– Собираюсь сдавать доставшуюся от бабушки квартиру. Не хочу иметь проблем с налоговой, поэтому решил сделать все, как полагается. Как мне лучше официально оформить доходы от аренды и платить налоги? Могу ли я сдавать квартиру, как самозанятый, например?
– Чтобы правильно сдавать квартиру, нужно заключить договор аренды. При этом оформиться можно и как самозанятый, и просто платить НДФЛ по налоговой декларации. Рассмотрим оба варианта.
Как можно официально сдавать квартиру
Сначала нужно определиться, в каком статусе человек собирается сдавать жилплощадь в аренду. Здесь возможны два варианта.
Как самозанятый
В 2021 году стать самозанятым можно в любом регионе России. Самозанятые получают доход от самостоятельной деятельности (в том числе от сдачи квартир в аренду) и ежемесячно платят НПД (налог на профессиональный доход). Самозанятыми могут быть как физлица, так и ИП – при этом ИП закрывать не нужно.
Налоговый режим очень выгоден и составляет 4% при оказании услуг другим физлицам и 6% при оказании услуг юрлицам и ИП. Соответственно, если человек решил сдавать квартиру обычным гражданам, то ежемесячно обязан будет уплачивать 4% с полученного дохода. Если жилье сдается компании или индивидуальному предпринимателю, то ставка составляет 6%.
Чтобы стать самозанятым, нужно зарегистрироваться в этом качестве. Важно, что никаких дополнительных налогов, кроме НПД, и взносов платить не требуется. Также, если человек перестал получать доход от самостоятельной деятельности (к примеру, перестал сдавать квартиру), то специально уведомлять налоговую и сниматься с учета не нужно. Сумма налога формируется в конце каждого месяца, исходя из поданных ранее плательщиком сведений о полученном доходе. Соответственно, если сведений о доходе нет, то и налога тоже нет.
Аренда квартиры с юридическим лицом: причины, особенности, плюсы и минусы.
Регистрация в качестве самозанятого происходит за 10 минут через мобильное приложение «Мой налог» (скачать приложение в Google Play и в App Store). Для этого потребуется паспорт.
Если у человека уже есть личный кабинет на сайте ФНС, то можно зарегистрироваться и через личный кабинет. Также возможна регистрация через портал Госуслуг. Подробнее мы останавливаться на способах регистрации не будем, поскольку вся информация есть на официальном сайте ФНС, в том числе подробные пошаговые инструкции по регистрации в качестве самозанятого для каждого из способов.
Налог будет автоматически рассчитываться в приложении «Мой налог», никаких деклараций заполнять не надо. Оплачивается налог тоже через приложение.
Также для официальной сдачи жилья в аренду необходимо будет заключить с арендаторами договор. Если жилье сдается на год (12 месяцев) и более, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. О порядке заключения договора аренды можно прочитать чуть ниже.
С уплатой НДФЛ 13%
НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. Ставка составляет 13% с дохода. Уплачивать НДФЛ от дохода с аренды квартиры могут те, кто по каким-либо причинам не хочет регистрироваться, как самозанятый.
Мой родственник не хочет/не может сам сдавать квартиру и платить налоги. Могу я все сделать за него?
Помимо повышенной процентной ставки, минус такой системы в том, что налогоплательщику придется самостоятельно рассчитать сумму налога, а также заполнить и подать налоговую декларацию. Ну, или заказать соответствующую услугу – в интернете сейчас можно найти множество компаний, предлагающих заполнение и даже подачу декларации в налоговые органы. Правда, это сопряжено с дополнительными тратами.
Декларация заполняется и подается раз в год. Как правило – до 30 апреля года, следующего за отчетным годом. Но сроки иногда меняются – например, в 2020 году из-за пандемии коронавируса сроки подачи были продлены на несколько месяцев.
Заполнить декларацию можно двумя способами:
- в личном кабинете на официальном сайте ФНС;
- скачав и установив на компьютер специальную программу «Декларация», с помощью которой можно автоматически заполнять декларации по форме 3-НДФЛ.
Заполненную декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в налоговой по месту жительства плательщика.
Что касается договора аренды, то тут правила ничем не отличаются от тех, кто сдает жилье, как самозанятый. Для официального оформления дохода с аренды заключение договора обязательно, а если срок аренды – не менее 12 месяцев, то документ регистрируется в Росреестре.
Заключение договора аренды
Заключая договор аренды квартиры, важно помнить, что сдавать жилое помещение можно только непосредственно для проживания. То есть, даже если человек сдает квартиру юрлицу или ИП, ее нельзя начать эксплуатировать, как склад или офис.
Договор аренды заключается в письменной форме, нотариальное заверение не требуется. Содержание договора законодательством не регламентировано, поэтому в документ можно вносить коррективы по желанию сторон (но так, чтобы они не противоречили действующим правовым нормам).
- паспортные данные обеих сторон (наймодателя и нанимателя);
- сведения об объекте недвижимости (полный адрес, данные свидетельства о праве собственности);
- срок действия договора;
- стоимость аренды в месяц;
- порядок расчетов (по каким числам наниматель перечисляет плату, каким способом – на карту, счет и т. п.);
- условия оплаты коммунальных услуг;
- основания для досрочного прекращения договора (например, задержка ежемесячных выплат) и сопутствующие условия (например, обязанность владельца квартиры предупредить жильца о досрочном прекращении договора за 2 недели);
- права и обязанности сторон (в том числе порядок посещения квартиры хозяином);
- дата и подписи сторон.
Можно внести в договор и другие пункты. Например, будет полезно прописать ответственность жильцов за порчу имущества. Или составить список ценных вещей в квартире, которые передаются в пользование арендатору.
Вы сдаете квартиру, как самозанятый?
Да – и налоговая ставка очень выгодная Нет, я предпочитаю платить НДФЛ Я сам(а) снимаю
Регистрация договора в Росреестре
Если договор аренды заключается на срок 12 месяцев и более, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются не позднее, чем через месяц после даты заключения договора.
Для регистрации необходимо иметь:
- паспорт заявителя (собственника квартиры);
- три подписанных экземпляра договора (один – для Росреестра, два других экземпляра после регистрации вернут сторонам с соответствующей отметкой);
- чек об оплате госпошлины (2000 руб.);
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
Подать документы можно:
- в МФЦ при личном присутствии;
- через сайт Росреестра, если у обеих сторон есть квалифицированные электронные подписи.
Регистрация договора осуществляется в течение 7 дней. Без регистрации долгосрочный договор аренды квартиры (заключенный на срок от года) будет считаться недействительным.
По окончании срока действия договора необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление о расторжении договора. Росреестр снимет обременение с квартиры, и договор будет считаться расторгнутым.
Источник: zakonguru.com
Самозанятые и аренда квартир: как зарабатывать на недвижимости
Многие жители Российской Федерации имеют в своем распоряжении несколько единиц жилья, но проживают при этом на одной. Чтоб остальные не пустовали, а приносили хозяину хороший доход можно сдавать свободные квартиры в аренду. Предлагаем рассмотреть особенности заработка на недвижимость в реалиях современной Российской Федерации.
Ареда квартир самозанятым
Как простому жителю сдавать квартиру в аренду
Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?
За неуплату налога необходимо будет оплатить штраф, сумма которого на двадцать процентов превышает сумму задолженности, но в случае умышленного уклонения придется оплатить все сорок. Факт уклонения должен быть доказан налоговыми органами, которые достаточно настойчиво подходят к выполнению своих обязанностей. Иногда нарушителю может грозить уголовная ответственность по статье 198 УК РФ, например, когда сумма неуплат превысила 600 000 рублей.
Юридические консультанты рекомендуют владельцам квартир вести деятельность официально. Они считают, что виду больших рисков и немалых финансовых наказаний легализация деятельности будет более экономным вариантом ведения бизнеса. Они обращают внимание арендодателей, что осуществить это можно тремя способами:
- Как самозанятый гражданин Российской Федерации;
- Как физическое лицо;
- Как индивидуальный предприниматель.
Налог на сдачу квартиры в аренду самозанятым составляет 3-4 %, в случае сотрудничества с физическим лицо в качестве будущего жильца. Если арендатором выступает фирма — налог увеличивается до 4-6%. Низкая налоговая ставка — это главное преимущество статуса самозанятого.
Еще одним вариантом законной сдачи жилья в аренду является подача декларации и оплата налогов на описанные в ней доходы как физическому лицу. Этот путь проще, но налог на нем составляет около 13%.
Если вы выберете оформление ИП, то помните, что тогда налог на доход будет составлять 6%, причем на хозяине лежит также дополнительная ответственность в виде отчислений по страховке, документального оформления финансовых операций и т.д.
Таким образом выгоднее оформить сдачу квартиры как самозанятый, так как налог на доход минимальный и бумажной волокиты не так много, как в остальных случаях. К тому же легализация дает арендодателю дополнительные бонусы в виде защиты имущества в случае возникновения споров с жильцами. Также договор об аренде предоставляет право требовать с арендаторов залог, который даёт основание квартиросъемщику бережно относиться к чужому имуществу.
Что нужно значть, чтобы регистрироваться самозанятым для сдачи квартир
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
Самозанятые — это налогоплательщики, которые используют режим оплаты НПД (налога на профессиональный доход). Законом прописано, что профессиональный доход — это доход физических лиц, который они получают от самостоятельной деятельности, без работодателя и наемных сотрудников.
Как стать самозанятым для сдачи квартиры — довольно распространенный вопрос. Мы постарались обобщить рекомендации и предоставить читателю более полную информацию.
Процедура оформления деятельности самозанятого бесплатна и не занимает много времени. Человеку не нужно ходить с бумагами по различным инстанциям, потому что это можно сделать не покидая дом. Такой способ оформления очень удобен, особенно ввиду пандемии коронавируса.
Владельцу квартиры необходимо скачать приложение «Мой налог» на свой смартфон и пройти регистрацию. Также можно воспользоваться веб-версией и заполнить форму на компьютере. Для регистрации нужно предоставить скан паспорта или ИНН (для регистрации через сайт nalog.ru).
- Также возможно пройти эту процедуру через портал Госуслуг или системы уполномоченных банков (например, Сбербанк).
После регистрации необходимо указать вид деятельности и прикрепить карту, с которой будут проводиться перечисления налога. После обретения статуса самозанятого вы можете выдавать чеки своим клиентам в электронном варианте. Расчет суммы налога происходит автоматически, что является большим плюсом, так как не нужно считать все самостоятельно. Приложение будет ежемесячно уведомлять пользователя о сумме, которую необходимо оплатить в налоговую службу.
После регистрации в приложении «Мой налог» сдача квартиры в аренду самозанятым гражданином Российской Федерации будет легальным и законным делом. Но следует помнить, что у такого налогового режима есть свои особенности.
Особенности функционирования налогового режима в статусе самозанятого
Самозанятый при сдаче квартиры в аренду, или в случае осуществления любой другой деятельности должен отказаться от всех прежних налоговых режимов, которыми он пользовался (УСН, ЕСХН или ПСН). В противном случае ему откажут в праве платить НПД.
Важной особенностью является то, что в случае превышения планки дохода 2.4 млн. рублей самозанятый не имеет права использовать свой статус. Это предусмотрено законом и распространяется на все виды деятельности. Например, если сдача квартиры самозанятым гражданином проводилась по тарифу 350 тыс. рублей в месяц, то деятельность принесла ему прибыль с января по июнь 2 400 000 рублей. Тогда начиная с августа хозяин квартиры будет платить налог как физическое лицо в размере 13%.
Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы самостоятельно владелец квартиры не должен платить за них налоги. Но если коммуналка входит в стоимость арендной платы, а жильцы переводят фиксированную суму, то она полностью считается доходом и должна облагаться налогом.
Арендодателю даётся право брать залог с жильцов при заселении. Он является потенциальной компенсацией за возможный причиненный ущерб имуществу владельца квартиры. Если залог в полном объеме возвращается клиентам — налог с него оплачивать не нужно, но, если арендодатель потратил его полностью на ремонт (или только часть) он считается как доход.
Самозанятые граждане имеют право сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиры или дома. Но наем апартаментов, гаражей, коммерческой недвижимости этот режим не подразумевает.
После регистрации самозанятым гражданам предоставляется бонус в виде налогового вычета в размере 12 130 рублей. Их невозможно обналичить, но разрешается применять эти средства для оплаты налогов за свою профессиональную деятельность.
Статус самозанятого можно использовать при сдаче жилья посуточно с использованием интернет-агрегаторов. Но налог тогда считывается как при сотрудничестве с юридическими лицами, в размере 6%.
Сдача квартир будучи самозанятым
Как сдать квартиру как самозанятый
Сдача квартиры как самозанятому возможна только после оформления договора аренды. Там обязательно должна быть прописана помесячная стоимость аренды, размер залога, условия пользования помещением, срок действия договора, порядок уплаты коммунальных услуг и др. Также в нем обязательно должно быть составлен список имущества и описано его состояние на момент заселения квартиросъемщиков. При нарушении письменного договора стороны могут отстаивать интересы в суде.
Договор аренды менее чем на 11 месяцев не требует государственной регистрации и начинает действовать после подписания.
- Наймодатель может посещать квартиру только в установленные договором даты, иначе это может быть нарушением с его стороны.
Как самозанятому сдать квартиру, которая не является его собственностью
Это возможно только после заключения договора аренды с хозяином жилья. После этого необходимо подписать договор с лицом, которое будет там проживать. Такой вид найма называется субаренда.
Законодательно это прописывается следующим образом:
- В договоре необходимо определить, что жилье подлежит последующей сдаче в субаренду.
- Все владельцы жилья должны упоминаться в договоре в качестве соарендаторов.
- Срок субаренды жилого помещения не должен превышать срока найма.
- Договоры сроком более 12 месяцев необходимо регистрировать.
Налог на профессиональную деятельность является отличным направлением легализации «теневого» бизнеса граждан Российской Федерации. Население получает отличные условия для осуществления легальной деятельности, а государство имеет возможность регулировать ее и получать налоги в бюджет.
Хотите получать ещё больше дохода от недвижимости?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится всё меньше!
Источник: homecrm.ru
Налог для самозанятых при сдаче квартиры
Общероссийский народный фронт ответил на один из самых часто задаваемых вопросов, с которым обращались в электронную приёмную на портале для самозанятых и организаций.
Может ли самозанятый сдавать квартиры в аренду, в том числе через сайты-агрегаторы? Многим непонятно, каким налогом будет облагаться такой доход: 4% или 6% (квартиру снимает физлицо, но взаиморасчёты производятся через юридическое лицо агрегатора).
«В пользовательском соглашении с агрегатором указано, что владелец жилья назначает компанию-агрегатор своим агентом, который уполномочен собирать и обрабатывать денежные средства. Это означает, что агрегатор выступает посредником, налог на доход составляет 4%», — пояснили в ОНФ.
Также по словам ОНФ, самозанятые дизайнеры, IT-разработчики, маркетологи чаще всего интересуются возможностью бесплатной или льготной аренды помещений.
«В таких случаях самозанятым рекомендуют обращаться в центры поддержки «Мой бизнес», где им бесплатно подбирают оборудованные помещения и предоставляют скидку на первые два-три года аренды. В большинстве случаев в первый год арендная плата составляет 30-40% от обычной стоимости, на второй — 50-60%, на третий — 80-100%», — сообщает ОНФ.
Источник: gazetabiznes.ru