Аренда помещения на неопределенный срок может заключаться сторонами договора по их усмотрению, так как срок является диспозитивным условием.
Аренду на неопределенный срок иногда именуют бессрочной арендой помещения, но в законодательстве такого понятия как «бессрочный договор аренды помещения» не существует. Поэтому, заключая договор на неопределенный срок, советуем прописывать правильную формулировку, установленную законом.
В этой статье мы разберем в каких случаях можно использовать договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Как заключить такой договор аренды? Требуется ли регистрация договора аренды помещения на неопределенный срок и как его расторгнуть?
Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком
Арендатор и арендодатель могут заключить договор аренды помещения на неопределенный срок всегда, если:
- они не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений. В этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
- они заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время (обычно за 3 месяца).
Ст. 610 Гражданского кодекса РФ:
СДЭК. Договор с самозанятым физическим лицом — как заключить договор СДЭК, особенности
«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.»
«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.»
«Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.»
«Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному».
Когда нельзя заключать бессрочный договор аренды?
При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:
- государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
- государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
- объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
- лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
- водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.
Необходимо отметить, что данная статья направлена на решение общих вопросов по поводу бессрочной аренды помещения. По конкретному вопросу рекомендуем обратиться к нашему юристу сайта:
Как заключить договор между юр лицом и самозанятым
Заключение договора аренды на неопределенный срок
Аренда помещения на неопределенный срок — это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.
Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:
1. Включить такое условие в договор аренды
Пример условия:
«Настоящий договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ___ месяца.»
2. Не включать условие о сроке аренды в договор
Если стороны не согласуют в договоре срок, то будет считаться, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок. А это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды. Но необходимо предупредить об этом другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено договором).
Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. И если стороны не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то срок аренды будет равен сроку действия договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о сроке аренды и сроке действия договора аренды читайте в этой статье.
3. Продлить договор, заключенный на определенный срок (пролонгация/возобновление)
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
- пользование имуществом после истечения срока действия договора;
- отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Имеются случаи, когда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны заключают новый договор. Условия в него включают аналогичные.
Если новый договор впоследствии признан не заключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор?
Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность.
Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора не заключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.
В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный не заключенным, первоначальный договор продолжает действовать.
Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок
Договор аренды помещения на неопределенный срок не требует государственной регистрации в Росреестре, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит регистрации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее одного года.
Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к неопределенному сроку не применяется понятие «не менее года».
Поэтому, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.
Государственная регистрация возобновленного договора аренды
Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель — принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора не требуется.
Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок
По общему правилу каждая из сторон сделки в любое время может расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем одностороннего отказа. Этой стороне просто необходимо предупредить другую сторону за три месяца, если иное не предусмотрено договором. При этом согласование оснований отказа в соглашении не требуется.
Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре аренды помещения на неопределенный срок может быть согласован срок такого уведомления.
Пример условия:
«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца».
Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление, тем способом, указанным в договоре. Если способ не установлен, то отправить нужно общепринятым способом — по почте России (телеграф) и электронной почте (факс).
Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.
Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено. Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным. Подробнее об этом см. здесь.
Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Если у Вас возникли затруднения при применении данного договора аренды или конфликт с контрагентом, рекомендуем обратиться к нашему юристу сайта:
Плюсы бессрочного договора аренды
- Просто расторгнуть. В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством с минимумом формальностей.
- Можно не тратить время и деньги на регистрацию бессрочного договора аренды.
Выводы
Аренда помещения на неопределенный срок устанавливается в случае, если стороны не пришли к конечному соглашению по поводу определенного срока аренды или заинтересованы в перспективе долгосрочной аренды (более 10 лет). Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а при отказе от правоотношений следует досрочно предупредить противоположную сторону о прекращении договора за 3 месяца, если иное не установлено данным договором.
Источник: zemarenda.ru
Можно ли ИП заключить договор с самозанятым гражданином на оказание каких-либо услуг? ‘По материалам
Можно ли ИП заключить договор с самозанятым гражданином на оказание каких-либо услуг?
Ответы на вопрос (1):
02.08.2018, 22:01,
г. Нижний Новгород
Смотря кто именно самозаный гражданин, вы как ип тоже самозанятый гражданин осуществляющий предпринимательскую деятельность,
ст 779 гк По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Никакой разницы ИП вы или юр лицо нет вы имеете право заключить договор на оказание услуг с любым гражданином, деятельность которого законна.
Директор ООО, который стал самозанятым: можно ли заключить договор с собственной компанией?
Человек — оформлен как самозанятый. При этом директор ООО. Имеет ли он право, заключить между ООО (как директор) и самозанятым, договор на оказание услуг?
Может ли это быть подобный первоначальному договор, просто с другим предметом договора?
Между двумя организациями заключен договор на оказание рекламных услуг в рамках проведения мероприятия, проводимого Рекламистом.
Рекламист в целях оказания услуг по данному договору должен заключить договоры с другими организациями (рекламными агенствами), чтобы последние исполнили все услуги по договору.
В какой форме должны быть договоры с рекламными агенствами? Может ли это быть подобный первоначальному договор, просто с другим предметом договора? Или нужно заключать отдельно договоры подряда на производство и договоры оказания услуг по распространению, размещению рекламной продукции? Или можно заключить обычный договор оказания услуг, без упоминания конкретных видов работ и услуг, а указать все эти условия в приложениях к договору?
Возможно ли физическим лицам заключить договор на оказание услуги Трезвый Водитель между собой?
Вопрос касается договора Гражданско-Правового характера: могу ли я (физ. лицо) заключить договор возмездного оказания услуг со своим соседом (физ. лицо) , где предметом договора будет оказание услуги Трезвый Водитель?
Как заключить договор оказания юридических услуг с представителем в суде?
В суде мои интересы предоставляет физическое лицо по доверенности, можем мы заключить договор чтоб взыскать услуги представителя?
Договор оказания юридических услуг надо заключать или заключить договор возмездного оказания услуг?
Гражданско-правовой договор с водителем-экспедитором для оказания услуг
Можно ли заключить договор на оказание услуг с водителем-экспедитором и прописать там отвтетственность за вверенный ему груз и за машину. чилата комментарий к договору на оказание услуг и там написано, что предметом договора возмездного оказания услуг не являются услуги по перевозке, транспортно-экспедиционные услуги.
Тогда какой можно заключить гражданско-правовой договор с водитем-экспедитором?
Договор перевозки не подойдет, т.к. для этого физ. лицо должно быть индивидуальным предпринимателем?
Помогите, пожалуйста, не знаю как оформить половину завода.
Вопросы о сроке, оплате и акте приема-сдачи услуг в гражданско-правовом договоре
Вопрос по гражданско-правовому договору.
Является ли обязательным указание в договоре срока оказания услуг и оплата за оказание услуг? И можно ли заключить договор на год? И оформить акт приема-сдачи услуг тоже на год? Или обязательно заключать гражданско-правовой договор именно на каждый месяц?
Dоговор на взыскание зарплаты: оформление юридической услуги
Хочу заключить с юристом договор на оказание услуг по взысканию моей зарплаты. Данный договор должен называться договором по оказанию юридической услуги? Или просто договор по оказанию услуг?
Договоры при оказании посреднических услуг по обеспечению спецтехникой: связывание и обязательные условия
Зарегистрировались в качестве ИП для оказания посреднических услуг по обеспечению спецтехникой. Какие договора заключать с заказчиком и арендодателем спецтехники? С заказчиком — договор оказания услуг по обеспечению объекта спецтехникой, а с арендодателем — договор оказания услуг от лица заказчика, либо договор аренды спецтехники?
Как связать эти 2 договора, чтобы налоговая не придиралась? Обязательна ли ссылка на заказчика в договоре с арендодателем? Либо можно составить 2 договора на оказание одних и тех же услуг только в одном выступая в роли заказчика, а в другом-в роли исполнителя?
Как оформить договор на оказание услуг уборки территории между физическими лицами на год
Какой можно заключить договор на оказание услуг, то что одно физ лицо будет обслуживать другое физ лицо в течение года по оказанию услуг уборки территории?
Возможно ли заключить с решили договор оказания услуг с работником, числящимся в штате организации
Прошу сообщить можно ли заключить договор возмездного оказания услуг (оказание преподавательских услуг) с работником, который числится в штате организации. Можно ли с ним заключить срочный трудовой договор помимо трудового договора на неопределенный срок.
Источник: www.9111.ru
Договор подряда с самозанятым: как составить без ошибок
Договор подряда с самозанятым: как составить без ошибок
Выполнять работы или оказывать услуги по гражданским договорам, заказчиком по которым выступает нынешний или бывший работодатель самозанятого лица, нельзя. Но это не единственная ошибка, которую можно допустить, выбирая себе в партнеры плательщика НПД. Важно правильно оформить договор, чтобы налоговики не переквалифицировали его в трудовой.
Правило 1. Не указывайте личный характер выполнения работ самозанятым
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц — субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Такую возможность предоставляет пункт 1 статьи 706 Гражданского кодекса.
Поэтому отразите в договоре подряда, что к выполнению работ самозанятый вправе привлекать третьих лиц, но с письменного согласия заказчика.
Поскольку один из главных признаков трудового договора — личное выполнение работ, не пишите в договоре подряда с самозанятым, что «исполнитель обязан выполнять работы лично, без привлечения третьих лиц». Такая формулировка привлечет внимание проверяющих.
Правило 2. Не заключайте договор на неопределенный срок
Установите в договоре подряда срок окончания выполнения работ. Если договором предусмотрены этапы — можно установить сроки сдачи этапов.
Постоянный или систематический характер выполнения работ может свидетельствовать о том, что сторонам важен не результат работы, а процесс ее выполнения. Что характеризует трудовые отношения. Поэтому не пишите в договоре подряда с самозанятым — «договор заключен на неопределенный срок».
Срок — одно из важнейших условий договора подряда. Если оно не согласовано, договор не может считаться заключенным.
Помимо этого, по истечении срока действия договоров подряда систематически перезаключать их тоже не стоит.
Правило 3. Не устанавливайте ежемесячную оплату работ в твердой сумме
В договоре подряда важен не процесс выполнения работы, а результат работы, передача которого приводит к выплате вознаграждения. Вознаграждение не должно выплачиваться в одной и той же сумме и ежемесячно .
По договору подряда важен процесс сдачи работ : отчет исполнителя о готовности всего объема работ или его части, проверка исполнителем качества выполненных работ, приемка готового результата. Только после этого заказчик может выплатить самозанятому вознаграждение. При этом желательно, чтобы размер вознаграждения по договору зависел от объема и характера выполненных работ.
Поэтому нельзя указывать в договоре подряда с самозанятым: «исполнителю устанавливается ежемесячное вознаграждение в размере 10 тыс. рублей». Такое отражение фиксированного и регулярного вознаграждения приведет проверяющих к выводу, что перед ними — трудовой договор.
Правило 4. Не указывайте в договоре формулировки, характерные для трудового договора
Если в вашем договоре подряда с самозанятым лицом присутствуют такие термины, как: «должность», «специальность», «заработная плата», «увольнение», «режим работы», «место работы», «отпуск», «правила трудового распорядка» и другие аналогичные, то проверяющие переквалифицируют его в трудовой, поскольку все эти признаки характеризуют прием работника в штат организации.
Начала складываться судебная практика по спорам с самозанятыми лицами, которые требуют признать гражданские отношения с ними трудовыми. Но не всегда суды однозначно занимают позицию таких лиц. Они анализируют действия заказчика и условия договора.
Например, суд отказал признать трудовыми отношения с самозанятым лицом, который оказывал юридические услуги организации, несмотря на то, что исполнителя была и доверенность и ключи от кабинета.
Аргументы в пользу организации были:
- кадровых решений в отношении самозанятого лица организацией не принималось;
- самозанятый не был ознакомлен с правилами внутреннего трудового распорядка, должностной инструкцией и локальными актами, регулирующими оплату труда;
- табель учета рабочего времени в отношении него не велся;
- запись о приеме и увольнении в трудовую книжку не вносилась;
- расчетные листки с указанием оклада или тарифной ставки не выдавались.
Доказательств размера и начисления заработной платы самозанятому, а также уплате страховых взносов суду не представили. А один лишь факт выполнения лицом работ не является достаточным основанием для признания отношений между ним и работодателем трудовыми (апелляционное определение Самарского областного суда от 27.10.2020 по делу № 33—11410/2020, 2—3213/2020).
Помимо этого, суд принял во внимание, что в договоре был указано на статус исполнителя — «самозанятый». По мнению суда, наличие лица статуса «самозанятого» указывает на то, что он ведет деятельность, не имея работодателя, самостоятельно отвечает за обеспечение своих условий труда и обеспечивает себя инструментами, материалами и оборудованием, необходимыми для ведения предпринимательства.
Поэтому укажите в договоре подряда, что для выполнения работ вы берете лицо, обладающее статусом «самозанятого». В подтверждение этого потребуйте у него справку о постановке на налоговый учет в качестве плательщика НПД.
Можете проверить статус самозанятого и самостоятельно: с помощью сервиса ФНС, который позволяет по ИНН физического лица узнать его статус в качестве плательщика НПД на заданную дату.
Источник: b2b34.ru