Предварительный договор купли продажи может быть как очень кратким документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о предмете или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок расчетов).
Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества или его оплате. Учтите, если такие обязательства прописаны в документе, он является основным договором купли-продажи.
Виды предварительных договоров
Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на:
- Договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Обычно заключается по требованию банка
- Предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру
- Предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье
С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства жилья.
023 Предварительный договор
В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.
И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность.
Случай из практики
Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме. Договор обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок. При этом семья заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В установленный договором срок застройщик отказался подписать документы.
В результате основной договор был подписан лишь спустя 1,5 месяца после назначенного времени. Тогда же стороны подписали передаточный акт. Семья решила подать в суд на возмещение компенсации, так как в предварительном договоре были прописаны правила расчета за каждый день просрочки и неустойку за срывы срока передачи квартиры.
Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи (истцов) — о неустойке за нарушение сроков по подписанию основного договора. А вот в компенсации за более позднюю передачу самого имущества им было отказано. По мнению суда, предварительный договор не обязывал застройщика к передаче квартиры в указанный истцами срок. С таким решением согласился и суд апелляционной инстанции.
Лекция «Составляем договоры правильно: риски и нюансы»
Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же посчитал, что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе заключения предварительного договора, то он фактически и являлся основным договором купли-продажи.
Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить стоимость имущества, то такой документ квалифицируется как основной договор купли продажи с условием предварительной оплаты.
Выводы
С юридической точки зрения, если покупатель полностью оплачивает недвижимость, то такой документ автоматически становится основным договором купли-продажи. В подтверждение вы можете ссылаться на п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.
По материалам: garant.ru,kvartira-bez-agenta.ru
Источник: www.gipernn.ru
Тест с ответами на тему: “Обязательственное право”
2. Прекращение обязательства смертью должника:
а) смерть гражданина прекращает только обязательства, возникающие из возмездных сделок
б) возможно, но только в случае, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника +
в) невозможно, смерть должника не может являться основанием прекращения обязательства
3. Несоблюдение письменной формы соглашения о неустойке влечет:
а) лишение сторон права в случае спора приводить письменные или иные доказательства
б) недействительность основного обязательства
в) недействительность соглашения о неустойке +
4. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательств:
а) не влечет недействительности основного обязательства +
б) влечет недействительность основного обязательства
в) не влечет недействительности основного обязательства, за исключением банковской гарантии
5. Одна из сторон договора об ипотеке (залогодатель) по отношению к ипотечному имуществу имеет право … и обязана обеспечить надлежащее хранение объекта недвижимости:
а) владения, пользования и распоряжения, сохраняет право собственности
б) владения, не имеет права пользования и распоряжения, не сохраняет право собственности
в) владения и пользования, не имеет права распоряжения, сохраняет право собственности +
6. При залоге товаров в обороте заложенными считаются:
а) все товары залогодателя
б) все или часть товаров определенного вида до тех пор, пока они находятся в собственности или хозяйственном ведении залогодателя +
в) часть любых товаров, находящихся на любом имущественном праве залогодателя
7. Основной должник в обязательстве, обеспеченном банковской гарантией, является:
а) цедентом
б) бенефициаром
в) принципалом +
8. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте:
а) не является акцептом, поскольку акцепт должен быть полным и безусловным +
б) является акцептом оферты без учета иных условий
в) является акцептом на иных условиях
9. Принцип свободы договора означает, что:
а) контрагент не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор
б) стороны свободны в заключении договора
в) стороны свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством +
10. Договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение:
а) любым способом, в котором стороны исходят из принципа свободы договора
б) по всем существенным условиям договора +
в) по всем обычным условиям договора
11. Наличие между предпринимателями предварительного договора означает, что они:
а) заключили договор в форме и на существенных условиях, предусмотренных для основного договора, который они обязаны заключить в будущем +
б) заключили договор, содержащий приблизительные условия основного договора, который стороны вправе заключить в будущем в сроки, определенные предварительным договором
в) заключили договор, который, однако, не обязывает заключать основной договор
12. Если на стороне должника в обязательстве выступает несколько лиц, то их обязательства перед кредитором по закону признаются:
а) совместными
б) долевыми +
в) солидарными
13. Договор, сторона которого обязуется заключить в будущем договор о передаче на известных условиях имущества, выполнении работ, оказании услуг, называется договором:
а) предварительным +
б) присоединения
в) учредительным
14. Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, называется:
а) юридическим поступком
б) сделкой
в) договором +
15. Договор, условия которого определены одной из сторон в стандартных формах и могут быть приняты другой стороной, не иначе как в целом, является договором:
а) присоединения +
б) учредительным
в) публичным
16. Консенсуальный договор считается заключенным:
а) стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором — в течении 7-ми дней после подписания договора
б) в момент получения лицом, направившим оферту, его акцепта, т.е. в момент достижения соглашения между сторонами +
в) помимо соглашения между сторонами требуется также передача имущества — в течении 3-х дней после подписания договора
17. Задаток — это:
а) определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения
б) кредит, предоставляемый без обеспечения товарно-материальными ценностями или ценными бумагами
в) денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения +
18. Акцепт — это:
а) содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется
б) согласие другой стороны принять оферту +
в) согласие с условиями оферты, выраженное словами или поведением и сделанное в предписанном или указанном оферентом порядке
19. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества называется:
а) залогом товаров в обороте
б) твердым залогом
в) ипотекой +
20. Если в предварительном договоре не указан срок, в течение которого стороны обязуются, заключить основной договор, то такой договор подлежит заключению в течение … с момента заключения предварительного договора:
а) двух лет
б) года +
в) трех лет
21. Подлежит ли возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности:
а) не подлежит +
б) по соглашению сторон
в) подлежит
22. При просрочке передачи или приемки результата работы по договору подряда риск случайной гибели результата работы несет(ут):
а) заказчик, если это предусмотрено договором
б) сторона, допустившая просрочку +
в) подрядчик и заказчик субсидиарно
23. Подрядчик имеет право требовать увеличения установленной договором подряда цепы, а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора в случае:
а) если исполнение такого договора становится обременительным для подрядчика
б) когда вне контроля подрядчика находились экономические и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора
в) существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора +
24. Коносамент является:
а) грузовой квитанцией
б) товарной ценной бумагой +
в) товарной ведомостью
25. Патентом удостоверяются следующие исключительные права:
а) право на использование изобретения
б) право на присвоение изобретению специального названия
в) право авторства +
26. Договор аренды предприятия является:
а) реальным, двусторонним, возмездным
б) консенсуальным, взаимным, возмездным +
в) публичным, двусторонне-обязывающим, возмездным
27. Собственник имущества, передаваемого в доверительное управление:
а) учредитель доверительного управления имуществом +
б) доверительный управляющий
в) выгодоприобретатель
28. Фирменное наименование – это обозначение, индивидуализирующее:
а) покупателя определенного товара
б) страну происхождения товара
в) товары, работы, услуги +
29. В качестве продавца по договору розничной купли-продажи может выступать:
а) только такая коммерческая организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу +
б) только юридические лица, которые осуществляют предпринимательскую деятельность
в) муниципальные образования
30. Отрасль права, регулирующая отношения между авторами и пользователями произведений науки, литературы и искусства, называется:
а) административным правом
б) гражданским правом +
в) семейным правом
Источник: otvetyklass.ru
Заклад — Залоговое право Российской Федерации
Залог недвижимости
Автор Юрист На чтение 9 мин. Просмотров 33 Опубликовано 08.07.2021
Обязательственное право. тест с ответами
1. Права требования, принадлежащие кредитору на основании обязательства, которые не могут переходить к другим лицам, — это:
• требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью
2. Поручительство прекращается, когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение _____________ со дня заключения договора поручительства.
• года
3. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор в течение:
• одного месяца
4. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства:
• получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами должника
5. Договор признается заключенным в момент:
• получения лицом, направившим оферту, ее акцепта
6. Задаток — это:
• денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения
7. Оферта должна содержать _____________ договор(-а).
• существенные условия
8. Если обязательство, обеспеченное договором поручительства, не исполнено должником, то по закону:
• поручитель несет солидарную ответственность вместе с должником перед кредитором, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя
9. Регрессное обязательство:
• — это обязательство, в силу которого кредитор вправе требовать от должника передачи денежной суммы (или иного имущества), уплаченной (переданного) кредитором третьему лицу за (или по вине) должника
10. Акцепт — это:
• согласие другой стороны принять оферту
11. Если в предварительном договоре не указан срок, в течение которого стороны обязуются, заключить основной договор, то такой договор подлежит заключению в течение _____________ с момента заключения предварительного договора.
• года
12. Договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение:
• по всем существенным условиям договора
13. Когда в соответствии с законом для заключения необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента:
• передачи имущества
14. Договор, сторона которого обязуется заключить в будущем договор о передаче на известных условиях имущества, выполнении работ, оказании услуг, называется договором:
• предварительным
15. Прекращение обязательства соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения, называется:
• новацией
16. Несоблюдение письменной формы соглашения о неустойке влечет:
• недействительность соглашения о неустойке
17. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества называется:
• ипотекой
18. При неделимости предмета обязательства возникает _____________ обязательство.
• солидарное
19. Если адресат получил оферту, то в течение срока, установленного для ее акцепта, оферта:
• не может быть отозвана, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано
Еще про залог: Заём под залог ПТС автомобиля? Легко! Инструкция как оформить
20. Способ обеспечения исполнения обязательств, который сохраняет силу после прекращения основного обязательства, — это:
• банковская гарантия
21. Одна из сторон договора об ипотеке (залогодатель) по отношению к ипотечному имуществу имеет право _____________ и обязана обеспечить надлежащее хранение объекта недвижимости.
• владения и пользования, не имеет права распоряжения, сохраняет право собственности
22. В случаях, когда заключение договора обязательно, сторона, которой направлена оферта, должна направить другой стороне извещение об акцепте со дня получения оферты в течение:
• одного месяца
23. Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому липу, если:
• залогодержатель вместе с уступкой своих прав по договору о залоге уступит тому же лицу и свои права кредитора по основному обязательству
24. Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, называется:
• договором
25. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях:
• существенного нарушения договора другой стороной
26. Предложение лица, направленное в письменной форме другому лицу с целью заключения договора, называется:
• офертой
27. Если в возмездном договоре цена не предусмотрена, исполнение договора оплачивается по цене:
• обычно взимаемой за аналогичные товары, работы или услуги при сравнимых обстоятельствах
28. Залогодателями имущества могут быть:
• собственник или лицо, владеющее им на праве хозяйственного ведения
29. Условная банковская гарантия предполагает, что:
• требование бенефициара к гаранту подлежит удовлетворению только в том случае, если бенефициар предоставит судебное решение или иное названное в гарантии доказательство, подтверждающее, что платеж совершен не был
30. Полное поручительство означает, что:
• поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник
31. Не может быть предметом залога:
• право на получение алиментов
32. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение:
• по всем существенным условиям договора
33. Гражданско-правовой договор является:
• возмездным
34. Неустойка, устраняющая право на взыскание убытков, — это _____________ неустойка.
• исключительная
35. Местом исполнения денежного обязательства является(-ются):
• место жительства или место нахождения кредитора
36. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте:
• не является акцептом, поскольку акцепт должен быть полным и безусловным
37. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора:
• не допускается
38. Закладная как ценная бумага может применяться при:
• закладе имущества
39. К основаниям прекращения обязательств, помимо надлежащего исполнения, не относится:
• залог
40. Если между предпринимателями нет соглашения о применении в договоре способа обеспечения исполнения обязательств, то:
• по закону допустимо применение законной неустойки и удержания имущества
41. Если на стороне должника в обязательстве выступает несколько лиц, то их обязательства перед кредитором по закону признаются:
• долевыми
Еще про залог: Пример договора залога квартиры форма
42. Участники правоотношения поручительства называются:
• кредитором и поручителем
43. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то, по общему правилу, условия:
• заключенного договора сохраняют силу
44. Сторонами залогового правоотношения являются:
• залогодатель и залогодержатель
45. Неустойка — это:
• способ обеспечения исполнения обязательства, а также мера гражданско-правовой ответственности
46. Две стороны обязательства — это:
• кредитор и должник
47. Гарантом по банковской гарантии может выступать:
• банк
• кредитная организация
• страховая организация
48. Банковская гарантия может быть:
• как отзывной, так и безотзывной
49. Содержание договора составляют:
• права и обязанности сторон, касающиеся обстоятельств, предопределяющих юридическую природу, сущность и специфику каждого конкретного договора и его относимость к указанному в законе виду договора
50. Денежные обязательства должны быть выражены в:
• рублях
51. Если должнику принадлежит право выбора предмета исполнения обязательства, то такое обязательство именуется как:
• альтернативное
52. Основной должник в обязательстве, обеспеченном банковской гарантией, является:
• принципалом
53. Если за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, ответственна сторона, получившая задаток, она обязана:
• уплатить другой стороне двойную сумму задатка
54. Срок, в течение которого, по общему правилу, должник обязан исполнить обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования — это _____________ дней с момента предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.
• 7
55. Если на стороне кредитора в обязательстве выступает несколько лиц, то они могут установить правовой режим совместных требований к должнику, что означает:
• каждый кредитор может потребовать от должника исполнения обязательства полностью или в любой части
56. Прекращение обязательств и предоставление взамен кредитору определенной суммы денег, передачи имущества и др., называются:
• отступным
57. При солидарной обязанности должников, кредитор вправе требовать исполнения:
• как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом, как полностью, так и в части долга
58. Поручительство теряет юридическую силу:
• если поручительство было дано на определенный срок и этот срок истек
• если прекратилось обеспеченное поручительством обязательство
• с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал согласия отвечать за нового должника
59. Соглашение о неустойке совершается в форме(-ах):
• письменной
60. Обязательственное право — это:
• совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих обязательство с целью обеспечения нормального функционирования экономического оборота
61. Прекращение обязательства смертью должника:
• возможно, но только в случае, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника
62. Законодательством допускается залог следующих видов ценных бумаг:
• акции
• варранта
• векселя
• закладной
• облигации
Еще про залог: Перечень имущества, передаваемого в залог (приложение к договору залога имущества (залогодатель — третье лицо), заключаемого с Московским областным фондом развития микрофинансирования субъектов малого и среднего предпринимательства) 2022 — скачать образец
63. Перевод должником своего долга на другое лицо:
• допускается лишь с согласия кредитора
64. Принятие предложения стороной, согласившейся заключить договор с другой стороной, называется:
• акцептом
65. Существенные условия, которые необходимы для заключения гражданско-правового договора:
• прямо названные в нормативно-правовых актах как существенные для данного вида договоров
66. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательств:
• не влечет недействительности основного обязательства
67. При залоге товаров в обороте заложенными считаются:
• все или часть товаров определенного вида до тех пор, пока они находятся в собственности или хозяйственном ведении залогодателя
68. Обязательства являются факультативными, если в таких обязательствах:
• должник обязан выполнить одно (главное) действие, при невозможности его исполнить не по вине сторон он обязуется выполнить другое действие, которое полностью заменяет первое
69. Консенсуальный договор считается заключенным:
• в момент получения лицом, направившим оферту, его акцепта, т.е. в момент достижения соглашения между сторонами
70. Лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что:
• надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы
71. Наличие между предпринимателями предварительного договора означает, что они:
• заключили договор в форме и на существенных условиях, предусмотренных для основного договора, который они обязаны заключить в будущем
72. При таком виде залога, как заклад, имущество находится во владении:
• залогодателя
73. Принцип свободы договора означает, что:
• стороны свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством
74. Договор, условия которого определены одной из сторон в стандартных формах и могут быть приняты другой стороной, не иначе как в целом, является договором:
• присоединения
75. Ответственность за неправомерное использование чужих денежных средств в размере учетной ставки банковского процента наступает:
• по месту жительства кредитора на день исполнения обязательства, если иной размер процентов не установлен законом или договором
76. Возложение должником исполнения обязательства на третье лицо:
• возможно, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства не вытекают обязанности должника исполнить обязательство лично
77. Последующий залог допускается, если:
• не запрещен предшествующими договорами о залоге того же имущества
78. Быть предметом заклада товары в обороте:
• могут
79. Уступка права требования (цессия) означает:
• перемену в обязательстве кредитора
80. Если в предварительном договоре не указан срок, в течение которого стороны обязуются, заключить основной договор, то такой договор подлежит заключению в течение _____________ с момента заключения предварительного договора
• года
81. Наличие между предпринимателями предварительного договора означает, что они
• заключили договор в форме и на существенных условиях, предусмотренных для основного договора, который они обязаны заключить в будущем
Источник: zalognedvigimosti.ru