Комментарий к Письму Минфина России от 18.05.2012 N 03-07-11/146 «Об уплате НДС налоговым агентом при изменении органом исполнительной власти субъекта РФ размера платы за услуги по аренде его имущества за предыдущие налоговые периоды»
В некоторых случаях арендаторы считаются налоговыми агентами по НДС, то есть именно на них возлагается обязанность удержать НДС из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю, и уплатить ее в бюджет.
Но в жизни возможны разные ситуации. Например, арендная плата может быть повышена. А иногда арендатору приходится платить штрафы и пени за нарушение условий договора аренды — например, за просрочку платежей.
Как правильно исчислять НДС в подобных случаях? Этой проблеме и посвящено комментируемое Письмо Минфина России от 18.05.2012 N 03-07-11/146.
Удержание в момент оплаты
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ в случае, если в аренду предоставляется федеральное имущество, имущество субъектов РФ и муниципальное имущество (причем предоставляется оно органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления), именно арендаторы такого имущества признаются налоговыми агентами.
Аренда муниципального имущества при УСН в 1С:Бухгалтерии 3.0
Соответственно, на них возлагается обязанность:
— определять налоговую базу отдельно по каждому арендованному объекту имущества (она определяется как сумма арендной платы с учетом НДС);
— исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивать в бюджет соответствующую сумму НДС.
Таким образом, как подчеркивается в комментируемом Письме, исчисление суммы НДС должно производиться в момент оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) услуг по аренде такого имущества (в том числе услуг по аренде имущества субъекта РФ, оказываемых органом исполнительной власти субъекта РФ).
Отсюда следует (хотя в Письме напрямую об этом не говорится), что при изменении (к примеру, при повышении) арендной платы автоматически увеличится и сумма НДС, подлежащая уплате налоговым агентом. Ведь конкретная сумма НДС, которую необходимо перечислять в бюджет при каждой выплате по такому договору аренды, определяется именно исходя из той суммы арендной платы, которая вносится арендатором (налоговым агентом).
Тут, собственно, все вполне логично и никаких сомнений не вызывает. А вот второй вопрос налогоплательщика куда интереснее.
Со штрафов и пеней тоже платим НДС?
Арендодатель (соответствующий орган власти) может начислять штрафы и пени за несвоевременную оплату услуг по аренде государственного и муниципального имущества. Нужно ли включать штрафы и пени в налоговую базу по НДС?
Финансисты считают, что нужно. При этом они ссылаются на пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Согласно ему налоговая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
А по мнению чиновников, штрафы и пени являются суммами, связанными с оплатой услуг по аренде.
Впрочем, в заключение Письма специалисты финансового ведомства, как обычно, напомнили, что их письма не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не являются нормативными правовыми актами. А в соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 данное Письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения налогового законодательства РФ и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем Письме.
Сдаете имущество в аренду? Не нарвитесь на НДС
Что, собственно, и делают многие налогоплательщики, налоговые агенты, а также и судьи.
Ведь озвученная в комментируемом Письме позиция чиновников давно не новость, они последовательно придерживаются того же мнения уже несколько лет. Приведем лишь несколько относительно свежих примеров.
В Письме Минфина России от 14.02.2012 N 03-07-11/41 сообщалось, что в налоговую базу по НДС нужно включать суммы штрафных санкций, полученные исполнителем, оказывающим услуги, за невыполнение заказчиком условий, предусмотренных договором оказания услуг. Санкции следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой данных услуг. Но у заказчика, их перечислившего, оснований для вычета сумм НДС, исчисляемых исполнителем при получении этих сумм, не имеется.
А в другом Письме Минфина России, от 09.08.2011 N 03-07-11/214, разъяснялось, что нужно облагать НДС денежные средства, полученные лизингодателем от лизингополучателя согласно договору финансовой аренды за несвоевременную уплату лизинговых платежей.
Единственным исключением являются случаи, когда основная операция не облагается НДС: тогда и с пеней и штрафов НДС начислять не надо (Письмо Минфина России от 07.06.2010 N 03-07-07/34).
Однако за эти годы уже сложилась арбитражная практика в поддержку налоговых агентов.
Так, еще в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 N 11144/07 разъяснялось, что суммы неустойки как ответственности за просрочку исполнения обязательств, полученные обществом от контрагента по договору, не связаны с оплатой товара в смысле норм НК РФ, а потому обложению НДС они не подлежат.
Аналогичным образом рассуждали и судьи в Постановлениях ФАС:
— Северо-Кавказского округа от 07.07.2011 по делу N А32-40880/2009 (в отношении сумм пеней за просрочку исполнения контрагентом обязательств по договору);
— Московского округа от 11.03.2009 N КА-А40/1255-09 (в отношении санкций за нарушение договорных обязательств в виде претензий в связи с нарушением договора подряда, штрафных неустоек и процентов на основании решения суда за неоплату электроэнергии) и во многих других.
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2008 N Ф08-7246/2008 подчеркивалось, что сумма неустойки (штрафа, пени), полученная предприятием вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по оплате услуг, не подлежит включению в облагаемую НДС базу, потому что согласно ст. 330 ГК РФ неустойка (пени, штрафы):
— является способом обеспечения исполнения обязательств;
— связана с нарушением условий договора об оплате;
— платится сверх цены товара;
— следовательно, компенсирует возможные или реальные убытки стороны по договору.
Далее судьи констатировали, что ст. 162 НК РФ не содержит положений об увеличении налоговой базы на сумму таких штрафов и пеней.
Дополнительные аргументы приводились и в Постановлениях ФАС Московского округа от 07.09.2011 по делу N А40-144061/10-107-849 и от 28.07.2009 N КГ-А40/6668-09 по делу N А40-84761/08-7-816. В подтверждение позиции, что суммы неустойки не связаны с оплатой реализуемых товаров (работ, услуг), а потому не подлежат обложению НДС, в том числе и согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, судьи ссылались на ст. ст.
329 — 330 ГК РФ и положения ст. ст. 40, 154 и 162 НК РФ. Ведь обязательство по уплате неустойки представляет собой одностороннее обязательство должника выплатить кредитору определенную сумму в случае просрочки оплаты по договору. То есть уплата неустойки не обусловлена совершением со стороны кредитора каких-либо действий.
А это означает, что неустойка имеет самостоятельную правовую природу, не связанную с объектами налогообложения по НДС. Следовательно, у налогоплательщика нет никакой обязанности по включению этой суммы в налоговую базу по НДС.
Но чиновники продолжают настаивать на том, что с сумм штрафов и пеней должен начисляться НДС. А в случае если штрафные санкции связаны с исполнением договора аренды государственного и муниципального имущества, это означает, что именно налоговый агент должен дополнительно удержать НДС с неустоек, уплачиваемых арендодателю.
Однако арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков и налоговых агентов.
А это значит, что каждой организации, оказавшейся в подобной ситуации, придется принимать собственное решение, как именно поступить — уплатить лишний налог, чтобы свести к минимуму вероятность возникновения разногласий с контролирующими органами, или отстаивать свои права, при необходимости обращаясь в арбитражный суд.
Еще несколько нюансов
Ну и, коль скоро мы подняли тему исполнения обязанностей налогового агента при аренде государственного (муниципального) имущества, имеет смысл напомнить еще несколько важных фактов, которые нужно учитывать в подобных ситуациях.
Во-первых, в случае, если был заключен не договор аренды, а договор безвозмездного пользования, это не освобождает арендатора от необходимости уплачивать НДС. В такой ситуации, как разъяснялось еще в Письмах Минфина России от 02.04.2009 N 03-07-11/100 и от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91, налоговая база должна быть определена исходя из рыночных цен с учетом НДС, а исчислить и уплатить налог нужно на момент оказания услуг.
Однако это не затрагивает некоммерческие организации. Иными словами, у некоммерческих организаций, получающих государственное или муниципальное имущество на безвозмездной основе, обязанности налоговых агентов не возникают, поскольку такие операции не облагаются НДС (пп. 10 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Во-вторых, необходимо иметь в виду, что «спецрежимники» не освобождаются от обязанностей налоговых агентов. Конечно, организации и предприниматели, которые применяют ЕНВД или перешли на «упрощенку», не признаются налогоплательщиками по НДС (за исключением отдельных операций). Однако при аренде государственного и муниципального имущества речь идет не о том, является ли арендатор налогоплательщиком, а о том, что арендатор однозначно признается налоговым агентом. А никаких положений, позволяющих «спецрежимникам» избежать исполнения обязанностей налоговых агентов, действующее налоговое законодательство не содержит.
И, наконец, в-третьих, крайне важно, кто именно выступает арендодателем по договору. Как разъяснялось в Письме УФНС России по г. Москве от 14.12.2011 N 16-15/121104, при аренде федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендатор признается налоговым агентом только в случае, если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, то есть:
— арендодателем является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления;
— либо арендодателями выступают орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом госвласти и управления или органом местного самоуправления.
При оказании же некоммерческими государственными организациями (образовательными, учреждениями культуры и др.) услуг по предоставлению в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов РФ на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами и балансодержателями — некоммерческими образовательными организациями с участием органа государственной власти и управления (органа местного самоуправления), у арендатора не возникает обязанности налогового агента. Связано это с тем, что орган государственной власти и управления (орган местного самоуправления) не является арендодателем. В такой ситуации уплату НДС в бюджет осуществляют названные выше некоммерческие организации вне зависимости от того, куда перечисляет арендатор указанную арендную плату — на счет балансодержателя имущества (некоммерческой организации), в бюджет или на специально открытый для этого балансодержателя счет в органах казначейства.
В чем суть.
Итак, подытожим.
В некоторых случаях организации, арендующие государственное и муниципальное имущество, признаются налоговыми агентами и обязаны удерживать и перечислять в бюджет суммы НДС с арендной платы. Избежать этой обязанности не могут и «спецрежимники».
Уплачивать НДС в подобных ситуациях необходимо в момент оплаты услуг по аренде в полном объеме или при частичной оплате. Если происходит изменение арендной платы, соответственно, будет изменяться и сумма НДС, подлежащая удержанию и уплате.
А вот в случае, если арендодатель требует уплаты неустойки (пеней, штрафов) за нарушение условий договора (к примеру, за несвоевременное внесение арендной платы), арендатору необходимо самостоятельно решить, как именно ему поступить. Чиновники считают, что с сумм пеней и штрафов также надо удерживать и уплачивать НДС (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А вот судьи с таким подходом не согласны и поддерживают налогоплательщиков и налоговых агентов.
Источник: pnalog.ru
Налоговые последствия использования договоров аренды
Договор аренды является одним из наиболее распространенных соглашений в современных предпринимательских отношениях. Практически любая компания сталкивается с необходимостью заключения договора аренды в отношении офиса для размещения сотрудников, при передаче своего имущества во временное владение и пользование для получения постоянного дохода, при использовании транспортных средств и оборудования.
Несмотря на достаточно простое оформление, минимальное количество существенных условий, установленных законом, заключение каждого договора аренды вызывает определенные трудности у субъектов предпринимательской деятельности ввиду необходимости налогового планирования на стадии составления и согласования проекта договора. На примере договора аренды офиса рассмотрим налоговые последствия, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора как сторон такого соглашения.
В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может быть как физическое (в том числе в статусе индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо, являющееся непосредственным собственником имущества, или в установленном законом порядке уполномоченное собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Выступить в качестве арендатора может как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, физическое лицо.
Закон не относит к категории существенных условие о сроке договора: в случае если он не указан в договоре, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Есть исключения в отношении имущества, для которого ограничен предельный срок аренды специальными законами, но к этому имуществу в основном относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также социально значимое имущество, например, объекты культурного наследия, системы водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и прочие.
При передаче имущества арендатору у арендодателя-плательщика НДС не возникает обязанности уплачивать НДС и налог на прибыль, так как право собственности остается у него. По той же причине арендодатель продолжает уплачивать налог на имущество до тех пор, пока помещение под офис учитывается на балансе в качестве объекта основных средств. У арендатора от получения объекта во временное владение и пользование не возникает никаких налоговых последствий.
Арендная плата может взиматься в твердой сумме, в виде доли полученных от использования имущества доходов (например, процент от оборота компании), путем предоставления арендатором услуг или передачи другой вещи в собственности арендодателя или так же на условиях временного владения и (или) пользования, путем возложения на арендатора затрат по улучшению имущества. При этом закон не связывает стороны необходимостью выбора одного из предусмотренных вариантов: в договоре возможно сочетать разные виды оплаты, а также сроки, порядок и условия внесения платы.
В отношении офисов в договоре аренды обязательно должна быть указана арендная плата. Отсутствие условия о возмездном предоставлении может стать основанием для признания договора недействительным. При этом следует учитывать, что плата, установленная в договоре за помещение, включает в себя в том числе и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, пропорционально арендуемой площади.
Гражданский кодекс прямо запрещает сторонам изменять арендную плату чаще одного раза в год. Однако, возникает закономерный вопрос: как с этой нормой соотносится положение о том, что арендная плата может быть установлена в виде доли от доходов за использование имущества.
Стороны в этом случае указывают в договоре формулу (алгоритм) расчета арендной платы, который приводит к тому, что в каждом периоде оплаты изменяется сумма, подлежащая перечислению арендодателю. Если учитывать, что расчетным периодом обычно является календарный месяц, очевидно, что арендная плата изменяется чаще одного раза в год. Однако, по мнению ВАС РФ эта ситуация не нарушает положений ГК РФ, так как остается неизменным механизм исчисления арендной платы. Подобное разъяснение выпустил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В соответствии со ст.264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к расходам, связанным с производством и реализацией. Уплаченные за пользование имущество деньги арендатор вправе учесть при расчете налога на прибыль, уменьшив налогооблагаемую базу.
Зачастую стороны устанавливают в договоре аренды два вида арендной платы – постоянную и переменную, зависящую от показаний счетчиков электроэнергии и водоснабжения. Такая схема допустима законодательством, но следует иметь в виду, что арендатор, который является плательщиком НДС, не вправе принимать к вычету НДС по переменной арендной плате.
О том, что возмещаемые расходы по коммунальным услугам не входят в состав арендной платы для целей налогообложения, есть специальные разъяснения Минфина России: письмо от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письмо от 24.03.2007 № 03-07-15/39, письмо от 06.09.2005 № 07-05-06/234. Кроме того, Минфин указывал, что сумма НДС в составе возмещаемых расходов не учитывается при расчете налога на прибыль (письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).
В случае включения расходов на коммунальные услуги в состав арендной платы и получения арендатором единого счета-фактуры, арендатор сможет воспользоваться вычетом по НДС, а также уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов по аренде при расчете налога на прибыль.
Распространенной является ситуация, когда арендодатель предоставляет некоторый льготный период для проведения арендатором ремонта в помещении до даты въезда и размещения сотрудников. Такой период может быть по-разному прописан в договоре аренды: в виде «арендных каникул» – фактической отсрочки даты начала начисления арендной платы, сниженной суммы арендной платы на период ремонта, отсроченной даты передачи имущества в аренду (при условии оформления акта допуска на период проведения ремонта). При этом самой рискованной с точки зрения налогового законодательства представляется схема использования «арендных каникул» – безвозмездного использования помещения в течение некоторого периода времени. Рассмотрим последствия применения «арендных каникул» в зависимости от системы налогообложения, которую применяют арендатор и арендодатель.
В случае, если арендодатель является плательщиком НДС, в ситуации передачи имущества в безвозмездное пользование он обязан уплачивать НДС, исходя из рыночной стоимости аналогичного имущества. При этом арендодатель не имеет права начислять амортизацию на помещение и не может уменьшить налог на прибыль. При использовании других систем налогообложения, например, упрощенной (УСН), арендодатель выплачивает налог в соответствии с порядком, установленным в законодательстве.
Арендатор-плательщик НДС при получении имущества в безвозмездное пользование выплачивает только налог на прибыль по рыночным ценам аналогичного имущества. В случае, когда арендатор применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), он выплачивает налоги в соответствии с нормами, предусмотренными для такой системы. От уплаты налога на прибыль такой арендатор освобожден.
Как видно, негативные налоговые последствия наступают для обеих сторон договора аренды в случае, когда они договариваются о безвозмездном доступе в помещение в период ремонта. Подобная ситуация может быть решена пересчетом арендной платы за некоторый период аренды, в результате чего арендатор платит арендную плату с первого дня получения имущества, но по пониженной ставке. Либо стороны могут указать в договоре, что арендатор пользуется имуществом в течение первых нескольких недель (или месяцев) в счет будущих платежей по аренде. Таким образом, пользование офисом в период ремонта становится не безвозмездным.
Как правило, по инициативе арендодателя в договор включается обеспечительный платеж. Получение такого платежа на условиях возвратности не влечет для арендодателя налоговых последствий по НДС и налогу на прибыль.
В случае если обеспечительный платеж выполняет фактически функцию аванса (будет засчитан в счет арендной платы), то арендодателю придется уплатить оба налога: и НДС, и налог на прибыль. Но в этой же ситуации арендатор находится в менее выгодном положении – он не может применить налоговый вычет за перечисленные (фактически переданные во владение арендодателя на период аренды) денежные средства. Такой платеж не признается расходом арендатора, поэтому он не может быть учтен при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. В данном случае арендатору можно рекомендовать воспользоваться иными способами обеспечения исполнения обязательств, если он желает минимизировать описанные негативные налоговые последствия.
Помимо указанного, простота оформления договора аренды недвижимости обусловлена возможностью заключения договора в письменной форме без проведения процедуры государственной регистрации в отношении договоров, заключенных на срок не более года, и без нотариального заверения.
Долгосрочные договоры должны быть зарегистрированы, причем с фактом государственной регистрации закон связывает момент вступления договора аренды в силу (п.2 ст.651 ГК РФ). Ввиду этого, подлежащий регистрации, но незарегистрированный долгосрочный договор аренды может быть признан незаключенным.
При этом уплаченные в счет арендной платы суммы могут быть признаны судом неосновательным обогащением арендодателя, подлежащим возврату арендатору. Возникает вопрос, какие налоговые последствия наступают для сторон такого договора? Минфин России разъяснил, что расходы по таким договорам не могут быть учтены при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, поскольку они являются документально неподтвержденными (письмо Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, письмо Минфина России от 06.03.2008 № 03- 03-06/1/152). В связи с этим налоговые органы могут не разрешить учесть фактически произведенные расходы при расчете налога на прибыль. Однако если положения долгосрочного договора аренды стороны в силу ст.425 ГК РФ распространяют на отношения, сложившиеся с даты подписания договора, несмотря на то, что он вступит в силу только с даты внесения запись в государственный реестр, расходы по уплате арендной платы будут документально обоснованы (см. письмо Минфина России от 12.07.2006 г. № 03-03-04/2/172).
Таким образом, на первый взгляд простой договор аренды может вызвать сложности, связанные с оптимизацией налогообложения доходов у арендодателя и расходов у арендатора. В зависимости от возможной выгоды или потерь, связанных с необходимостью уплаты налогов, стороны конструируют условия договора аренды, выбирают способ обеспечения обязательств, иногда даже «подбирают» контрагента — плательщика НДС или субъекта, применяющего УСН.
Источник: of.ru
Арендуем у государства
- Ольга Черевадская , руководитель отдела общего аудита и консалтинга АК ЗАО «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»
cherevadskaya.jpg
Не каждая компания может позволить себе иметь в собственности помещения для работы. Да это и необязательно, ведь недвижимость можно арендовать. А как известно, самым крупным собственником площадей является государство. Поэтому оно может предложить арендаторам большой выбор и приемлемые цены. Однако налогоплательщикам следует помнить, что процедура найма федерального (муниципального) имущества и ее налоговые последствия имеют свои особенности.
По сей день остается актуальным вопрос уплаты НДС при аренде госимущества. Кто в такой ситуации должен пополнить бюджет налогом, и по какой ставке следует его исчислять? Каким образом на решение данных вопросов влияют условия арендного договора? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Правильный договор аренды
Для начала напомним в общих чертах основные положения арендных отношений. Установлены они в главе 34 Гражданского кодекса и распространяются на любых участников договора аренды, в том числе на представителей государственной власти.
Итак, по договору арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется предоставить имущество за плату арендатору (ст. 606 ГК РФ). В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст. 614, п. 1, 3 ст.
615 ГК РФ).
Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма. А при его заключении дольше чем на один год – еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
(ст. 651 ГК РФ).
Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.
Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение. Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора. Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Арендодатель госимущества: возможны варианты
Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.
На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.
Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.
Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.
Когда арендатору быть агентом
Исходя из норм действующего законодательства, выбор НДС-обязанного участника арендных отношений является наименее очевидным как раз в случае трехстороннего договора аренды. То есть контракта, сторонами которого, помимо арендатора, являются орган госвласти (на правах собственника имущества) и балансодержатель (МУП, ГУП и т. п.).
Проблема в том, что налоговое законодательство разъяснений по данному вопросу не содержит. Буквальное прочтение пункта 3 статьи 161 НК РФ об агентских обязанностях арендаторов муниципального или государственного имущества показывает, что арендатор должен удерживать из доходов арендодателя и платить в бюджет НДС в определенной ситуации. А именно «при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества».
То есть возможность наличия в арендных отношениях третьей стороны никак не упомянута в кодексе. Поэтому вполне логично предположить, что положения упомянутого пункта не распространяются на случаи найма помещений у оперативного управляющего или прочего распорядителя гос-имуществом. Иначе говоря, арендатору не нужно выступать в роли налогового агента в случае трехстороннего договора.
На возникновение агентских обязанностей арендатора только при двустороннем договоре уже несколько лет назад указывал и Конституционный суд РФ. В определении от 2 октября 2003 г. № 384-О судьи отметили, что порядок уплаты НДС, установленный пунктом 3 статьи 161 НК РФ, необходимо применять лишь «в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, т. е. составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях».
Тем не менее налоговики давно предпочитают распространять эту норму кодекса и на случаи предоставления в аренду имущества, ранее переданного балансодержателю. Конечно, при условии, что госструктура также является одной из сторон договора. Если же арендный контракт заключен непосредственно с балансодержателем, то ему и предстоит рассчитываться с бюджетом (см., например, письма ФНС России от 14 февраля 2005 г. № 03-1-03/208/13, от 2 июня 2005 г. № 03-1-03/926/11, УФНС России по г. Москве от 29 ноября 2005 г. № 19-11/87841, от 27 марта 2007 г. № 19-11/28227).
Заметим, что с последним утверждением согласны и финансисты, и арбитражные суды. То есть, если госорган не указан в договоре муниципальной аренды в качестве одной из сторон, платить НДС должен балансодержатель (см., например, письмо Минфина России от 16 сентября 2005 г. № 03-04-14/16, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 октября 2006 г. № А19-12626/06-24-Ф02-5663/06-С1, ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2007 г. № А12-17442/06-С61).
Итак, можно сказать, что в общем случае рассчитываться с бюджетом по НДС должен арендатор муниципального (государственного) имущества, если в договоре аренды фигурирует орган госвласти. В том числе при заключении трехстороннего договора с участием балансодержателя.
Напротив, не стоит беспокоиться о необходимости выполнения агентских обязанностей, если в качестве арендодателя выступает сам балансодержатель. От арендатора в данном случае требуется лишь своевременное внесение платы за помещение в установленном договором размере.
Пример 1
ООО «Фото-сервис» арендовало два офисных помещения. Одно из них – по договору с университетом, который является оперативным управляющим данного муниципального имущества. Причем арендатором по договору выступает учебное заведение, а орган местного самоуправления в арендных отношениях непосредственно не участвует. Другое помещение фирма арендовала у городской администрации, заключив договор с комитетом по управлению муниципальным имуществом.
В первом случае «Фото-сервис» не признается налоговым агентом, поскольку договор аренды заключен с балансодержателем, минуя органы власти. Значит, рассчитываться с бюджетом по НДС предстоит университету. Во втором случае компания должна исполнить обязанности налогового агента в полном объеме.
Агентский НДС и условия договора
Следует иметь в виду, что при возложении на арендатора госимущества агентских обязанностей он должен выполнить их даже в том случае, если сам не является плательщиком НДС. Например, освобожден от уплаты налога в соответствии со статьей 145 НК РФ или применяет специальные режимы налогообложения.
При исполнении агентских обязанностей арендатор должен перечислять НДС в бюджет не из своих средств, а из доходов арендодателя. Иными словами, налог необходимо удерживать из арендных платежей, поскольку его базой в данном случае является сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Согласно положениям НК РФ, единственно возможная для использования ставка НДС в такой ситуации – расчетная, равная 18/118 (п. 3, 4 ст. 164 НК РФ). Однако в среде налоговых работников бытует мнение, что для этого сумма арендной платы, указанная в договоре муниципальной аренды, должна включать в себя НДС. Между тем на практике требование инспекторов не всегда выполнимо, и вот почему.
При определении размера платежей за использование муниципального имущества государственный собственник, как правило, опирается на базовую ставку, которая установлена местным нормативным актом. Дополнительным расчетом суммы налога казенные арендодатели озадачиваются редко. Чаще всего в договоре просто отмечено, что сумма арендной платы указана без НДС. А то и вовсе нет ни слова о налоге.
Арендатору в таком случае важно четко понимать две вещи. Во-первых, обязанности НДС-агента ему придется исполнять все равно. Ведь передача имущества в аренду на территории России является объектом данного налога (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
А во-вторых, налог при этом придется накрутить на указанную в договоре сумму, исходя из ставки 18 процентов, и перечислить в бюджет из собственных средств.
Можно сколь угодно долго спорить о справедливости требований налоговиков, однако гораздо дешевле во всех смыслах воспользоваться нехитрым приемом, который давно прижился в отношениях по аренде госимущества.
Арендатору имеет смысл инициировать внесение в договор необходимых изменений. Для этого достаточно заключить дополнительное соглашение к нему с указанием суммы налога, которая в составе арендной платы причитается муниципальному собственнику.
Расчет с бюджетом…
Действующим налоговым законодательством предусмотрено, что уплата НДС по операциям, которые признаются объектом налогообложения, производится по итогам каждого налогового периода. Напомним, что с 1 января 2008 года налоговым периодом для всех предприятий вне зависимости от величины выручки является квартал.
Особых сроков уплаты НДС для арендаторов муниципального имущества не установлено. Поэтому перечислять налог в бюджет они должны не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, как и основная масса плательщиков. В те же сроки необходимо представлять в инспекцию и налоговую декларацию.
Пример 2
Воспользуемся условиями примера 1.
Предположим, что по условиям договора ООО «Фото-сервис» ежемесячно платит городской администрации за арендованный офис 11 800 руб. При этом НДС (1800 руб.) входит с состав арендной платы, которая вносится ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. В учете «Фото-сервиса» бухгалтер будет отражать аренду госимущества следующими проводками:
ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией»
– 10 000 руб. – отражен расход в виде арендной платы;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией»
– 1800 руб. – отражен НДС по арендной плате;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1800 руб. (11 800 руб.#18/118) – удержан НДС из дохода арендодателя;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией» КРЕДИТ 51
– 10 000 руб. (11 800 – 1800) – перечислена арендная плата за текущий месяц.
По окончании каждого квартала, не позднее 20-го числа:
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51
– 5400 руб. (1800 руб.#3 мес.) – перечислен в бюджет НДС, удержанный из дохода арендодателя.
…и вычет налога
НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп.
1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст.
172 НК РФ).
Таким образом, принять к вычету агентский НДС могут только арендаторы, которые являются плательщиками этого налога. Освобождение от такой обязанности, как и применение спецрежимов, лишает права на вычет.
Что касается счета-фактуры, то органы государственной власти и местного самоуправления, в отличие от других арендодателей, этого документа не выписывают. Между тем отсутствие счета-фактуры может привести не только к потере права на вычет НДС, но и к нарушению арендатором налогового законодательства. Ведь, согласно пункту 16 Правил ведения книг покупок и книг продаж (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914), в книге продаж необходимо регистрировать выписанные счета-фактуры во всех случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС, в том числе при исполнении обязанностей налогового агента.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны инспекторов, арендатор может выписать счет-фактуру самостоятельно. Тем более что именно такие рекомендации ранее давали и сами контролеры. Документ нужно составить в одном
экземпляре с пометкой «Аренда государственного или муниципального имущества» и зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС (письмо МНС России от 14 апреля 2003 г. № 03-1-08/1139/26-Н309). В книге покупок счет-фактуру регистрируют в части арендной платы, принимаемой к налоговому учету в текущем периоде, с отражением НДС в соответствующей доле, возмещаемой из бюджета.
Ставку налога в счете-фактуре нужно указывать расчетную – 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Независимо от того, указан НДС в составе арендной платы или по условиям договора арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог. При этом во втором случае арендатору сначала придется определить величину арендной платы с НДС, и лишь затем выписывать счет-фактуру.
Выполнив все описанные требования законодательства и рекомендации инспекторов, арендатор госимущества без труда и негативных последствий сможет принять к вычету агентский НДС. В учете бухгалтер отразит эту операцию записью:
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС по арендной плате.
Ответственность налогового агента
В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.
Источник: ndsinfo.ru