Можно ли оформить ипотеку на ИП

Я — ИП. Хочу взять в ипотеку помещение, не выведенное из жилого фонда, с отдельным входом, в пятиэтажном доме, и открыть в нем парикмахерскую. Можно ли так?

5 ответов на вопрос

юрист Лигостаева Антонина Васильевна

— Здравствуйте, с согласия администрации города. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В. :sm_ax:

юрист Степанов Альберт Евгеньевич

Добрый вам день

Уважаемая Елена, в данном случае вы не имеете право заниматься предпринимательской деятельностью в помещении не приспособленным для этого.

юрист Шишкин Виталий Михайлович

Можете, почему нельзя. Но надо буддет переводить жилое помещение в нежилое. Потому как в жилых помещениях нельзя открывать парикмахерскую.

юрист Бабкин Михаил Александрович

Добрый день! В данном случае Вам нужно обратиться в администрацию, нужно вообще смотреть что за помещение у Вас и будет ли статус подходить для данной деятельности, так что обратитесь в администрацию.

ИПОТЕКА: Как и где оформить ипотеку? | Академия ипотеки. Часть 1

юрист Трефилов Вадим Анатольевич

Жилое помещение, приобретенное по ипотеке можно перевести в нежилое, но необходимо будет получить согласие банка, где будете оформлять кредит. Берете ипотеку, и потом пишете заявление на ее перевод в нежилой фонд, согласуете с банком. И уже после перевода открываете парикмахерскую.

Источник: www.9111.ru

Ипотека для ип – все нюансы

Приобретение жилья в настоящее время является довольно сложным делом. Все больше людей приобретают квартиры и дома в кредит – оформляют так называемую ипотеку. Предложения о «доступном» жилье, стоимость которого можно выплачивать на протяжении нескольких лет сегодня есть у каждого банка. Вот только насколько эта недвижимость доступна – на самом деле весьма спорный вопрос.

Ведь только в рекламных роликах все довольно просто и красиво. Но стоит прийти в отделение банка, узнать перечень необходимых документов, и начинаешь понимать, что получение ипотеки на самом деле довольно сложный процесс. И не всегда подача заявки, даже с учетом идеальной кредитной истории и наличия всех документов, является залогом положительного ответа.

Но куда сложнее индивидуальным предпринимателям. Многие из нас полагаю, что ИП – весьма обеспеченные люди, которые могут себе многое позволить. Увы, это не всегда так. На самом деле, ипотека для ИП – это еще более сложный и запутанный вопрос. И предпринимателям банки отказывают также часто, как и тем, что ними не является.

ИПОТЕКА: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки

В чем сложность?

Основная причина, по которой ИП довольно часто сталкиваются с отказом на заявку по ипотечному кредиту, является отсутствие возможности удостовериться в стабильном получении прибыли. Согласно действующему законодательству, предприниматель имеет право вести деятельность по упрощенной системе налогообложения. То есть – нет возможности проверить, какую именно сумму получает предприниматель в месяц. Соответственно, исходя их этого, невозможно и рассчитать максимальный размер кредита.

Что делать?

Разумеется, не все хотят брать на себя ипотечный кредит, поскольку понимают, что в результате стоимость квартиры, с учетом всевозможных комиссий, сборов и процентов возрастает едва ли не в 2 раза. Но, что делать, если другой возможности нет. Попробуем разобраться, дают ли ипотеку ИП, и что сделать, чтобы увеличить шансы на ее получение.

Прежде всего, следует подобрать банк.

Как правило, предложения для простых работников, то есть тех, кто не являются ИП, есть в каждом банке. Но проблемы с определением суммы кредита (по ранее указанной причине) заставляют финансовые учреждения довольно неохотно идти на кредитование индивидуальных предпринимателей. Поэтому, следует найти банк, который дает ипотечные кредиты представителям частного бизнеса. В настоящее время такими банками являются Сбербанк, ВТБ (точнее ВТБ 24 и ВТБ Капитал Финанс).

Можно попробовать обратится и в другие банки, но вряд ли вам удастся найти учреждение, которое пожелает выдать ипотечный кредит. Например, ипотека для ИП в Россельхозбанке присутствует, но вы можете приобрести только коммерческую недвижимость (офис, склад, любое нежилое помещение) или земельный участок.

Для того, чтобы повысить шансы на получение положительного ответа, следует выполнить несколько простых шагов:

перейти на другую систему налогообложения – общая система нравится банкам намного больше упрощенной, так как позволяет точно увидеть размер получаемой каждый месяц прибыли;

• Привести всю документацию в идеальный порядок – все налоговые отчетности и декларации должны быть поданы своевременно. Отсутствие какой-либо одной «бумажки» — уже повод для банка усомнится в вашей честности.
• Иметь безупречную кредитную историю – разумеется, за несколько дней этого не сделаешь. Но и решение о попытке взять ипотеку вы также принимаете не сразу. Вам необходимо несколько месяцев для того, чтобы привести кредитную историю и документы в порядок. Идеальный вариант – досрочное погашение/закрытие всех имеющихся кредитов;
• Наличие определенной суммы для залога. Как правило, минимальная сумма, которую вы должны будете выплатить в качестве первого взноса, составляет 30% стоимости недвижимости. Так что лучше, чтобы у вас на руках была сумма несколько больше. Ведь потребуются дополнительные траты. А если необходимые для первого взноса и оплаты всех пошлин деньги у вас уже есть – это только плюс в сторону положительного решения.
• Желательно, чтобы вы являлись клиентом банка, в котором планируете брать ипотеку. Другими словами, если через имеющийся счет на протяжении нескольких месяцев проходили средства. Банк моет сделать определенные выводы относительно вашего финансового положения и стабильности доходов.
• Наличие собственной недвижимости. В некоторых случаях именно она становится залогом по кредит. Хотя чаще всего ипотека выдается под залог именно приобретаемого имущества.

Следует понимать, что выполнение подобных шагов не является гарантией того что вы непременно получите кредит на приобретение недвижимости. Но вместе с тем, следует понимать, что никто не скажет точно, как взять ипотеку ИП. Это только способы повысить шансы.

Рассмотрим на простом примере, какие именно нужно подавать документы для получения ипотечного кредита.

Сбербанк

Ипотека для ИП: особенности и сложности оформления

Известно, что собственнику собственного бизнеса получить ипотеку сложнее, чем обычному наемному сотруднику. Довольно часто предприниматели получают отказ в выдаче ипотеки без объяснения причин. Альтернативой банковскому кредиту является возможность приобрести жилье через жилищный кооператив, так как документы, подтверждающие доход там не потребуют и разница между физическим лицом и предпринимателем сотрется.

Но все же не всем подходит такой вариант, поэтому особенности ипотечных программ банков для ИП достойны более подробного рассмотрения. Стоит стразу отметить, что способ подтверждения платежеспособности предпринимателя очень сильно зависит от выбранного банка, поэтому, если в одном или сразу нескольких кредитных учреждения получен отказ, опускать руки не стоит.

Идеальный вариант для ИП – оформление ипотеки в том банке, где у него открыт расчетный счет, так как достаточные обороты будут показателем платежеспособности, к тому же перед открытием счета кредитное учреждение проверяет все документы, дополнительного предоставления бумаг потребуется минимум.

Особенности и сложности оформления ипотеки для ИП

Ипотека для индивидуального предпринимателя — где будут сложности?

Сложность в определении платежеспособности ИП состоит в том, что ее невозможно определить по справке о доходах, которую владелец бизнеса может выписать себе сам. Потребуется хотя бы минимальный (но чаще подробный, зависит от кредитного учреждения) анализ деятельности ИП.

Если предприниматель сможет показать, что ежемесячная прибыль от его бизнеса постоянна и достаточна для обслуживания ипотечного кредита, то заявка с большой вероятностью будет одобрена.

Помимо стабильных доходов от деятельности, преимуществом для банка будет:

1. Отсутствие ярко выраженной сезонности;
2. Наличие всех документов, которые наглядно демонстрируют схему ведения бизнеса и механизмы получения прибыли;
3. Положительная кредитная история;
4. Крупные обороты по расчетному счету;
5. Общая система налогообложения, но если выбрана «упрощенка», то хотя бы налог платиться с прибыли, а не с оборота;
6. Длительное пребывание на рынке, как минимум успешная деятельность от года;
7. Желательно наличие недвижимого имущества в собственности, помимо приобретаемого в ипотеку

Особенностью ипотечных сделок для ИП будет:

• более короткий срок ипотеки (10 лет против максимального 30 для физических лиц);
• повышенная ставка (кредит считается более рисковым);
• больший объем предоставляемых документов.

Считается, что у наемного сотрудника больше шансов сменить работу без проблем с платежеспособностью, чем у ИП, поэтому ипотечные кредиты физлицам выдаются на более длительный срок.

Что касается ставки, то стоит уточнить, может ли ИП, если он берет ипотеку на жилую недвижимость, пройти по программе для физлиц, но с полным предоставлением пакета документов по бизнесу. Иногда в региональных банках параллельно действуют ипотечные программы для собственников бизнеса и физлиц, причем ИП может оформиться как физлицо, если приобретается обычная квартира, а не нежилое помещение. Тем более, если в созаемщики привлечено лицо, являющееся наемным сотрудником.

Проще говоря, если супруга имеет отдельное место работы, ее доход так же учитывается при расчете платежеспособности, то риски для кредитного учреждения снижаются. Таким образом, несмотря на специальную программу кредитования для ИП, при возможности, лучше пройти по стандартной ипотечной программе банка.

Даже при этом предоставления всех необходимых для ИП документов избежать не получится, помимо Свидетельства о регистрации ИП, потребуется лицензия, налоговая декларация. Документы на объект ипотеки не отличаются от документов, которые предоставляют обычные физлица.

На практике за кредитом на ипотеку для ИП идут обычно в крупнейшие банки страны: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк. Но стоит ознакомиться с предложениями и небольших региональных банков, так как они могут отличаться в лучшую сторону меньшим пакетом предоставляемых документов, упрощенным анализом бизнеса.

Вплоть до того, что иногда необходимо лишь заполнить анкету, описывающую ведение бизнеса и предоставить выписку с расчетного счета, а подробных расчетов за каждый анализируемый месяц предоставлять будет не нужно.

В любом случае, при желании оформить ипотеку для ИП, придется рассмотреть гораздо больше вариантов кредитных учреждений, так как условия могут существенно различаться. Поиск оптимального варианта займет больше времени.

Ипотека для ИП на жилую квартиру

Несмотря на то, что чаще владельцы бизнеса приобретают в кредит недвижимое имущество, относящееся к нежилому фонду, ипотека на жилье так же может стать необходимостью.

Если ИП хочет приобрести в ипотеку обычную жилую квартиру?

Проблемы возникают, как правило, на стадии подачи документов. Например, семья, имеющая сертификат на материнский капитал, желает улучшить условия проживания, купить квартиру больше, за счет участия кредитных средств. Ситуация обычная, но если, предположим, супруг является ИП, то от него потребуется предоставление подробной информации по деятельности и масса бумаг. При этом от наемного сотрудника в той же самой ситуации потребовалось бы лишь подтвердить доход и занятость.

Оформляя ипотеку, предприниматель должен быть готов к тому, что заявка будет рассматриваться дольше обычного, банк будет затребовать дополнительные подтверждающие документы, а возможно и не раз.

Некоторые предприниматели принимают ситуацию на свой счет, обвиняют банк в предвзятом отношении, придиркам и нежелании одобрять заявку. Если знать об особенностях рассмотрения заявок от ИП, то можно заранее подготовиться к тому, что ждет впереди и сэкономить себе если не время, то хотя бы нервы.

На банковском рынке встречаются предложения оформить ипотеку по двум документам , они, как правило, имеют ставку немного повыше и более существенный первоначальный взнос. Для индивидуального предпринимателя такое предложение будет одним из оптимальных решений. Связано это с тем, что даже при наличии прибыльного бизнеса, не всегда есть возможность предоставить все документы, которые необходимы банку, и с одобрением могут быть сложности.

Иногда ситуация на бумаге (в отчетности) сильно отличается от фактической и максимально показывать прибыль не выгодно, в то же время кредитное учреждение ориентируется на подтверждающие документы, которые не отражают всей картины. Как результат – отказ в заявке на ипотеку фактически платежеспособному заемщику.

Как ИП грамотно подтвердить свой доход, чтобы банк одобрил ему ипотеку?

Большинство банков готовы учитывать и официальный, и неофициальный доход ИП. Но даже если предприниматель и ведет управленческую отчетность, он не всегда готов предоставить ее для анализа, чтобы не подвергать рискам собственный бизнес.

Ситуация аналогична с кредитованием наемного сотрудника, организация которого отказывается подписывать справку о реальном доходе, если он не весь проходит по 2-НДФЛ. Точно так же предприниматель опасается открывать информацию, пусть даже перед банком.

Отличие в оформлении ипотеки для ИП и физлиц на жилье именно в подтверждении платежеспособности заемщика. Если эта стадия предпринимателем пройдена, то можно сказать, что основные сложности позади и дальше сделка будет проходить в обычном для ипотеки режиме.

Ипотека для ИП на коммерческую недвижимость

Плюсы коммерческой ипотеки для ИП очевидны – это более выгодно, чем аренда помещения и еще более выгодно, чем потребительский кредит, к тому же не придется изымать средства из оборота для приобретения основных средств (см. ипотека на нежилое ).

Ставка по коммерческой ипотеке вполне приемлема, срок как правило достигает десяти лет. Предпринимателю стоит быть готовым к первоначальному взносу в размере четверти стоимости приобретаемой недвижимости и немного затянутому на практике процессу оформления.

Как ИП»шнику оформить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существует определенный свод правил, позволяющих упростить процесс одобрения коммерческой ипотеки для ИП:

1. Подавать заявку стоит только после того, как прибыльность стабильна в течение полугода-года. Иногда предприниматель обращается за кредитом именно в кризисной ситуации, когда несколько периодов подряд прибыль падала, скорее всего, он не пройдет по платежеспособности. Лучше дождаться, когда показатели «выправятся» и только потом оформлять ипотеку.
2. Стоит обращаться в те банки, которые давно работают с программами кредитования бизнеса. Иногда наличие спецпрограмм заявлено, но фактически ипотека на коммерческую недвижимость для ИП не оформляется в силу особенностей самого процесса. Это может быть связано с излишне суровым регламентом кредитного учреждения в отношении кредитования малого бизнеса и тратить время на предоставление документов в такой банк не стоит. Если при покупке жилой недвижимости у предпринимателя есть шанс пройти по стандартной программе для физлиц, как рассматривалось выше, то в случае с коммерческой недвижимостью, важна реально работающая программа банка по кредитованию бизнеса.
3. Предоставление максимально возможного первоначального взноса. Это не только снизит ставку, но еще и положительным образом повлияет на вероятность одобрения за счет того, что стоимость залога будет существенно превышать сумму кредита.
4. Максимально понятная схема получения прибыли. Предоставление заведомо ложных сведений, даже если это небольшое преувеличение, может все испортить. К тому же, если сумма ипотеки свыше определенной, установленной банком (а иногда и в любом случае), стоит ждать не только открытого визита сотрудника банка, который занимается анализом деятельности заемшиков, но и неожиданного от сотрудника службы безопасности.

Итак, ипотека для ИП имеет довольно много нюансов, но это не повод отказываться от ее оформления. Если подойти к делу во всеоружии, то можно решить задачу при минимальных затратах времени и сил.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: pravila-deneg.ru