Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности сегодня весьма распространенная практика. Почему это популярно и востребовано: недвижимости становится все больше, несмотря на кризис и тяжелый выход из него. Но если с жильем граждане, так или иначе, могут справиться самостоятельно, то для управления коммерческой недвижимостью необходима помощь специалистов.
Если понимать управление недвижимостью как выполнение всех операций в интересах собственника, то в них должны входить: поддержание надлежащего состояния здания, поиск арендаторов и взимание с них арендной платы, улаживание возникающих конфликтов.
Каковы же преимущества управления с помощью ИП?
Во-первых, доверяя управление ИП, можно сэкономить на налогах.
Во-вторых, возможно полностью передать имущество в доверительное управление и, следовательно, переложить неприятные обязанности по управлению им на третьих лиц.
Проблемы при использовании индивидуальных предпринимателей
Начнем с бочки меда. Доверительное управление или договор на эксплуатацию действительно позволяет собственникам переложить с себя целый груз обязанностей. Это обязанности по сбору и уплате коммунальных платежей, взиманию арендной платы с арендаторов, решение спорных вопросов. Также собственник имущества не погружается в вопросы хозяйственного обеспечения, подготовки к осенне-зимнему периоду и прочее.
Банкротство физических лиц и ИП
В зависимости от ситуации можно заключать различные виды договоров:
— договор доверительного управления имуществом;
— агентский договор, в котором предприниматель выступает в качестве агента и, соответственно, выполняет по поручению собственника-принципала определенные обязанности;
— договор оказания услуг.
Можно ли заменить предпринимателя просто физическим лицом? Ответ будет положительным. Это подтверждается Определением ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-3817/12 по делу N А40-65876/11-137-95. Если доверительное управление учреждено с целью управления наследственным имуществом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем.
Однако с экономической точки зрения это менее выгодно, особенно если индивидуальный предприниматель применяет патентную систему налогообложения и уплачивает патент в размере 20 тыс. руб. в год, а также страховые взносы. Максимальная величина страховых взносов, которую придется уплатить отдельным индивидуальным предпринимателям на обязательное пенсионное страхование в 2017 году, составит 187 200 руб. (7 500 руб. x 12 x 8 x 26%).
Пример. Компания уплачивает индивидуальному предпринимателю 20 млн руб. за управление имуществом, затраты составляют 200 тыс. руб.
При этом, если бы компания наняла этого человека в качестве работника и каждый месяц ему выплачивали заработную плату, те же 20 млн в год, то только НДФЛ составил бы 13% — 2 600 000 руб. Экономия очевидна.
Но есть и ложка дегтя, которая каждый год увеличивается.
Во-первых, могут возникнуть претензии налоговых органов. Понятно, что подобные операции вызывают интерес налоговиков в части необоснованной налоговой выгоды.
Можно ли сохранить личное имущество гражданина при банкротстве ИП?
Во-вторых, банк может затребовать разъяснения в отношении подобных операций, уплаты налогов. Основанием для такой дополнительной проверки банками является нарушение Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в ред. от 28.12.2016.
В-третьих, с учетом российской практики рейдерских захватов имущества и его хищения у собственника есть риски в части сохранения имущества.
Среди других, пусть и менее существенных, отрицательных моментов можно отметить необходимость применения участниками договора доверительного управления, применяющими УСН, в качестве объекта налогообложения доходов, уменьшенных на величину расходов, в силу императивного требования закона (п. 3 ст. 346.14 НК РФ).
Судебная практика в отношении использования предпринимателей
Судебная практика также строится на вышеуказанных рисках. Рассмотрим их подробнее.
1. Налоговый риск
В некоторых случаях собственники передают в управление имущество по договору безвозмездного использования имущества. Конечно, такая передача часто происходит между взаимозависимыми лицами. Вряд ли кто-то захочет передать имущество стоимостью в несколько миллионов рублей незнакомому человеку. Но налоговый орган может посчитать подобную передачу необоснованной налоговой выгодой, ведь безвозмездная передача имущества не влечет экономических выгод.
Такие споры доходят до Верховного Суда РФ. Так, в Определении ВАС РФ от 08.08.2013 N ВАС-9914/13 по делу N А14-12880/2012 суд сделал вывод о наличии между сторонами договора управления фактических отношений по безвозмездному использованию имущества, которое с согласия собственника предоставлялось индивидуальным предпринимателем в аренду с получением в свою пользу платы за использование имущества. Выгодоприобретателем в период, охваченный налоговой проверкой, являлся индивидуальный предприниматель. И суды пришли к выводу о том, что между сторонами договора имели место отношения по безвозмездному использованию имущества, которое с согласия собственника предоставлялось индивидуальным предпринимателем в аренду с получением в свою пользу арендной платы.
В таком случае можно порекомендовать, что в подобных договорах необходимо предусмотреть положения об экономической выгоде.
2. Получение убытков от передачи имущества в доверительное управление
Убытки в результате управления могут возникнуть независимо от того, передано имущество в доверительное управление или оказываются услуги по его управлению. Ситуации могут быть разными: арендаторы перестали платить арендную плату, имущество не используется на 100%, имуществу причинен вред перепланировкой, ремонтом и прочее.
Такие случаи также нашли отражение в судебной практике, например в Постановлении ФАС Московского округа от 12.02.2014 N Ф05-16663/2013 по делу N А40-61513/2012. Суть иска в том, что доверительный управляющий не проявил должного внимания к имуществу и заботливости об интересах выгодоприобретателя, а, следовательно, должен возместить убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, и упущенную выгоду за время доверительного управления. Речь здесь идет о сделке РЕПО. Однако суд поясняет, что в отличие от банковских вкладов, на которые ссылается истец в расчете на иск, вклад в инвестиционные фонды не предусматривает начисления процентов на вложенные денежные средства.
В качестве рекомендаций в таком случае можно дать совет, что необходимо более четко и детально формулировать условия договора доверительного управления имуществом.
3. Необоснованное обогащение
Еще одной категорией споров является необоснованное обогащение. Например, предприниматель использует имущество самостоятельно, получает какие-то доходы и плоды. Возникает вопрос, кто имеет право на дополнительные доходы. Особенно часто возникают такие споры в отношении земельных участков.
В качестве примера можно привести Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.03.2016 N Ф06-5427/2015 по делу N А57-860/2015 о взыскании необоснованного обогащения с индивидуального предпринимателя. В деле суд пришел к выводу, что арендатор обязан платить арендные платежи при фактическом использовании земельного участка независимо от того, заключен договор аренды или такового не имеется.
Как выбрать управляющего-предпринимателя
Во-первых, нужно проявить должную осмотрительность и проверить статус индивидуального предпринимателя. В силу п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.
Что необходимо сделать:
— запросить документы о регистрации индивидуального предпринимателя;
— узнать, какие проекты предприниматель реализовывал в области управления имуществом. Некоторые предприниматели не представляют финансовую отчетность под предлогом того, что предприниматель не должен вести бухгалтерский учет. Однако он должен вести учет доходов и расходов, а следовательно, эту информацию и должен представить сам.
Во-вторых, обратиться к судебной практике. Если предприниматель имеет множество судебных споров с собственниками, риски убытков возрастают. Доверять такому предпринимателю свое имущество будет по меньшей мере безрассудством.
В-третьих, необходимо провести тендер. Подобный тендер позволит подтвердить для проверяющих как цену, которая является рыночной, так и проверку контрагентов, подающих документацию на тендер.
Четвертым действием является проработка текста договора. В него в обязательном порядке следует внести пункт об ответственности предпринимателя за убытки и предусмотреть штрафные санкции в случае недобросовестного исполнения обязанностей.
Передача имущества должна осуществляться на основании акта приемки-передачи. К акту должны прилагаться фотографии имущества, что позволит подтвердить состояние имущества, в котором оно передается предпринимателю.
На что обратить внимание в договоре
Как в любом договоре, нужно прежде всего обратить внимание на существенные условия договора, а именно на предмет. Если неправильно определить предмет договора, он может быть признан незаключенным.
В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
— срок действия договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор (ст. 1016 ГК РФ).
Кроме того, с точки зрения налоговой безопасности нужно определить расходы предпринимателя. К сожалению, расходы могут быть завышены, а в практике существуют ситуации, когда в расходы предприниматель записывал стоимость спиртных напитков, выпитых во время переговоров с арендаторами в ресторане. Понятно, что подобная ситуация просто неприемлема.
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Оценить нужно и риски признания расходов. Ведь они тоже могут возникнуть. При этом, как разъяснил Минфин России в Письме от 12.05.2012 N 03-11-06/2/67, расходы на выплату вознаграждения доверительному управляющему при определении налоговой базы по УСН учитываться не должны. Соответственно, поскольку в перечне расходов, указанном в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, отсутствует выплата вознаграждения доверительному управляющему, данные расходы не учитываются при исчислении УСН в составе расходов.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Последствия для второго собственника помещения, если первый планирует открыть ИП и сдать площадь в аренду
автор ответа, Вопрос Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?
Ответ По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника. Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.
При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.
Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения. В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан.
Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке. Обоснование Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания.
Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли. В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.
Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки. Пленум Верховного Суда РФ в абз.
1 п. 55 своего Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия. Более того, как отмечено в п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 15.05.2014 N 1/2014, при применении положений ст.
157.1 ГК РФ судам рекомендуется принимать во внимание, что согласие на совершение сделки имеет гражданско-правовую природу и может быть выражено в виде отдельного ненормативного правового акта (постановления, распоряжения, приказа), иного документа (письма органа юридического лица, протокола заседания комиссии и прочего), а также в виде подписания или утверждения подлежащего согласованию договора (путем проставления отметки, штампа, визы «Согласовано»). Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.
Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды. Пунктом 3 ст.
154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора. Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор. При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.
| На вопрос отвечала: С.А. Токмина, консультант ИПЦ «Консультант+Аскон» |
автор ответа,
#Бухгалтер #Юрист #Специалист по кадрам #Бюджетник #Юрист В избранное Поделиться PDF 83 92
Возможно, вам будут интересны эти темы:
#Специалист по кадрам
#Специалист по кадрам
Новые правила госконтроля и надзора за обработкой персональных данных: что.
С 23 февраля действуют новые правила организации и осуществления государственного контроля и надзора за обработкой персональных данных. Разберемся, кого касаются новые правила и.
ФНС: нарушение процессуальных сроков – не повод для отмены решения по проверке
1669 04.02.2019
Нарушение инспекторами процессуальных сроков не является безусловным основанием для отмены итогового решения по проверке, напоминает судебную практику ФНС в письме от 10.01.2019 N ЕД-4-2/55.
Юрлицам нужно будет обновлять в ЕГРЮЛ меньше данных
1759 04.02.2019
Юрлицам придется обновлять меньше данных в ЕГРЮЛ. Посвященный этому законопроект уже находится в обработке.
В ТК РФ готовят поправки для творческих работников
1794 01.02.2019
Минкультуры и Минтруд разрабатывают поправки в ТК РФ, которые касаются творческих работников. Ведомства хотят создать одну главу ТК, полностью посвященную регулированию творческого труда.
Источник: www.ascon-spb.ru
Распорядиться собственностью по своему усмотрению: как сдать в аренду нежилое помещение физическому лицу?
Согласно положениям статей 130 и 213 ГК РФ, физические лица имеют право иметь в собственности нежилые помещения. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владение, пользование, распоряжение. Соответственно, физ. лица, могут распоряжаться своей недвижимостью, сдавая её в аренду. Главный вопрос: как это грамотно делать?
О нюансах аренды нежилых помещений, оформляемой между физическими лицами, речь пойдет в настоящей статье.
Чем регламентируется сдача недвижимости?
Основным правовым актом, регулирующим правоотношения, о которых идет речь, будет являться ГК РФ. Часть правил, связанных с темой, прописано в следующих актах:
- Налоговый кодекс РФ.
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Последние из указанных документов можно назвать «сопутствующими», в них раскрываются детали:
- как происходит процесс регистрации;
- какой процент налога устанавливается при получении дохода от сдачи недвижимости.
Но наибольшее количество норм, регулирующих вопросы аренды, содержится именно в ГК РФ.
О том, что такое аренда нежилых помещений и как оформляются сделки, можно узнать в этом материале.
Может ли физлицо быть арендодателем?
Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.
Арендаторами могут быть:
- физические лица;
- юридические лица;
- муниципалитеты и государство, при определенных условиях.
Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:
- как ИП;
- как учредитель юридического лица.
Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:
- договор заключен на длительный срок;
- имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.
На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.
Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.
Где «физику»-арендодателю найти клиента?
Можно использовать стандартные методы поиска клиентов:
- подать объявление в газету;
- разместить информацию в социальных сетях;
- опубликовать сведения о наличии свободного нежилого помещения на популярных досках объявлений: «Авито», «Юла» и так далее.
Можно расклеивать объявления на остановках и у подъездов. Степень эффективности, конечно же, будет разной. Вообще, поиск клиентов – это больше вопрос маркетинга, а не юриспруденции. Нужно хорошо представлять, какие физические лица ищут нежилые помещения.
Года с 2015-го, а может и раньше, популярной стала тема «мини-складов», когда люди хранят не совсем нужные им вещи, которые жалко выбрасывать или можно использовать только в сезон, не на балконе, а в некой «складской ячейке». Кому-то может понадобиться помещение для реализации творческих потребностей. Например, человек может захотеть открыть неофициальный клуб любителей радиоуправляемых моделей.
Нужно понимать, зачем физ. лицо может захотеть арендовать помещение. Отсюда – делать выводы, где можно найти потенциальных клиентов.
Можно переложить задачу поиска арендатора на плечи риелтора. Для этого, необходимо:
- обратиться в соответствующее агентство;
- заключить договор.
Судя по сложившейся практике, собственник нежилого помещения ничего не теряет, в данном случае. Как правило, деньги риелторы взимают с арендаторов, а не с арендодателей.
С другой стороны, люди, желающие снять нежилое помещение, стараются найти вариант без посредников, чтобы не платить лишних денег. Поэтому, если за дело взялся риелтор, есть риск, что клиента будут искать очень долго.
Как выбрать?
Если от желающих снять недвижимость нет отбоя, то можно выбрать одного или нескольких арендаторов последующим критериям:
- В планах у лица должна быть безобидная деятельность, которую он хочет осуществлять в арендуемом помещении. Очевидно, что лучше выбрать арендатора, который будет хранить в помещении картошку, чем того, кто планирует два раза в неделю проводить музыкальные репетиции.
- Арендатор должен быть платежеспособным. Например, один – готов оплатить аренду на 3-4 месяца вперед. Другой – просит подождать даже с небольшим задатком. Очевидно, что выбирать нужно первого кандидата.
- Субъективное мнение: заключать договор стоит с тем арендатором, который всегда на связи и проживает неподалеку. Бывает так, что собственнику нужно срочно попасть в его нежилое помещение, а арендатор куда-то уехал, не оставил ключей, не берет трубку.
Как сформировать выгодную цену для сторон?
ГК РФ дает серьезную свободу сторонам сделок по многим вопросам, в том числе и по вопросу определения цены договора. Таким образом, размер арендной платы будет полностью зависеть от того, каким его определят стороны. Арендодатель может назвать свою цену. Арендатор – согласиться, отказаться или попросить о снижении цены.
Очевидно, что в вопросе ценообразования необходимо ориентироваться на рынок. Если установить слишком высокий размер арендной платы, то арендодателя будет найти проблематично. Даже если кто-то согласится платить высокую цену, спустя время, этот человек будет искать способы расторгнуть договор, чтобы арендовать аналогичное помещение дешевле.
Если цена будет слишком низкой, то отбоя от клиентов не будет. Но и заработать удастся мало. Поэтому, как представляется, лучше всего, определять цену такой, чтобы она была чуть ниже, чем у конкурентов.
Как собственнику заключить договор?
Алгоритм действий, примерно, следующий:
- Нужно найти клиента. Об этом уже велась речь в настоящей статье.
- Необходимо провести презентацию помещения.
Внимание: одним из оснований расторжения договора аренды является выявление в объекте недвижимости недостатков, которые арендатор не мог заметить при осмотре, но они при этом привели к возникновению трудностей в использовании помещения.
Позиция спорная, но уже – общепринятая.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.
Что необходимо учесть сторонам при заключении сделки?
Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены. Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.
В документе должна быть отражена следующая информация:
- Паспортные данные сторон и их представителей, если сделка оформляется не лично.
- Описание объекта недвижимости, с указанием всех его характеристик, в том числе, площади и адреса.
- Информация о сроке аренды. Об этом еще пойдет речь ниже.
- Величина арендной платы, порядок внесения платежей.
- Дополнительные условия.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
Срок действия
Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.
Какой срок действия договоренностей может быть еще:
- До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
- Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.
Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.
Налог
В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц – граждан РФ в стране составляет 13%. Кто-то считает, что это мало, кто-то – что много. С 10000 рублей нужно отдать государству 1300 рублей.
Есть мнение, что лучше сдавать нежилые помещения в аренду, будучи ИП. Налог, действительно будет меньше. Например, если работать на патентной системе налогообложения, то можно отдавать государству сумму, рассчитанную по следующей формуле:
Патент = 6% × ПД/12 × М, где:
- ПД- предполагаемый доход за год.
- М – число месяцев, на которое выдается патент.
Но есть и свои минусы. ИП должен делать регулярные отчисления в пенсионный фонд, ФСС и ФОМС. Сумма получается немаленькая – более 20 тыс. рублей.
Рекомендуем ознакомиться с другими полезными материалами нашего сайта об аренде нежилых помещений. Читайте о том, как происходит аренда нежилого помещения юридическим лицом и особенностях аренды у ИП.
Можно ли досрочно расторгнуть договор?
Да. В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения. К примеру:
- арендодатель препятствует использованию имущества;
- арендатор использует помещение в запрещенных целях.
Между тем, стороны должны соблюсти внесудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, аренда нежилых помещений между физическими лицами имеет массу нюансов. Разобраться во всех тонкостях может только квалифицированный юрист, к которому и следует обращаться, если возникла необходимость арендовать недвижимость или сдать в наем.
Источник: urexpert.online
