
Переводимая квартира не должна использоваться ее собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, то есть там нельзя оставить прописанных лиц. Наконец, не допускается обременение права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в нежилой фонд требует предварительного выполнения определенных работ по переустройству или перепланировке помещения. Для этого сначала оформляется и согласовывается в установленном порядке проект, который готовит специализированная организация, имеющая лицензию. Затем по проекту выполняются сами работы, а окончательно помещение принимает специальная комиссия.
Акт, подтверждающий завершение работ по переустройству или перепланировке, представляется в органы по учету объектов недвижимости (БТИ). Именно этот документ фиксирует окончание перевода площадей в нежилой фонд и тем самым является основанием для его использования в качестве офиса.
Учитывая сложность процесса, использование жилья под офис без его перевода в нежилую категорию достаточно актуален. Разобраться в этой проблеме поможет анализ действующего законодательства, которым установлен специальный правовой режим для жилых помещений.
Умный гору обойдет
Законодательство предусматривает единственное назначение жилых помещений — для проживания граждан — и изменить его нельзя. Однако собственник квартиры вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону, если они не нарушают права и интересы других лиц. В частности, собственник жилого помещения может предоставить его в пользование на основании договора найма как частному, так и юридическому лицу.
Арендатор — юридическое лицо — также обязан использовать квартиру только в соответствии с ее назначением, то есть для проживания граждан (например, своих сотрудников). Но в отношении жилых помещений есть один принципиально важный момент. Закон допускает использование квартир для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Такие правила содержатся в «Порядке использования жилых помещений», утвержденном постановлением правительства РФ от 21 января 2006 года № 25.
Иными словами, если сохраняется основное назначение квартиры — для проживания граждан, то использование такого помещения проживающими в нем лицами, в том числе и для профессиональных целей, будет абсолютно правомерным. Главное — обеспечить соблюдение определенных условий.
Практические советы
Для выполнения формальных требований разумно предпринять следующие шаги.
- Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор аренды. В этом документе должны содержаться условия, предусматривающие право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).
- Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать. В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
- С данными сотрудниками заключается трудовой договор (если он уже имеется, в него вносятся изменения). Он должен содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом — арендатором квартиры).
- В перечень обязанностей сотрудников вносятся изменения. В частности, список функций указанных лиц обязан включать описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (обычная офисная работа). Также в нем указываются обязанности, выполнение которых возможно только в этом жилом помещении (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).
- Наиболее оптимальный для юридического лица — арендатора вариант (особенно если квартира предоставляется на относительно длительное время) вселить туда на основании договора безвозмездного пользования генерального директора организации, а затем в налоговых органах зарегистрировать адрес этой квартиры в качестве юридического адреса фирмы.
Целесообразность этого действия объясняется следующим образом. По гражданскому законодательству, местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. В свою очередь регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени компании без доверенности. Для юридического лица таким органом является его руководитель — генеральный директор (директор, президент или иное должностное лицо, установленное учредительными документами).
Указанные выше действия позволят максимально легализовать использование квартиры для осуществления предпринимательской деятельности соответствующего юридического лица. При этом можно указывать адрес этой квартиры в рекламных объявлениях, принимать в ней посетителей и осуществлять иную деятельность, не нарушающую права и законные интересы других жителей дома.
Но поскольку квартира останется жилым помещением, предназначенным для проживания граждан, официально назвать эту квартиру офисом все равно будет нельзя (хотя это обстоятельство представляется не очень значимым).
Источник: www.domkontrol.ru
