Добрый вечер! Я являюсь директором в ООО, которое владеет участком земли. В нашем ООО два учредителя. Мой коллега готов передать мне свою долю. К сожалению, ситуация вокруг моей земли не так спокойна и безмятежна, как хотелось бы.
Знатоки меня убеждают, что земля, принадлежащая физлицу, более защищена от неправедных попыток третьих лиц. В этой связи у меня короткие вопросы: 1. Действительно ли это так? 2. Какой путь мне выбрать: передача актива мне, как физлицу, как ИП, или ничего не менять? 3. Если всё- таки переоформлять на физлицо или ИП, какой путь проще, дешевле и главное надёжнее для моих потомков. С уважением и надеждой, Анатолий Степанович.
Дата: 07.05.2019 21:10
Поделиться
Получите ответ на вопрос
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
Поделитесь со своими друзьями юридической информацией.
В консультации принимали участие
Ответы экспертов
Юрист, Россия, г. Санкт-Петербург
Обратиться
- Консультация на сайте
- По телефону
- Whatsapp/Viber
- В чате
- Создать задачу
Здравствуйте, Анатолий Степанович.
Как ИП или ООО продать участок земли ниже кадастровой стоимости и сэкономить налог. Бизнес и налоги
Если я правильно понял Вашу ситуацию, Вы являетесь одновременно и директором общества с ограниченной ответственностью, а также входите в состав его учредителей наряду со вторым участником? И этот второй участник общества (учредитель) хочет передать (продать, подарить и т. п.) Вам свою долю участия в обществе, в результате чего Вы станете единственным участником ООО? И Вас волнует вопрос по дальнейшей судьбе земельного участка, как его оформить правильно, чтобы не потерять?
Исходя из описания ситуации, земельный участок находится в собственности общества с ограниченной ответственностью и числится на его балансе. Указанное может нести в себе некоторые риски в процессе осуществления хозяйственной деятельности, т. к. общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
К примеру, в случае судебного разбирательства по взысканию кредиторской задолженности в пользу контрагентов, при невозможности удовлетворения их требований, может быть обращено взыскание на принадлежащий обществу земельный участок. Аналогичная ситуация возможна и в случае банкротства юридического лица, когда земельный участок может быть включен в конкурсную массу.
Как учредитель и лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности, Вы вправе отчуждать земельный участок в пользу третьих лиц, равно как и распоряжаться им сообразно уставным целям компании. Однако в случае того же банкротства, если Вы переоформите «заранее» землю на себя, такая сделка может быть оспорена в суде и признанна недействительной, если будет установлено, что ее целью является вывод активов общества с целью избежать имущественной ответственности.
Но в целом ответы на Ваши вопросы будут следующими:
1. Да. При условии, если сделку не будут оспаривать заинтересованные лица, а лично Вы не обременены непосильными кредитными обязательствами перед банками и прочими кредиторами, то земельный участок, принадлежащий физическому лицу, застрахован больше от рисков, нежели принадлежащий юридическому лицу.
Собираетесь покупать ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? А вы знаете, что необходимо проверить перед покупкой?
2. Выбор между передачей участка физическому лицу или физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, если это лицо один и тот же гражданин, должен быть сделан в пользу физического лица. Ведь ИП, в отличии от юридического лица, когда учредители не несут личной ответственности, несет при осуществлении своей деятельности ответственность всем принадлежащим ему имуществом.
3. Надежнее и дешевле оформлять все на физическое лицо. Главное, чтобы «по документам» все было правильно оформлено от имени юридического лица и у налоговой не возникало лишних подозрений.
А для полной оценки ситуации необходимо, конечно, знать, какой деятельностью занимается общество, ознакомиться с уставом общества и т. п.
Надеюсь, я ответил на Ваши вопросы. В скором времени Вы получите ответы и от других специалистов по поставленной проблеме.
Источник: consjurist.ru
Регистрация земельного участка на ИП
Добрый день.
Учредитель компании «СКС» покупает земельный участок промышленного назначения и собирается сдавать его в аренду своей компании через ИП, предварительно открыв его (УСН 15%). В дальнейшем ИП планирует возводить строение и покупать стройматериалы у своего юр.лица, где он является учредителем.
вопрос:
правомерны ли такие действия со стороны учредителя компании?
может ли учредитель компании — физическое лицо напрямую сдавать в аренду земельный участок юридическому лицу?
при ликвидации ИП, которое возвел строение, кому оно (строение) будет принадлежать; сможет ли ИП переоформить право собственности на физическое лицо?
Спасибо.
есть решение 0
Кадры Влад Казаков 6 лет 1 Ответ 1329 просмотров Новичок 0
Закажите обратный звонок по этому вопросу
Ответ ( Один )
Опишите, почему вы пишете жалобу на этот ответ
В соответствии с п. 1 ст. 105.1 НК РФ, если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в данном пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения (далее — взаимозависимые лица).
Учитывая, что в данном случае сторонами сделок являются учредитель и организация, они могут признаваться взаимозависимыми лицами (пп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), а значит сделка моежт быть признана контролируемой.
Таким образом, аренда и покупка материалов между взаимозависимыми лицами не нарушает законодательство, но эти сделки будет под пристальным вниманием контролирующих органов.
Законодательство не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.
Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ.
Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом №122ФЗ, в качестве гражданина. Более того, п.
18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (далее – Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).
Какие сделки являются контролируемыми:
1. С российским взаимозависимым лицом, если годовая сумма доходов по сделкам больше 1 млрд руб. (пп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ).
2. С взаимозависимым лицом на УСН, если годовая сумма доходов по сделкам больше 60 млн руб. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НК РФ).
3. С взаимозависимым лицом — плательщиком ЕСХН или ЕНВД, если годовая сумма доходов по сделкам больше 100 млн руб. (пп. 3 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НК РФ).
4. С офшорными компаниями, если годовая сумма доходов по сделкам больше 60 млн руб. (пп. 3 п. 1, п. 7 ст. 105.14 НК РФ).
5. С взаимозависимым лицом — иностранной организацией, в т.ч. офшорной компанией, или нерезидентом независимо от суммы (Письмо Минфина от 10.05.2016 N 03-01-18/28673).
6. Импорт и экспорт нефти, нефтепродуктов, цветных и драгоценных металлов, если годовая сумма доходов по сделкам с одним лицом больше 60 млн руб. (пп. 2 п. 1, п. п. 5 — 7 ст. 105.14 НК РФ, Письмо Минфина от 10.02.2014 N 03-01-18/5229).
Сделки, где обе стороны применяют спецрежимы, не контролируют (пп. 3, 4 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НК РФ).
Источник: uchet-expert.ru
Как купить землю у государства дешево?
В некоторых случаях можно заплатить всего 15% кадастровой стоимости. Есть несколько способов покупки государственной земли: покупка участка, который не стоит на кадастровом учете, покупка участка, сведения о котором есть в кадастре, аренда земли с последующим выкупом и др. Мы разберём один из самых непростых, но оттого более выгодных: от самостоятельного поиска участка и определения его границ до подписания договора купли-продажи (ДКП).
Изучаем кадастровую карту
Чтобы купить участок, нужно сначала его найти. Это можно сделать с помощью публичной кадастровой карты (ПКК). Это всероссийский справочно-информационный ресурс, который предоставляет пользователям сведения Государственного кадастра недвижимости. На ПКК можно увидеть подробную информацию об участке: кадастровый номер, площадь, статус, категорию земли, разрешенное использование, кадастровую стоимость, форму собственности и т.д.
Участки могут находиться в чьей-то собственности, быть в аренде или располагаться в зонах с особыми условиями использования территории (например, заповедник). Нас интересуют участки, которые не попадают под особые зоны и принадлежат государству.
У государства можно приобрести уже поставленный на кадастровый учет участок, для которого проведено межевание (процедура по установлению границ). Можно поступить иначе и найти на публичной кадастровой карте неразмежеванную землю – т.е. участок, для которого не были определены границы и который не был ранее зарегистрирован в Росреестре. Как правило, второй вариант наиболее выгодный – рассмотрим его.
Ищем и проверяем участок
Нужный участок должен соответствовать следующим критериям:
- принадлежит государству/муниципалитету,
- не находится в зоне с особыми условиями использования территории,
- не имеет установленных границ,
- не поставлен на кадастровый учет,
- располагается на землях населенного пункта,
- на территории нет дома и других строений,
- по территории не проходят городские коммуникации (газовые трубы, электросети и др.).
Обращаем внимание на разрешенное использование земли. Если стоит задача построить дом для постоянного круглогодичного проживания, то стоит выбирать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Во втором случае можно не только обзавестись домом, но также выращивать плодово-овощную продукцию и содержать скот.
Интересующий участок на карте обнаружить довольно легко – у него на ПКК не будет границ. Такой земли довольно много во всех регионах России.
Здесь видно, где потенциально свободные участки, а где занятые.
Впрочем, обнаружение такого участка ещё ничего не значит – нужно проверять информацию о нем. В действительности он может принадлежать собственнику, однако тот не торопится с его регистрацией.
Самый простой способ проверить информацию – взглянуть на спутниковый снимок. Если на участке установлен дом или другое строение, то с высокой вероятностью у участка есть собственник. Если на снимке не видны следы какой-либо жизнедеятельности, то этот участок нам интересен – проверяем дальше. Смотрим на карточку заинтересовавшего земельного участка.
Если в графах «кадастровый номер», «адрес», «форма собственности» стоят прочерки, то участок с высокой долей вероятности принадлежит государству или муниципалитету, у которых можно его выкупить. В качестве дополнительной проверки также можно использовать справочную информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online.
Также стоит убедиться, что выбранный участок не выставлен администрацией на аукцион. Для этого нужно зайти на сайт ГИС Торги или сайт администрации (желательно проверить оба источника). В случае если это так, при желании можно подать заявку на участие в аукционе.
Не лишним будет съездить на место и осмотреть интересующий участок. Также можно убедиться, что землю действительно в настоящее время никто не занимает. Кроме этого, выезд на место позволяет оценить ландшафт (ровный, находится под уклоном и т. д.), подъездные пути, коммуникации. Лучше, если рядом уже будет дорога, подведен свет, газ и т. д.
Что дальше?
Если удалось найти подходящий неразмежеванный участок в границах нужного населённого пункта, настало время обращаться к кадастровому инженеру. Он поможет подготовить схему расположения земельного участка (СРЗУ), а также заявление на предварительное согласование в собственность без проведения торгов. Услуга платная. Цена зависит от региона и компании, но в среднем попросят около 3-7 тыс. рублей. Это можно сделать и самостоятельно, но процедура требует знаний и опыта, и лучше все же отдать это в руки профессионалов.
После того как схема готова, подаем заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в администрацию того муниципалитета, в границах которого находится земельный участок. В заявлении указываем:
- сведения о себе (фио, адрес регистрации, паспортные данные),
- основания предварительного предоставления участка без торгов (пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ – продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта),
- вид права, на котором планируется приобрести участок (право собственности),
- цель приобретения участка (строительство жилого дома).
К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо приложить схему расположения участка (СРЗУ), составленную кадастровым инженером.
Администрация муниципалитета рассматривает заявление в – течение 20 дней. Если оснований для отказа не обнаружится, то на своём сайте и в местной газете публикуется извещение о предоставлении земельного участка покупателю.
Если в течение месяца на публикацию не откликнутся другие желающие приобрести участок, то муниципалитет примет решение о предварительном согласовании участка покупателю. Этот документ позволяет подавшему заявление приобрести выбранную землю без торгов. Это можно сделать не сразу, а в течение двух лет.
Если же желающие найдутся, то в покупке выбранного участка без торгов откажут. В этом случае за право приобретения придется «побороться» на аукционе, но зачастую даже в этом случае покупка земли будет выгоднее, чем покупка у частного владельца по рыночной цене.
Ставим землю на учет
Одновременно с решением о предварительном согласовании участка покупатель получает постановление администрации об СРЗУ. Оно дает право провести межевание участка и поставить землю на кадастровый учет. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к лицензированному кадастровому инженеру.
Межевание и оформление документов – платная процедура (дополнительные затраты от 7 тыс. руб.), постановка на кадастровый учёт – бесплатная государственная услуга.
После того как участок образован и поставлен на кадастровый учёт, снова пишем заявление в администрацию – на этот раз о предоставлении земельного участка. В качестве основания для его предоставления без торгов нужно указать полученное ранее решение о предварительном согласовании.
В течение 20 дней администрация рассмотрит заявление и подготовит договор купли-продажи. После этого у покупателя есть месяц на изучение и подписание документов. Дальше – оплата и регистрация права собственности на приобретенный участок.
Каждый регион России устанавливает свою ставку выкупа участка в собственность. Она определяется местными нормативными актами. К примеру, в Вологодской и Свердловской областях можно купить землю за 15% от стоимости, а в Московской области эта ставка составляет 100%. Ставку в каждом регионе нужно узнавать индивидуально. Для этого стоит обращаться в администрацию либо изучить нормативные акты самостоятельно.
Реальный кейс
Жительница Москвы Ольга Г. приобрела без торгов ранее не размежеванный и не поставленный на кадастровый учет земельный участок в Свердловской области.
Красным выделен найденный с помощью ПКК участок, который москвичка купила по описанной схеме.
- цена покупки: 34 тыс. рублей (15% от кадастровой стоимости),
- кадастровая стоимость: 230 тыс. рублей,
- рыночная стоимость: 400 тыс. рублей,
- площадь: 14 соток,
- инфраструктура: все коммуникации рядом, есть озеро и лес,
- время на оформление: 1,5 месяца от подачи документов в администрацию до получения постановления.
Источник: xn--80apaohbc3aw9e.xn--p1ai
