Для нормальной работы вновь созданному ТСЖ необходимо заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) на поставку проживающим в МКД гражданам питьевой воды и прием сточных вод, тепловой энергии, электроэнергии и на другие коммунальные ресурсы.
Сразу оговорюсь, что этот этап тоже достаточно трудоемкий, поскольку для заключения договора в РСО необходимо представить большой пакет документов по аналогии с договором на открытие расчетного счета в банке (заверенные копии Устава, свидетельств ИНН, ОГРН, коды статистики, протокол общего собрания, выписку из ЕГРЮЛ в отношении ТСЖ).
Например, для заключения договора электроснабжения мест общего пользования МКД, таких как подъезды, лестничные площадки и т.п., поставщику э/э помимо вышеперечисленных также необходимы будут следующие документы:
и персоналом
ТСЖ также необходимо заключить трудовые или гражданско-правовые договоры на выполнение работ с его работниками (обслуживающим персоналом), самостоятельно либо с помощью третьих лиц (рассчетно-кассовых или многофункциональных центров) начислять оплату за жилые и нежилые помещения, организовать аварийно-диспетчерское обслуживание МКД, вести учет входящей и исходящей корреспонденции ТСЖ, вести бухгалтерский и налоговый учёт, своевременно сдавать отчётность в Инспекцию Федеральной налоговой службы РФ, Пенсионный фонд РФ, в Фонд социального страхования РФ. Кроме того, необходимо уведомить Инспекцию ФНС РФ, где зарегистрировано ТСЖ, о среднесписочной численности работников ТСЖ в срок до 20 числа месяца, следующего за месяцем создания ТСЖ, а также определиться с режимом налогообложения (общий, УСН и т.д.). Отмечу, что не является отдельной стадией создания ТСЖ такой этап как проведение общего собрания теперь уже членов ТСЖ об определении объёмов работы по содержанию, ремонту общего имущества собственников помещений, смет расходов и т.п. Однако его проведение необходимо уже в рамках управления МКД, т.к. теперь им занимается уже вновь созданное ТСЖ.
Шантаж. Отключили газ из-за отсутствия договора на обслуживание. Что делать?
Возможность выбора управляющей компании
Несмотря на то, что собственниками уже выбран способ управления МКД – с помощью ТСЖ – это не препятствует в дальнейшем заключению самим ТСЖ договора управления МКД с какой-нибудь управляющей компанией. Это право ТСЖ закреплено в п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ. Это также следует и из Письма Минрегиона РФ от 03.05.2007 года № 8326-РМ/07 «О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах».
Заключение
- «Что такое ТСЖ, преимущества и недостатки ТСЖ, этапы создания ТСЖ»
- «Часть 2. Проведение общего собрания собственников, государственая регистрация ТСЖ в налоговой инспекции. — Создание инициативной группы»
- «Часть 3. Открытие расчетного счета ТСЖ в банке. Передача проектной, исполнительной и иной технической документации ТСЖ — Заказ печати ТСЖ и открытие расчетного счета в банке»
Источник: ppt.ru
«Ленивое» ТСЖ. Может ли ТСЖ заключить договор управления с УК или пользоваться аутсорсингом?
Может ли тсж заключить договор на обслуживание с ип
Бесплатная
Консультация:
Москва и МО
С-Петербург и ЛО
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Публикации и практика
- Главная
- Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?
Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?
Напомним, что коммунальные услуги включают услуги:
- холодное водоснабжение
- горячее водоснабжение
- водоотведение
- электроснабжение
- газоснабжение
- отопление
- обращение с твердыми коммунальными отходами
Кто может являться исполнителем
коммунальных услуг?
«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг.
В соответствием с приложением 6 «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004», утвержденного Госстроем России,
исполнитель жилищно-коммунальных услуг — организация любой формы собственности, организационно-правовой формы (индивидуальный предприниматель), в обязанности которой в соответствии с законодательством РФ, договором и/или распорядительным актом входит предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг.
Для потребителей, проживающих в многоквартирных домах, исполнителями могут являться:
а) для нанимателей — наймодатель (юридическое или физическое лицо), непосредственно либо в лице уполномоченной им организации, осуществляющей управление и обслуживание жилищного фонда;
б) для собственника жилья — управляющая организация или организация, обслуживающая жилищный фонд.
Статья 161 ЖК РФ называет способы управления многоквартирным домом:
- управление товариществом собственников жилья;
- управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией;
- непосредственное управление.
Статус управляющей организации неразрывен со статусом исполнителя коммунальных услуг. Из пп. 8, 9, 10 Правил предоставления коммунальных услуг следует, что исполнителем коммунальных услуг может выступать:
- товарищество собственников жилья;
- жилищный кооператив;
- жилищно-строительный или иного специализированный потребительский кооператив;
- управляющая организация;
- ресурсоснабжающая организация.
С какого момента управляющая компания
становится исполнителем коммунальных услуг
(приступает к предоставлению КУ)?
Управляющая организация — с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с ресурсоснабжающей организацией (п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг)
Товарищество (ТСЖ) или кооператив — с даты его госрегистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг).
- ТСЖ с момента создания является исполнителем коммунальных услуг. Рекомендуем на эту тему статью: «Управляющая компания продолжает выставлять счета после создания ТСЖ. Законно ли»?
Ресурсоснабжающая организация — в доме, в котором в качестве способа управления выбрано непосредственное управление, — с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе такого способа управления. Другие условия и основания предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией см. в п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг)
ТСЖ – исполнитель коммунальных услуг
с момента создания. Примеры из судебной практики
1. ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг с момента создания. Прежняя управляющая организация обязана вернуть платежи граждан
ТСЖ обратилось с иском к управляющей компании о взыскании неосновательного обогащения, указав, что ранее осуществляющая управление домом организация обязана вернуть собственникам (в лице созданного ТСЖ) денежные средства, внесенные на счета управляющей компании в качестве целевых взносов на капитальный ремонт жилого дома.
Иск удовлетворен. Судами установлено, что с момента принятия собственниками помещений решения об изменении способа управления многоквартирным домом и создания ТСЖ, товарищество приобрело статус исполнителя коммунальных услуг и лица, представляющего законные интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
При этом установлено, что ответчик (прежняя управляющая компания), работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в спорный период не выполнял, в связи с чем на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме перечисленных собственниками целевых платежей (см. определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2015 г. N 309-ЭС15-4788).
2. ТСЖ с момента создания является исполнителем коммунальных услуг и обязано вносить плату энергоснабжающим организациям
ОАО ТГК-13 обратилось в Арбитражный суд к ТСЖ с иском о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию (отопление и горячее водоснабжение).
В иске к ТСЖ о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию отказано. Указано следующее.
1) Статус управляющей организации неразрывен со статусом исполнителя коммунальных услуг. Получение хозяйствующим субъектом в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет за собой возникновение у нее статуса исполнителя коммунальных услуг с одновременным осуществлением функций по подаче в жилой дом коммунальных ресурсов и обслуживанию внутридомовых инженерных систем.
Следовательно, с момента создания ТСЖ именно ответчик (товарищество) является потребителем отпущенных в жилой дом ресурсов, а также исполнителем коммунальных услуг, и, соответственно, обязанным лицом перед ресурсоснабжающей организацией по оплате поставленных коммунальных ресурсов.
2) Суд апелляционной инстанции, установив общую площадь жилого дома, применив норматив потребления и определив размер задолженности ТСЖ, пришел к выводу о том, что ответчиком истцу уплачены денежные средства в размере, превышающем сумму задолженности и по этому основанию отказал в удовлетворении исковых требований (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 октября 2012 г. N А33-6635/2011).
3. ТСЖ с момента создания или застройщик обязан предоставлять коммунальные услуги и оплачивать их? Решение суда
Требования к ТСЖ о взыскании в пользу ОАО «ВТГК» задолженности за потребленную тепловую энергию и теплоноситель удовлетворены частично.
В спорный период образования задолженности управляющей организацией жилого дома являлось ТСЖ, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома.
С момента создания ТСЖ обязательства по предоставлению коммунальных услуг и их оплаты лежит на ТСЖ, а не на застройщике.
Однако ТСЖ в спорный период не заключило договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде с энергоснабжающей организацией.
Между тем в спорные периоды времени ОАО «ВТГК» фактически осуществляло поставку тепловой энергии в многоквартирный жилой дом.
Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные. Отсутствие договорных отношений с организацией, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 6 августа 2013 года по делу N А57-22815/2011).
Вернуться к началу обзора: Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика
Источник: logos-pravo.ru
Заключение управляющей организацией договора управления с ТСЖ: механизм и практика
Договор управления многоквартирным домом является специальной разновидностью договоров, заключаемых в целях надлежащего управления многоквартирным домом. Как правило, такие договоры заключаются между собственниками и управляющей организацией. Значительно реже они встречаются, когда сторонами по договору управления является ТСЖ, как заказчик, а управляющая организация – как исполнитель. Между тем, данная конструкция договорных отношений имеет хороший потенциал, т.к. позволяет по-новому взглянуть на ситуацию «Заказчик – Исполнитель».
Зачем управляющей организации заключать договор с ТСЖ
Рынок ЖКХ-услуг носит концентрированный, а местами монополизированный характер (особенно, если речь идет про небольшие муниципальные образования или закрытые города – ЗАТО). Монополизация всегда ведет к росту цены при низком уровне сервиса и плохом качестве оказываемых услуг.
Так, по данным, которые приводятся в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года, с помощью ТСЖ управляется лишь 13,5% многоквартирных домов, а в 78% случаев собственники выбрали управляющие компании. И хотя формально государство заявляет, что приоритетным способом управления МКД является ТСЖ (хотя на деле мы видим обратные процессы), нужно учитывать, что дело не в способе управления, а в механизме обратной связи и нормальной работе заказчика (жителей) и исполнителя (управляющей организации).
На рынке представлено довольно много управляющих организаций, которые безобразно делают свою работу. Вместе с тем, есть много примеров неудачных ТСЖ, которые также приводят дом к упадку. Жители стремятся создать ТСЖ для того, чтобы сформировать того самого заказчика услуг (ответственного собственника), попытки создания которого не прекращались все эти годы и до настоящего времени не увенчались успехом. Между тем, управляющей организации заказчик услуг в лице ответственного собственника по большому счету не нужен, поскольку он будет мешать делать бизнес.
Такая ситуация создает дополнительное давление внутри системы и рано или поздно проблемы отсутствия обратной связи так или иначе сдетонируют. Между тем, смысл заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией состоит в том, чтобы объединить заказчика услуг и их исполнителя для работы в интересах дома и жителей с одновременной возможностью заработка.
Преимущества для управляющей организации от заключения договора с ТСЖ состоят в следующем:
- Формируется заказчик жилищно-коммунальных услуг с определенной в законе субъектностью (в виде юридического лица, правления, с набором прав и обязанностей).
- Создается актив дома в лице правления, который будет формировать обратную связь между управляющей организацией и жителями.
- Внутреннее понимание у жителей, что «у нас в доме ТСЖ, а не УК»; нужно помнить, что большинству комфортнее от осознания, что ТСЖ является для них чем-то своим по сравнению со сторонней управляющей организацией.
В качестве контрдовода управляющей организации будет один и очень простой: «Все эти пункты мы можем реализовать и без ТСЖ». Но тогда встает простой вопрос: если все так замечательно, то почему же дома уходят из управляющей организации в ТСЖ? Ответ очевиден: работа с жителями – это отдельное искусство, навык, который необходимо вырабатывать и реализовывать, но которым обладают не все. И тут мы снова упираемся в ситуацию, что управляющей организации ответственный и заинтересованный собственник не нужен, потому что он будет мешать работать.
Как управляющей организации заключать договор с ТСЖ
В построении рабочей схемы договорных отношений между ТСЖ и управляющей организации – нет места романтике. У актива дома должно быть верное целеполагание, понимание, какие цели необходимо достичь и в какой срок.
Разберем алгоритм заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с ТСЖ:
1.Определение условий договора и тарифа. Внутри этого этапа правление ТСЖ определяет тот набор и услуг, который необходимо получать для дома, а управляющая организация просчитает тариф, достаточный для финансирования требуемого сервиса.
- Инициируется общее собрание, на котором принимается решение о заключении договора управления между ТСЖ и управляющей домом организацией. Одновременно собственники утверждают тариф.
- Затем управляющая организация подает пакет документов в орган государственного жилищного надзора в целях внесения изменений в реестр лицензий субъекта. После того, как дом будет закреплен за управляющей организацией, она приступит к управлению им.
Сложные вопросы «ленивого ТСЖ»
Большую сложность при заключении управляющей организацией договора управления с ТСЖ вызывает финансовая сторона дела. И здесь мы имеем некий парадокс и отсутствие понятного правового регулирования. Если в доме есть ТСЖ, то данное юридическое лицо необходимо содержать и финансировать (в части бухгалтерского учета или оплаты работы председателя).
Между тем, формальное и фактическое управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей организацией (дом будет находиться в ее лицензии). Однако в случае договора управления роль управляющей организации – исполнитель, а не заказчик. Тогда выставление квитанций должно будет осуществляться на реквизиты ТСЖ, которое будет переводить управляющей организации денежные средства за оказанные услуги, оказываемые по договору управления.
Ряд управляющих организаций идет по пути так называемого расщепления платежей, когда денежные средства платятся на счет расчетного центра, выступающего платежным агентом. Другой путь предполагает, что управляющая организация собирает деньги на свой счет и из них платит заработную плату председателю и возмещает расходы на ведение ТСЖ как юридического лица. Эти схемы нельзя считать правильными, поскольку нарушается баланс интересов заказчика и исполнителя.
На наш взгляд, если управляющая организация решит пойти по пути заключения договора с ТСЖ, чрезвычайно важна правильная конструкция договорных отношений, сам договор должен быть максимально выверен, в нем важно прописать все возможные аспекты взаимодействия ТСЖ и управляющей организации.
Возможно заключение трехсторонних договоров, между ТСЖ, платежным агентом и управляющей организацией. Нелишне устно проговорить права и обязанности сторон, что позволит избежать конфликтов в будущем.
Как уже отмечалось, в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года ТСЖ указано в качестве «приоритетного» способа управления многоквартирным домом, что отражает стремление государства сформировать заказчика услуг ЖКХ. Несмотря на кажущиеся сложности, работа управляющей организации для ТСЖ по-своему интересна, а рабочие схемы взаимодействия и эффективного решения вопросов позволяют по-новому взглянуть на процессы управления и оптимизировать их. Все большее количество управляющих организаций идут не только по пути обслуживающих ТСЖ организаций, но и по модели «УК – ТСЖ».
Вместе с тем, создание в каждом доме ТСЖ и заключение договора управления с ним – не может являться самоцелью, поскольку все эти вопросы необходимо решать индивидуально, исходя из конкретного запроса жителей на сервис и согласия за этот сервис платить.
Источник: www.it-uk.ru