Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное недвижимое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные, чаще всего экономического характера. Например, если организация арендовала целый этаж в офисном здании, то какая-то часть помещений может оказаться ненужной для ее хозяйственных целей. Бывают ситуации, когда организация передает часть помещений в субаренду другому лицу по более высокой арендной ставке, чем платит сама по договору аренды. Этим способом арендатор может извлечь дополнительную выгоду из арендованного имущества или его части.
Однако в результате передачи имущества или его части в субаренду у арендодателя могут возникнуть определенные риски. Они могут быть связаны с ухудшением состояния недвижимого имущества из-за действий субарендатора, с правом субарендатора на заключение договора с арендодателем при досрочном расторжении договора аренды и т. д.
В связи с этим юристу арендодателя необходимо проанализировать возможные риски при выражении согласия на передачу арендатором недвижимого имущества или его части в субаренду.
Субаренда нежилого помещения
Процедура выражения согласия арендодателем на передачу недвижимого имущества в субаренду
Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако это право арендатор может реализовать лишь после того, как получит согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Нередко недобросовестные арендаторы передают арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя. В договоре аренды целесообразно установить санкции за такое нарушение. Нужно иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора.
Арендодатель, как правило, проверяет информацию о будущем контрагенте перед заключением договора. Если же недвижимое имущество передается в субаренду, это значит, что им будет пользоваться иное лицо, о котором арендодателю ничего не будет известно.
Чтобы устранить эту неопределенность, нужно обратить внимание на способы выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Дело в том, что согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.
Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в самом договоре, то в этом случае арендатору не требуется получать дополнительное согласие от арендодателя на заключение конкретного договора субаренды. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Следовательно, в этом случае арендатор будет иметь возможность передать недвижимое имущество в субаренду любому лицу по своему усмотрению. Поэтому арендодателю нужно осторожно и продуманно использовать этот способ выражения согласия на субаренду.
С 1 января 2023г. исключена из видов деятельности для СНР сдача недвижимости в аренду, что делать?
Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то арендатору необходимо предварительно направить арендодателю запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. При заключении договора аренды стороны вправе согласовать порядок и форму обращения арендатора к арендодателю о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. Практика заключения подобного рода договоров свидетельствует о том, что наиболее часто стороны прибегают к письменной форме запроса. Кроме того, в договоре можно установить обязанность арендатора в своем письменном запросе о передаче недвижимого имущества в субаренду указать полные реквизиты и иные необходимые данные о предполагаемом субарендаторе (в частности, состав учредителей, размер уставного капитала и т. д.), а к самому заявлению приложить копии уставных документов предполагаемого субарендатора и выписку из ЕГРЮЛ в отношении него. В этом случае у арендодателя будет максимально полная информация о лице, которое желает пользоваться его имуществом на основании договора субаренды.
Некоторые арендаторы передачу арендованного имущества в субаренду превращают в форму постоянного извлечения прибыли, заключая договоры субаренды по более высокой ставке. В этих случаях в договоре также можно предусмотреть условие о повышении размера арендной платы в случае передачи имущества в субаренду.
Естественно, нельзя забывать о том, что размер арендной платы можно повышать не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Например, можно указать в договоре, что в случае передачи арендатором имущества в субаренду арендодатель будет иметь право ежегодно увеличивать размер арендной платы не на 10 (как это указано в договоре), а на 20 процентов.
В то же время в договоре можно прописать способ определения размера арендной платы, включающий в себя повышающий коэффициент, размер которого будет зависеть от объема переданных в субаренду площадей. В этом случае при передаче всех или части арендованных помещений в субаренду повышение арендной платы будет происходить автоматически. Указанное повышение платы за пользование имуществом не будет считаться изменением условия договора об арендной плате, поскольку заложенный в договоре аренды механизм ее определения не меняется.
Также нужно учитывать, что договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.
Пример из практики: суд пришел к выводу, что договор субаренды автоматически прекратил свое действие в тот момент, когда истек срок договора аренды
Истец (департамент недвижимости, арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (индивидуального предпринимателя, арендатора) задолженности по арендной плате и о возврате нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено в части взыскания с ответчика арендной платы. В этой части принято новое решение – об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле. Договор аренды, по мнению заявителя, следует признать возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды и выполнял все его условия.
В кассационных жалобах субарендаторы, не привлеченные к участию в деле, просили отменить судебные акты по данному делу и привлечь их в качестве третьих лиц в связи с наличием договоров субаренды.
Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2001 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2001 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением освободить занимаемое помещение. Однако оно не было освобождено.
Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Согласия на продление срока договора аренды арендодатель не давал.
Доводы субарендаторов, не участвовавших в деле, о том, что суд, приняв решение о возврате помещения, не привлек их к участию в деле и тем самым затронул их права и обязанности, являются необоснованными. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие. Поэтому при рассмотрении искового заявления истца о возврате помещения оснований для привлечения субарендаторов не имелось (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2003 г. по делу № Ф04/1548-363/А46-2003, № Ф04/1548-364/А46-2003, № Ф04/1548-365/А46-2003).
Риск причинения субарендатором ущерба имуществу арендодателя
Если недвижимое имущество или его часть были переданы в субаренду, субарендатор получает возможность владения и пользования указанным имуществом. Соответственно, возникают риски использования имущества субарендатором не в соответствии с его целевым назначением и причинения имуществу значительного ущерба.
Арендатор может в подобных ситуациях ссылаться на то, что ущерб был причинен не им, а субарендатором, соответственно, все требования нужно будет заявлять последнему. Однако подобные возражения арендатора несостоятельны. Дело в том, что между арендодателем и субарендатором никаких правовых отношений не возникает, и обязанность по возврату имущества арендодателю в надлежащем состоянии будет как и прежде лежать на арендаторе (ст. 622 ГК РФ). Соответственно, если арендодатель зафиксирует факт ненадлежащего состояния помещения, он может потребовать от арендатора устранить указанные нарушения, расторгнуть договор аренды, а также возместить причиненные убытки.
Арендатор после удовлетворения требований арендодателя имеет право обратиться в регрессном порядке с аналогичными требованиями к субарендатору. Однако к арендодателю это не будет иметь никакого отношения.
Реализация права субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем после прекращения договора с арендатором
При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.
Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:
- арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
- договор аренды был прекращен досрочно;
- срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.
Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок
По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло (постановление ФАС Центрального округа от 17 декабря 2009 г. № Ф10-5527/09 по делу № А62-2749/2008).
Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы. Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором. И в случае досрочного расторжения договора аренды субарендатор сможет лишь потребовать заключить с ним договор аренды на непродолжительный период, в течение которого действовал бы договор субаренды.
Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.
Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду – это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя.
Источник: nalogobzor.info
Можно ли сдавать в субаренду жилое помещение?
Есть открытое ИП. Хотелось сдавать жилые помещения в субаренду. Возможно ли это?
Так например ИП арендует у физлиц помещение и сдает его в субаренду другим физлицам. Насколько это законно и какие налоги нужно оплатить.
Как лучше оформить договор? Какая форма подойдет? Договор субаренду, агентский договор, договор на оказание услуг и т.д.?
19 марта 2015, 09:35
ИП может арендовать помещения и сдавать их в субаренду. Главное, чтобы возможность перердачи помещений в субаренду была прямо предусмотрена законом.
Обращаю Ваше внимание на неоходимость оплачивать налоги. На какой системе налогооблажения сейчас ИП?
В Вашей ситуации считаю более выгодным варант уплаты налогов в в виде УСН «доходы, уменьшенные на величину расходов (ставка 15%»).
18 марта 2015, 17:53
порядок сдачи имущества в аренду (субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.
Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.
К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.
Если Вы как ИП решили заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:
во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;
во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;
в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.
При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договор аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.
Недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет.
Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст.
615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.
После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято (впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащим подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.
Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001 «Арендованное имущество».
Несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем (собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Источник: www.taktaktak.ru
Может ли самозанятый сдавать в субаренду жилые помещения?
В комментариях на сайте уже несколько раз мелькал вопрос от тех, кто хочет сдавать жилые помещения в субаренду, но не знает, можно ли это делать самозанятым гражданам.
Если иначе переформулировать вопрос, то он будет звучать следующим образом: «Можно ли сдавать жилое помещение по договору субаренды, а с полученного дохода платить НПД (налог на профессиональный доход)?»
На официальном сайте ФНС в разделе «Частые вопросы» сотрудники ведомства пишут, что можно:
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Физическое лицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход». В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 6 Закона № 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Ссылка на сайт ФНС
Важное дополнение
Но помните, что для самозанятых граждан разрешена сдача в аренду исключительно жилых помещений. А вот нежилые помещения сдавать в аренду запрещается. Например, нельзя сдавать в аренду гараж, торговые и складские помещения.
То есть, любое помещение, которое признано нежилым, самозанятый гражданин не может сдавать в аренду, а с полученного дохода платить НПД.
У читателей, которые сдают в аренду помещения, как правило, возникает масса вопросов. Поэтому, почитайте ответы на похожие вопросы, которые представлены ниже.
Обязательно прочтите:
- Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение?
- Может ли адвокат стать самозанятым гражданином и сдавать в аренду жилое помещение?
- Может ли наемный работник стать самозанятым и сдавать квартиру в аренду?
- Самозанятый сдает жилье в совместной собственности: можно так делать или нет?
Источник: ip-samozanyat.com