Недостатки затратного метода оценки бизнеса

Основная цель данного курсового проекта– оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
Изучить теоретические аспекты затратного подхода к оценке бизнеса
Определить положительные и отрицательные стороны применения затратного подхода к оценке бизнеса.
Выявить особенности применения данного подхода.

Глава 1. Теоретические аспекты затратного подхода к оценке бизнеса…………………. 5
Сущность и сфера применения затратного подхода…………………………………. 5
Преимущества и недостатки затратного подхода……………………………………. 6
Применение затратного подхода………………………………………………………. 6

Глава 2. Расчёт стоимости бизнеса затратным подходом на примере ЗАО «Прогмат»…. 12

2.1. Краткая характеристика предприятия ЗАО «Прогмат»………………………………12

2.2. Расчёт стоимости предприятия методом чистых активов…………………………….12

2.2.1. Определение стоимости внеоборотных активов предприятия…………………. …12

Оценка бизнеса за 1 минуту. Недостаток метода чистых активов

2.2.2. Определение стоимости недвижимости затратным методом…………………….…13

2.2.3. Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода………….14

2.2.4. Оценка недвижимости методом сравнения продаж………………………………….16

2.3. Определение стоимости оборотных активов предприятия……………………………16

2.3.1. Запасы и затраты предприятия………………………………………………………. 16

2.3.2. НДС по приобретённым ценностям……………………………………………………17

2.3.3. Дебиторская задолженность……………………………………………………………17

2.3.5. Оценка стоимости кредиторской задолженности……………………………………18

Глава 3. Проект мероприятий по повышению эффективности использования имущества ЗАО «Прогмат»………………………………………………………………………………………..20

3.1. Пути повышения эффективности использования основных средств предприятия….20

3.2. Пути повышения эффективности использования оборотных активов предприятия. 21

3.3. Оценка эффективности проектных мероприятий………………………………………..26

Файлы: 1 файл

Глава 1. Теоретические аспекты затратного подхода к оценке бизнеса…………………. 5

1. Сущность и сфера применения затратного подхода…………………………………. 5
2. Преимущества и недостатки затратного подхода……………………………………. 6
3. Применение затратного подхода……………………………………………………….. .6

Глава 2. Расчёт стоимости бизнеса затратным подходом на примере ЗАО «Прогмат»…. 12

2.1. Краткая характеристика предприятия ЗАО «Прогмат»………………………………12

2.2. Расчёт стоимости предприятия методом чистых активов…………………………….12

2.2.1. Определение стоимости внеоборотных активов предприятия…………………. …12

2.2.2. Определение стоимости недвижимости затратным методом…………………….…13

2.2.3. Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода………….14

2.2.4. Оценка недвижимости методом сравнения продаж………………………………….16

2.3. Определение стоимости оборотных активов предприятия……………………………16

2.3.1. Запасы и затраты предприятия…… …………………………………………………. 16

Доходный метод оценки FCFF и терминальная стоимость

2.3.2. НДС по приобретённым ценностям…………………………………………………… 17

2.3.3. Дебиторская задолженность…………… ………………………………………………17

2.3.5. Оценка стоимости кредиторской задолженности……………………………………18

Глава 3. Проект мероприятий по повышению эффективности использования имущества ЗАО «Прогмат»……………………………………………………… ………………………………..20

3.1. Пути повышения эффективности использования основных средств предприятия….20

3.2. Пути повышения эффективности использования оборотных активов предприятия. 21

3.3. Оценка эффективности проектных мероприятий………………………………………..26

Список использованной литературы…………………………………………………… …..…33

Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. То есть необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

Расчет рыночной стоимости предприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

В данной курсовом проекте используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

Отсутствие необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

Отсутствие необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования денежных потоков)

Основная цель данного курсового проекта– оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

• Изучить теоретические аспекты затратного подхода к оценке бизнеса
• Определить положительные и отрицательные стороны применения затратного подхода к оценке бизнеса.
• Выявить особенности применения данного подхода.

Объектом исследования в данном курсовом проекте является применение затратного подхода к оценке бизнеса.

Предметом исследования является применение метода расчета стоимости чистых активов на предприятии.

Глава 1. Теоретические аспекты затратного подхода к оценке бизнеса

1. Сущность и сфера применения затратного подхода

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = Активы – Обязательства (1)

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства.

Недостатки затратного метода оценки бизнеса

например +79131234567

jar—> txt fb2 ePub html

на телефон придет ссылка на файл выбранного формата

Шпаргалки на телефон — незаменимая вещь при сдаче экзаменов, подготовке к контрольным работам и т.д. Благодаря нашему сервису вы получаете возможность скачать на телефон шпаргалки по экономике недвижимости. Все шпаргалки представлены в популярных форматах fb2, txt, ePub , html, а также существует версия java шпаргалки в виде удобного приложения для мобильного телефона, которые можно скачать за символическую плату. Достаточно скачать шпаргалки по экономике недвижимости — и никакой экзамен вам не страшен!

Сообщество

Не нашли что искали?

Если вам нужен индивидуальный подбор или работа на заказа — воспользуйтесь этой формой.

Преимущества и недостатки затратного подхода оценки недвижимости

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Похожие вопросы

найдено похожих страниц:10

Источник: cribs.me

Что такое затратный подход в оценке недвижимости и когда применяют такой метод? Когда нужен отказ от его использования?

Основные понятия затратного подхода при оценке недвижимости

Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.

Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.

Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:

1. Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
2. Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
3. Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.

Так же, как альтернативные способы оценки, регулируется положением Федерального закона № 135-ФЗ, принятым 29.07.98 г. В Москве действуют отдельные нормы закона, принятого 11.02.98 г., под № 3.

Особенности применения

Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.

Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.

Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).

При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.

Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.

Плюсы и минусы

К преимуществам затратного подхода в оценке недвижимости можно отнести:

• относительную простоту расчётов;
• не привязанность к условиям рынка;
• доступность сведений для оценки.

При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.

Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.

• необходимость в полной информации по расходам;
• затруднительность использования для старых зданий;
• отсутствие сведений о перспективах использования;
• отсутствие учёта тенденций рынка.

Для того чтобы использовать преимущества и компенсировать недостатки, целесообразно ориентироваться так же на остальные способы ценообразования.

Этапы

Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:

1. Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
2. Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
3. Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
4. Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
5. Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.

Проведение расчётов и применение методик

Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.

Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.

Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.

При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:

• инвентаризационного износа;
• сравнительного анализа;
• комиссионного определения износа.

Инвентарная оценка износа может определяться на основании бухгалтерской документации или посредством проведения инвентаризации техником БТИ.

Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.

После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.

Когда требуется использование

В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:

1. Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
2. Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.

В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости. Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться.

Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости. Опирается на уже произведённые и (или) предусматривающиеся затраты.

Это быстро и бесплатно !

Источник: svoe.guru