Конституционный суд разберется с правилами краткосрочной аренды жилья
Конституционный суд решит, могут ли собственники сдавать свои квартиры посуточно и на каких условиях. После запрета хостелов в жилых домах краткосрочная аренда квартир стала удобной лазейкой для владельцев удачно расположенного жилья, но суды и ее закрывают, трактуя такую аренду как гостиничные услуги. Собственники квартир считают, что подобная практика ограничивает их право свободно распоряжаться своим имуществом. Но такое право не может быть реализовано за счет других жильцов, возражают представители власти.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Конституционный суд (КС) 7 февраля обсудил положения ст. 17 Жилищного кодекса, запрещающие размещение гостиниц в жилых помещениях. Поводом для проверки стала жалоба предпринимателя Павла Бахирева, который в течение полутора лет сдавал свою квартиру в центре Пскова, в том числе посуточно. Однако в 2020 году Псковский горсуд запретил ему использовать квартиру для предоставления услуг, признав их гостиничными.
За сколько сдавать квартиру посуточно? Как формируется цена?
Иск инициировали соседи, которые жаловались на шумные увеселительные мероприятия временных жильцов. Кроме того, утверждали они, активное использование помещений общей собственности многочисленными посторонними посетителями представляло угрозу безопасности их жилища.
Господин Бахирев дошел до Верховного суда, но ему так и не удалось добиться отмены запрета. Он доказывал, что предоставление жилья по договору краткосрочного найма не относится к гостиничной деятельности. Однако все инстанции подтвердили, что систематическая сдача квартир с минимальным сроком в одни сутки, с указанием условий бронирования, времени заезда и выезда, наличия питания и напитков в номере, а также службы трансфера — это все-таки уже гостиничный бизнес, а не просто аренда.
По мнению заявителя, спорная норма не соответствует Конституции, поскольку в силу своей неопределенности позволяет судам приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг, хотя на самом деле это не одно и то же, ведь гостиница предполагает наличие целого комплекса услуг. В свое время законодатель запретил гостиничную деятельность в многоквартирных домах, но не установил никаких сроков для найма, напомнил судьям КС представлявший псковского предпринимателя адвокат Владимир Цвиль: это непригодная и несоразмерная ограничительная мера, которую суды «генерируют» самостоятельно, хотя такое право есть только у законодателя.
Представители законодательной власти, в свою очередь, настаивали на том, что спорная норма не содержит правовых дефектов, которые позволили бы ограничивать право собственника, просто суды неправильно ее трактуют. Размещение объявления на сайтах бронирования и уборка квартиры сами по себе не являются признаками оказания гостиничных услуг. Для урегулирования этого вопроса следует провести анализ и обобщение судебной практики, заявил представитель Госдумы в КС Юрий Петров. С ним была солидарна и представлявшая Совет федерации сенатор Ирина Рукавишникова, которая, однако, заподозрила заявителя в злоупотреблении правом: ведь судом было установлено нарушение прав жильцов, напомнила она.
Где найти клиентов, чтобы сдавать квартиру посуточно?
Судам в таких случаях следует оценивать мнимость заключаемых сделок, поддержал сенатора представитель президента в КС Александр Коновалов. Он напомнил, что судебный запрет на сдачу квартиры заявителя инициировали соседи, страдавшие от постоянной текучки.
В законодательстве нет и не может быть запрета на краткосрочный наем, но режим эксплуатации жилого помещения при этом не должен сильно отличаться от стандартного и нести повышенные риски для других собственников жилья, подчеркивал господин Коновалов.
А вот Генпрокуратура и Роспотребнадзор внезапно встали на сторону собственников. Представитель генпрокурора в КС Вячеслав Росинский заявил, что решения судов по делу заявителя нельзя считать обоснованными: факты нарушения прав жильцов в этом споре не исследовались и не были доказаны. Кроме того, добавил он, несоблюдение арендодателем своих обязанностей не должно влечь поражения его прав как владельца, и в этом смысле складывающаяся практика противоречит Конституции. По мнению Генпрокуратуры, следует более четко разграничить понятия «гостиничные услуги» и «предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма».
Роспотребнадзор же в своем отзыве отметил, что сформированный судами подход к квалификации краткосрочного найма посягает на право граждан использовать принадлежащее им жилье.
Точных данных об объеме рынка краткосрочной аренды в России нет. В базе «Авито Недвижимости» сейчас 159,44 тыс. квартир, это на 26,5% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Но речь идет о низком сезоне, и квартиры формируют не весь объем предложения, на рынке представлены также частное жилье и комнаты, предупреждают в компании.
Сейчас собственники, сдающие квартиры в краткосрочную аренду, регистрируются как самозанятые либо индивидуальные предприниматели, говорит основатель «Суточно.ру» Юрий Кузнецов,— в противном случае им пришлось бы платить 13-процентный налог на доходы физлиц, что менее выгодно. При этом они обычно стараются поддерживать хорошие отношения с соседями и сами просят сообщать о случаях неприятного поведения жильцов, отмечает эксперт: соблюдение санитарных норм и регионального «закона о тишине» — стандартное требование договора краткосрочного найма.
В сервисе краткосрочной аренды Tvil.ru “Ъ” сообщили, что нарекания от соседей возникают достаточно часто, но сервис стремится работать через управляющие компании, которые самостоятельно решают проблемы с жильцами.
Неопределенности в этом вопросе добавил вступивший в силу 1 октября 2019 года закон, запрещающий оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, поясняет член общественно-экспертного совета туристического нацпроекта Алексей Кожевников. Вывести из-под него посуточную аренду, по его словам, должен был законопроект о туристическом жилье, предусматривающий регистрацию каждого объекта и присвоение ему индивидуального номера. В 2021 году этот проект получил положительные отзывы Минэкономики, Роспотребнадзора и ФАС, но затем его продвижение затормозилось, указывает эксперт. Тем не менее собственники и сейчас имеют полное право распоряжаться своим имуществом и, в частности, сдавать квартиры, настаивает Юрий Кузнецов, ссылаясь на ст. 35 Конституции, гарантирующую право частной собственности. «Мы ждем решения по этой жалобе»,— резюмирует он.
Анастасия Корня, Александра Мерцалова
- Газета «Коммерсантъ» №23 от 08.02.2023, стр. 3
- Анастасия Корня подписаться отписаться
- Александра Мерцалова подписаться отписаться
- Недвижимость. Аналитика подписаться отписаться
Источник: www.kommersant.ru
Чем грозит нелегальная сдача жилья в аренду
Конституционный суд признал, что в законодательстве есть пробелы, из-за которых трудно различить посуточную аренду и гостиничный бизнес
Поделиться
Читать нас в
Считается, что рынок аренды жилья один из самых мутных. Многие собственники предпочитают не афишировать, что сдают квартиры, но с появлением новых налоговых режимов все больше и больше людей выходят из тени. Некоторые все делают по закону, но сдают квартиры посуточно, превращая весь подъезд в проходной двор с шумными вечеринками. 23 марта Конституционный суд РФ вынес решение, в котором указано, что законодатель должен сделать так, чтобы в законе появились четкие требования и ограничения для посуточного найма, а права жильцов не нарушались. Что теперь будет с посуточной арендой, как легализоваться, как выгоднее оформить свой доход от аренды жилья и чем чревато уклонение от налогов, разбиралась «Парламентская газета».
Законна ли посуточная аренда?
В последние годы очень много споров вызывает посуточная аренда квартир. Проблемы начались, когда в 2019 году Правительство в своем постановлении указало, что в жилом помещении не допускается размещение промышленных производств, а также оказание гостиничных услуг. А согласитесь, посуточная аренда очень уж похожа на гостиничные услуги.
Получается, что в законе есть разрешение на сдачу квартир в многоквартирном доме внаем и есть запрет на оказание гостиничных услуг в таких же домах. При этом критерии, которые бы отличали посуточную аренду, так похожую на гостиничные услуги, от собственно таких услуг, отсутствуют.
Вот и вынуждены жильцы домов, в которых туда-сюда ходят толпы незнакомых и каждый день разных людей, обращаться в суд за защитой прав. А суды в этом вопросе не могут похвастаться единообразием. В одних случаях они говорят, что собственник может распоряжаться своей квартирой как хочет, а то, что срок договоров аренды составляет сутки, так законом это не запрещено. В законе есть только требования к максимальному сроку — договоры от года и больше нужно регистрировать в Росреестре. Про минимальный срок договора найма — ни слова.
Другие же признают посуточный наем оказанием гостиничных услуг и встают на сторону возмущенных соседей. Кто в лес, кто по дрова, как говорится. Но наконец лед тронулся. 23 марта КС РФ предписал законодателям определить конкретные правила для краткосрочной аренды и дать гражданам четкие критерии, очертить границу, где заканчивается краткосрочная аренда и начинаются гостиничные услуги. Законодателям предстоит проработать этот вопрос и внести нормы, которые скажут, при каких условиях посуточная аренда в многоквартирных домах запрещена, а при каких — нет.
Светлана Разворотнева, заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в беседе с «Парламентской газетой» высказала сомнение в том, что этот вопрос удастся решить нормативным закреплением критериев, которые бы разграничивали посуточный наем и гостиничные услуги. По мнению депутата, есть шанс решить эту проблему через усиление роли всех собственников квартир многоквартирного дома.
С помощью инструментов, позволяющих реализовать и защищать права и интересы всех проживающих коллегиально. Например, разработать устав многоквартирного дома и в нем предусмотреть механизм согласования сдачи в краткосрочную аренду квартир. Не запреты устанавливать, а всем собственникам совместно выработать условия, при которых это возможно. Главным, по словам депутата, является принцип соблюдения правил совместного проживания в многоквартирном доме, ведь широта прав одного собственника заканчивается там, где начинается нарушение прав другого.
Что будет, если не платить налог
Когда у человека есть лишнее жилье и он пускает туда временных жильцов за деньги, в обиходе чаще всего мы называем это «сдать в аренду». Но юридически это не совсем верно. По закону такой договор правильно называть наём. Для удобства будем использовать и то и другое слово.
Многие не хотят заморачиваться с декларациями, отдавать часть дохода государству, но сам договор все же предпочитают с арендатором оформить. Вероятно, полагая, что это как-то дисциплинирует временных жильцов.
Адвокат Валерий Чесных рассказал «Парламентской газете», что это, конечно, самообман, ведь бумажку с подписями все равно придется прятать, так как она доказывает факт получения дохода, налоговой в случае проверки показывать ее — все равно что признать правонарушение. Юрист отметил, что, если квартиранты окажутся проблемными — испортят вещи, мебель, не заплатят, — по такому договору их все равно не получится привлечь к ответственности, он как бы не работает. А вот вероятность претензий от налоговой очень высока.
Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки. При этом он не может быть меньше 1 тысячи рублей и больше 30 процентов от суммы налога. Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40 процентов от суммы налога.
Предположим, собственник квартиры в Москве сдавал ее за 70 тысяч в месяц в течение года. Умножаем 70 тысяч на 12 месяцев, получается доход 840 тысяч рублей. Допустим, собственник не афишировал эти деньги перед государством, не подал декларацию, а налоговая инспекция узнала об этом доходе. Спросите — откуда? Вариантов несколько.
Инспектор случайно заметил регулярное поступление на банковскую карту в один и тот же период каждый месяц одинаковой суммы. Специально такие операции фискальный орган не отслеживает и не контролирует, но случайно заметить может и задаст вопросы.
Второй самый распространенный вариант — жалоба соседей или знакомых, которым известно о сдаче жилья. Юрист Александра Гольцова рассказала, что в ее практике были совершенно неожиданные случаи. Так, например, супруга, обидевшись на мужа, что он мало дает ей денег, пожаловалась в налоговую, что он не платит налоги от сдачи внаем квартиры, доставшейся ему после смерти бабушки.
Вернемся к нашему примеру с незадекларированными 70 тысячами в месяц. Собственнику придется выплатить 109 тысяч 200 рублей налога — это за год неуплаты, а также штраф 5 тысяч 460 рублей — 5 процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей — это 40 процентов от суммы налога.
Уголовная ответственность тоже возможна. Адвокат Александр Шилов говорит, что к ней прибегают крайне редко, и это не лишение свободы, а более высокие по сравнению с административной ответственностью штрафы. Но уголовное дело — это всегда пятно в биографии.
Варианты легализации
Для тех, кто не хочет рисковать, закон предусматривает несколько способов легального оформления.
Первый вариант — зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход: 4 процента от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6 процентов — если сдавать организациям или предпринимателям.
Второй — зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем. В этом случае сумма налога будет зависеть от выбранной системы налогообложения. То есть система не отдельно выбирается для сдачи внаем жилья, а в уже используемую систему налогообложения встраивается, вписывается, так сказать, доход от аренды. Так, например, в некоторых регионах есть система АУСН — автоматизированная упрощенная система налогообложения, на ней нужно платить 8 процентов от полученного дохода. А если, например, использовать патентную систему налогообложения, то платить придется 6 процентов от потенциально возможного примерного дохода и обязательные страховые взносы.
Специалист по налогам Наталья Шаповалова говорит, что патент довольно популярная система у ИП, которые легально сдают жилье, поскольку от остальных налогов, в частности, налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается. Но нужно учитывать, что в разных регионах стоимость патента при получении прибыли от найма может отличаться. В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, можно воспользоваться специальным сервисом на сайте ФНС.
Ну и третий способ — ничего не оформлять, просто получать доход как физическое лицо, каждый год заполнять и сдавать декларацию и платить НДФЛ 13 процентов от полученного дохода.
Не будем вдаваться в юридические тонкости каждого режима, при каких условиях можно использовать каждый, сколько патентов можно иметь одновременно и прочее. Нехитрые математические подсчеты показывают, что для обычных граждан, которые просто используют свободное жилье для пассивного дохода, наиболее выгодно и менее хлопотно оформиться и платить налог как самозанятому.
Что не является доходом
Очевидно, что ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход. Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят собственнику каждый месяц. Но нужно учитывать и коммунальные платежи. А еще ведь есть так называемый страховой депозит — та сумма, которую арендатор платит как бы за последний месяц, если ничего из ряда вон выходящего не случится. А если будет испорчена мебель или техника, то стоимость таких повреждений будет компенсирована из этой суммы.
Так вот страховой депозит — не доход, если его вернуть. А если забрать в счет последнего месяца или за разбитую люстру — то доход и налог с этой суммы нужно рассчитать. С коммуналкой дело обстоит так: если арендатор оплачивает коммунальные расходы не по счетчикам, просто отдает фиксированную сумму в счет коммунальных платежей, как бы возмещает стоимость хозяину, — это доход.
Все расходы, оплаченные по счетчикам, — не доход. Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов, озвученная еще в 2008 году в Письме Минфина №03-04-06-01/194.
18340
Источник: www.pnp.ru
