Продавать квартиру проще через агентство, чем самостоятельно. Доверить работу профессионалам и не тратит время на поиск клиентов, показы квартир и разбирательство с юридическими тонкостями — вот логика тех кто обращается в агентство. К тому же у агентств уже есть база из желающих купить квартиру. Тут у многих появляется соблазн сделать с одной стороны логичное, но, на самом деле, в корне не правильное решение.
Агентства не берут деньги с продавцов потому что риэлторы получают свою выгоду комиссиоными с покупателей. Поэтому многие стараются «охватить» как можно больше агентств, надеясь, что от этого результат будет лучше — продастся быстрее. К сожалению, это не совсем так. Вернее, совсем не так.
- Эксклюзивный договор
Давайте разберемся, что происходит после того, как вы пришли (позвонили) в агентство и заявили о своем намерении продать квартиру.
Информацию о ней внесут в базу данных агентства и будут предлагать потенциальным покупателям, которые обратились именно в это конкретное агентство недвижимости. В рядовых агентствах, если риэлтер решит записать данные только в собственный блокнот, круг возможных покупателей сужается еще больше. Найдется кто-то, кому подойдет ваша квартира, — считайте, что вам повезло. Но чаще всего дело ограничивается периодическими «проверочными» звонками (из тех агентств, куда вы обращались) с вопросом, «жива» ли еще квартира, то есть по-прежнему ли она продается, или ее уже можно вычеркнуть из списка. Продолжаться это может очень долго.
«Может ли риэлтор быть самозанятым и платить 4% налогов от своих доходов?»
Поэтому важно не просто «выставить квартиру на продажу», а нанять специалистов.
Почему тема самозанятости актуальна
На 01 декабря прошлого 2021 года число зарегистрированных самозанятых граждан в России достигло 1,5 миллионов человек. Тема самозанятости граждан очевидно получит свое развитие из-за интереса государства к неучтенным доходам населения.
Как сообщает налоговая служба, из тени выведено более 200 млрд рублей доходов граждан. Это уже не эксперимент, среди общего числа самозанятых 10% — те, кто одновременно является ИП и самозанятым, — это возможно при соблюдении определенных требований. Большая часть зарегистрированных самозанятых сейчас — граждане в диапазоне 30-40 лет.
Закона о самозанятых нет, есть закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима». Тем не менее готовится закон «О самозанятости», — о правовом статусе самозанятого, и наверняка в нем будут положения об отчислениях самозанятых граждан в пенсионный фонд и фонды социального и медицинского страхования.
Регистрация в статусе самозанятого в недвижимости
Когда статус самозанятого будет полезным? Если вы ведёте деятельность как ИП в сфере недвижимости и решили сократить расходы, налоговые платежи и существенно упростить отчетность. Если вы работаете как физлицо и встал вопрос легализации своих доходов.
Пенсионеры также могут воспользоваться режимом самозанятости. Надбавка к пенсии как неработающему остается. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования — по желанию.
Новые правила отчётности риэлторов в Росфинмониторинг. Обязанности самозанятых риэлторов с позиции .
Самозанятые граждане могут параллельно работать по трудовому договору с оформлением трудовой книжки.
При регистрации в качестве самозанятого необходимо выбрать регион, в котором вы работаете, собираетесь сдавать жилую недвижимость или проводить какие-либо операции с ней.
Важно: не регион вашей регистрации, а регион, в котором ведете предпринимательскую деятельность как риэлтор, например. На данный момент времени не во всех регионах можно регистрироваться самозанятым, при этом деятельность самозанятому можно вести по всей территории России.
Виды деятельности самозанятого в недвижимости: среди предлагаемого сервисом по регистрации самозанятых перечня услуг, касаемых недвижимости, есть риэлторские и консультационные услуги.
Можно выбрать несколько видов деятельности. Это касается физических лиц, решивших зарегистрироваться в качестве самозанятого. У ИП, решивших сменить режим налогообложения, другой порядок регистрации.
Как заключить договор аренды с собственником
Читать по теме: Где искать клиентов риэлтору Советы по работе риэлтора с клиентами в сфере недвижимости Зачем и для чего нужен риэлтор клиенту Как привлечь клиентов в агентство недвижимости
Эксклюзивный договор риэлтор может заключить с клиентом не только для продажи квартиры, но и для сдачи недвижимости в аренду. Что в этом случае получает арендодатель?
- Оценка объекта для определения стоимости для сдачи в аренду;
- Советы, которые помогут арендодателю повысить стоимость жилья;
- Поиски арендаторов;
- Показ недвижимости потенциальным арендаторам осуществляется с помощью риэлтора;
- На звонки с вопросами о жилье отвечает агент;
- Документация на страхование квартиры;
- Оформление договора на аренду квартиры.
- Чтобы клиент понимал, зачем ему нужен эксклюзивный договор с риэлтором, можно аргументировать это вышеперечисленными преимуществами.
Страхование недвижимости при сдаче ее в аренду является обязательной составляющей сделки. Если с жильем произойдет несчастный случай (пожар, затопление и т.д.), то страховая компания выплатит компенсацию собственнику объекта.
Клиенту не нужно будет тратить свое собственное время на показы квартиры, ответы от потенциальных нанимателей. Во всех объявлениях о сдаче в аренду квартиры будут указываться номера только риэлтора.
Как только агент найдет тех арендодателей, которые подходят по всем параметрам арендатору, он пригласит собственника недвижимости для встречи. По другим поводам клиента беспокоить не будут.
Заключение эксклюзивного договора характеризуется определенными сроками. Риэлтор обязуется найти арендодателей не более чем через один месяц после подписания документации. В этом случае клиенту предоставляется гарантия того, что его квартира будет удачно сдана в аренду.
Наличная форма оплаты услуг самозанятых в недвижимости
Оплата клиентами услуг самозанятых в недвижимости, как и в других сферах, производится на основании договора, а если сумма оказанных услуг менее 10 тысяч рублей — договор необязателен. Договоры должны храниться 3 года.
Если сделок нет и денег на счет не поступало, никаких отчетов делать не нужно.
Если клиент оплатил услуги наличными, специально класть деньги на карту, с которой оплачиваете налог, не нужно. Просто в приложении фиксируете новую продажу, ФИО клиента и номер договора.
Суть дела
Раков И. А. обратился в суд с иском к Большаковой О. П. и Большакову И. Б., в котором с учетом внесенных в него изменений, просил признать ответчиков прекратившими право пользование жилым домом и земельным участком, расположенными по . Одновременно истцом поставлен вопрос о выселении ответчиков из спорного домовладения.
В обосновании заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка и жилого дома на основании договора купли-продажи от и свидетельства о государственной регистрации права. После приобретения спорного имущества истцу стало известно, что в жилом доме проживает прежний его собственник Большакова О. П. и ее сын Большаков И. Б. Ответчики в добровольном порядке отказываются освободить жилой дом и земельный участок. Истец, как собственник имущества, лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Ответчица Большакова О. П. исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что является собственником спорного жилого дома на основании решения Всеволожского городского суда от 20.12.2007.
В 2008 году она обратилась в агентство недвижимости с целью совершить действия по обмену жилого дома и земельного участка на квартиру в городе Санкт-Петербурге, в связи с чем выдала сотруднице агентства Н. В. доверенность на совершение указанных действий.
В последующем ответчице стало известно, что Н. В. без ее ведома оформила договор купли-продажи спорного жилого дома в пользу своей матери Н. Ф., которая, в свою очередь, по договору дарения произвела отчуждение жилого дома и земельного участка в пользу Н. В. В последующем Н. В. по договору купли-продажи от продала спорное имущество Ракову И. А., который является истцом по делу.
Ответчица полагает, что перечисленные сделки, в результате которых спорное имущество выбыло из ее собственности, совершены незаконно, поэтому истец Раков И. А. не вправе ставить вопрос о ее выселении из жилого дома, который для ответчицы и ее сына является единственным местом жительства. Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 03.12.2012 года исковые требования Ракова И. А. удовлетворены: ответчики Большакова О. П. и Большаков И. Б. признаны прекратившими право пользования жилым домом и земельным участком, расположенными , и выселены из указанного жилого дома.
Апелляционной инстанцией, куда обратились с жалобой Большакова О. П. и ее сын Большаков И. Б., решение суда было оставлено в законной силе по причине того, что сделка купли-продажи, в результате которой спорный дом выбыл из их владения, ответчиками не оспорена (апелляционное определение Ленинградского областного суда от 13.03.2013 года по делу № 33-1083/13).
Налоги и взносы самозанятых в пенсионный и другие фонды
После оказания услуги и получения денег от заказчика в приложении формируете платежку, регистрируете свою продажу, вводите данные по услуге, полученную сумму, автоматически система формирует предварительную сумму налога, которую нужно будет оплатить в следующем месяце.
Самозанятые платят 4% от суммы, полученной от физического лица и 6% — от юридического. Расходы самозанятого при расчете налога не учитываются, налог рассчитывается с выручки. Налог самому считать не нужно, отчитываться тоже не нужно. Доход подтверждается только в приложении самозанятого.
Налог на профессиональный доход самозанятыми оплачивается ежемесячно до 25-го числа, это важно понимать.
Для оплаты налога самозанятого в Сбере можно открыть отдельную карту, цифровую, без фактического её выпуска, — именно для оплаты налога, сообщить о ней через приложение в налоговую, в приложении поставить галочку о том, что все суммы, поступающие на данную цифровую карту, являются доходом самозанятого и подлежат налогообложению.
Это удобно, поскольку не нужно будет заполнять форму, автоматически будут формироваться чеки для клиентов и сумма налога для оплаты. На номер 900 от Сбербанка будет приходить ссылка на чек. В приложении нужно будет лишь указать, какие услуги были оказаны клиенту по данному платежу. Рекомендуется детально прописывать в приложении основание платежа.
Автоматически доходы не попадают в приложение. Если вы получили оплату на любую карту, необходимо обязательно фиксировать оплату и ввести эту сумму в приложении. Автоматически вы будете получать уведомление, только если пользуетесь приложением «Свое Дело» от Сбербанка.
Взносы в пенсионый фонд и ФМС с полученных доходов для самозанятых необязательны и остаются на ваше усмотрение. Так же и ИП при переходе на налог на профессиональный доход может не платить взносы.
Права и привилегии агентства
Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.
Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:
- Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
- Эффективная рекламная кампания;
- Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
- Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
- Консультации по всем вопросам.
Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.
Ограничения для самозанятых риэлторов и консультантов
Сумма дохода ограничена 2,4 миллионами руб в год накопительным итогом, при её превышении автоматически следует оплата по ставке 13%.
Нельзя самозанятость совмещать с другими налоговыми режимами. Например ИП на упрощенке и самозанятость. Налоговое законодательство предусматривает лишь один режим.
Самозанятые не могут нанимать работников. Если вы руководитель, не сможете нанять сотрудников, допустим риэлторов. Выход в заключении с ними гражданско-правовых договоров на оказание услуг.
Самозанятые риэлторы и консультанты не могут быть агентами и получать комиссию в виде процентов. Поясню.
Самозанятому нельзя вести деятельность на основании договоров поручения, комиссии и агентского договора (договора агентирования).
Вы знаете наверное, что агент на основании договора осуществляет деятельность за клиента на основании довереннности, например. Нашли объект недвижимости, купили его, оформили на клиента, осуществили расчет, — то есть полностью провели сделку за клиента, в его интересах за его счет. То же самое при продаже недвижимости: продали, получили деньги, подали налоговую декларацию за клиента. Это и есть деятельность агента.
Совсем другой порядок, если стороной договора являются исполнители, не наделенные агентскими полномочиями. В договорах в таком случае стороны именуются Заказчик и Исполнитель. Исполнитель к тому же обязан указать, что является плательщиком налога на профессиональный доход, то есть по статусу — самозанятым гражданином. Если этого не сделать, например, при оказании услуг юрлицу, то оно будет обязано удержать с вашего вознаграждения 13% налога с физлица. А если клиент физлицо, то вам придется подавать декларацию о доходах физлица и платить налог на доходы физлиц НДФЛ.
Самозанятые риэлторы не могут заключать агентские договоры на посреднические услуги. Что касается консультирования, — отличие консультанта от агента в том, что агент делает анализ рынка недвижимости для клиента, но делает это для себя, чтобы дать клиенту нужную информацию.
Для самозанятого риэлтора необходимо заключать по сути договор на оказание услуг, консультирования в том числе. Не рекомендуется заключать договоры в качестве агента с указанием % в виде цены договора. Налоговая может посчитать такой договор за договор комиссии, по которому вы все делаете за клиента, а клиент в итоге подписывает договор по сделке с недвижимостью.
Самозанятый риэлтор не подписывает договоры купли-продажи недвижимости по доверенности. Он может собирать документы, справки для сделки. Может взять доверенность от клиента на получение справок, выписки из ЕГРН, подать документы на регистрацию в рамках договора на оказание услуг.
С самозанятыми риэлторами отказываются работать застройщики. Самозанятые не могут заключать договоры с банками. Зато они не обязаны содержать онлайн кассы.
Пенсионеры могут быть самозанятыми. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования у них — по желанию.
Важно, при регистрации на режиме НПД (самозанятость) с действующим ИП на УСН, важно в течение 20 дней после регистрации закрыть ИП либо отказаться от упрощенной системы налогообложения.
Для самозанятых, сохранивших действующее ИП с видом деятельности «посреднические услуги в сфере недвижимости», устанавливается обязанность встать на учет в Росфинмониторинг и ежеквартально сдавать отчеты. То есть если ИП дополнительно получил статус самозанятого, за ним остается обязанность отчитываться, если ИП закрыто, то в статусе физлица предоставлять отчеты не нужно.
ОКВЭД для самозанятых нет, указываем риэлторские услуги или консультации. При этом самозанятые граждане могут параллельно работать по трудовому договору с оформлением трудовой книжки.
Нельзя совмещать два специальных налоговых режима, но вы можете платить два налога: НДФЛ как физлицо и налог с профессиональной деятельности как самозанятый.
Недобросовестные действия риелторов
Очень часто между сторонами сделки, которыми выступают обычные граждане, возникают споры относительно характера совершаемых сделок и возникающих вследствие этого отношений, в которых непосредственное или опосредованное участие принимают риелторы (решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 25.04.2013 года по иску Григорьевой Л. Г. к Александрову В. В., Александрову В. В., Александровой Л. Ю, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 29.05.2013 года по делу № 33-4143/13).
Встречаются случаи, когда недобросовестные, а иногда и просто незаконные действия риелторов приводят к тому, что граждане просто-напросто лишаются прав на принадлежащее им ранее жилье.
Источник: fgbu-rosimuschestva-med.ru
Самозанятые риэлторы — новый тренд рынка недвижимости
Не секрет, что на рынке недвижимости трудовые отношения с агентами заключаются редко, а традиционной считалась система получения процента от сделки (комиссии). Профессия риэлтор не предполагает наличие фиксированного заработка. И если агент хотел работать легально, была только одна схема — регистрация ИП. Такой вид сотрудничества, как правило, интересен опытным специалистам, получающим регулярный уровень дохода и готовым платить ежегодные взносы, налоги и вести бухгалтерию.
Для новичков же на рынке недвижимости, по сути, не было рабочей схемы существования, потому что молодой агент не мог спрогнозировать свою ежегодную прибыль и сразу открыть ИП. Но попробовать себя в этой профессии желающих остается много. Ведь, чтобы стать риэлтором и получать высокий уровень дохода, не нужно иметь специального образования, начать можно практически в любом возрасте — это и привлекает. Оставался открытым вопрос – как зарабатывать прозрачно?
В 2019 году в России появилась альтернатива работать на себя — стать самозанятым. Самозанятым не нужно платить страховые взносы или сдавать отчётность. Всё, что нужно, это вовремя сформировать чек в одном из аккредитованных приложений и передать его покупателю. На сумму в чеке автоматически начисляется налог, который нужно заплатить в следующем месяце.
На налог для самозанятых могут перейти как ИП, так и обычные физлица с доходом до 2,4 млн руб. в год. Налог уплачивается по ставке 4 % при расчётах с физлицами и 6 % при расчётах с юрлицами и ИП.
Очевидно, что государство, предлагая схему самозанятым, косвенно способствует легализации и «обелению» всей агентской деятельности. Это возможность для новичков, у кого сделки проходят нерегулярно – работать легально, агент просто платит минимальный налог с каждой сделки по факту. А для агентств недвижимости — это возможность привлекать официально риэлторов в свой бизнес и контролировать качество выполняемых услуг, выплачивая при этом им вознаграждение в «белую».
Сейчас мы видим тенденцию на цифровизацию всей сферы недвижимости. Органы ФНС способствуют этому и активно занимаются внедрением новых, удобных сервисов оплаты налогов онлайн, чтобы система была максимальна прозрачна и удобна для всех.
Для рынка недвижимости – это отличный тренд на работу по такой схеме, поскольку, например, на рынке аренды и вторичного жилья — форма ИП редко распространённая и агенты, как правило, не оформлены в штат, а комиссию получают наличными. Либо работодатель предлагает им минимальный оклад + вознаграждение за каждую сделку.
Группа Active, как прогрессивная компания, приветствует легализацию риэлтерского бизнеса и тестирует новые бизнес модели в отрасли. Мы одни из первых, кто сейчас предлагает такой вариант взаимодействия, понимая преимущества и удобство. Отметим, что для агентств самый главный плюс нововведений – это увеличение внештатных сотрудников и выход на законную схему взаимодействия с ними. А для молодых риэлторов – это гарантия получения «белого» дохода, юридическое и документальное сопровождение их работы. Эксперты группы компаний Active уверены, что вскоре эта схема работы – станет популярной на рынке недвижимости.
Источник: agrealty.ru