Меня часто спрашивают: можно ли подать на банкротство с ипотекой, имея в виду то, получится ли сохранить за собой залоговую недвижимость. До недавнего времени ипотечное жильё однозначно включалось в конкурсную массу и подлежало реализации с торгов. Теперь же можно его оставить за банкротом, а остальные долги списать. Ведь 27 апреля 2023 года было принято определение Верховного суда, согласно которому, имея ипотеку можно подать на банкротство и сохранить залоговую недвижимость за собой.
Ипотека при банкротстве физического лица: как это было
Закон о списании долгов довольно жёстко подходит к банкротству с ипотекой. Недвижимость, которой владеет должник на правах собственности, должна быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства — направлены на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляет только единственное жильё, если оно не находится в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве ипотечную квартиру сохранить не получится, и она уйдёт с молотка.
НЕ БЕРИТЕ ИПОТЕКУ, пока не посмотрите это видео | Как использовать ипотеку выгодно? Мой личный опыт
Согласно закону, одним из последствий признания гражданина банкротом является отчуждение жилой недвижимости, находящейся в ипотеке (залоге). Даже если он исправно выплачивает ипотечный кредит.
При этом 80% суммы, вырученной от реализации залогового имущества должника, получит банк-залогодержатель. Оставшиеся 20% будут направлены на погашение долгов перед другими кредиторами. А если требования банка, выдавшего ипотечный кредит, не будут удовлетворены в полном объёме, он сможет претендовать на часть средств от продажи другого имущества банкрота.
Но лишь в составе кредиторов третьей очереди. Иными словами, финансовая организация, выдавшая кредит, может и не получить всех своих денег, а должник всё равно лишится ипотечного жилья. Даже если другой недвижимости, пригодной для постоянного проживания, у него нет.
Конечно, бывали случаи, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов. И тогда должникам удавалось сохранить за собой ипотеку. Но это исключение из правил. И невероятное везение.
Такое действительно может произойти, если должник исправно платит ипотеку, а банкротится по долгам перед другими кредиторами. Дело в том, что взыскание на ипотечное жильё может обратить только банк-залогодержатель. И если у него нет вопросов к заёмщику, он может не включаться в реестр кредиторов.
Но это в теории. На практике залогодержатели ипотечных квартир активно участвуют в процедуре банкротства своих заёмщиков. Даже если граждане исправно выплачивают ипотеку. Это связано с тем, что ипотека прекращается, если банк-залогодержатель не успеет включиться в реестр требований кредиторов. А рисковать никто не намерен.
Заберут ли ипотеку при банкротстве: случай из практики
Жительница Подмосковья задолжала нескольким банкам, но исправно выплачивала ипотеку за свою 45-метровую квартиру. И она очень удивилась, когда банк, выдавший ипотечный кредит, включился дело о её банкротстве. Ведь эта квартира — её единственное жильё.
Как ПРАВИЛЬНО взять ипотеку в 2024 году / Как сэкономить на ипотеке?
Банк-залогодержатель выставил требования на сумму 2 451 844 рубля. При этом залоговая стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Остальные 267 844 рубля — это проценты по кредиту.
Арбитражный суд удовлетворил требование банка-залогодержателя, но должница и её финансовый управляющий не согласились с этим решением. Они решили его оспорить. Сначала в арбитражном апелляционном суде, затем — в окружном арбитраже. Безуспешно. Ни в одной из инстанций отменить решение не удавалось.
Дело дошло до Верховного суда, который вынес определение об отмене решения арбитражного суда, где рассматривалось дело о банкротстве женщины.
Верховный суд руководствовался следующими фактами:
- Ипотечная квартира является единственным жильём заёмщицы.
- Женщина исправно и вовремя платит по кредитному договору, просрочек нет.
- Права кредитора обеспечены залогом жилой недвижимости.
- Решение о реализации залоговой квартиры (единственного жилья) может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей банка и заёмщицы.
Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд определил, что решение, ранее принятое судами, ведёт к существенному дисбалансу прав и законных интересов заёмщицы и банка. Ведь должница фактически лишается единственного жилья, притом что у неё нет просрочек по ипотеке. Верховный суд предложил участникам спора найти экономически обоснованный и взаимовыгодный выход из сложившейся ситуации. Такой, чтобы:
- исключить преждевременное обращение взыскания на единственное жильё заёмщицы при надлежащем исполнении кредитных обязательств;
- сохранять за банком право обращения взыскания на залоговую квартиру в случае нарушения условий кредитного договора.
Итак, Верховный суд постановил:
Если в деле о банкротстве фигурирует залоговое имущество, которое является единственным жильём должника, а ипотечный договор исполняется надлежащим образом, заёмщик и банк-залогодержатель должны пойти на мировое соглашение и заключить локальный план реструктуризации. Залоговое жильё при этом остаётся у заёмщика и не включается в конкурсную массу.
Благодаря определению Верховного суда у женщины появилась возможность сохранить купленную в ипотеку квартиру. А заодно создать прецедент, благодаря которому банкротящиеся граждане теперь смогут сохранить за собой квартиры, заложенные по ипотечным кредитам.
Как теперь будет проходить процедура банкротства с ипотекой
Верховный суд открыл банкротящимся гражданам новые перспективы. У них появился шанс сохранить единственное жильё, купленное в ипотеку.
Теперь в ходе процедуры банкротства арбитражный суд предлагает заёмщику и банку заключить мировое соглашение, не затрагивающее остальных кредиторов. А именно — разработать локальный план реструктуризации долга в отношении залоговой недвижимости. При этом договорённости о сохранении ипотеки на единственное жильё будут выведены из дела о банкротстве без согласия остальных кредиторов.
По условиям соглашения, взыскание на ипотечное имущество не обращается, а заёмщик не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства. Однако погашение ипотеки не может осуществляться за счёт иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы. Поэтому заёмщик должен обратиться к третьему лицу — физическому или юридическому, — которое будет выступать плательщиком по ипотечному кредиту.
Важно!
Утверждение локального плана реструктуризации выводит единственное жильё, купленное в ипотеку, из конкурсной массы. Но ипотечный кредит остаётся, и его необходимо погашать.
Выплачивать реструктурированную ипотеку будут родственники или поручители заёмщика за счёт его доходов. Но только после завершения процедуры банкротства.
Пойдёт ли на этого кредитор-залогодержатель? Не будет ли чинить препятствий, увиливать от заключения мирового соглашения? Если его отказ не будет мотивирован разумными экономическими причинами, суд вправе в одностороннем порядке утвердить локальный план реструктуризации и вывести ипотечное имущество банкрота из конкурсной массы.
Разумеется, такое банкротство с ипотекой возможно только в рамках судебной процедуры. При упрощённом банкротстве через МФЦ некому будет предлагать сторонами пойти на мировое соглашение. Соответственно, есть риск лишиться ипотечной недвижимости, даже если это единственное жильё банкрота.
Хотите сохранить ипотечную квартиру и при этом списать долги перед остальными кредиторами — начните с бесплатной консультации опытного юриста!
Источник: kuleshina.ru
Льготная ипотека для IT-специалистов — детальный разбор
30 апреля вышло постановление, в котором зафиксированы условия выдачи льготной ипотеки IT-специалистам. Разбираем непонятные и самые больные моменты.
О чем постановление
Несмотря на то что некоторые СМИ пишут о старте выдачи льготной IT-ипотеки, на самом деле пока только утверждены ее параметры. В постановлении Правительства РФ №805 от 30 апреля прописаны подробные правила предоставления государственных субсидий «ДОМ.РФ» (который является оператором программы льготной ипотеки) и возмещения банкам затрат на выдачу льготной ипотеки.
Среди этих правил — финальные требования к заемщикам, компаниям-работодателям, банкам (и другим кредитным организациям) и недвижимости.
Постановление вступает в силу 12 мая.
Кто может претендовать на льготу
- Сотрудник аккредитованной IT-компании
- Возраст от 22 до 44 лет включительно
- Гражданство РФ
- Средняя зарплата за последние 3 месяца (до вычета налога): от 150 000 рублей — для регионов-миллионников, от 100 000 рублей — для остальных.
При этом учитывается место нахождения компании. Если вы работаете удаленно на московскую фирму, то должны иметь зарплату не менее 150 000, где бы вы сами ни жили. Посмотреть численность населения в своем регионе можно здесь.
Выходит, что получить льготу может любой сотрудник IT-компании: и бухгалтер, и уборщица? Теоретически да, если он подходит под все параметры и зарабатывает нужную сумму, — и банки будут не вправе отказать. По факту, сейчас отсекающим критерием является именно размер заработной платы. Но если вдруг непрофильных желающих будет слишком много, существует вероятность, что власти скорректируют требования к профессиям. Все-таки бюджет программы лимитирован.
Требования к работодателю
- IT-компания должна быть аккредитована Минцифры. Для этого она должна иметь ОКВЭД 62.01, 62.02, 62.02.1, 62.02.4, 62.03.13, 62.09, 63.11.1, подтвержденный доход от IT-деятельности не менее 90% и численность сотрудников от 7 человек. Список аккредитованных IT-компаний есть на сайте Минцифры.
- Компания не менее одного отчетного периода должна пользоваться налоговыми льготами и/или пониженными страховыми тарифами.
В течение 20 рабочих дней после вступления в силу постановления Минцифры сформирует список компаний, соответствующих требованиям. Еще в течение 5 рабочих дней он появится на сайте «ДОМ.РФ», — там и можно будет проверить, подходит ли ваш работодатель под требования программы.
Какая недвижимость подходит
Программа действует только на первичном рынке жилья:
- Квартира в новостройке: как строящаяся (в этом случае вы покупаете по ДДУ у застройщика), так и готовая (по договору купли-продажи у юрлица или ИП; обычно их открывает тот же застройщик для реализации непроданных квартир после сдачи дома).
- Любое жилье в малоэтажном комплексе: таунхаус или дуплекс (в постановлении они указаны как дома блокированной застройки), а также коттедж — все так же от застройщика.
- Участок под строительство частного дома (ИЖС) или просто строительство частного дома. При этом стройка должна быть официальной — по договору подряда с юридическим лицом или ИП, и в банке придется уточнять требования к аккредитации проекта дома и компании-исполнителя.
Как видно, сейчас программа IT-ипотеки ориентирована в том числе на помощь застройщикам, поэтому на вторичный рынок она пока не распространяется. Однако в случае с обычной льготной ипотекой уже звучали предложения расширить ее на вторичку, — т. к. люди часто продают старую квартиру, чтобы потом в ипотеку купить новую побольше.
В каких банках можно взять льготную ипотеку
В течение 15 дней со дня вступления в силу постановления банки должны будут предоставить в «ДОМ.РФ» заявку на подключение к программе, а тот в свою очередь — выложить полный список у себя на сайте.
Сейчас банки принимают предварительные заявки с отложенным решением о выдаче кредита. У всех ставки 5%, но есть и меньше: например, в ВТБ — 4,7% при использовании цифровых сервисов электронной регистрации и сервиса безопасных расчетов или при проведении дистанционной сделки. Также прием заявок ведут «ДОМ.РФ», Сбербанк, «Альфа-банк», «Абсолют банк», «Открытие», МКБ, «Росбанк Дом» и «Газпромбанк». Все банковские программы IT-ипотеки со ставками еще можно смотреть на сайте «Выберу.ру».
Как выбрать банк? В целом акционные ставки — это хорошо, но еще стоит учитывать удобство обслуживания: есть личные кабинеты, где можно сделать все от ежемесячных платежей до справок и досрочного погашения, в некоторых же банках из-за любой мелочи нужно идти в отделение. Еще выгодно брать в том банке, на карту которого вы получаете зарплату: меньше документов, быстрее одобрение.
Можно ли рефинансировать старую ипотеку
На сегодняшний день — нет. Нужно помнить, что цель программы — улучшить жилищные условия айтишников и предотвратить отток кадров за границу. Если у человека уже есть ипотека, — вероятно, он уже меньше нуждается в улучшении жилищных условий, да и переехать насовсем в другую страну с открытой ипотекой достаточно проблематично.
Более того, если ранее вы уже брали ипотеку с господдержкой: льготную, семейную, дальневосточную или сельскую, — в том числе как созаемщик или поручитель, то ставка под 5% для вас действовать не будет. Льготой на ипотеку можно воспользоваться только один раз.
Вероятно, в дальнейшем пересмотрят условия для рефинансирования обычной ипотеки, но пока такой возможности нет.
Что будет, если уволиться
В течение 3 месяцев после увольнения можно устроиться в аналогичную аккредитованную IT-компанию, — тогда условия, на которых вы взяли ипотеку, не изменятся. При этом нужно предупредить банк по форме, зафиксированной в договоре: письмом, звонком и т. д.
Если в течение 3 месяцев не сообщить банку о трудоустройстве в новую компанию, тот вправе повысить ставку. При покупке квартиры в новостройке или жилья на территории малоэтажного комплекса ставка может вырасти в пределах размера ключевой ставки ЦБ, действующей на момент заключения кредитного договора, + 2,5 п. п. (т. е. 16,5% при расчете на начало мая). Для остальных видов недвижимости — в пределах размера ключевой ставки ЦБ + 4,5 п. п. (т. е. 18,5% при расчете на начало мая).
То есть если вы взяли льготную IT-ипотеку на новостройку, а потом а) перешли на фриланс, б) устроились в неаккредитованную компанию или в) просто забыли сказать банку о новом месте работы, — вам придется платить ипотеку по ставке 16,5%. Это уместно, только если вы собираетесь быстро погасить ипотеку досрочными платежами. В остальных случаях очень невыгодно.
Если вы подходите под программу льготной IT-ипотеки, вам в бухгалтерию — за всеми документами и справкой об аккредитации компании. Если нет, — сейчас действует обычная льготная ипотека, пусть с более высокими ставками, но тоже вполне адекватными. Если вы уже взяли другую ипотеку процентов под 10-12 и сейчас кусаете локти, — не расстраивайтесь, ведь с тех пор цены на недвижимость все равно выросли 🙂
- Законодательство в IT
- Карьера в IT-индустрии
- Финансы в IT
Источник: habr.com
Как ИП оформить ипотеку
Иметь своё жильё нужно каждой семье, поэтому ипотека для многих это единственный вариант осуществить желаемое. Обычно с оформлением этого долгосрочного кредита не возникает проблем у официально трудоустроенных граждан с достойной зарплатой, тогда как у индивидуальных предпринимателей с этим бывают трудности. Дают ли ипотеку ИП, ответ на этот вопрос нельзя дать однозначно, так как доход от бизнеса часто не отличается стабильностью, что вызывает у банков сомнения по поводу платежеспособности клиентов. Рассмотрим, какой подход можно использовать предпринимателю, чтобы банк выдал ему ипотеку.
Особенности, требования, условия получения
С каждым годом растёт число самозанятых граждан. Государству нужен хорошо развитый малый бизнес, поэтому для него создаются благоприятные условия. Не отстают в этом и банки, во многих из них разрабатываются кредитные продукты, предназначенные специально для предпринимателей, в том числе связанные с ипотекой. Есть даже банки, целиком ориентированные на потребности малого бизнеса.
Однако ипотечный кредит ИП несколько отличается от таких же кредитов, выдаваемых физическим лицам, не лучшими условиями. Вот такие особенности в 2018 году наблюдаются в большинстве кредитных учреждений:
- Процент за год выше, минимум 15%.
- Срок выплат меньше, максимум 10 лет, тогда как физлицам оформляют на 25–30 лет. Это значительно повышает сумму ежемесячного платежа.
- Процент первоначального взноса выше, в пределах от 20 до 50% всей ссуды.
- Требуется дополнительное залоговое обеспечение (коммерческая недвижимость, машина) или участие поручителей.
Условия по ипотеке первое время могут быть не такими жёсткими, бизнесменам могут дать время на развитие дела, чтоб их доход позволял без проблем погасить кредит.
Внимание! Банки намного охотнее дают предпринимателям кредиты на покупку площадей для ведения бизнеса, а не для жилья. Так как наличие коммерческой недвижимости способствует получению прибыли, а вместе с этим увеличивается и платежеспособность ИП.
Повысить шансы на получение ипотеки для ИП может полное соответствие нескольким критериям. В большинстве банков рассматривают не только доход предпринимателя, но и другие показатели, от которых зависит его платежеспособность. Требования к клиентам таковы:
- российское гражданство;
- не менее чем полугодовой стаж индивидуального предпринимателя;
- прибыль не носит сезонный характер;
- возраст, чаще дают людям трудоспособного возраста, так называемого «в самом расцвете сил»: от 25 до 50 лет (как известно, ИП можно стать в любом возрасте от 16 и до глубокой старости);
- история прошлых займов не должна вызывать нареканий;
- верхняя планка полученных доходов тоже учитывается – не более 400 миллионов в год, банкиры с подозрением относятся к бизнесменам со слишком большой прибылью, по мнению банкиров, это может указывать на отмывание денег или связи с преступностью;
- система налогообложения предпочтительно общая, с точки зрения банка, это является признаком устойчивого и серьёзного бизнеса.
Внимание! Почти во всех банках к предпринимателям на спецрежимах (УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН) относятся с недоверием. Считается, что те, кто экономит на налогах, не может похвастаться стабильным доходом. Хотя у предпринимателя на упрощенке есть шанс оформить ипотеку, если он будет платить УСН 6% от прибыли, а не с разницы «Доход-Расход», так как в первом случае доход оценивается максимально прозрачно.
Пакет документов
Почти во всех банках оформление ипотечного займа проходит по типовой схеме вне зависимости от статуса заявителя, является ли он ИП или физлицом:
- Заполнение подробной анкеты, где клиент указывает информацию о своём доходе, имуществе и сумме, которую хочет взять.
- Сбор документов.
- Рассмотрение заявки банком, одобрение или отказ.
- Заключение основного договора по кредиту по факту получения банком первоначального взноса.
- Передача всей стоимости недвижимости бывшему владельцу.
- Перерегистрация права собственности на жильё на нового хозяина.
- Составление соглашения о передаче в залог ипотечной недвижимости.
К этапу подготовки пакета документов стоит отнестись со всей серьёзностью. По факту предъявления нужных бумаг, прозрачно отражающих доход клиента, банк будет принимать решение, насколько рискованно будет выдать ему деньги.
У каждого кредитного учреждения разработаны свои формы анкет для заявки, а также собственные требования о том, какие документы необходимы. Так как индивидуальный предприниматель, прежде всего, является физическим лицом, то большинство бумаг из перечня для него будут вполне обычными:
- документ, удостоверяющий личность;
- документы, указывающие на гражданское и семейное положение заявителя (свидетельства о браке, разводе, о рождении детей);
- документы, подтверждающие наличие другого имущества и ценностей (недвижимости, транспортных средств, акций, долей уставных капиталов и т. д.).
- Трудящийся гражданин подтверждал бы свой доход справкой 2-НДФЛ с места работы. Человек, работающий на себя, должен показать свой достаток с помощью иных бумаг:
- выпиской из ЕГРИП;
- лицензией, разрешением или патентом;
- декларацией, сдаваемой по итогам налогового периода в зависимости от режима налогообложения: за 1 год для УСН, за 2 года для ЕНВД и ОСНО, если предприниматель платит НДФЛ на себя.
В отдельных случаях банк может затребовать ещё какие-то бумаги, связанные с предпринимательской деятельностью бизнесмена, например, договора об аренде помещений или лизинге, а также выписки о движении средств на расчётном счёте, если он открыт в другом банке.
Действенные советы, как не получить отказ
Одобрение ипотечного займа получит только тот предприниматель, который докажет банку состоятельность своего бизнеса, приносящего стабильный доход. Здесь действует совсем иная ситуация, чем при взаимодействии с налоговым органом. Некоторые ИП умудряются скрывать свой истинный уровень дохода, предоставляя так называемую «нулевую» отчётность, чтобы освободиться от уплаты налогов. Если же бизнесмен предоставит «нулевую» декларацию в банк, ему гарантировано откажут в выдаче ипотеки.
Отсутствие доходов от предпринимательства возникает не только из-за попыток скрыть доход, но и по следующим причинам:
- Бизнесмен только что открыл ИП.
- Деятельность была приостановлена, например, по решению налогового органа.
В этих ситуациях рекомендуется просто выдержать некоторые временные рамки. Ипешникам без стажа стоит эффективно поработать минимум год, чтобы повысить свои шансы на получение жилищного кредита. Иногда ипотеку могут дать даже при «нулевой» отчётности, если клиент заручится поддержкой надёжного поручителя или покажет наличие иных объектов собственности, но в этом случае условия могут быть слишком жёсткими: повышенная процентная ставка в течение малого срока кредита.
Вот ещё несколько советов, для того чтобы дали добро на получение ипотечного займа:
- ИП может перейти на такую налоговую систему, чтобы доходность его бизнеса можно было оценить максимально чётко: с упрощёнки на проценте от товарооборота на УСН 6%, а лучше на общую систему с НДФЛ для предпринимателей.
- Взять в любом банке потребительский кредит и закрыть его в срок. Такое действие поможет сделать хорошую кредитную историю, которая будет его характеризовать, как надёжного заёмщика.
Внимание! Все кредитные истории собраны в специальную базу данных, которая находится в свободном доступе, поэтому банк может проверить сведения, даже если заявитель ранее брал кредит в других учреждениях. Чистая кредитная история тоже не способствует появлению доверия к заёмщику. Вряд ли банк пойдёт на риск, связанный с сотрудничеством с клиентом, ранее не оформлявшим никакие займы.
4. Иметь уже накопленную крупную сумму, чтобы увеличить процент первоначального взноса. Чем меньше будет остаток по ипотеке после зачисления первоначального взноса, тем охотнее банк пойдёт на сотрудничество.
5. Показать все имеющиеся дорогостоящие объекты собственности, в этом случае скрывать состоятельность не имеет смысла. Если бизнесмен не владеет больше никакими домами, квартирами или авто, тогда можно попросить помощи у поручителей.
Таким образом, идти в банк за ипотекой стоит только после хорошей подготовки, чтобы не получить отказ. Все факты отказов также вносятся в кредитную историю гражданина, а это может подпортить его репутацию в будущем.
Налоговый вычет
Граждане нашей страны имеют право получить возврат уплаченного налога на доходы в связи с оплатой расходов на учёбу, лечение или приобретение жилья. Суммы таких возвратов возникают из-за уменьшения налоговой базы на сумму, израсходованную на перечисленные цели, отсюда и пришло понятие вычета. Вычет на приобретение недвижимости носит название имущественного.
Как видно из определения, налоговый вычет, предоставляемый в связи с ипотекой, для ИП реален только при условии уплаты НДФЛ. Уплачивать налог с доходов 13% предприниматель может только:
- при нахождении на общей системе налогообложения;
- если ИП совмещает бизнес с официальной работой, на которой с него удерживают подоходный налог;
- сдаёт в аренду недвижимость, принадлежащей ему на праве собственности, при этом сделка официально оформлена, и происходит уплата НДФЛ с арендной платы.
Важно! Бизнесмены на ЕНВД, на патенте или на других спецрежимах, получить имущественный вычет за приобретение жилья не могут.
Если ИП осознал своё право на возврат из бюджета, то ему стоит помнить об особенностях этой процедуры:
- Не стоит опаздывать с подачей документов на вычет: это можно сделать не позднее трёх лет после покупки жилья (налоговая учитывает только три последних налоговых периодов).
- Главным документом на вычет является правильно заполненная декларация 3-НДФЛ, которую нужно направить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом покупки недвижимости. В ней налогоплательщик должен указать сумму, истраченную на покупку, и самостоятельно рассчитать сумму возврата. Сейчас это можно сделать в режиме онлайн на сайте ФНС.
- Максимальная сумма, на которую можно уменьшить налоговую базу НДФЛ, равна 2 миллионам, вычет на более дорогую недвижимость рассчитывается, исходя из этой же стоимости. Поэтому сумма возврата не может превышать 260 тысяч рублей, которую можно получить только 1 раз в жизни.