Налоговые последствия при сдачи в наем имущества, не принадлежащего индивидуальному предпринимателю, при упрощенной системе налогообложения — 6% если объектом налогообложения являются доходы (в целях оптимизации налогообложения)
На мой взгляд, следует разделить данный вопрос на две части: налоговые последствия для собственника имущества и налоговые последствия для индивидуального предпринимателя.
Часть 1:
Исходя из целей поставленной задачи мы можем предположить, что между собственником (физлицом) и ИП установлены доверительные, отношения и нет опасений, связанных с последствиями (здесь не рассматриваются) передачи имущества по договору безвозмездного пользования имуществом.
Так согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?
Закон предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия: отчуждать в собственность другим лицам, сдавать в аренду, отдавать в залог и пр. При этом необходимо помнить, что действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и интересы других лиц.
При получении имущества в безвозмездное пользование лицо приобретает имущественное право — право пользования чужим имуществом. Безвозмездно полученные имущественные права в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ включаются во внереализационные доходы. Такие разъяснения неоднократно давали специалисты МНС России. Данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации)
Оценить безвозмездно полученное имущественное право для его включения во внереализационные доходы должна сама организация (ИП). Она обязана сделать это по правилам ст. 40 НК РФ, основываясь на рыночной стоимости аренды такого имущества. Причем нужно быть готовым документально подтвердить правильность выбранных цен. Доказательством могут служить, например:
информация о рыночных ценах, опубликованная в средствах массовой информации;
данные государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;
заключение независимого оценщика.
Поскольку собственник от передачи нежилого помещения в пользование не получает дохода, обязанность по уплате налога у него не возникает, независимо от целевого использования ссудополучателями этого помещения ст. 689 ГК РФ.
Вывод: существует риск предъявления претензий со стороны налоговых органов к ссудополучателям, а не к ссудодателю , что подтверждается судебной практикой.(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 № А42-2025/2006)
Как правильно заключать договор аренды?
Часть 2:
К внереализационным доходам ИП могут относиться доходы, например, от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) или от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (в частности, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ. То есть, если сдача в аренду является основным видом деятельности «упрощенца», такие доходы учитываются как доходы от реализации в соответствии со ст. 249 НК РФ, в противном случае — если это неосновной вид деятельности — в качестве внереализационных доходов на основании ст. 250 НК РФ.
Вывод: в случае если основным видом деятельности ИП выбрать Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества то в соответствии со статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ можно применять следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН) : 6 %, если объектом налогообложения являются доходы.
Усложним задачу физлицо и ИП — супруги
Если муж передает в аренду нежилое помещение своей жене, которая занимается предпринимательской деятельностью, то такая сделка может быть признана недействительной при условии, что это имущество находится в совместной собственности супругов (постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2002 по делу № Ф09-522/02-АК).
В случае, когда нежилое помещение было приобретено одним из супругов до заключения брака, или на правах наследства оно является его личной собственностью. Супруг вправе передать данное помещение в аренду или безвозмездное пользование второму супругу, если, например, последний является предпринимателем и использует его в целях предпринимательской деятельности.
Необходимо так же помнить, что согласно п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, являющегося объектом налогообложения.
Уплата налога на имущество
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.
По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, передача собственником имущества в безвозмездное временное пользование другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество.
В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования.
Источник: zakon.ru
Упрощенная система налогообложения (УСН)
Последние новости УСН, документы, отчетность, практика применения «упрощенки»
Расходы на аренду недвижимости при УСН. Часть 2
Опубликовано 31 января 2008 автором Usn.su
Тут хотелось бы обратить внимание еще вот на какой нюанс. Нередко платежи по договору аренды недвижимости перечисляют одним платежом сразу за весь срок. И тут возникает вопрос: вправе ли организация включить в расходы платеж по договору аренду целиком сразу в момент того, как прошла оплата?
Чиновники уверены, что в данном случае платежи по договору аренды будут включаться в расходы равномерно в течение всего установленного срока аренды (см., например, письмо Минфина России от 14 ноября 2005 г. № ОЗ-П-04/2/132). Свою позицию чиновники подкрепляют такими доводами. Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Конечно, при условии, что они соответствуют критериям, которые указаны в статье 252 Налогового кодекса РФ. И расходы об аренде уменьшают налогооблагаемые доходы при расчете единого налога на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса.
При этом расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Однако организация произвела уплату арендных платежей вперед, осуществив тем самым авансовую оплату фактически не оказанных арендодателем услуг по договору аренды. В связи с этим данные платежи уменьшают налоговую базу по единому налогу равномерно (ежемесячно) в течение срока, на который заключен договор аренды при получении услуг.
Указанная позиция чиновников более чем спорна. Дело в том, что расходы при упрощенной системе признаются кассовым методом. А для него важен сам факт оплаты расходов. Более того, статья 346.17 Налогового кодекса РФ не устанавливает специального порядка признания расходов, которые оплачены целиком, но относятся к нескольким периодам.
Несколько слов хотелось бы сказать об аренде земельных участков. В состав основных средств у «упрощенцев» могут включаться лишь те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом для целей налогообложения прибыли. Земля таковой не является. Некоторые бухгалтеры задаются вопросом: можно ли учесть затраты по аренде земли в расходах?
Да, можно. При расчете единого налога организации и предприниматели вправе уменьшить полученные доходы на сумму платы за арендуемое имущество, к которому относится также и земельный участок (п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ, ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
И в данном случае не имеет значения, относится ли арендованный объект к амортизируемому имуществу или нет. Понятно, что при условии, что такие затраты подтверждены документально и экономически обоснованы, то есть земельный участок используется в деятельности, которая приносит доход вашей компании. Против такого подхода не возражают и чиновники. В качестве примера можно привести письмо Минфина России от 10 февраля 2006 г. № 03-11-04/2/35.
Вопрос возникает с дополнительными затратами, связанными с арендой земельных участков. Скажем, когда для оформления договора необходимо получить заключение от какого-либо государственного органа. Скажем, от Комитета по архитектуре и градостроительству. Расходы, связанные с его получением, могут учитываться при определении налоговой базы по единому налогу.
Другой вопрос, что если в заключении договора аренды земельного участка организации было отказано, то указанные расходы уменьшать полученные доходы не должны. Такое мнение было высказано в письме Минфина России от 3 марта 2005 г. № 03-03-02-04/1/52.
Запись опубликована автором Usn.su в рубрике Мастер-класс с метками Расходы, Учет при УСН. Добавьте в закладки постоянную ссылку.
Источник: usn.su
Налоговые последствия использования договоров аренды
Договор аренды является одним из наиболее распространенных соглашений в современных предпринимательских отношениях. Практически любая компания сталкивается с необходимостью заключения договора аренды в отношении офиса для размещения сотрудников, при передаче своего имущества во временное владение и пользование для получения постоянного дохода, при использовании транспортных средств и оборудования.
Несмотря на достаточно простое оформление, минимальное количество существенных условий, установленных законом, заключение каждого договора аренды вызывает определенные трудности у субъектов предпринимательской деятельности ввиду необходимости налогового планирования на стадии составления и согласования проекта договора. На примере договора аренды офиса рассмотрим налоговые последствия, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора как сторон такого соглашения.
В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может быть как физическое (в том числе в статусе индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо, являющееся непосредственным собственником имущества, или в установленном законом порядке уполномоченное собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Выступить в качестве арендатора может как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, физическое лицо.
Закон не относит к категории существенных условие о сроке договора: в случае если он не указан в договоре, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Есть исключения в отношении имущества, для которого ограничен предельный срок аренды специальными законами, но к этому имуществу в основном относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также социально значимое имущество, например, объекты культурного наследия, системы водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и прочие.
При передаче имущества арендатору у арендодателя-плательщика НДС не возникает обязанности уплачивать НДС и налог на прибыль, так как право собственности остается у него. По той же причине арендодатель продолжает уплачивать налог на имущество до тех пор, пока помещение под офис учитывается на балансе в качестве объекта основных средств. У арендатора от получения объекта во временное владение и пользование не возникает никаких налоговых последствий.
Арендная плата может взиматься в твердой сумме, в виде доли полученных от использования имущества доходов (например, процент от оборота компании), путем предоставления арендатором услуг или передачи другой вещи в собственности арендодателя или так же на условиях временного владения и (или) пользования, путем возложения на арендатора затрат по улучшению имущества. При этом закон не связывает стороны необходимостью выбора одного из предусмотренных вариантов: в договоре возможно сочетать разные виды оплаты, а также сроки, порядок и условия внесения платы.
В отношении офисов в договоре аренды обязательно должна быть указана арендная плата. Отсутствие условия о возмездном предоставлении может стать основанием для признания договора недействительным. При этом следует учитывать, что плата, установленная в договоре за помещение, включает в себя в том числе и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, пропорционально арендуемой площади.
Гражданский кодекс прямо запрещает сторонам изменять арендную плату чаще одного раза в год. Однако, возникает закономерный вопрос: как с этой нормой соотносится положение о том, что арендная плата может быть установлена в виде доли от доходов за использование имущества.
Стороны в этом случае указывают в договоре формулу (алгоритм) расчета арендной платы, который приводит к тому, что в каждом периоде оплаты изменяется сумма, подлежащая перечислению арендодателю. Если учитывать, что расчетным периодом обычно является календарный месяц, очевидно, что арендная плата изменяется чаще одного раза в год. Однако, по мнению ВАС РФ эта ситуация не нарушает положений ГК РФ, так как остается неизменным механизм исчисления арендной платы. Подобное разъяснение выпустил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В соответствии со ст.264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к расходам, связанным с производством и реализацией. Уплаченные за пользование имущество деньги арендатор вправе учесть при расчете налога на прибыль, уменьшив налогооблагаемую базу.
Зачастую стороны устанавливают в договоре аренды два вида арендной платы – постоянную и переменную, зависящую от показаний счетчиков электроэнергии и водоснабжения. Такая схема допустима законодательством, но следует иметь в виду, что арендатор, который является плательщиком НДС, не вправе принимать к вычету НДС по переменной арендной плате.
О том, что возмещаемые расходы по коммунальным услугам не входят в состав арендной платы для целей налогообложения, есть специальные разъяснения Минфина России: письмо от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письмо от 24.03.2007 № 03-07-15/39, письмо от 06.09.2005 № 07-05-06/234. Кроме того, Минфин указывал, что сумма НДС в составе возмещаемых расходов не учитывается при расчете налога на прибыль (письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).
В случае включения расходов на коммунальные услуги в состав арендной платы и получения арендатором единого счета-фактуры, арендатор сможет воспользоваться вычетом по НДС, а также уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов по аренде при расчете налога на прибыль.
Распространенной является ситуация, когда арендодатель предоставляет некоторый льготный период для проведения арендатором ремонта в помещении до даты въезда и размещения сотрудников. Такой период может быть по-разному прописан в договоре аренды: в виде «арендных каникул» – фактической отсрочки даты начала начисления арендной платы, сниженной суммы арендной платы на период ремонта, отсроченной даты передачи имущества в аренду (при условии оформления акта допуска на период проведения ремонта). При этом самой рискованной с точки зрения налогового законодательства представляется схема использования «арендных каникул» – безвозмездного использования помещения в течение некоторого периода времени. Рассмотрим последствия применения «арендных каникул» в зависимости от системы налогообложения, которую применяют арендатор и арендодатель.
В случае, если арендодатель является плательщиком НДС, в ситуации передачи имущества в безвозмездное пользование он обязан уплачивать НДС, исходя из рыночной стоимости аналогичного имущества. При этом арендодатель не имеет права начислять амортизацию на помещение и не может уменьшить налог на прибыль. При использовании других систем налогообложения, например, упрощенной (УСН), арендодатель выплачивает налог в соответствии с порядком, установленным в законодательстве.
Арендатор-плательщик НДС при получении имущества в безвозмездное пользование выплачивает только налог на прибыль по рыночным ценам аналогичного имущества. В случае, когда арендатор применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), он выплачивает налоги в соответствии с нормами, предусмотренными для такой системы. От уплаты налога на прибыль такой арендатор освобожден.
Как видно, негативные налоговые последствия наступают для обеих сторон договора аренды в случае, когда они договариваются о безвозмездном доступе в помещение в период ремонта. Подобная ситуация может быть решена пересчетом арендной платы за некоторый период аренды, в результате чего арендатор платит арендную плату с первого дня получения имущества, но по пониженной ставке. Либо стороны могут указать в договоре, что арендатор пользуется имуществом в течение первых нескольких недель (или месяцев) в счет будущих платежей по аренде. Таким образом, пользование офисом в период ремонта становится не безвозмездным.
Как правило, по инициативе арендодателя в договор включается обеспечительный платеж. Получение такого платежа на условиях возвратности не влечет для арендодателя налоговых последствий по НДС и налогу на прибыль.
В случае если обеспечительный платеж выполняет фактически функцию аванса (будет засчитан в счет арендной платы), то арендодателю придется уплатить оба налога: и НДС, и налог на прибыль. Но в этой же ситуации арендатор находится в менее выгодном положении – он не может применить налоговый вычет за перечисленные (фактически переданные во владение арендодателя на период аренды) денежные средства. Такой платеж не признается расходом арендатора, поэтому он не может быть учтен при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. В данном случае арендатору можно рекомендовать воспользоваться иными способами обеспечения исполнения обязательств, если он желает минимизировать описанные негативные налоговые последствия.
Помимо указанного, простота оформления договора аренды недвижимости обусловлена возможностью заключения договора в письменной форме без проведения процедуры государственной регистрации в отношении договоров, заключенных на срок не более года, и без нотариального заверения.
Долгосрочные договоры должны быть зарегистрированы, причем с фактом государственной регистрации закон связывает момент вступления договора аренды в силу (п.2 ст.651 ГК РФ). Ввиду этого, подлежащий регистрации, но незарегистрированный долгосрочный договор аренды может быть признан незаключенным.
При этом уплаченные в счет арендной платы суммы могут быть признаны судом неосновательным обогащением арендодателя, подлежащим возврату арендатору. Возникает вопрос, какие налоговые последствия наступают для сторон такого договора? Минфин России разъяснил, что расходы по таким договорам не могут быть учтены при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, поскольку они являются документально неподтвержденными (письмо Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, письмо Минфина России от 06.03.2008 № 03- 03-06/1/152). В связи с этим налоговые органы могут не разрешить учесть фактически произведенные расходы при расчете налога на прибыль. Однако если положения долгосрочного договора аренды стороны в силу ст.425 ГК РФ распространяют на отношения, сложившиеся с даты подписания договора, несмотря на то, что он вступит в силу только с даты внесения запись в государственный реестр, расходы по уплате арендной платы будут документально обоснованы (см. письмо Минфина России от 12.07.2006 г. № 03-03-04/2/172).
Таким образом, на первый взгляд простой договор аренды может вызвать сложности, связанные с оптимизацией налогообложения доходов у арендодателя и расходов у арендатора. В зависимости от возможной выгоды или потерь, связанных с необходимостью уплаты налогов, стороны конструируют условия договора аренды, выбирают способ обеспечения обязательств, иногда даже «подбирают» контрагента — плательщика НДС или субъекта, применяющего УСН.
Источник: of.ru
