Сдача жилья в аренду популярный в России способ заработать деньги за счет имеющейся недвижимости.
До 2018 г. арендодатель должен был платить налог (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП с установленным налогом с доходов в 6%.
После выхода ФЗ № 422 от 27 ноября 2018 г. «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» появилась возможность стать самозанятым, легально сдавать жилье – это может быть дом, квартира, комната, часть комнаты или доля в квартире, – и платить налог в меньшем размере.
ВАЖНО: собственники апартаментов не могут воспользоваться льготным налоговым режимом, так как по 422-ФЗ такая возможность предусмотрена только при сдаче в аренду жилья, апартаменты же относятся к нежилой недвижимости.
Срок сдачи жилья не регламентируется – это может быть и посуточная аренда, и долгосрочная.
Величина налога зависит от того, кто является нанимателем:
– если наниматель — физическое лицо, ставка налога – 4%;
– если юридическое лицо – 6%.
Получая арендную плату, надо выдавать чек, сформированный в приложении «Мой налог». Этот сервис автоматически рассчитает налоги и пришлет уведомление, при желании вы можете подключить автоплатеж.
Налоги оплачиваются через приложение «Мой налог» ежемесячно до 25-го числа.
Какие факторы влияют на размер суммы, с которой самозанятый должен заплатить налог:
– если арендодатель получает только арендный платеж, а все коммунальные платежи оплачивает наниматель, самозанятый арендодатель платит налог лишь с аренды;
– если арендодатель получает арендный платеж плюс плату за все коммунальные платежи, налог исчисляется от общей суммы за вычетом услуг, оплачиваемых по счетчикам (вода, электричество, газ);
– если арендодатель по окончании срока аренды удерживает часть страхового депозита (залога) за испорченное имущество, он тоже должен с этой суммы заплатить налог. Сам депозит при условии, что он будет возвращен нанимателю, налогом не облагается, так как не является доходом.
Дополнительные льготы для пенсионеров, получивших статус самозанятых для легальной сдачи недвижимости, не предусмотрены.
Источник: xn--l1agf.xn--p1ai
Налог для самозанятых. Как легально сдать квартиру в наём? Самозанятость и аренда жилья
В соответствии с новым законом о налоге на профессиональную деятельность самозанятые лица могут зарегистрироваться и начать сдавать недвижимость в аренду официально, платя пониженный налог. При этом регистрация очень простая и не требует посещения налоговой.
- в мобильном приложении “Мой налог”;
- через портал Госуслуг;
- на сайте ФНС РФ;
- в мобильном приложении одного из уполномоченных банков.
В случае, когда жильё находится в совместной собственности супругов, достаточно одному из них стать самозанятым, чтобы платить налог по сниженной ставке. Также статус самозанятого позволяет сдавать внаём объекты недвижимости, собственником которых он не является, для этого нужно заключить договор субаренды.
- данная деятельность абсолютно легальна;
- можно заключать договоры с клининговой или другими компаниями;
- для расчётов не требуется кассовый аппарат, чеки формируются автоматически при внесении информации об оплате в приложении или на сайте ФНС;
- отсутствуют отчисления в Пенсионный фонд, они остаются на усмотрение арендодателя;
- налоговая ставка останется неизменной в течение десяти лет с момента вступления в силу данного закона;
- не нужно вести строгую отчётность перед налоговой службой;
- в случае ущерба имуществу можно обратиться в суд, если арендаторы, например, сломали технику, не заплатили арендную плату или нарушили другие условия договора.
- прозрачность расчётов, ведь все платежи фиксируются в приложении и документируются чеком;
- защита интересов в случае нарушения договора арендодателем;
- возврат залога после окончания срока найма.
Как зарегистрироваться самозанятому
Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно как в отделениях ФНС, так и не выходя из дома.
Для удобства можно воспользоваться приложением от ФНС “Мой налог”, достаточно ввести свои паспортные данные в личном кабинете, программа сама свяжет их с ИНН и зарегистрирует вас как самозанятого.
Информация о средствах, полученных в качестве арендной платы, вносится через приложение или в личном кабинете на сайте налоговой, даже если оплата была наличными. При этом можно сочетать разные способы фиксации дохода: вносить часть данных в приложении, а часть — через сайт налоговой, так как вся информация о платежах синхронизируется.
После внесения данных формируется чек, который можно распечатать или отправить в электронном виде на почту или на телефон квартиросъёмщику. Также он может считать QR-код с вашего телефона. Предоставленный ИНН нанимателя позволит определить, является он физическим или юридическим лицом, в соответствии с чем определяется размер ставки.
Налог начисляется автоматически в приложении и не требует самостоятельного расчёта. Также можно настроить автоплатеж. В случае, когда налог за месяц меньше 100 рублей, эта сумма прибавляется к платежу в следующем периоде.
Если вы по каким-то причинам перестали сдавать жильё, можно отправить заявление в налоговую через приложение, и статус самозанятого будет отменён на следующий день.
Налоговая ставка для самозанятых при сдаче жилья в аренду
Налоговая инспекция самостоятельно рассчитает сумму налога и пришлёт уведомление налогоплательщику.
Ежемесячные отчисления составят 4% в случае сдачи жилья физическому лицу: так, к примеру, если арендная плата за однокомнатную квартиру 20 000 рублей, то налог составит всего 800 рублей в месяц, тогда как при ставке НДФЛ 13%, это было бы 2 600 рублей.
В случае, когда нанимателем является юридическое лицо, налоговая ставка будет 6%. Если заказ на аренду поступает через агентство недвижимости или интернет-агрегатор, то ставка также составит 6%, так как оплата производится организацией.
Налоговый вычет
При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.
Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.
Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.
Как учитывать коммунальные платежи при оплате налога?
Коммунальные платежи в договоре указывают двумя способами: фиксированной суммой либо по показаниям счётчиков.
Если коммунальные платежи фиксированные и входят в сумму арендной платы, налог с них придётся заплатить, так как они являются доходом арендодателя. В случае, когда оплата коммунальных услуг осуществляется согласно показаниям счётчика, налог с этой суммы платить не нужно.
Кроме арендной платы и коммунальных платежей арендодателю, как правило, оставляют так называемый страховой депозит или залог на случай ущерба имуществу или нарушения условий договора. В ситуации, когда по окончании аренды страховой депозит полностью возвращается нанимателю, с него налог не платится. Если имущество было повреждено, сумма ущерба вычитается из залога, и с этой суммы взимается налог.
Например, во время проживания арендаторов была сломана стиральная машина, ремонт которой обошёлся в 5 000 рублей, арендодатель удерживает эту сумму из залога, заплатив при этом 200 рублей налога.
Имущественный вычет при продаже недвижимости
Самозанятые, сдававшие жильё в аренду, также освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже.
Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает собственника жилья от уплаты НДФЛ, если он владел квартирой больше трех или пяти лет. Разница в сроках владения зависит от способа, которым была приобретена недвижимость: была ли получена в подарок, перешла по наследству или же была куплена.
Подводя итог, можно сказать, что новый закон работает, защищая интересы граждан, делая прозрачной и безопасной деятельность на рынке недвижимости.
Источник: www.remospro.ru
Как законно сдать квартиру в аренду и платить налоги. Два варианта оформления доходов
– Собираюсь сдавать доставшуюся от бабушки квартиру. Не хочу иметь проблем с налоговой, поэтому решил сделать все, как полагается. Как мне лучше официально оформить доходы от аренды и платить налоги? Могу ли я сдавать квартиру, как самозанятый, например?
– Чтобы правильно сдавать квартиру, нужно заключить договор аренды. При этом оформиться можно и как самозанятый, и просто платить НДФЛ по налоговой декларации. Рассмотрим оба варианта.
Как можно официально сдавать квартиру
Сначала нужно определиться, в каком статусе человек собирается сдавать жилплощадь в аренду. Здесь возможны два варианта.
Как самозанятый
В 2021 году стать самозанятым можно в любом регионе России. Самозанятые получают доход от самостоятельной деятельности (в том числе от сдачи квартир в аренду) и ежемесячно платят НПД (налог на профессиональный доход). Самозанятыми могут быть как физлица, так и ИП – при этом ИП закрывать не нужно.
Налоговый режим очень выгоден и составляет 4% при оказании услуг другим физлицам и 6% при оказании услуг юрлицам и ИП. Соответственно, если человек решил сдавать квартиру обычным гражданам, то ежемесячно обязан будет уплачивать 4% с полученного дохода. Если жилье сдается компании или индивидуальному предпринимателю, то ставка составляет 6%.
Чтобы стать самозанятым, нужно зарегистрироваться в этом качестве. Важно, что никаких дополнительных налогов, кроме НПД, и взносов платить не требуется. Также, если человек перестал получать доход от самостоятельной деятельности (к примеру, перестал сдавать квартиру), то специально уведомлять налоговую и сниматься с учета не нужно. Сумма налога формируется в конце каждого месяца, исходя из поданных ранее плательщиком сведений о полученном доходе. Соответственно, если сведений о доходе нет, то и налога тоже нет.
Регистрация в качестве самозанятого происходит за 10 минут через мобильное приложение «Мой налог» (скачать приложение в Google Play и в App Store). Для этого потребуется паспорт.
Если у человека уже есть личный кабинет на сайте ФНС, то можно зарегистрироваться и через личный кабинет. Также возможна регистрация через портал Госуслуг. Подробнее мы останавливаться на способах регистрации не будем, поскольку вся информация есть на официальном сайте ФНС, в том числе подробные пошаговые инструкции по регистрации в качестве самозанятого для каждого из способов.
Налог будет автоматически рассчитываться в приложении «Мой налог», никаких деклараций заполнять не надо. Оплачивается налог тоже через приложение.
Также для официальной сдачи жилья в аренду необходимо будет заключить с арендаторами договор. Если жилье сдается на год (12 месяцев) и более, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. О порядке заключения договора аренды можно прочитать чуть ниже.
С уплатой НДФЛ 13%
НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. Ставка составляет 13% с дохода. Уплачивать НДФЛ от дохода с аренды квартиры могут те, кто по каким-либо причинам не хочет регистрироваться, как самозанятый.
Помимо повышенной процентной ставки, минус такой системы в том, что налогоплательщику придется самостоятельно рассчитать сумму налога, а также заполнить и подать налоговую декларацию. Ну, или заказать соответствующую услугу – в интернете сейчас можно найти множество компаний, предлагающих заполнение и даже подачу декларации в налоговые органы. Правда, это сопряжено с дополнительными тратами.
Декларация заполняется и подается раз в год. Как правило – до 30 апреля года, следующего за отчетным годом. Но сроки иногда меняются – например, в 2020 году из-за пандемии коронавируса сроки подачи были продлены на несколько месяцев.
Заполнить декларацию можно двумя способами:
- в личном кабинете на официальном сайте ФНС;
- скачав и установив на компьютер специальную программу «Декларация», с помощью которой можно автоматически заполнять декларации по форме 3-НДФЛ.
Заполненную декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в налоговой по месту жительства плательщика.
Что касается договора аренды, то тут правила ничем не отличаются от тех, кто сдает жилье, как самозанятый. Для официального оформления дохода с аренды заключение договора обязательно, а если срок аренды – не менее 12 месяцев, то документ регистрируется в Росреестре.
Заключение договора аренды
Заключая договор аренды квартиры, важно помнить, что сдавать жилое помещение можно только непосредственно для проживания. То есть, даже если человек сдает квартиру юрлицу или ИП, ее нельзя начать эксплуатировать, как склад или офис.
Договор аренды заключается в письменной форме, нотариальное заверение не требуется. Содержание договора законодательством не регламентировано, поэтому в документ можно вносить коррективы по желанию сторон (но так, чтобы они не противоречили действующим правовым нормам).
- паспортные данные обеих сторон (наймодателя и нанимателя);
- сведения об объекте недвижимости (полный адрес, данные свидетельства о праве собственности);
- срок действия договора;
- стоимость аренды в месяц;
- порядок расчетов (по каким числам наниматель перечисляет плату, каким способом – на карту, счет и т. п.);
- условия оплаты коммунальных услуг;
- основания для досрочного прекращения договора (например, задержка ежемесячных выплат) и сопутствующие условия (например, обязанность владельца квартиры предупредить жильца о досрочном прекращении договора за 2 недели);
- права и обязанности сторон (в том числе порядок посещения квартиры хозяином);
- дата и подписи сторон.
Можно внести в договор и другие пункты. Например, будет полезно прописать ответственность жильцов за порчу имущества. Или составить список ценных вещей в квартире, которые передаются в пользование арендатору.
Вы сдаете квартиру, как самозанятый?
Да – и налоговая ставка очень выгодная Нет, я предпочитаю платить НДФЛ Я сам(а) снимаю
Регистрация договора в Росреестре
Если договор аренды заключается на срок 12 месяцев и более, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются не позднее, чем через месяц после даты заключения договора.
Для регистрации необходимо иметь:
- паспорт заявителя (собственника квартиры);
- три подписанных экземпляра договора (один – для Росреестра, два других экземпляра после регистрации вернут сторонам с соответствующей отметкой);
- чек об оплате госпошлины (2000 руб.);
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
Подать документы можно:
- в МФЦ при личном присутствии;
- через сайт Росреестра, если у обеих сторон есть квалифицированные электронные подписи.
Регистрация договора осуществляется в течение 7 дней. Без регистрации долгосрочный договор аренды квартиры (заключенный на срок от года) будет считаться недействительным.
По окончании срока действия договора необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление о расторжении договора. Росреестр снимет обременение с квартиры, и договор будет считаться расторгнутым.
Источник: zakonguru.com
