Может ли ИП сдавать в субаренду нежилое помещение

Как передать ей помещение: по доверенности на распоряжение имуществом или договору безвозмездного пользования? Или она должна мне что-то выплачивать?

Для вас самый беспроблемный вариант — передать дочери нежилое помещение по договору безвозмездного пользования. Но для нее это может быть невыгодно в плане налогов.

Если вы захотите сдать дочери недвижимость «за рубль» с правом субаренды, то должны будете зарегистрироваться как ИП на спецрежиме — со всеми вытекающими обязанностями. А вот вариант с доверенностью на управление имуществом в вашем случае вообще не подойдет.

Расскажу подробнее о каждом варианте.

Договор ссуды заключают письменно. В нем нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные сторон.
2. Какую недвижимость и на какой срок передают в безвозмездное пользование.
3. Дату заключения договора, подписи.

Также надо прописать, что с предварительного согласия собственника ссудополучатель, то есть ваша дочь, вправе передавать помещение третьим лицам в аренду. После этого она сможет заключать с арендаторами договоры уже от своего имени.

Субаренда нежилого помещения

Договор безвозмездного пользования помещением не нужно регистрировать в Росреестре, даже если заключить его на год и более, в отличие, например, от договора аренды.

Если у вашей дочери нет кода ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», его необходимо будет добавить в ЕГРИП. Госпошлину за это платить не надо.

Достаточно подать заявление:

1. Заполнить форму Р24001 — это можно сделать в специальном сервисе ФНС.
2. Отправить заявление онлайн, если есть квалифицированная электронная подпись, или распечатать его и принести лично в инспекцию.

Еще можно отправить бумаги почтой, через МФЦ или нотариуса. Если почтой, то ценным письмом с описью вложения, а форму Р24001 нужно будет заверить нотариально.

Если документы в порядке, через пять рабочих дней в налоговой инспекции можно получить лист записи в ЕГРИП с новым ОКВЭД.

Налоги для ссудодателя-физлица. Когда ссудодатель, будь то обычный человек со статусом ИП или без него либо фирма, передает имущество в безвозмездное пользование, он все равно остается его владельцем. То есть должен платить налоги, в вашем случае — на имущество физлиц за переданную недвижимость.

При безвозмездной передаче помещения доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно. Так считает и Минфин: по налоговому кодексу доход — это экономическая выгода в деньгах или натуральной форме. При безвозмездной передаче ссудополучатель за пользование имуществом платить не должен. Поэтому собственник не будет получать выгоду, с которой необходимо перечислять НДФЛ. Нет дохода — нет и налога.

Налоги для ссудополучателя-ИП. Получив помещение в безвозмездное пользование, ссудополучатель — компания или ИП — должен включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды аналогичной недвижимости. И платить с этого дохода налог на прибыль или по УСН — в зависимости от применяемой системы налогообложения.

Можно ли самозанятому сдавать в аренду нежилое помещение?

Например, ИП применяет УСН «Доходы». Он получил нежилое помещение площадью 18 м² в Москве на Садовом кольце в безвозмездное пользование. Согласно онлайн-сервису продажи недвижимости стоимость аренды похожего помещения — 75 000 Р в месяц. На эту сумму можно ориентироваться при определении налоговой базы.

Все время, пока ИП пользуется этим помещением, он должен на последнее число каждого квартала включать в доходы 225 000 Р — стоимость аренды за три месяца. И платить с этой суммы налог по УСН.

Сумму дохода от безвозмездно полученного имущества нужно подтвердить документом о рыночной цене аренды. Им может быть, например:

• справка, которую составила сама компания или ИП на основе доступной информации из интернета о сдаче в аренду такого же имущества;
• отчет независимого оценщика.

НДС ссудополучатель не платит — неважно, кто он и какая у него система налогообложения.

Вариант 2 Заключить договор аренды с правом сдачи в субаренду

В договоре аренды должно быть написано: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду». Тогда ваша дочь — ИП сможет сдавать недвижимость третьим лицам от своего имени, учитывать доход от субаренды и платить с него налог.

Что касается стоимости аренды, то я бы не советовала устанавливать совсем символическую цену. Дело в том, что по такой сделке вы с дочерью считаетесь взаимозависимыми лицами. ФНС следит, чтобы стоимость сделок между такими лицами соответствовала рыночной. Если цена будут явно занижена, налоговая служба может доначислить налог плюс пени и штрафы.

Правда, ФНС обращает внимание не на все сделки между взаимозависимыми лицами, а только на те, что признаются контролируемыми. Это, к примеру, импорт и экспорт нефти, нефтепродуктов, черных и цветных металлов, драгоценных металлов и камней при годовом доходе от таких сделок более 120 млн рублей.

Ваш договор аренды не попадает в разряд контролируемых сделок. Но чтобы свести к нулю риск претензий от налоговиков, лучше не писать цену, которая будет слишком низкой в сравнении с обычной стоимостью аналогичного помещения. Либо будьте готовы экономически обосновать ценовую разницу.

Поскольку ваша дочь применяет УСН «Доходы», она не сможет учесть в расходах суммы, которые будет платить вам за аренду.

Кроме того, когда человек сдает в аренду нежилые помещения, налоговики расценивают это как фактическое предпринимательство. По закону гражданин может заниматься бизнесом без образования юридического лица с момента регистрации в качестве ИП. Если же у человека нет статуса предпринимателя, значит, он занимается бизнесом незаконно. Это устойчивая позиция, и суды, включая Верховный, ее поддерживают.

За ведение бизнеса без регистрации ИП человека могут оштрафовать на 500—2000 Р. Но это мелочь по сравнению с возможными налоговыми последствиями:

1. Налоговики могут доначислить НДС на арендную плату и пени, поскольку будет считаться, что фактически ИП применяет общий режим налогообложения.
2. Могут оштрафовать за неуплату налога и неподачу деклараций по НДС.

Поэтому если вы выберете этот вариант, вам, как арендодателю, нужно будет зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать один из спецрежимов:

1. патентную систему;
2. УСН «Доходы»;
3. автоматизированную упрощенку, если вы живете в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан.

Какой именно спецрежим вам подойдет, с ходу не сказать. Для этого надо знать как минимум параметры помещения и в каком регионе вы находитесь.

Вариант 3 Выдать доверенность на право управления помещением

Если вы оформите на дочь доверенность на право управления помещением, она не сможет заключать договоры с арендаторами от своего имени. Ваша дочь будет вправе решать только текущие вопросы, а арендодателем по договору будете вы, как собственник недвижимости. А значит, доходы от аренды будут вашими. То есть вам опять же надо регистрировать ИП, чтобы не было претензий по поводу незаконного предпринимательства.

Чтобы дочь могла официально получать вознаграждение за управление помещением, надо заключать договор доверительного управления имуществом. Но в вашем случае это невозможно.

Фирмы и ИП — участники такого договора могут применять только УСН «Доходы минус расходы». Если налоговые инспекторы узнают, что ваша дочь, применяя УСН «Доходы», подписала договор доверительного управления, то посчитают ее утратившей право на упрощенку с начала квартала, в котором заключен договор. Это приведет к доначислению налогов по ОСН и пеней за просрочку. Так что рассматривать этот вариант не стоит.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос
Источник

Источник: bizneslion.ru

Договор субаренды

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение , расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования под .

1.2. Арендатор владеет указанным в п.1.1 нежилым помещением на основании договора аренды недвижимого имущества № от « » 2023 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

• в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Субарендатора, указанное в п.1.1 помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в субаренду.

2.2. Субарендатор обязан

• использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п.1.1 договора;
• содержать арендуемее помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендатору, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
• вносить арендную плату в установленные договором сроки;
• при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендатору;
• если арендуемые помещения в результате действия Субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придут в аварийное состояние, восстановить их своими силами, за счет своих средств;
• за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений;
• по окончании срока субаренды освободить помещения и передать их Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для использования под ;
• по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендатору безвозмездно все согласованно произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещений, если иное не обусловлено отдельным соглашением.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость субаренды помещений составляет (указать цифрами и прописью) рублей в месяц.

3.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение дней после выставления Арендатором счета.

3.3. Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно и в порядке предоплаты, на основании выставляемых Арендатором счетов.

3.4. Моментом оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Субарендатор обязан уплатить пеню в размере % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

4.4. В случае несвоевременного возврата Субарендатором помещений, он уплачивает Арендатору арендную плату за срок пользования не возвращенными вовремя помещениями и неустойку в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования помещениями.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Субарендатор:

5.1.1. Пользуется предоставленными помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.

5.1.3. Более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

5.2. По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

5.2.1. Если Арендатор не предоставляет помещения в пользование Субарендатору, либо создает препятствия пользованию помещениями, в соответствии с условиями договора или назначением помещений.

5.2.2. Если помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

6.1. Помещения сдаются в субаренду сроком на с момента вступления настоящего договора в силу.

6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Субарендатором, а также при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

6.3. Договор вступает в силу с момента его подписания.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон.

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в Арбитражном суде г. .

7.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Источник: xn—-7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai

Субаренда – что это такое по ГК РФ

Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.

По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.

Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.

При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.

Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.

Законодательное регулирование

Поскольку субаренда представляет собой гражданско-правовую сделку, ее действительность зависит от оформления соответствующего договора.

Данная сделка основывается на положениях Гражданского кодекса РФ:

В качестве предмета сделки может выступать любой объект недвижимости:

1. Земельные участки;
2. Дома, постройки, строения и сооружения;
3. Нежилые помещения;
4. Жилые помещения

Существующие риски

На получение выгоды в результате сдачи недвижимости в аренду может претендовать как ее собственник, так и арендатор. Временный владелец вправе сдавать арендуемое помещение по договору субаренды.

Однако, заключение сделки арендатором недвижимости допускается исключительно при наличии согласия владельца объекта в письменном виде.

Согласие может быть сделано либо отдельно, либо как соответствующий пункт в основном договоре аренды.

Собственник недвижимости может дать согласие на передачу объекта на основании субаренды двумя вариантами:

Если собственник выразил согласие одним из двух вышеуказанных способов, арендатор имеет право на сдачу помещения.

Но в ходе оформления сделки субаренды возможны следующие риски:

Особенности договора субаренды

Как говорилось выше, субаренда – это договор, на основании которого арендатор передает права на временное владение и пользование определенным недвижимым имуществом. Для придания действительности сделке, необходимо оформить договор субаренды.

Нюансы субарендного соглашения:

Порядок заключения сделки

В соответствии с нормами статьей 420, 432, 434 гражданского кодекса РФ. к договору субаренды предъявляются следующие требования:

В отношении земельных участков

Участки земли в нашей стране также относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому их могут сдавать в аренду и субаренду согласно действующему гражданскому законодательству.

Существенным условием договора субаренды земельного участка, выступает арендная плата за пользование землей.

Плата по сделке определяется по соглашению сторон. При субаренде участка подлежит оплате владение и пользование земельным наделом либо недрами.

При этом полученные результаты и доходы от землепользования на арендованном наделе принадлежат только субарендатору.

Договор заключается в письменной форме, и включает в себя следующие данные:

В параграфе договора относительно предмета сделки, детально указываются ключевые характеристики земельного участка, а именно:

Договор обретает юридическую силу в момент его подписания сторонами. Если договор заключен на длительный срок, то он должен быть зарегистрирован в службе Росреестра (через МФЦ).

Жилых помещений

Предметом договора субаренды могут быть как нежилые, так и жилые помещения. Сдача в аренду жилья распространена в населенных пунктах, в которых развита туристическая сфера.

Мнение эксперта

Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Задать вопрос

Обычно, собственники жилых помещений сдают их агентствам недвижимости, а те, в свою очередь, пересдают их в субаренду.

Также многие владельцы жилья сдают помещения посуточно или на часы, что очень выгодно, даже учитывая необходимость обустройства квартиры для комфортабельного проживания жильцов, на что потребуются дополнительные средства.

Для получения прибыли, потребуется обеспечить комфортное проживание граждан. Например, придется:

Эти действия позволят повысить арендную плату за жилье, а в результате, это увеличит рентабельность договора субаренды.

Без согласия собственника

Как говорилось выше, сдать арендованную недвижимость по договору субаренды допускается исключительно при согласии на это собственника.

Письменное согласие дается либо отдельным документом, либо в качестве пункта в основном договоре аренды.

Поэтому, перед тем как заключить соглашение субаренды, необходимо проверить следующие моменты:

• Действительность права передачи в субаренду у арендатора;
• Может ли собственник распоряжаться помещением на законных основаниях.

На основании ст. 168 гражданского кодекса РФ, владелец недвижимости может требовать расторжения заключенного договора субаренды, в случае обнаружения сдачи арендатором объекта без его согласия субарендатору.

Также собственник вправе потребовать возмещения убытков, вызванных пользованием субарендатором помещением без соответствующих на это правовых оснований.

Об очередности расселения собственников и нанимателей из аварийного жилья, читайте здесь.

Обязательства сторон

Данный параграф договора субаренды не считается обязательным условием действительности договора, т.е. при его отсутствии, документ тем не менее будет являться законным и заключенным.

При его наличии в нем указываются обязанности контрагентов друг к другу. Чаще всего договор содержит следующие обязанности:

• передать помещение во владение субарендатора не позже обговоренного между сторонами срока вслед за получение арендной платы за обусловленный период;
• своевременно устранять жалобы субарендатора по поводу состояния сданного недвижимого имущества;
• при срочной необходимости освободить помещение, он обязан немедленно известить об этом арендатора;
• вовремя вносить плату за аренду по основной сделке. При этом необходимо прописать реквизиты первоначального договора;
• иные обязанности, исходя из особенностей конкретного соглашения

1. Использование помещением только по назначению.
2. Своевременно вносить арендную плату по договору (с НДС или без него).
3. Выполнять текущий ремонт арендуемого помещения. В договоре можно прописать, за чей счет производятся работы, какие работы должен выполнять субарендатор.
4. Соблюдать санитарно-эпидемиологические правила.
5. Безотлагательно уведомлять арендатора об экстренных ситуациях и других событиях, которые могут причинить нанесли ущерб помещению.
6. Своевременно уплачивать коммунальные платежи, интернет. телефон и т.д.
7. Передать имущество обратно после истечения срока договора.
8. Прочие обязанности, в зависимости от особенностей соглашения.

Процедура регистрации

Поскольку по договору субаренды сдается объект недвижимого имущества, то он должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.

Вступление договора в силу происходит с даты его подписания сторонами сделки.

После достижения сторонами сделки согласия по поводу всех существенных условий, производится его подписание. В конце документа прописываются реквизиты сторон.

Для госрегистрации субаренды потребуется:

• полное название юр.лица;
• местонахождение;
• данные о директоре;
• и банковские реквизиты;

В отношении гражданина нужно указать:

1. Его Фамилию, Имя, Отчество (при наличии);
2. Серия, номер паспорта, где выдан;
3. Информация о прописке;
4. Иные сведения в случае необходимости.

В соответствии со ст. 333.33 налогового кодекса РФ размер госпошлины для физических лиц равен 2 000 руб., а для организаций – 22 000 руб.

Договор должен быть зарегистрирован только, если его срок действия более 1-го года.

Регистрация договора позволит свести к минимуму следующие риски:

• невнесение арендной платы;
• порча пользователем недвижимости собственника;
• неуплата услуг ЖКХ (если обязанность их оплаты отнесена на субарендатора по договору субаренды);
• пользование объектом не по назначению;
• прочие риски.

Если регистрация договора не осуществлялась, нарушение прав стороны сделки в судебном порядке будет очень непросто.

Видео: Субаренда, как бизнес. Сколько зарабатывают на субаренде? – Территория инвестирования

Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru