Управление Росреестра по Костромской области информирует, что дело о банкротстве застройщика рассматривается по общим правилам Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), но с учетом определенных особенностей.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Законом о банкротстве особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Закона о банкротстве на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений параграфа 7 Закона о банкротстве.
В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта.
Анализ статистики по применению дополнительных обеспечительных мер за 2018-2019 гг. на территории Костромской области указывает, что довольно часто Арбитражный суд Костромской области отказывает в принятии указанных мер.
Существует также ряд особенностей в части предъявления требований к застройщику.
Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:
Субординация требований дольщиков в деле о банкротстве застройщика
- требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве);
- приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).
При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Второй особенностью в данном вопросе является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:
- прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
- право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 рассматриваемого закона).
В ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве.
В тоже время, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат.
Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
В связи с этим Управление Росреестра по Костромской области обращает внимание, что участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12, в котором указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.
Таким образом, Управление Росреестра по Костромской области считает, что Закон о банкротстве содержит в себе положения, направленные на защиту прав наименее защищенных участников гражданского оборота – участников строительства. Однако обращение к вопросам теории и практики правоприменения в сфере обеспечения эффективности механизмов банкротства застройщиков обуславливает необходимость поиска новых подходов в противодействии несостоятельности организаций – застройщиков.
Источник: vohma.ru
Банкротство застройщика: что делать дольщику в 2023 году?
Покупка квартиры на этапе строительства – очень выгодное решение, но рискованное, поскольку банкротство застройщика может стать вполне реальным сценарием. В некоторых случаях компания действительно оказывается в безвыходной ситуации и разоряется, но бывает и так, что она намеренно объявляет себя банкротом, чтобы уйти от ответственности перед дольщиками, вложившими деньги в строительство. Рассказываем, на что можно рассчитывать при банкротстве застройщика и что предпринять в подобной ситуации. Оставить заявку Подпишитесь на наш телеграмм канал
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
Фонд развития территорий
В соответствии с законом №218-ФЗ, создан специальный Фонд развития территорий, целью деятельности которого является защита прав и законных интересов дольщиков от злоупотреблений девелоперов. Взносы в данный Фонд обязаны переводить все застройщики, которые участвуют в долевом строительстве. В задачи Фонда входит:
- Проверка хода строительства и документации застройщика.
- Выплата компенсаций при банкротстве застройщика.
- Финансирование незавершенного строительства.
Кроме того, Фонд ведет перечень проблемных застройщиков, который можно увидеть на официальном сайте организации.
Наши кейсы
Включение в реестр о передаче жилья
Взыскано: 2 415 243 руб.
Предъявление дольщиком требований
О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
- Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
- Посредством сервиса «Федресурс».
- С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:
- Заявление участника строительства.
- Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
- Документы, подтверждающие оплату жилья.
- Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.
Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:
- Передачи жилья.
- Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
- Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
В каком порядке удовлетворяются требования?
Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):
- Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
- Расчеты с персоналом строительной компании.
- Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
- Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).
Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.
Возможность выбора между деньгами (вложенными активами) и жильем дает участнику строительства преимущество, поскольку добиться выплат в реальности непросто: часто денежной массы застройщика недостаточно для всех кредиторов, если взносы в Фонд выплачивались не по всем ДДУ. Кроме того, приходится ждать окончания процедуры банкротства и продажи имущества должника на торгах, которые также длятся довольно долго.
Возврат денег
Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:
- Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
- Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.
Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.
Способы передачи жилья
Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:
- Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
- Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
- Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.
Порядок обращения и необходимые документы
Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:
- Купли-продажи.
- Займа, с условием передачи жилья.
- Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.
Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.
Порядок действий при банкротстве застройщика
Особенности процедуры зависят от типа помещения и стадии его готовности. Обобщим информацию в таблице.
Обобщим информацию в таблице.
1. Уточнение статуса объекта и наличия прав на него.
2. Обращение в суд с заявлением, отправка копий сторонам дела.
3. Получение определения суда о признании права собственности.
1. Конкурсному управляющему направляется заявление на включение требований в реестр.
2. От конкурсного управляющего приходит уведомление о включении требований в реестр.
3. В случае отказа конкурсного управляющего возражения направляются в суд.
4. Дольщики следят за ходом строительства, участвуют в общих собраниях.
5. После завершения строительства многоквартирный дом вводится в эксплуатацию.
6. На основании определения арбитражного суда дольщики подписывают передаточный акт с лицом, завершившим строительство дома.
1. Уточнение статуса объекта и наличия прав на него.
2. Обращение в суд с заявлением, отправка копий сторонам дела.
3. Получение судебного акта о признании права собственности.
4. Регистрация права собственности.
Обращение в суд с заявлением о включении денежных требований в реестр требований кредиторов (по сути дольщик в таком случае может лишь вернуть уплаченную цену договора).
Во всех перечисленных случаях дольщикам не обойтись без юридической помощи, которая потребуется на всех этапах борьбы за получение жилья или денежной компенсации. К юристу необходимо обращаться, как только произошло банкротство застройщика – специалист поможет выбрать оптимальный вариант действий и обеспечит защиту прав дольщиков.
Источник: h-cons.ru
Может ли являться застройщиком в деле о банкротстве индивидуальный предприниматель
Введите ваш e-mail:
ВАС РФ разъяснил порядок банкротства индивидуальных предпринимателей
Пленум ВАС РФ в Постановлении от 30.06.2011 N 51 дал разъяснения нижестоящим судам о применении положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей. Мы рассмотрим вопросы, касающиеся порядка действий с имуществом предпринимателя-должника на разных стадиях банкротства.
30 июня 2011 г. Пленум ВАС РФ принял Постановление N 51 »О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей» (далее – Постановление). ВАС РФ разъяснил арбитражным судам положения Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ »О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в отношении банкротства индивидуальных предпринимателей.
