Можно ли продать квартиру если есть долги по налогам ИП

Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости. рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Бесплатная консультация юриста

Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?

Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст. 555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг.

Списание долгов по налогам.

Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует. Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ.

Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.

Примеры: №1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство. Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн. 1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог. 980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате. №2.

Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения. 1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.

Когда налог платить не нужно?

1. 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
2. 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.

Например , если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2020 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден.

Если недвижимость приобретена до 2016 года

Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Применяются те же правила, что и для физических лиц.

Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?

Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости

Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.

Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Налоговые последствия

Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:

«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».

Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС. Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Как рассчитать налог?

Что нужно сделать для расчета:

1. Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
2. Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
3. Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.

КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог:

2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Налоговые вычеты

Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.

Есть несколько вариантов получения вычета:

1. В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
2. В сумме документально подтвержденных расходов.

В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так:

Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе:

2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.

1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате.

Во втором случае все выглядит иначе:

Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене. Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.

Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как заплатить налог?

Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.

Подать декларацию можно несколькими способами:

1. Лично в ИФНС.
2. Через личный кабинет налогоплательщика.
3. Через МФЦ (зависит от региона).

Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Документы

В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:

• ДКП;
• паспорт и копии первых двух страниц;
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
• справка 2-НДФЛ от работодателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку, а затем продана по цене ниже кадастровой стоимости?

Да, вычет предоставляется. Налог возвращается по уплаченным процентам. Дополнительно нужно подать в ИФНС ипотечный договор и справку о начисленных процентах.

Может ли орган опеки отказать в продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, если она принадлежит ребенку?

Органу опеки важно, чтобы ребенку взамен было предоставлено другое жилье, улучшающее его условия проживания. Цена продажи его недвижимости играет роль лишь тогда, когда родители хотят открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего и перевести деньги от сделки туда. Но такое одобряют крайне редко.

Продаю квартиру ниже кадастровой стоимости, ДКП хочу заверить у нотариуса. От какой цены будет рассчитываться тариф?

Тариф всегда считается только от стоимости, указанной в договоре.
Могут ли приставы продать квартиру через торги ниже КС за долги?
Могут, если сумма долгов примерно равна стоимости жилья.

Предстоит продажа имущества ниже кадастровой стоимости, но не хотелось бы, чтобы покупатель ее знал, это его может насторожить и откажется от сделки. Он может как-то проверить ее?

Да, покупатель может заказать выписку из ЕГРН онлайн, указав свои паспортные данные. Там и будет обозначена кадастровая стоимость.

Заключение эксперта

1. Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
2. Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
3. Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.
4. Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
5. Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Рекомендуем по теме

Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры? Пошаговая инструкция

Что делать после подписания договора купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Встречная сделка купли-продажи квартиры

Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку

Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Юрий Ответить

Поясните, пожалуйста, как поступить в такой ситуации: Квартиру приобрели на деньги, полученные от бывшего мужа в качестве отступных. Но теща решила оформить эту квартиру на одну себя, и к сожалению, не написав дарственной на свою дочь (кому бывший муж и отдал эти отступные), ушла из жизни. Муж тещи – не родной отец дочери, вступил в наследство по этой квартире. Как теперь быть дочери: – как стать собственницей своей квартиры ?

2 августа 2021
Елена Бондаренко Ответить

Добрый вечер, Юрий.
Нужно в суде доказывать факт передачи денег вашей теще первым мужем вашей жены. Если сохранились нормальные отношения, можно его привлечь в качестве свидетеля в суд. Таким образом можно подтвердить происхождение денег, которые были переданы вашей теще не в дар, а для приобретения квартиры именно для дочери.

Но так как квартира не была передана дочери, вы требуете уже наследников вашей матери, то есть отчима вернуть деньги, которые были переданы не в дар, а именно на покупку квартиры. Квартиру вы требовать не вправе, так как право собственности закреплено было именно за тещей, а вот деньги к возврату потребовать можете. Наследники отвечают по долгам наследодателя, поэтому отчим обязан будет вернуть ту сумму денег, которая равна его доле в наследственной квартире.
Объясните отчиму, что так или иначе, пускай на протяжении нескольких месяцев и через суд, а потом уже с помощью приставов, ваша семья квартиру вернет либо же деньги за нее. Поэтому либо отчим передает свою долю ( унаследованную) по дарственной вашей жене либо же вы получите эту же часть квартиры через суд. Результат будет один и тот же, но не потребуется тратить время и нервы.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

2 августа 2021
marat Ответить

здравствуйте,продавец продает по заниженной цене ,разница по дкп и допсоглашением большая . Как лучше оформить вторую часть денег ,допсоглашение,расписка или еще как юридически защитить себя? дом новостройка ,продавец первый покупатель (состоятельный человек) претендовать кто то еще не будет Меня беспокоит налоговая ,не будет ли претензий и как они могут обосновать претензии по налогам Слышал сейчас все так покупают

11 декабря 2021
Елена Бондаренко Ответить

Доброе утро, Марат.
Доп соглашение не будет иметь юридической силы, если вы его не проведете через Росреестр, так же как договор купли-продажи. А для того чтобы уменьшить налоговую базу доп соглашение, естественно вы показывать не будете. В результате для вас как для покупателя возникнет ряд рисков.
Во-первых, в случае судебных разбирательств и оспаривании договора купли-продажи вам вернут только ту сумму. которая прописана в договоре.
Во-вторых, вы не сможете в рамках судебного разбирательства быть признанным добросовестным покупателем.
Касаемо налоговой. Тоже могут быть претензии, если вы будете продавать квартиру через несколько лет, могут возникнуть вопросы, почему цена покупки и продажи столь разнится. Но даже если не возникнет вопросов, потеряете на налоговом вычете.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

20 декабря 2021

Источник: socprav.ru

Списание налогов при банкротстве физических лиц

Налоги при банкротстве физических лиц списываются, но не все. Процедура коснется только той задолженности, которая образовалась до принятия судом заявления и признания гражданина несостоятельным. Но он не освобождается от обязанности и дальше уплачивать фискальные платежи. Однако и их можно будет попытаться списать уже после завершения процедуры.

Долги по налогам — как основание для банкротства

Задолженность по обязательным платежам перед бюджетом может стать причиной для инициирования процедуры несостоятельности. Банкротство на основании требования об уплате налога могут инициировать:

1. Сам должник, если задолженность не превышает 500 т.р., но погасить ее самостоятельно плательщик не способен;
2. Налоговый орган, если задолженность достигла 500 т.р. и более.

Налоговое банкротство физических лиц, когда инициатором становится фискальный орган, – не редкость. Внутренние инструкции обязывают сотрудников ФНС подавать заявление на банкротство против должников, у которых накопилась задолженность, превышающая 500 т.р.

Для справки! В делах, где инициатором банкротства является налоговый орган, мировое соглашение практически исключено. Причина – те же инструкции, спущенные на места с центрального органа ФНС.

Другой вариант взыскания налоговой задолженности – через суд и исполнительное производство – рассматривается, если у должника есть ликвидное имущество. В этом случае плательщику необходимо самостоятельно подавать заявление на банкротство, чтобы снизить возможные потери.

Что нужно знать о банкротстве физ лица и списании налогов?

Во всех случаях нужно учитывать следующее:

1. У налогового органа мощная юридическая поддержка. Процент проигрышей в Арбитражных судах против субъектов хозяйственной деятельности, включая физических лиц, неуклонно падает;
2. Сотрудники будут до конца преследовать выполнение тех требований, которые изложены в заявлении. Их уверения должнику вне судебных стен, что это формальность, они пойдут ему навстречу, безосновательны.

Нередко дело о банкротстве может заводится без уведомления должника. Проблема для ФНС – найти финансового управляющего, который согласится вести такое дело. Его отсутствие – основание для отказа в принятии судом заявления.

Если дело о банкротстве еще не открыто, но заявление от ФНС подано, а должник не планирует признавать собственную несостоятельность, ему необходимо:

1. Подготовить возражение в суд. Сложность в том, что непросто обосновать, в чем неправы сотрудники ФНС, если долг реально существует;
2. Рассмотреть возможность снизить размер налоговой задолженности до размера, ниже 500 т.р. Это лишит ФНС основания для инициирования банкротства.

Во всех этих случаях должнику потребуется профессиональный юрист. Он сможет грамотно подготовить и обосновать в суде возражение против требований ФНС, убедить суд в необходимости перенести заседания или оказать в удовлетворении требований ФНС.

Налоговое банкротство физических лиц при наличии разных видов задолженности

Кроме невыполненных обязательств перед бюджетом у гражданина могут быть и другие долги. В совокупности с обстоятельствами процедура банкротства может быть реальным выходом из ситуации.

В этом случае необходимо:

1. Проконсультироваться у профессионального юриста, определить возможные имущественные и другие потери, подготовиться (например, закрыть ИП);
2. Собрать необходимые документы, подтверждающие неплатежеспособность должника;
3. Найти финансового управляющего, готова взяться за конкретное дело;
4. Составить заявление на банкротство и вместе с пакетом собранных документов, а также списком кандидатов в финансовые управляющие, подать его в суд;
5. На первом судебном заседании подтвердить намерение, отстоять позицию, в чем поможет грамотный юрист.

Если суд удовлетворяет заявление, должник объявляется банкротом, в дело вступает финансовый управляющий. Он занимается информированием кредиторов, сбором их требований, формированием конкурсной массы и т.п. По окончанию процедуры долги, включая и перед ФНС, списываются. Но не все, а только те, которые были до подачи заявления в Арбитражный суд.

Списываются ли долги по налогам при банкротстве?

Списываются, но не все. После объявления плательщика банкротом у него остается обязанность перечислять налоги в бюджет. Если он этого не делает, образуется очередная задолженность, которая увеличивается за счет неустойки, штрафов. Этот долг не списывается решением суда.

Кроме того, и предыдущая налоговая задолженность не списывается, если процедура банкротства прекратится. Например, финансовый управляющий выйдет из дела или будут установлены противоправные деяния со стороны должника:

• мошенничество;
• уклонение от налогов;
• фиктивное или преднамеренное банкротство.

Если факты подтвердятся, суд сочтет их достаточным основанием для прекращения процедуры несостоятельности без списания долгов. Дальнейшее взыскание невыполненных обязательств – через суд и исполнительное производство.

Банкротство физических лиц налоговой инспекцией – не лучший выход для должника. Но он применяется к злостным неплательщикам, особенно ИП. Впоследствии, после списания долгов, в течение 5 лет такие лица не смогут зарегистрировать новое предприятие.

Источник: dolgi.org

УСН, НДФЛ и продажа квартиры: какой налог платить предпринимателю со сделки

Указанные предельные сроки владения теперь актуальны и для освобождения от НДФЛ продажи жилья, использовавшегося в бизнесе. Действуют новые правила только для случаев продажи с января 2019 года, вне зависимости от сроков приобретения.

Но это касается лишь случаев, когда вообще в принципе может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ, а в случае применения УСН не удастся избежать уплаты обоих налогов. Кроме того, освобождение от НДФЛ не касается продажи земельных участков, использовавшихся в бизнесе, а также – доходов от продажи нежилых помещений.

Через суд

Несмотря на кажущуюся простоту правил, предпринимателям, чтобы «отбится» от доначислений и доказать, что продажа квартры – дело личное, приходится обращаться в суд.

Так, один ИП обосновал продажу нескольких домов покупкой квартиры в Москве, но налоговики все равно доначисли налог по УСН. И только решением суда эти доначисления удалось убрать. Суд аргументировал свою позицию тем, что ИП вправе использовать имущество как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности. В целях налогообложения важно назначение имущества и цели его использования.

А вот другому предпринимателю не удалось доказать, что продажа неиспользуемого в арендном бизнесе помещения никак не связана с предпринимательской деятельностью. ВС согласился с доначислением.

Источник: www.audit-it.ru