Прежде чем ответить на вопрос, надо ли платить НДФЛ, если квартира продана дешевле, чем куплена, выясним, возникает ли в Вашем случае обязанность уплаты налога. Когда налогоплательщик владеет квартирой более минимального предельного срока владения, обязанности платить подоходный налог с продажи квартиры не возникает. И если Вы продали квартиру дешевле, чем купили и владели недвижимостью более установленного в законе минимального срока, то платить НДФЛ и подавать декларацию в этом случае Вам не нужно. Отметим, что важно правильно рассчитать срок владения квартирой (начало исчисления срока может зависеть от того, как квартира оказалась в Вашей собственности).
Семьи, в которых два или более ребенка, освобождаются от уплаты подоходного при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия в ст. 217.1 НК РФ).
НАЛОГ 13% НДФЛ С ПРОДАЖИ ПОСТРОЕННОГО ДОМА и ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Вычет в случае продажи квартиры дешевле покупки
- на сумму имущественного вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
- или на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ.
Поэтому, по общему правилу, если Вы продали квартиру дешевле, чем купили, налоги платить не надо. Однако здесь необходимо учесть очень важное правило, о котором расскажем чуть ниже.
Мужчина приобрел в 2019 году квартиру за 5 000 000 рублей. В 2020 году, чтобы заключить договор ДДУ на очень выгодных для себя условиях, он срочно продает квартиру за 4 800 000 рублей. В данном случае квартира была продана по цене меньше покупки, поэтому обязанности платить налог не возникает.
Означает ли это, что на вопрос, нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил, ответ всегда будет отрицательный? Не совсем так.
Продажа квартиры дешевле, чем купил: налог и кадастровая стоимость
Для определения налоговой базы при продаже недвижимости необходимо учесть положения статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, а именно следующее:
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Продажа квартиры нерезидентом в России в 2023 году
Продажа квартиры нерезидентом в России в 2023 году документально оформляется в соответствии с положениями НК РФ и ГК РФ. Доход, полученный от реализации жилья, облагается НДФЛ. Как осуществляется продажа квартиры нерезидентом в РФ и когда НДФЛ можно не платить, рассказано ниже в статье.
- Налоговый нерезидент РФ при продаже квартиры
- Продажа жилья нерезидентом
- НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
- При каких условиях налог не платится
Налоговый нерезидент РФ при продаже квартиры
НДФЛ начисляется и на доход, полученный от продажи недвижимого имущества (дома, квартиры) нерезидентом РФ. Гражданин признается нерезидентом согласно нормам, установленным ст. 207 НК РФ:
- налоговый нерезидент при продаже квартиры – это человек, который провел на территории России менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев;
- подсчет количества дней нахождения лица в России осуществляется на протяжении последних 12 месяцев.
Период нахождения в России, равный последним 12 месяцам, не прерывается при выезде нерезидента из РФ максимум на полгода в целях получения образования или на лечение, а также по работе (в командировку) или при выполнении работ (оказании услуг) на нефтяных, газовых морских месторождениях. В НК РФ нет ограничений как по количеству поездок за рубеж, так и по их сроку.
Нужно ли платить НДФЛ с дохода от подаренной квартиры гражданину РФ, если до конца года он станет нерезидентом? Если да, то по какой ставке? Ответы на эти и другие вопросы есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите к разъяснениям экспертов.
Продажа жилья нерезидентом
Российским законодательством не установлено запрета на оформление сделок по купле-продаже квартиры нерезидентом в РФ. От приведенного статуса физлица напрямую зависит размер ставки НДФЛ, начисляемого на доход от продажи жилья.
Факт заключения сделки между покупателем и нерезидентом – продавцом квартиры в обязательном порядке удостоверяется соответствующей документацией. В налоговую предоставляется договор продажи жилья, оформленный в письменном виде (ст. 549, 550 ГК РФ).
Сведения о новом владельце приобретенной у нерезидента недвижимости подтверждается правоустанавливающей документацией (например, договором купли-продажи). Предоставление нерезиденту суммы, установленной договором продажи квартиры, документально удостоверяется соответствующими расписками и выписками из банка (ст. 434, 556, 807, 808 ГК РФ).
По закону граждане РФ вправе покупать жилье у нерезидентов (физлиц и юрлиц) из «недружественных» стран. Такое возможно, если деньги от сделки будут зачислены на рублевый счет типа «С». Счет «С» при продаже недвижимости нерезидентом открывается только в уполномоченном банке РФ («Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 21 июня 2022 года № 64/1″(доведена Минфином России 22.06.2022 N 05-06-10/ВН-31554) и «Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12» (доведена Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886)).
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Размер ставки налога при продаже квартиры нерезидентом в 2022 г. – 30 %. При этом вычеты по НДФЛ, приведенные в ст. 218–221 НК РФ, нерезиденту не положены (Разъяснения Минфина РФ в Письме от 26.03.2013 № 03-04-05/4-285).
При каких условиях налог не платится
При продаже недвижимости нерезидент вправе рассчитывать на освобождение от уплаты НДФЛ. Для получения налоговой льготы должны быть соблюдены сроки владения жильем и иные законные требования, введенные ст. 217.1 НК РФ.
В соответствии с законодательством РФ, нерезидент вправе не уплачивать НДФЛ после продажи квартиры, если до даты ее реализации срок владения жильем был равен 5 годам как минимум. Приведенный минимальный срок равен 3 годам, если до дня продажи нерезидент стал собственником квартиры:
- после наследования жилья;
- по договору дарения, оформленному братом, сестрой или иным близким родственником (ст. 14, 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ) и/или одним из членов семьи;
- по итогам приватизации;
- являющимся плательщиком ренты – после передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
Предельный трехлетний срок владения жильем также учитывается, если у нерезидента РФ нет иного жилья (доли в нем). При этом не учитывается квартира (доля в ней), приобретенная им и/или его (ее) супругой (-ом) на протяжении 90 дней до продажи жилья.
Пример расчета налога на продажу квартиры нерезидентом России в 2022 г.:
В 2023 г. Петров А. В., проживающий в РФ 3 месяца (менее 183 дней), продал Павлову К. Н. свою квартиру за 2 800 000 руб. НДФЛ с дохода от реализации жилья = 840 000 руб. (2 800 000 руб. х 30 % /100 %).
Однако Петров А. В. вправе и не уплачивать налог, например, в следующих случаях:
- если до продажи квартиры Петров А. В. владел ей 7 лет (>5 лет);
- если квартира была в собственности Петрова А. В. 4 года (>3 лет) и ранее он стал ее собственником при приватизации жилья.
В качестве доказательств того, что продажа квартиры нерезидентом осуществлена с соблюдением сроков из ст. 217.1 НК РФ, в налоговую инспекцию могут быть предоставлены письменные пояснения и ксерокопии правоустанавливающей документации (п. 2 ст. 14 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Это следующие документы (при наличии):
- Договор дарения.
- Выписка ЕГРН.
- Свидетельство о праве на наследство, праве собственности и др.
В итоге в 2023 г. нерезидент РФ вправе продать свою квартиру. При этом он обязан уплатить НДФЛ.
В некоторых случаях налог платить не надо. Это зависит от срока владения жильем или вариантов получения прав собственности на него до продажи.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
