style=»max-height: 50vh;»>
style=»max-height: 50vh;»>
Вопрос: Арендодатель (УСН, «доходы») сдает помещение арендатору (УСН, «доходы»). С момента заключения договора и на три месяца стороны договариваются об арендных каникулах. В этот период арендатор своими силами по согласованию с арендодателем вместо арендных платежей производит ремонт. Возникает ли обязанность уплаты налога у арендодателя и арендатора?
Ответ: При сдаче арендодателем, применяющим УСН, помещения в аренду в связи с так называемыми арендными каникулами, то есть когда стороны согласовали условия договора о проведении арендатором ремонта в течение трех месяцев вместо уплаты арендных платежей, арендодатель, находящийся на УСН, должен отразить в налоговом учете доходы. Иных налоговых последствий от указанной сделки у сторон не возникнет.
Обоснование: Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор по договору аренды обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На чем можно и нельзя экономить при ремонте? | Узнай за 60 секунд (+12)
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата может устанавливаться в виде: твердой суммы платежей; предоставления арендатором определенных услуг; передачи обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
При этом согласно положениям гражданского законодательства стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как следует из вопроса, арендатор фактически получил имущество по договору аренды недвижимого помещения, однако в течение нескольких месяцев будет проводить ремонт своими силами в счет арендных платежей.
Исходя из смысла рассматриваемых правоотношений стороны предусмотрели форму внесения арендной оплаты по договору в иной, не денежной форме. Указанное условие договора по оплате соотносится с положениями ст. 614 ГК РФ.
То есть по сути стороны заключенного договора в течение трех месяцев условились прекращать свои обязательства надлежащим исполнением в предусмотренной договором форме.
Так, налоговые последствия в описанной ситуации возникнут у арендодателя.
Порядок определения доходов налогоплательщиками, находящимися на упрощенной системе налогообложения, рассмотрен в ст. 346.15 Налогового кодекса РФ. В норме указано, что при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.
Статья 248 НК РФ, в свою очередь, классифицирует получаемые доходы на доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.
Доходам от реализации посвящена ст. 249 НК РФ. Согласно ей доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Офисные расходы — 2019 (арендная плата, арендованное имущество, неотделимые улучшения)| #мстайлвидео
Таким образом, по сути арендодатель в изложенной ситуации получает доход не в виде арендной платы денежными средствами, а оплату в иной форме (в виде ремонтных работ, производимых арендатором в принадлежащем ему нежилом помещении). На основании изложенных норм полагаем, что их денежная стоимость должна быть включена в состав доходов при упрощенной системе налогообложения.
Следовательно, согласованная стоимость работ по ремонту должна рассматриваться как получение арендной платы от арендатора, являющейся доходом. На дату получения в счет арендной платы стоимости выполненных работ по ремонту арендодателю необходимо показать в налоговом учете указанный доход (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При этом дата отражения в учете дохода и непосредственная сумма будут зависеть от конкретных условий, включенных в текст договора (единовременно либо ежемесячно, в размере месячной арендной платы и т.д.).
Для арендатора какие-либо налоговые последствия от указанной сделки отсутствуют, поскольку исходя из вопроса он находится на упрощенной системе с объектом налогообложения «доходы», следовательно, какие-либо расходы в своем учете заявлять не может.
Также в указанной ситуации некорректно было бы говорить о том, что арендатором получено имущество безвозмездно, в связи с чем возникает доход по п. 2 ст. 248 НК РФ. Согласно указанной норме имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги). Исходя из описанной ситуации договор носит возмездный характер.
Таким образом, так называемые арендные каникулы по своей сути есть формулирование условий договора аренды, отличных от общеприменяемых, что фактически не сказывается на характере налогообложения операций сторон по указанной сделке.
Е.С.Григоренко
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
14.10.2016
Источник: help-realty.ru
Как учесть расходы на ремонт в арендуемом помещении
Вопрос в редакцию.
Может ли арендатор учесть свои затраты на возмещение арендодателю расходов на ремонт арендуемого помещения?
«Организация арендует помещение. Договором аренды предусмотрено либо обязательное проведение организацией-арендатором ремонта такого помещения, либо возмещение организацией-арендатором расходов на ремонт такого помещения организации-арендодателю после окончания договора аренды».
Ремонт арендованного помещения может оплачиваться двумя способами:
— арендатор согласно договору аренды возмещает арендодателю стоимость ремонта;
— арендатор самостоятельно проводит ремонт в период аренды.
Особенностью рассмотренной ситуации стало то, что арендодатель на основании договора потребовал от арендатора оплатить предварительную смету на ремонт, который будет проведен после истечения срока действия договора аренды. Арендодатель сослался на то, что в силу отсутствия ремонта арендатор вернет арендуемое помещение в состоянии, которое хуже состояния, в котором оно было сдано в аренду. Фактически арендодатель потребовал возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.
Разъясняя порядок учета расходов арендатора, Минфин России сослался на нормы ст. 260 НК РФ и разъяснил, что арендатор не может учитывать свои затраты в виде возмещения сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения в расходах для целей налогообложения прибыли. Важно учесть, что ст.
260 НК РФ регулирует порядок налогового учета фактических расходов арендатора на ремонт арендованного имущества, если бремя содержания этого имущества возложено на него договором аренды. В то же время арендатор в рассматриваемом случае не мог располагать документальным подтверждением проведенного ремонта и соответственно учитывать свои расходы в соответствии со ст. 260 НК РФ.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В рассматриваемом случае арендодатель требовал возместить не фактические, а предстоящие расходы на проведение ремонта помещения. В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» есть разъяснения по этому вопросу.
Комментируя п. 2 ст. 15 ГК РФ, судьи отметили, что для целей возмещения расходов (убытков) «потерпевшего» их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены:
— смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг;
— договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п. (п. 10 указанного постановления).
Приведенным разъяснениям высших судов как раз и соответствует случай, когда арендодатель предъявляет арендатору плановую смету на проведение ремонта, а не первичные документы по уже проведенному ремонту. Конечно же, при этом стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке.
Таким образом, с разъяснениями Минфина России, можно согласиться лишь частично. Действительно, отнести возмещение арендатором убытков арендодателя по плановой смете на предстоящее проведение ремонта к фактическим расходам арендатора на ремонт арендованного помещения сложно. То есть воспользоваться ст. 260 НК РФ в этом случае не удастся.
В то же время арендатор может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ, согласно которому расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки.
Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникнут на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п.7 ст. 272 НК РФ).
Отметим, что стороны в данном случае могли предусмотреть в договоре не возмещение арендатором расходов на ремонт, а выплату неустойки в случае, если арендатор не проводит ремонт арендованного помещения, обусловленный договором аренды.
Неустойки относятся к внереализационным расходам на основании подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ и признаются на ту же дату. Возможно, в таком случае по поводу налогового учета указанных расходов было бы меньше споров.
Предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку), арендодателю нужно составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС (постановление ВАС РФ от 05.02.2008 № 11144/07).
Так же обращаем внимание на письмо ФНС России от 26.06.2009 № 3-2-09/121 «Об уплате расходов по уплате неустойки».
В нем говорится, что платежные поручения по оплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании данных санкций налогоплательщиком (т.е. не позволяют признать в налоговом учете соответствующие расходы).
Документом, подтверждающим признание должником неустойки, может служить его письменное согласие оплатить долг.
Источник: www.sphinx.su
Ремонт арендованного помещения — в бухучете и для налога УСН
Ремонт
На чтение 5 мин Просмотров 30
ремонт арендованного помещения в счет арендной платы
Ремонт арендованного офиса — как учесть расходы
Траты на ремонт Важно, чтобы бюрократия была правильной. В противном случае, это не законные расходы налогов . В противном случае владелец откажется их возвращать. В этой статье рассказывается о том, на что следует обратить внимание при оформлении документации.
Вы узнаете
- Что должно быть включено в договор аренды?
- Как провести различие между функциональными и капитальными ремонт
- Документация для определения затрат на ремонт
- Как учесть затраты на ремонт Не компенсируемые владельцем
- Как учесть затраты на ремонт Расходы, возмещаемые собственником
Что должно быть включено в договор аренды?
Обязанности арендатора и арендодателя по предоставлению отчетности по ремонту .
Статья 616 Гражданского кодекса применяется, если иное не определено в договоре. ремонт Если в договоре не определено иное, применяется статья 616 Гражданского кодекса. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за регулярное и капитальное техническое обслуживание.
Расходы не могут быть вычтены для целей налогообложения, если в Гражданском кодексе или договоре не определена обязанность. Да, и компенсация со стороны арендодателя в этом случае проблематична.
Юристы советуют не писать общие фразы о текущем и капитальном ремонте ремонт В договоре сразу сообщайте, кто и что делает. Например, стены красит арендатор, заменяет входную дверь (собственник).
Обратите внимание на формулировку о пожарной безопасности, так как эти системы ремонт Такие системы стоят недешево. Подробнее об этом в этой статье.
Как провести различие между функциональными и капитальными ремонт
Определите, какие задачи решаются ремонт Текущий или капитальный.
В этом вопросе все в конечном итоге зависит от того, кто за это платит и куда идут расходы.
Ремонт разъяснен в от 27. 02. 18 № 7026-А/08, так как в Налоговом кодексе нет определения.
- Устранение микротрещин не влияет на работу. помещения ;
- Технические характеристики остаются неизменными
- Направлен на предотвращение износа и поддержание хорошей эксплуатации.
Например, устранение трещин в стенах, замена треснувшей плитки, восстановление полов и т.д. Капитальный ремонт :
- Направлен на восстановление или замену частей здания.
- Проводится из-за разрушения или повреждения оборудования и для улучшения характеристик установки.
Например, замена систем канализации, водоснабжения, газоснабжения — конфигурация пространств вокруг офисов. Полный перечень работ по техническому обслуживанию и ремонту. ремонту включен в ВСН 58-88(R). На практике, однако, однозначно определить вид ремонта сложно из этих строительных норм. Поэтому установка одного пластикового окна в офисе может быть охарактеризована как частичная замена. Следовательно, ток ремонт . Кроме того, замена всех окон уже может считаться значительным ремонтом. Безопаснее. ремонта Безопаснее согласовать перечень работ с собственником в отдельном документе. По общим вопросам равенства ремонта. ремонта И на самом деле существует множество разногласий по поводу неотделимых друг от друга улучшений. Есть такое решение по капиталу. ремонт Неотделимые улучшения не одно и то же: правила ФАС Центрального округа в квази А35-2195/08 от 27. 09. 10, 12 — ВАС-2326/12 от 13. 03. 12, решение ВАС РФ. Обратите внимание, что собственник должен согласиться и подтвердить сам ремонт и улучшения, возникающие в связи с этим.
Документация для определения затрат на ремонт
- Соглашение о возмещении арендатором расходов (если такой срок согласован),
- Декларация о дефектах (свободная форма для определения необходимости восстановления или устранения дефектов в офисе)
- Договоры на выполнение работ (договоры субподряда),
- смета расходов на ремонт ;
- Акт приемки выполненных ремонтных работ
- Акт приемки выполненных работ (КС-2) и ведомость затрат и расходов (КС-3)
- Акт о списании стоимости материалов (КС) ремонт Акт снятия материала (если он выполнен с одинаковым усилием).
Как учесть затраты на ремонт Не компенсируемые владельцем
В бухучете
Затраты относятся к текущим расходам (п. 2 Методических указаний № 91Н от 13. 10. 03, период 67).
Для налога на прибыль
- Расходы на текущий ремонт Затраты относятся к прочим расходам (пункт 2 статьи 260 НК РФ). Арендатор может исключить затраты на ремонт за счет резервов, сформированных в соответствии со статьей 324 Налогового кодекса (документ Минфина от 29. 12. 07 № 03-03-06/1/901). Однако это возможно только в случае, если организации, за исключением организаций арендованного Однако это возможно только в том случае, если помимо имущества у учреждения на балансе числятся и основные средства (документ Минфина от 22. 03. 10 № 03-03-06/1/1/159).
- Капитальные вложения. ремонт Заемщик описывает их как отдельный элемент ИЧП и амортизирует соответственно через амортизацию. Согласно письму № 03-03-06/1/638 от 07. 12. полезный срок службы может быть равен сроку аренды.
Для налога УСН
Затраты на ремонт Он учитывается в составе расходов на ремонт основных средств по срокам документального оформления и фактической оплаты (подпункт 3 статьи 346.16 Кодекса о налоге на прибыль).
Как учесть затраты на ремонт Расходы, возмещаемые собственником
В бухучете
Расход оформляется как капитальные вложения (п. 35 руководящего документа 13. 10. 03Номер 91н). Все вложения снимаются с учета в качестве расходов при передаче результата ремонта арендодателю.
Это может быть окончание договора аренды или дата. ремонта — Это зависит от соглашения сторон. Выручка от поставки признается единовременно ремонта .
Для налога на прибыль
На дату поставки улучшений арендодателю арендатор признает
- сумму причитающегося ему вознаграждения — налогооблагаемый доход п. Статья 271-249 ГПК РФ и пункт 3. Расчет суммы вознаграждения должен быть включен в акт приема-передачи.
- Сумма расходов на создание улучшений (оплата труда / стоимость услуг и материалов) — «прибыльные» расходы (письмо Минфина России от 13. 2. 2012 № 03-03-06/1/651).
Для налога УСН
Сумму компенсации, причитающейся арендодателю, включите в сумму арендной платы или зачета датированных доходов (ст. 346.15 и 346.17 Налогового кодекса РФ).
Стоимость ремонта Расходы можно учесть как затраты, связанные с работой арендодателя (письмо Минфина России от 4 мая 2017 г. № 03-03-06/1/20242). Например, в составе стоимости материалов (ст. 346. 16. 1. 5 НК РФ).
Существует и другая точка зрения на порядок учета возмещаемых расходов на ремонт . В бухучете Расходы следует показывать как обязательства арендодателя. Цели бухгалтерского учета налога Упрощенная система налогообложения и налога на прибыль Таможня не включает расходы в собственные затраты и не должна учитывать их при налогообложении.
Советы экспертов по автоматизации
Источник: remont-zhilishha.ru