Можно ли сдавать квартиру как самозанятый и при этом быть ИП

Облагается ли по новому налогу сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами? Как налоговые органы контролируют доходы от деятельности и выгодно ли применять новую систему для граждан?

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?

С 2019 года законодатели ввели в 4 субъектах страны новый налоговый режим — налог на профессиональный доход. Пока режим не включен в Налоговый кодекс России и представлен в рамках федерального закона № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года. Суть спецрежима — низкое обложение для физических лиц, имеющих самостоятельные доходы, т. е. доходы, не выплачиваемые работодателем или заказчиками по гражданско-правовым договорам.

Точного перечня видов деятельности, попадающих под режим, нет, но есть виды доходов, объектов и плательщиков, которые не попадают в новую систему. Среди этих категорий сдача в аренду самозанятым населением не присутствует. Более того, ФНС на странице своего сайта, посвященного налогу на профессиональный доход, приводит примеры таких доходов, и сдача квартиры в аренду считается самозанятостью.

Как сдать квартиру и не платить налог 13%

Возникает вопрос: новый закон о самозанятых гражданах РФ при сдаче квартиры касается лиц, для которых такая деятельность является бизнесом (сдают большое количество недвижимости, причем не всегда — собственной), либо человек, сдающий свою квартиру, тоже является самозанятым?

По рамкам закона, обе категории могут пользоваться режимом. И обеим категориям его применение выгоднее. Почему:

• если самозанятое лицо сдает свою квартиру и не превращает эту деятельность в бизнес, то он платит за получаемый доход НДФЛ по ставке 13%;
• помимо налога такой гражданин ежегодно декларирует получаемый доход — подает форму 3-НДФЛ до 30 апреля каждого года;
• получение доходов без выплаты налога и подачи декларации — при обнаружении такового, приведет к применению налоговых санкций — штраф за неуплату налога, штраф за непредставление декларации (за каждый месяц), пеня за просрочки по платежу и отчетности; все недоимки ИФНС вправе взыскать принудительно, если добровольно вы не заплатите;
• сдача жилья в аренду самозанятыми гражданами, как бизнес, требует регистрации ИП;
• индивидуальные предприниматели могут работать на нескольких режимах обложения: общая, патентная, вмененная, упрощенная; порядок определения базы обложения у всех режимов свой, но можно сравнить ставки: на общей — 13%, на патетной — 6%, на вмененной — 15%, на упрощенной — 6% или 10%;
• на каждом режиме требуется вести учет доходов и расходов, на некоторых — подавать отчетность (ЕНВД, УСН, ОСНО);
• также индивидуальные предприниматели, даже не имея работников, платят страховые взносы — за себя — в ПФР и ФОМС России.

Как видите, легальная самозанятость в сфере недвижимости по старому законодательству обуславливала различные обязательства. Поэтому, зачастую, эта сфера являлась теневой — граждане не регистрировали деятельность и избегали уплаты налогов.

Одна из целей позиционирования сдачи квартиры в наем, как самозанятости, — вывод рынка аренды недвижимости из тени и легализация сферы. Причем это будет происходить в добровольном порядке путем предложения выгодных условий обложения:

• регистрация, ведение деятельности и прекращение самозанятости происходит онлайн — обращаться в ИФНС не нужно; для регистрации можно использовать аккаунт в личном кабинете налогоплательщика или паспортные данные;
• перешедшим на режим дается универсальный вычет — 10 000 рублей;
• нет отчетности;
• нет обязанности платить страховые взносы (по желанию можно); отсюда и минус — страховой стаж за период не начисляется, если у вас нет иных видов деятельности;
• низкие ставки — 4%, если вы сдаете жилье другим гражданам, 6% — если юридическим лицам;
• не нужно регистрировать и устанавливать ККТ — чеки формируются онлайн в приложении;
• приложение показывает предварительную сумму налога за каждый указанный доход;
• начисление и оплата налогов производятся автоматически;
• в приложении можно сформировать справку о доходах (если требуется представить в другие ведомства или для получения кредита и т. д.).

Такие условия выгодно отличают режим от прочих. Главное — это безопасное осуществление деятельности, ведь по НК РФ все самозанятые должны платить — как минимум НДФЛ. Но пока режим доступен в 4 регионах, а остальные россияне могут только наблюдать за практикой его применения.

Важно! На сегодняшний день ИФНС не будет контролировать правильность и полноту отражения вами доходов по налогу. Фактически, инспекции доверяют вам на честном слове. Однако, потенциально налоговые органы могут отслеживать поступления на расчетные счета плательщиков.

Для всех типов жилой недвижимости действуют общие лимиты закона № 422-ФЗ:

• доходы за год не превышают 2 400 000 рублей;
• нет наемных работников;
• деятельность ведется в собственных интересах, а не по договорам поручения, комиссии и агента, простого товарищества или доверительного управления.

Важно!

Индивидуальные предприниматели могут перейти на налог на профессиональный доход, но при условии, что прекратят деятельность на других спецрежимах.

Пример 1

Федотов Андрей сдает жилье посуточно в Москве. Это его основная работа. Он приобрел патент в ИФНС и работает на патентной системе налогообложения. После введения налога на профессиональный доход он подал уведомление в инспекцию о прекращении деятельности на патентной системе налогообложения и зарегистрировался через приложение «Мой налог».

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Сдача в аренду нежилых помещений самозанятыми

Сдача нежилых объектов в аренду — это в основном коммерческая деятельность. Вероятно, такие помещения сдаются под склады, магазины и т. п., другим юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Но с точки зрения налога на профессиональный доход лицо, извлекающее доходы таким способом, не может применять этот спецрежим, о чем сказано в пп.3 п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ.

Также и другие виды имущества и имущественных прав, передаваемых на возмездной основе иным лицам, не являются объектом обложения НПД — сдача в аренду транспортных средств и пр. Сюда же относится и переуступка права требования.

Итоги

1. Сдача квартиры относится к самозанятым видам деятельности.
2. Сдача квартиры для самозанятых в 2019 году попадает под налог на профессиональный доход, если деятельность осуществляется в регионах проведения эксперимента.
3. Новый спецрежим во многом выгоднее прежних. Минус — после регистрации в системе вам будет трудно вновь вернуться в «тень», т. к. вы попадете в базу ФНС — ваши счета, ваши контрагенты, адреса деятельности.

Источник: nalogbox.ru

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Статистика утверждает, что около 20% российских граждан не имеют собственного жилья, поэтому снимают его на долгий срок. Добавим сюда тех, кто временно проживает в других городах, находится в длительной командировке или путешествует самостоятельно по территории РФ.

Этот огромный рынок сейчас практически не регулируется, и только некоторые собственники квартир платят налоги с полученных доходов. Но вскоре ситуация может измениться.

В конце прошлого года Минстрой разработал законопроект о создании единой информационной системы учета договоров найма. За сдачу жилья, апартаментов, машино-мест вне этой системы предусмотрены штрафы: до 5 000 рублей для физлиц и до 50 000 рублей для организаций. Ожидается, что принятие закона пополнит бюджет на 162 млрд рублей.

Однако дело не только в штрафах и сборе налогов, но еще в и рисках собственников недвижимости. Квартира – дорогостоящий объект, который довольно легко повредить. И если сдача жилья происходит вне правового поля, то доказать вину арендаторов непросто.

Кроме того, недобросовестные наниматели могут причинить ущерб соседям, за который придется платить хозяину. Если же с жильцами нельзя договориться по-хорошему, за помощью надо обращаться в правоохранительные органы. Тогда же станет известно и о факте получения нелегальных доходов.

Как легализовать доходы от сдачи жилья

Сдача квартиры в аренду – источник доходов для миллионов собственников, поэтому легализация должна быть простой и понятной.

Варианты есть, причем, несколько:

• декларирование доходов в качестве обычного физлица и уплаты НДФЛ по ставке от 13%;
• регистрация ИП и выбор льготной системы налогообложения по ставке 6% (УСН Доходы или ПСН);
• самозанятость и уплата НПД по ставке от 4%.

Какой можно сделать вывод? Даже если судить только по размеру налоговой ставки, выгоднее всего сдавать жилье, будучи самозанятым.

Кроме того, в статусе самозанятого есть дополнительные плюсы: простая онлайн-регистрация, отсутствие отчетности и кассового аппарата, бонус в 10 000 рублей, который можно направить на уплату налога.

Статус недвижимости

Если вы решили стать самозанятым для легализации доходов с аренды, сначала убедитесь, что ваша квартира относится к жилой недвижимости. Дело в том, что апартаменты, в которых можно жить постоянно, являются нежилыми объектами. А самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может.

Правда, в Госдуме рассматривается законопроект, который позволит перевести некоторые апартаменты в жилой статус, если в микрорайоне есть соответствующая инфраструктура.

Но пока такой закон не принят, поэтому собственник апартаментов должен рассмотреть другие варианты легализации доходов: в качестве обычного физлица или зарегистрировав ИП.

Кстати, статус индивидуального предпринимателя может оказаться полезным для получения страхового пенсионного стажа. Ведь если собственник нигде официально не работает, то может рассчитывать только на социальную пенсию по старости, а она и по размеру меньше, и начисляется позже.

Чтобы понять, какой вариант для вас лучше при сдаче квартиры в аренду, рекомендуем рассчитать налоговую нагрузку у специалистов.

Как самозанятому сдавать квартиру

Итак, если вы решили сдавать квартиру в статусе самозанятого, надо пройти процедуру регистрации плательщика налога на профессиональный доход. О том, как это сделать, мы рассказали здесь.

Доход, полученный от сдачи квартиры, собственник должен указать в личном кабинете плательщика НПД. После этого автоматически формируется чек об оплате, который направляется нанимателю на его мобильный телефон или электронную почту. При необходимости чек можно распечатать и выдать лично.

По итогу месяца ФНС сама рассчитает налог к оплате и направит соответствующее уведомление. Заплатить надо не позже 25-го числа следующего месяца, а можно привязать карту, с которой автоматически спишется налог.

Стоит ли заключать договор о найме? Безусловно, стоит, хотя многие собственники по-прежнему сдают квартиру в аренду без документов. Однако договор защищает права как жильцов, так и хозяев. И если вас от заключения договора останавливало только нелегальное получение доходов, то статус самозанятого решает эту проблему.

Выводы

• Легальная сдача жилья отвечает интересам как собственников, так и нанимателей.
• В большинстве случаев самым выгодным вариантом платить налоги при сдаче жилья будет самозанятость.
• Если самозанятый сдает жилье обычным физлицам, то налоговая ставка составляет 4%, если организациям, то 6%.
• Самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может, поэтому в этом случае надо рассмотреть варианты регистрации ИП или декларирования доходов по 3-НДФЛ.

Источник: www.malyi-biznes.ru

Могут ли самозанятые арендовать жилое или нежилое помещение

В связи с неотработанностью нового законопроекта о самозанятых, уже обнаруживаются нюансы, ошибки в которых приводят к переквалификации деятельности в предпринимательскую, что влечет за собой выплату НДФЛ, регистрацию в качестве ИП и штрафы. Сегодня разберемся, могут ли самозанятые арендовать помещение для работы, оказания услуг, хранения инструментария.

Кто арендует помещения по закону?

Снять квартиру или дом по договору найма для проживания вправе любой дееспособный гражданин РФ. Также в соответствии со статьей ГК № 651 каждому разрешено арендовать нежилое помещение для различных целей. В первом случае при участии физического лица это наем, во втором аренда. Если снимает организация, то составляют только договора аренды.

В любом случае помещение должно использоваться исключительно по назначению. То есть, квартира для проживания. Нежилую площадь в качестве офиса, подсобки, склада и т.д.

Каждый гражданин, как и иностранец, вправе арендовать любые помещения, вопросы возникают из-за вида деятельности, для которой самозанятый использует квартиру или офис. Оказание услуг населению в кабинете подпадает под понятие предпринимательской деятельности.

Подводные камни при аренде помещения самозанятым?

Никого не интересует статус человека, который снимает квартиру для проживания. Но все сложнее при использовании площади в сфере своей профессиональной деятельности.

Некоторые виды услуг требуют контроля по СанПиН и уведомления Роспотребнадзора, а также заключения договоров на вывоз мусора и особых отходов. В таком случае самозанятому не избежать переквалификации в индивидуальные предприниматели.

В некоторых муниципальных зданиях уставом запрещено сдавать нежилые помещения физическим лицам, поэтому у ИП при переходе на НПД (налог самозанятых на профессиональный доход) возникают трудности с заключением нового договора.

По итогу получается, что самозанятый может арендовать помещение для хранения инструментов и инвентаря, для изготовления собственной продукции, которая не относится к питанию, для встреч с клиентами и работы за компьютером. В прочих случаях понадобится оформление ИП и взаимодействие с органами контроля.

Примеры с указанными в законопроекте видами деятельности

На начало 2019 года в ФЗ 422 о самозанятых фигурируют только репетиторство, сиделка или няня, уборка и ведение домашнего хозяйства, а также сдача квартир в наем и аренду физическим и юридическим лицам.

Кабинет репетитора

Снимать нежилое помещение для учебных занятий не запрещено законом. Однако если присутствуют несовершеннолетние дети, то к самозанятому возникнет много вопросов. Например, о соответствии помещения, мебели, освещения и температурного режима санитарным нормам. Взаимодействие с контролирующими органами не предусмотрено законом о самозанятых. Скорее всего, такого репетитора обяжут зарегистрировать ИП и привести помещение в соответствии с требованиями, что подтверждается проверкой различных комиссий.

При оказании услуг совершеннолетним, например, выпускникам школ и студентам вузов, таких проблем не возникнет, поэтому самозанятый сможет осуществлять свою деятельность в арендованном кабинете и платить НПД.

Если репетитор работает с детьми в помещении, которое снимает в муниципальном здании, предназначенном для занятий несовершеннолетних, то проблем с налоговым статусом у него не возникнет.

Няня

Человек, который занимается присмотром за детьми, инвалидами и престарелыми гражданами не может осуществлять такую деятельность на арендованной площади. Снова необходимо соответствие помещения санитарным нормам, договора с различными организациями. Работа сиделки или няни в этом случае будет расцениваться как предпринимательская и вызовет множество вопросов у контролирующих органов. По закону о самозанятых подразумевается присмотр за детьми и недееспособными гражданами по месту их проживания или уход за пациентом в больнице.

Стоит помнить, что договор с самозанятой няней может быть переквалифицирован в трудовой, тогда работодателю придется платить страховые и пенсионные взносы, а исполнителю НДФЛ в размере 13% от доходов. Чтобы избежать такой ситуации нужно посмотреть разницу в образцах договоров с самозанятыми.

Уборщицы, дворники, садовники и другие трудящиеся на личном хозяйстве

Как правило, такие виды деятельности предполагают работу на территории заказчика. Но самозанятая горничная, которая выезжает для уборки квартир может арендовать подсобное помещение для хранения инструментов, бытовой химии, а также для приема клиентов и заключения договоров. Если для самозанятого необходимо подобное помещение, то никаких противодействий со стороны закона в данном случае не возникнет.

Другие виды деятельности, которые планируют внести в перечень самозанятых

Со временем законодатели будут принимать решение о значительном расширении списка профессий, которые могут использовать НПД. На сегодняшний день в эту сферу напрашиваются строительные специальности, маникюр-педикюр, парикмахеры, кондитеры, ведущие мероприятий, фрилансеры, ремесленники и прочие.

Если человек занимается изготовлением товаров или сувениров на заказ, которые не являются продуктами питания, то арендовать помещение для их изготовления можно. Однако проблемы могут возникнуть при использовании громкого оборудования, либо приборов повышенной опасности, например, деревообрабатывающих станков. Повара и кондитеры столкнутся с нормами СанПиНа, как парикмахеры и маникюрши.

А вот программисты, копирайтеры, ведущие мероприятий, если они не нанимают помощников, вправе арендовать себе кабинет для работы и встречи с заказчиками.

В то же время делать прически или маникюр на дому у клиента, а также готовить торт на кухне заказчика не запрещается. Поэтому при введении специальностей в перечень плательщиков НПД стоит учитывать такие моменты.

Может ли парикмахер стать самозанятым, зависит не только от включения вида деятельности в список законопроекта, но и от нюансов, связанных с оформлением договоров, территорией, на которой он работает. То же можно сказать и о прочих специальностях.

Как составлять арендный договор с самозанятым?

Принципиальной разницы в формате соглашения нет. Однако внести информацию о том, что арендатор является плательщиком НПД, а также цель использования помещения будет нелишним. При возникновении спорных ситуаций договор может стать подтверждением намерений самозанятого. Но при этом, гражданин сам должен понимать, для каких видов деятельности он вправе снимать офис как плательщик НПД.

Может ли самозанятый сдавать помещения?

В ФЗ № 422 указано, что НПД облагается доход от сдачи жилья в наем физическому лицу или в аренду юридическому. Значит, запрещено предоставлять за плату только нежилые площади. Если самозанятый имеет в собственности недвижимость — квартиру или дом, то сможет легально сдавать его, уплачивая НПД.

В договоре следует учитывать некоторые важные моменты:

1. Указать статус владельца в качестве плательщика НПД.
2. При приеме денег от арендатора самозанятый формирует чек в приложении “Мой налог”, что является подтверждением и заменой расписки.
3. Залог лучше оформлять отдельно путем расписки.
4. Платежи за свет, воду и прочие услуги ЖКХ предпочтительнее оставить за нанимателем, иначе получится двойная уплата налога. Просто уменьшается стоимость найма на примерную сумму расходов по квитанциям.
5. Юридическому лицу помещение предоставляется только для проживания людей, например, работников фирмы.

Можно зарегистрироваться самозанятым в другом регионе при наличии 2 выполненных условий: этот субъект поддерживает экспериментальный законопроект, деятельность или источник дохода, например, сдаваемая квартира, находится в этом регионе.

Заключение

Следует понимать, что аренда помещения для деятельности, которая связана с детьми, инвалидами, приготовлением пищи, использованием опасных инструментов, требует повышенной ответственности и взаимодействия с контролирующими органами. Что не учтено для самозанятых. Поэтому ФНС переквалифицирует статус в предпринимательскую деятельность. Изначально закон об НПД предполагает работу на территории клиента.

Источник: samozanyat-rf.ru