Если физическое лицо – собственник недвижимости сдает принадлежащее ему недвижимое имущество (например, квартиру) внаем, ему не стоит забывать, что в таком случае налоговые органы могут потребовать от него пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предприниматели. И, кроме того, для такого физического лица существует риск привлечения его к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации.
В ст. 608 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право сдачи в аренду (внаем) недвижимого имущества предоставлено собственнику такого имущества. Иных требований к статусу арендодателя нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрено.
При этом согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Следовательно, законодательство связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не с совершением возмездных сделок.
Можно ли в нежилом помещении жить, а в жилом работать?
Совершение гражданином сделок на возмездной основе для признания его индивидуальным предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии достаточных оснований считать, что указанные признаки имеются, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Таким образом, если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии указанных признаков предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.
При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать НДФЛ в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Индивидуальный предприниматель, осуществляющий такой вид деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду, представляет не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налоговую декларацию в соответствии с Главой 23 или Главой 26.2 Налогового кодекса РФ в зависимости от выбранной системы налогообложения.
Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости
Обратим внимание, что в соответствии с ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица влечет назначение административного наказания.
Однако, из смысла вышеназванной нормы следует, что объективную сторону предусмотренного ею состава административного правонарушения образуют осуществление без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица только той экономической деятельности, которая обладает признаками предпринимательской деятельности.
УМНС РФ по г. Москве в письме от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495 разъясняла, что сдача квартиры внаем выступает одним из способов реализации законного права гражданина на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и не является предпринимательской деятельностью.
В этом письме ею было указано, что к хозяйствующим субъектам относятся занимающиеся деятельностью по производству, реализации либо приобретению товаров частные, государственные, муниципальные или иные предприятия, акционерные общества и товарищества, союзы, ассоциации, концерны, межотраслевые, региональные и другие объединения предприятий, а также иные объединения (организации) и учреждения, пользующиеся правами юридического лица, и граждане, занимающиеся самостоятельной предпринимательской деятельностью.
И при решении основных задач, связанных с классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации, определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов, кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах, разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности, а также для получения информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач органами государственной власти и управления, используется специальный классификатор кодов экономической деятельности-ОКВЭД.
В соответствии с международной практикой в ОКВЭД не учитываются такие классификационные признаки, как форма собственности, организационно-правовая форма и ведомственная подчиненность хозяйствующих субъектов, не делается различий между внутренней и внешней торговлей, рыночными и нерыночными, коммерческими и некоммерческими видами экономической деятельности.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В качестве классификационных признаков видов экономической деятельности в ОКВЭД используются признаки, характеризующие сферу деятельности, процесс (технологию) производства и т.п.
В случаях сдачи имущества (жилого и нежилого помещений) внаем собственник имущества (жилого и нежилого помещений) и наниматель являются сторонами договоров гражданско-правового характера — договоров найма жилого и нежилого помещений, заключаемых в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом право предоставления за плату жилого помещения для проживания в нем либо нежилого помещения для использования в качестве офисного и торгового помещения предоставлено собственнику помещений, который может являться как юридическим, так и физическим лицом.
С точки зрения гражданского права имущество (жилое и нежилое помещения), находящееся в собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.
Однако юридическое лицо, в отличие от физического, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. В то время как гражданин даже в случае, если он является предпринимателем без образования юридического лица, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственного личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, в связи с чем имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.
По существу сдача внаем физическим лицом имущества (жилого и нежилого помещений), принадлежащего этому лицу на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и поэтому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности».
При этом у юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений осуществляется путем организации определенного производственного процесса, включающего в себя такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих определенную квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, в этом случае осуществляется экономическая деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, то есть оказанием услуг потребителям.
Кроме того, ст. 38 Налогового кодекса РФ определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
При рассмотрении группировок видов экономической деятельности, входящих в код 70 раздела «К» «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» ОКВЭД, необходимо иметь в виду, что в ОКВЭД использованы иерархический метод классификации и последовательный метод кодирования, но при этом не учитывается такой классификационный признак, как форма собственности. Следовательно, описание конкретных группировок, содержащееся в приложении А, не может рассматриваться вне установленной иерархии видов экономической деятельности, входящих в тот или иной код.
Таким образом, код 70, представляющий класс операций с недвижимым имуществом, включает в себя три подкласса, каждый из которых, в свою очередь, делится на группы и подгруппы:
- 70.1 — подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
- 70.2 — сдача внаем собственного недвижимого имущества;
- 70.3 — предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.
Так, в частности, подгруппа 70.12.1 «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» включает покупку и продажу многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, а подгруппа 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» включает сдачу внаем тех же многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир. Если к тому же учесть описание группы 70.11 «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», предполагающей разработку своими силами и за свой счет коммерческих проектов, связанных с недвижимым имуществом (объединение финансовых, технических средств и людских ресурсов для реализации проектов, связанных с недвижимым имуществом, предназначенным для жилья или других целей), для его дальнейшей продажи, то становится очевидным, что все эти операции могут рассматриваться как осуществление экономической деятельности только тогда, когда они несут в себе необходимые характерные элементы производственного процесса, то есть совершаются юридическими, а не физическими лицами.
В противном случае, согласно выводам УФНС РФ по г. Москве, всех граждан, покупающих, продающих или сдающих внаем собственное жилое недвижимое имущество, то есть вступающих в гражданско-правовые отношения с другими гражданами или организациями, следовало бы считать индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законодательством порядке, хотя для совершения подобных сделок Гражданским кодексом РФ обязательная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя для граждан не предусмотрена.
Исходя из изложенного, реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью и, следовательно, доход, полученный от сдачи такого имущества внаем, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности, и подлежит в соответствии со статьей 224 Налогового кодекса РФ налогообложению по ставке 13%.
Оно было вынесено по делу о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации физического лица, которое осуществляло сдачу внаем жилого помещения посуточно и по часам. Учитывая вышеизложенное, в нем было вынесено решение о прекращении производства по делу об административном правонарушении прекратить на основании п. 1 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ в связи с отсутствием в данном случае события административного правонарушения, а постановление о привлечении данного лица к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, было отменено.
Иванова Елена Николаевна,
Эксперт по налогообложению ООО «Мир Консалтинга».
ЧИТАЙТЕ ДАЛЕЕ:
- Чем предприниматель отличается от юридического лица;
- Использование печати индивидуальным предпринимателем;
- Индивидуальные предприниматели- плательщики страховых взносов;
- Ответственность за осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Источник: www.mkaudit.ru
Сдавать квартиру как самозанятый: как оформить + образец договора
Сдавать квартиру как самозанятый (режим НПД) — самый выгодный способ официально оформить аренду жилья. Другие варианты: организовать ИП или платить налог на доходы физлиц (13 % против 4-6 % при самозанятости). На наш взгляд, оформление НПД имеет массу преимуществ: во-первых, вы юридически защищены, во-вторых, вы честный гражданин, перечисляющий налоги с дохода, в-третьих, вы можете использовать статус и для других целей (например, для подработки). Но самозанятость для сдачи квартиры имеет и некоторые нюансы, которые необходимо учесть. Рассмотрим их подробнее.
Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру официально
Для оформления отношений с нанимателем нужно зарегистрировать статус самозанятого (это бесплатно) и оформить договор найма/аренды (стандартный) — скачать бланк вы можете ниже.
Самозанятый — аренда квартиры и ее особенности
Аренда для самозанятого имеет некоторые нюансы:
- Самое главное — режим НПД допускается применять только в отношении сдачи жилого помещения: квартиры, комнаты, дома. Нежилую недвижимость в рамках самозанятости сдавать нельзя. То есть плательщик НПД не вправе сдвать в аренду гараж, склад и прочее.
- Еще одна особенность — ограничение по доходу. Если ваша выручка превысит за год 2,4 млн рублей, статус будет с вас автоматически снят. Это значит, что вы должны будете оплачивать стандартный подоходный налог (13 %).
Самозанятость при сдаче жилья: какой налог и как платить
Самозантые вносят налог на профессиональный доход: при получении дохода от физлица его размер составляет 4%, с юрлица — 6%. Самостоятельно рассчитывать налог, вести отчетность, сдавать ее в налоговую не надо — все осуществляется автоматом в приложении «Мой налог».
При поступлении платежа от арендатора вы отбиваете чек (обязательно передаёте его плательщику), а в начале следующего месяца ФНС выставляет вам сумму к оплате (за прошлый месяц). Внести налог нужно до 25 числа текущего месяца.
Читайте подробнее про налогообложение самозанятых: ставки, вычеты, особенности.
Сдача квартиры самозанятым: как оформить отношения правильно
Оформление отношений осуществляется по стандартному алгоритму: арендодатель (наймодатель) и жильцы составляют и подписывают договор. Утвержденной формы документа нет, то есть вы вполне можете оформить его произвольно с учетом требований и желаний сторон.
Рекомендуем прочитать правила составления договора аренды (найма) со всеми особенностями и нюансами. Там же можете скачать бланк.
Если в сдаваемом жилье имеются и другие владельцы, потребуется их письменное одобрение сделки. Подтвердить согласие они должны, поставив подпись на договоре или оформив нотариальную доверенность тому, кто действует от их лица.
Если среди собственников есть дети до 18 лет, дополнительно потребуется разрешение опеки.
Если вы уже сдаете квартиру, переоформлять договор не надо. Просто зарегистрируйтесь в качестве самозанятого и продолжайте деятельность по старому договору.
Договор аренды квартиры самозанятого (договор найма) — образец скачать
Преимущественно самозанятые сдают квартиру физическим лицам. В этом случае оформляется договор найма.
Обязательно учитывайте, что при заключении договора на срок от 1 года, его потребуется оформить в Росреестре. Поэтому рекомендуем указывать меньший срок, а по его истечении перезаключать договор.
Предлагаем вам скачать готовый образец договора найма.
СКАЧАТЬ БЛАНК
Плюсы и минусы
К преимуществам оформления аренды посредством самозанятости отнесем:
- выход из тени;
- юридическую защиту;
- сниженную ставку по сравнению с оплатой налога на доходы физлиц;
- возможность использовать статус в дальнейшем.
Среди минусов назовем только невозможность использования статуса в отношении нежилой недвижимости.
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
Регистрация в статусе самозанятого стандартна. Для этого вам нужно скачать на смартфон приложение и пройти в нём процедуру регистрации.
Предлагаем вам пошаговую инструкцию по оформлению со скриншотами и разъяснениями.
После регистрации вам становятся доступны все функции сервиса: вы можете отбивать чеки, выставлять счета (это очень удобно), пользоваться пенсионным страхованием и так далее.
Может ли самозанятый сдавать квартиру жены или мужа
Если квартира принадлежит мужу и жене, сдавать ее может один из них, оформившись в статусе самозанятого.
А если самозанятый сдает чужую квартиру
Имущество плательщика НПД вполне может сдавать в аренду третье лицо. Но это лицо должно действовать на основании нотариальной доверенности на управление объектом. При этом собственник (плательщик НПД) ведет отчетность о поступлениях в приложении «Мой налог».
Коммунальные расходы
Важным нюансом является учет коммунальных затрат. Если арендаторы платят за воду, электричество, газ по счетчикам, учитывать сумму в поступлениях и вносить за нее налог не надо.
Если коммуналку вы платите самостоятельно, а жильцы передают вам определенную сумму по договору, налог вносите с общего дохода.
Хотите сэкономить — укажите в договоре, что наниматели сами оплачивают коммуналку по счетчикам.
Если вы взяли с жильцов залог, отбивать чек нужно только если вы его не вернете.
Самозанятость — выгодный налоговый режим, позволяющий вывести многие сферы бизнеса из тени. Одной из таких ниш является сдача жилых помещений в аренду. Это выгодно всем: и государству, и арендодателям, и даже арендаторам (поскольку оформление требует заключение официального договора). Надеемся, что информация была вам полезна, вопросы можете задавать в комментариях.
Источник: delay-svoe.ru
Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое (коммерческое) помещение и не регистрироваться в качестве ИП?
Может. Однако нужно не забывать о неблагоприятных последствиях, которые могут произойти при неверном исчислении налогов. При этом в некоторых случаях, выгоднее зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя
Налоги и возможные штрафы от инспекции
Алексей Лобанов
Руководитель юридического бюро
Задать вопрос
Часто бывают случаи, когда человек уплачивает налог на доходы физических лиц в размере 13%, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ, однако все равно получает решение налоговой инспекции о доначислении НДС.
В случае осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, физическое лицо является плательщиком налогов и сборов, в том числе, налога на добавленную стоимость (НДС), но не все об этом знают.
В каких случаях доначисление НДС признают неправомерным
В силу ст. 145 Налогового кодекса РФ, организации и индивидуальные предприниматели, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.
Выдержка из решения суда
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2019 N Ф10-6206/2018 по делу N А35-2974/2017
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 г. N 3365/2013, для случаев, когда о необходимости уплаты налога на добавленную стоимость предпринимателю становится известно по результатам мероприятий налогового контроля, проведенных инспекцией, порядок реализации права на освобождение от уплаты налога на добавленную стоимость Кодексом не предусмотрен. Однако отсутствие установленного порядка не означает, что указанное право не может быть реализовано предпринимателем.
По смыслу данных пунктов институт освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика направлен на снижение налогового бремени в отношении лиц, имеющих несущественные обороты по реализации товаров (работ, услуг). Условием для освобождения таких лиц от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой налога, является объективное обстоятельство — соответствие размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом.
Алексей Лобанов
Руководитель юридического бюро
Задать вопрос
Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) само по себе то обстоятельство, что инспекция не учла положения п. 1 ст. 145 НК РФ при изменении квалификации деятельности налогоплательщика в рамках выездной налоговой проверки, не означает утрату возможности предоставления индивидуальному предпринимателю освобождения по результатам рассмотрения уведомления, поданного после окончания проверки.
Что выгоднее, сдавать в аренду как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель?
Рассмотрим пример, при котором вы сдаете нежилое помещение в аренду по цене 50 000 рублей в месяц.
Как видим, сдавать в аренду недвижимость будет выгоднее в качестве ООО и ИП на УСН Доходы. При этом в некоторых регионах налоговая ставка может быть меньше стандартных 6% (УСН Доходы) и 15% (УСН Доходы – расходы). Самостоятельно рассчитать примерный налог можно по ссылке.
Ситуация не является редкой. Налоговый орган прислал акт о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения
Источник: alexlobanov.ru
