Режим, предусматривающий уплату налог на профессиональный доход (далее — НПД), не только экономичней, но и удобней. Далее рассмотрим порядок сдачи квартиры лицом, зарегистрированным в качестве самозанятого.
Плюсы и минусы сдачи квартиры в качестве самозанятого
Как следует из содержания стати 6 ФЗ № 422 от 2018 в качестве объекта налогообложения при применении режима уплаты НПД может выступать доход самозанятого, получаемый им при реализации работ или имущественных прав, а также оказании услуг. Под реализацией имущественных прав подразумевается именно аренда (наем) жилых помещений. Использовать самозанятость при сдаче квартиры могут любые физические лица, включая госслужащих и лиц со статусом ИП, перешедших на уплату НПД.
Для госслужащих сдача квартиры в найм является единственной деятельностью, по которой он может получать дополнительных доход, являясь самозанятым.
Преимуществами выбора такого варианта сдачи недвижимости выступают следующие:
• легализация индивидуальной деятельности;
• пониженная ставка налога;
• гарантия юридической защиты;
• отсутствие необходимости подачи декларации;
• возможность применять специальный режим при осуществлении иных видов деятельности, что особенно актуально для предпринимателей.
Недостатков данного спецрежима становится все меньше, и применительно к аренде недвижимости можно выделить один: закон запрещает самозанятым сдавать нежилые объекты. Кроме этого плательщики НПД пока не могут участвовать в программе добровольного медицинского страхования, но и эта проблема решится в следующем году.
Какую недвижимость самозанятым можно сдавать в аренду
Ответ на этот вопрос озвучен выше. Самозанятый гражданин независимо от того, есть у него статус ИП или нет, вправе передавать во временное пользование другим лицам любые объекты недвижимости, за исключением нежилых. Это может быть квартира, комната, дом или иное жилое помещение, но это не может быть гараж, склад, производственное помещение или иной коммерческий объект.
Как оформляется аренда
Гарантией соблюдения прав сторон арендных отношений является договор, поэтому прежде чем заселить жильцов, необходимо составить и подписать договор аренды (найма) жилого помещения. Это может быть типовой договор, предусматривающий передачу во временное пользование недвижимости.
Договор рекомендуется оформлять независимо от периода сдачи недвижимости в наем. В противном случае гарантии исполнения обязательств сводятся к нулю.
Если срок аренды составляет год и более, договор подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра.
Налог при сдаче квартиры
Чтобы платить налог по ставке в 4 или 6 %, необходимо иметь статус самозанятого лица или индивидуального предпринимателя. В первом случае гражданин должен пройти несложную процедуру регистрации в сервисе «Мой налог»: мобильное приложение устанавливается на смартфон, заполняется типовая форма с личными данными физического лица. После постановки заявителя на учет, ему придет уведомление в личный кабинет. Во втором ИП должен подать в налоговый орган заявление о переходе на другой режим налогообложения.
Налог будет начисляться автоматически, но для этого самозанятый или ИП должен зафиксировать в приложении доход и сформировать чек. Последний можно распечатать или в электронном виде направить нанимателю.
В зависимости от того, кто выступает контрагентом плательщика НПД, налог взимается по ставке:
• 4%, если наниматель — физическое лицо;
• 6%, если квартира сдается юридическому лицу.
Самозанятый наймодатель имеет право на использование налогового вычета, который предоставляется посредством уменьшения ставки налога до 3 или 4 %.
Налоговый период при использовании режима уплаты НПД составляет месяц, а исчисленную налоговым органом сумму необходимо перечислить в бюджет до 25 числа следующего месяца.
Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру
Никаких ограничений в части принадлежности сдаваемой недвижимости законодатель не установил. Это значит, что сейчас для государства важнее, чтобы самозанятые легализовали доходы и платили с них налог. Что произойдет в будущем – мы не знает, поэтому во избежание возможных проблем, желательно узаконить правоотношения с владельцем недвижимости. Сделать это можно одним из следующих способов:
1. Если самозанятый намерен сдавать арендованную квартиру, необходимо заручиться согласием своего арендодателя. Иногда пункт о возможности субаренды (поднайма) включается в договор, и тогда совершение дополнительных действий не требуется.
2. Если квартира принадлежит кому-то из родственников или члену семьи, целесообразнее оформить статус самозанятого этому лицу. Есть и другой выход: оформить от имени собственника доверенность, предоставляющую право управления квартирой. Доверенность может иметь простую письменную форму, но, если недвижимость сдается на длительный срок, придется заверить документ у нотариуса.
3. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, потребуется согласие всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние лица, то еще и разрешение органов опеки.
Платится ли налог со стоимости коммунальных услуг
Это зависит от содержания заключенного между сторонами договора. Еще в 2019 году Минфин опубликовал разъяснения для граждан, сдающих в наем квартиры. Согласно последним, если арендатор включает стоимость коммунальных платежей в арендную плату, налог должен взиматься со всей суммы.
Исключить из общей суммы можно только ту часть платы, которая формируется по показаниям приборов учета. Предполагается, что арендная плата и часть платы за коммунальные услуги, которая формируется независимо от того, живет кто-то в жилом помещении или нет, составляют доходы наймодателя. Именно с этой суммы и должен взиматься налог.
Соответственно, если в договоре оплата коммунальных услуг не выделена в отдельное от арендной платы обязательство, НПД нужно платить с общей суммы, а если арендатор по договору платит за фактически потребляемые им ресурсы, стоимость оплаченных им услуг в налогооблагаемый доход включать не нужно.
Альтернативные способы законной сдачи квартиры
Для лиц, не имеющих статуса ИП, существует единственная альтернатива: сдавать квартиру и платить с полученных доходов НДФЛ в размере 13 %. Однако, такой вариант после сравнения ставок налогов вряд ли покажется привлекательным.
ИП, не перешедшие на режим уплаты НПД, тоже могут сдавать недвижимость и в зависимости от применяемой ими системы налогообложения перечислять налог в бюджет или быть освобожденными от его уплаты. Так, например, ИП, выбравшие патентную систему, вправе не платить НДФЛ, если доход получен при осуществлении деятельности по патенту. Соответственно, когда ИП услуги по сдаче квартиры переводит в патентную систему налогообложения, его доход не облагается НДФЛ.
В заключение отметим, что сдача квартиры в наем в качестве самозанятого на сегодняшний день является наиболее выгодным и удобным вариантом. Более того, такой способ подойдет предпринимателям, совмещающим основной вид деятельности с арендой жилья.
Источник: kadastrru.info
Может ли наемный работник стать самозанятым и сдавать квартиру в аренду?
Еще один из частых вопросов на сайте, который постоянно задается. Задают его те, кто официально устроен в какой-либо компании и сдает в аренду квартиру (то есть, жилое помещение).
Спрашивают, можно ли стать самозанятым гражданином и платить НПД (налог на профессиональный доход).
На основании норм статьи 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ (далее — Закон) применять новый специальный налоговый режим вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). При этом, согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Таким образом, при соблюдении ограничений, предусмотренных Законом, физическое лицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает заработную плату по трудовому договору, может применять новый специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.
Как видите, можно сдавать в аренду квартиру и платить НПД. Обратите внимание, что речь идет только о жилых помещениях. А вот нежилые помещения самозанятые граждане сдавать в аренду не имеют права.
Также помните, что местом ведения деятельности должен быть один четырех регионов, где проходит пилотный проект по самозанятым гражданам: в Москве, Московской области, Татарстане и в Калужской области.
Квартира должна сдаваться в одном из этих регионов.
Но уже прошла информация в СМИ, что начиная с 2020 года разрешат регистрироваться самозанятым гражданам по всей России.
Похожие вопросы от читателей:
- Госслужащий может стать самозанятым и платить НПД?
- Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение самозанятому гражданину?
- Можно ли работать по агентскому договору самозанятым?
Источник: ip-samozanyat.com
Самозанятые и аренда квартир: как зарабатывать на недвижимости
Многие жители Российской Федерации имеют в своем распоряжении несколько единиц жилья, но проживают при этом на одной. Чтоб остальные не пустовали, а приносили хозяину хороший доход можно сдавать свободные квартиры в аренду. Предлагаем рассмотреть особенности заработка на недвижимость в реалиях современной Российской Федерации.
Ареда квартир самозанятым
Как простому жителю сдавать квартиру в аренду
Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?
За неуплату налога необходимо будет оплатить штраф, сумма которого на двадцать процентов превышает сумму задолженности, но в случае умышленного уклонения придется оплатить все сорок. Факт уклонения должен быть доказан налоговыми органами, которые достаточно настойчиво подходят к выполнению своих обязанностей. Иногда нарушителю может грозить уголовная ответственность по статье 198 УК РФ, например, когда сумма неуплат превысила 600 000 рублей.
Юридические консультанты рекомендуют владельцам квартир вести деятельность официально. Они считают, что виду больших рисков и немалых финансовых наказаний легализация деятельности будет более экономным вариантом ведения бизнеса. Они обращают внимание арендодателей, что осуществить это можно тремя способами:
- Как самозанятый гражданин Российской Федерации;
- Как физическое лицо;
- Как индивидуальный предприниматель.
Налог на сдачу квартиры в аренду самозанятым составляет 3-4 %, в случае сотрудничества с физическим лицо в качестве будущего жильца. Если арендатором выступает фирма — налог увеличивается до 4-6%. Низкая налоговая ставка — это главное преимущество статуса самозанятого.
Еще одним вариантом законной сдачи жилья в аренду является подача декларации и оплата налогов на описанные в ней доходы как физическому лицу. Этот путь проще, но налог на нем составляет около 13%.
Если вы выберете оформление ИП, то помните, что тогда налог на доход будет составлять 6%, причем на хозяине лежит также дополнительная ответственность в виде отчислений по страховке, документального оформления финансовых операций и т.д.
Таким образом выгоднее оформить сдачу квартиры как самозанятый, так как налог на доход минимальный и бумажной волокиты не так много, как в остальных случаях. К тому же легализация дает арендодателю дополнительные бонусы в виде защиты имущества в случае возникновения споров с жильцами. Также договор об аренде предоставляет право требовать с арендаторов залог, который даёт основание квартиросъемщику бережно относиться к чужому имуществу.
Что нужно значть, чтобы регистрироваться самозанятым для сдачи квартир
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
Самозанятые — это налогоплательщики, которые используют режим оплаты НПД (налога на профессиональный доход). Законом прописано, что профессиональный доход — это доход физических лиц, который они получают от самостоятельной деятельности, без работодателя и наемных сотрудников.
Как стать самозанятым для сдачи квартиры — довольно распространенный вопрос. Мы постарались обобщить рекомендации и предоставить читателю более полную информацию.
Процедура оформления деятельности самозанятого бесплатна и не занимает много времени. Человеку не нужно ходить с бумагами по различным инстанциям, потому что это можно сделать не покидая дом. Такой способ оформления очень удобен, особенно ввиду пандемии коронавируса.
Владельцу квартиры необходимо скачать приложение «Мой налог» на свой смартфон и пройти регистрацию. Также можно воспользоваться веб-версией и заполнить форму на компьютере. Для регистрации нужно предоставить скан паспорта или ИНН (для регистрации через сайт nalog.ru).
- Также возможно пройти эту процедуру через портал Госуслуг или системы уполномоченных банков (например, Сбербанк).
После регистрации необходимо указать вид деятельности и прикрепить карту, с которой будут проводиться перечисления налога. После обретения статуса самозанятого вы можете выдавать чеки своим клиентам в электронном варианте. Расчет суммы налога происходит автоматически, что является большим плюсом, так как не нужно считать все самостоятельно. Приложение будет ежемесячно уведомлять пользователя о сумме, которую необходимо оплатить в налоговую службу.
После регистрации в приложении «Мой налог» сдача квартиры в аренду самозанятым гражданином Российской Федерации будет легальным и законным делом. Но следует помнить, что у такого налогового режима есть свои особенности.
Особенности функционирования налогового режима в статусе самозанятого
Самозанятый при сдаче квартиры в аренду, или в случае осуществления любой другой деятельности должен отказаться от всех прежних налоговых режимов, которыми он пользовался (УСН, ЕСХН или ПСН). В противном случае ему откажут в праве платить НПД.
Важной особенностью является то, что в случае превышения планки дохода 2.4 млн. рублей самозанятый не имеет права использовать свой статус. Это предусмотрено законом и распространяется на все виды деятельности. Например, если сдача квартиры самозанятым гражданином проводилась по тарифу 350 тыс. рублей в месяц, то деятельность принесла ему прибыль с января по июнь 2 400 000 рублей. Тогда начиная с августа хозяин квартиры будет платить налог как физическое лицо в размере 13%.
Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы самостоятельно владелец квартиры не должен платить за них налоги. Но если коммуналка входит в стоимость арендной платы, а жильцы переводят фиксированную суму, то она полностью считается доходом и должна облагаться налогом.
Арендодателю даётся право брать залог с жильцов при заселении. Он является потенциальной компенсацией за возможный причиненный ущерб имуществу владельца квартиры. Если залог в полном объеме возвращается клиентам — налог с него оплачивать не нужно, но, если арендодатель потратил его полностью на ремонт (или только часть) он считается как доход.
Самозанятые граждане имеют право сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиры или дома. Но наем апартаментов, гаражей, коммерческой недвижимости этот режим не подразумевает.
После регистрации самозанятым гражданам предоставляется бонус в виде налогового вычета в размере 12 130 рублей. Их невозможно обналичить, но разрешается применять эти средства для оплаты налогов за свою профессиональную деятельность.
Статус самозанятого можно использовать при сдаче жилья посуточно с использованием интернет-агрегаторов. Но налог тогда считывается как при сотрудничестве с юридическими лицами, в размере 6%.
Сдача квартир будучи самозанятым
Как сдать квартиру как самозанятый
Сдача квартиры как самозанятому возможна только после оформления договора аренды. Там обязательно должна быть прописана помесячная стоимость аренды, размер залога, условия пользования помещением, срок действия договора, порядок уплаты коммунальных услуг и др. Также в нем обязательно должно быть составлен список имущества и описано его состояние на момент заселения квартиросъемщиков. При нарушении письменного договора стороны могут отстаивать интересы в суде.
Договор аренды менее чем на 11 месяцев не требует государственной регистрации и начинает действовать после подписания.
- Наймодатель может посещать квартиру только в установленные договором даты, иначе это может быть нарушением с его стороны.
Как самозанятому сдать квартиру, которая не является его собственностью
Это возможно только после заключения договора аренды с хозяином жилья. После этого необходимо подписать договор с лицом, которое будет там проживать. Такой вид найма называется субаренда.
Законодательно это прописывается следующим образом:
- В договоре необходимо определить, что жилье подлежит последующей сдаче в субаренду.
- Все владельцы жилья должны упоминаться в договоре в качестве соарендаторов.
- Срок субаренды жилого помещения не должен превышать срока найма.
- Договоры сроком более 12 месяцев необходимо регистрировать.
Налог на профессиональную деятельность является отличным направлением легализации «теневого» бизнеса граждан Российской Федерации. Население получает отличные условия для осуществления легальной деятельности, а государство имеет возможность регулировать ее и получать налоги в бюджет.
Хотите получать ещё больше дохода от недвижимости?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится всё меньше!
Источник: homecrm.ru