Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. К ней относят офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и другие помещения, используемые с целью извлечения прибыли. В данной статье расскажем, какие налоги платят индивидуальные предприниматели при продаже такой недвижимости.
Для определения режима налогообложения при продаже недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, который работает на УСН, принципиальное значение имеет назначение реализуемого имущества и цели его использования. Минфин РФ считает (письма от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622, от 25.10.2017 № 03-11-11/70108), что доходы от реализации объектов недвижимости подпадают под упрощенную систему налогообложения в двух случаях:
1) при регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью;
2) реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Недвижимость усн доходы минус расходы
Таким образом, если ИП использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, то выручку от его продажи он должен учитывать в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН — вне зависимости от того, какие виды деятельности им заявлены (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2015 по делу № А76-31620/2014).
Доходом от продажи недвижимости признается выручка от ее реализации (п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ). Датой его получения – день поступления денежных средств на банковский счет или в кассу (п.
1 ст. 346.17 НК РФ).
Индивидуальный предприниматель на УСН с объектом «доходы» платит налог со всей валовой выручки по ставке 6 процентов. Если ИП применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», то он платит налог с разницы между доходами и расходами по ставке 15 процентов (ст. 346.20 НК РФ).
ИП с объектом «доходы минус расходы» учитывает в налоговой базе следующие расходы:
• покупную стоимость объекта недвижимости и «входной» НДС по нему – после передачи права собственности на объект покупателю независимо от того, получена ли от покупателя оплата (письмо Минфина РФ от 17.02.2014 № 03-11-09/6275);
• госпошлину, уплаченную за регистрацию перехода права собственности (пп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
• расходы, непосредственно связанные с продажей объекта недвижимости, и «входной» НДС по этим расходам – после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Расходы, понесенные ИП при доведении объекта недвижимости до состояния, в котором он пригоден для реализации (достройка, дооборудование и тому подобное), при определении налоговой базы учесть нельзя (письма Минфина РФ от 11.08.2014 № 03-11-11/39768, от 08.06.2011 № 03-11-06/2/91).
При продаже объекта недвижимости, приобретенного ИП в период применения объекта налогообложения «доходы», а реализованного после перехода на объект налогообложения «доходы минус расходы», траты на покупку данного объекта при определении налоговой базы не учитываются (письмо Минфина РФ от 03.09.2021 № 03-04-05/71290).
#налоги на #недвижимость при #усн
Доходы, полученные от продажи недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ (письмо Минфина РФ от 09.09.2020 № 03-11-11/79032).
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 161 и 174.1 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при продаже нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, не исчисляет НДС.
Порядок налогообложения при продаже объекта недвижимости ИП, работающего на ОСНО, также зависит от того, использовал предприниматель этот объект в своей деятельности или нет.
Реализация нежилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности
При продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.
Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учитывают на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст. 214.10 НК РФ.
Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на нежилую недвижимость не распространяется (письмо Минфина РФ от 20.08.2021 № 03-04-05/67371). Применить имущественный вычет также нельзя (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп.
4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина РФ от 06.12.2018 № 03-04-05/88524).
Расходы, связанные с получением доходов, в частности, суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, можно учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст.
227 НК РФ).
Операция по продаже земельного участка не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). В других случаях НДС при реализации нежилой недвижимости начисляют в общем порядке, если ИП не освобожден от этого налога.
Индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров, работ, услуг этих ИП без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ).
Налоговую базу по НДС определяют как стоимость имущества, исчисленную исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
При реализации нежилого помещения налогообложение производят по ставке 20 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).
По общему правилу моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (пп. 1, 16 ст. 167 НК РФ):
• день передачи нежилого помещения покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи нежилого помещения.
При продаже имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).
Реализация нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности
Если проданный нежилой объект находился в собственности предпринимателя продолжительный период (от 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст.
228 НК РФ).
В частности, ИП не платит налог, если нежилая недвижимость находилась в его собственности минимум три года и перешла туда в результате (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
• приватизации;
• наследования;
• дарения членом семьи или близким родственником;
• передачи имущества по договору ренты;
• продажи единственного жилья или доли в таком жилье.
В других случаях срок владения должен составлять не менее пяти лет.
Если ИП владел недвижимостью на праве собственности меньше указанного минимального срока, налог надо уплатить. Налоговую базу определяют с учетом ст. 214.10 НК РФ (п. 6 ст. 210, пп.
2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Можно применить имущественный вычет, который предоставляют в размере 250 тыс. рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества (п. 3 ст. 214.10, ст. 216, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст.
220 НК РФ).
Начислять НДС в данном случае не надо, так как ИП выступает лишь физлицом и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ, письмо Минфина РФ от 03.12.2019 № 03-07-14/93614).
Реализация жилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности
Если проданное жилье (а также садовый дом) находилось в собственности предпринимателя продолжительный период (3 года или 5 лет – в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст.
228 НК РФ). Если ИП владел им на праве собственности меньше указанного срока, то ему придется заплатить налог.
Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, следует учесть в составе профессионального вычета. В частности, это может быть начисленная амортизация по основным средствам – объектам недвижимости (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп.
1 п. 1 ст. 227 НК РФ).
Кроме того, к доходам от продажи жилья можно применить имущественный вычет. Он предоставляется в размере не более 1 млн рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества.
Если расходы на покупку недвижимости были учтены в составе профессионального вычета или расходов по УСН, то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Операции по продаже жилых домов, помещений и долей в них освобождены от уплаты НДС (пп. 22, п. 3, ст. 149 НК РФ).
Реализация жилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности
Если жилье находилось в собственности ИП длительное время, НДФЛ также не нужно платить. Если срок нахождения недвижимости составил менее трех (пяти) лет, то налог нужно заплатить. При этом можно применить имущественный вычет при продаже жилья (п. 6 ст. 210, пп.2 п. 1, п. 2 ст.
228 НК РФ).
ИП в этом случае выступает в качестве простого физлица и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ).
При продаже нежилой недвижимости налоги, уплачиваемые ИП, зависят:
• от применяемой системы налогообложения;
• от того, использовалась ли недвижимость для ведения предпринимательской деятельности.
Предприниматели-упрощенцы:
• использовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
• неиспользовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.
ИП, работающие на ОСНО, при продаже нежилой недвижимости, которая:
• использовалась в предпринимательской деятельности, начисляют НДФЛ и НДС;
• не использовалась в предпринимательской деятельности и находилась в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации), уплачивают НДФЛ.
Подробности мы разобрали выше, когда описывали налогообложение при продаже недвижимости на УСН и ОСНО.
ИП, работающие на ПСН, при реализации недвижимого имущества обязаны начислить налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения: УСН или ОСНО (письмо Минфина РФ от 03.04.2020 № 03-11-11/26730). Это объяснятся тем, что доходы от реализации недвижимости не подпадают под ПСН (ст. 346.43 НК РФ).
При продаже жилой недвижимости налоги, уплачиваемые ИП, также зависят:
• от применяемой системы налогообложения;
• от того, использовалась ли недвижимость для ведения предпринимательской деятельности.
Упрощенцы:
• использовавшие жилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
• неиспользовавшие жилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.
ИП на ОСНО при продаже жилой недвижимости уплачивают НДФЛ, если она находилась в их собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации). НДС платить не нужно.
Подробности можно посмотреть выше в разделах статьи, посвященных налогообложению продажи недвижимости ИП, работающими на УСН и ОСНО.
Источник: www.v2b.ru
НДС доверительного управляющего на УСН при реализации услуг аренды недвижимого имущества
Имущество передано в доверительное управление. Доверитель управления и доверительный управляющий применяют специальный налоговый режим УСН. Должен ли доверительный управляющий платить НДС с выручки, полученной от имущества, сданного в аренду?
При реализации услуг в рамках договора доверительного управления доверительный управляющий обязан платить НДС. Применение УСН сторонами такого договора не влияет на порядок налогообложения НДС, так как операции доверительного управляющего признаются объектом налогообложения НДС в соответствии с законодательством (ст. 146 НК РФ).
Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, в общем случае не признаются плательщиками НДС. Но налог на добавленную стоимость, уплачиваемый в соответствии со статьей 174.1 НК РФ является исключением из общего порядка (пункт 2 статьи 346.11 главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ).
Предусмотрены особенности исчисления и уплаты НДС при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом (ст. 174.1 НК РФ). Так, пунктом 1 данной статьи определено, что на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика, установленные гл. 21 НК РФ.
Поэтому доверительный управляющий, в том числе применяющий упрощенную систему налогообложения, признается налогоплательщиком НДС в отношении операций, осуществляемых в рамках указанного договора. Минфин России разъяснил, что доверительный управляющий, применяющий УСН, при реализации услуг аренды недвижимого имущества, полученного в доверительное управление, обязан предъявить к оплате арендатору этого имущества сумму налога на добавленную стоимость (Письмо Минфина России от 02.03.2011 № 03-07-11/38).
Связано это с тем, что реализация услуг по аренде недвижимого имущества признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Налоговым кодексом установлено, что при реализации услуг налогоплательщик (которым признается доверительный управляющий) дополнительно к их цене обязан предъявить к оплате покупателю этих услуг соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (п.1 ст. 168 НК РФ).
Прямо установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).
Таким образом, применение организацией УСН не влияет на порядок налогообложения НДС операций по договору доверительного управления, так как данные операции признаются объектом налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ). Аналогичные разъяснения предоставил Минфин России (Письмо Минфина России от 05.09.2018 N 03-07-11/6339). При этом на суммы своего вознаграждения доверительный управляющий счета-фактуры в адрес учредителя управления не выставляет, поскольку доверительный управляющий, применяющий УСН, по собственным операциям не является плательщиком НДС. Свой доход доверительный управляющий учитывает при определении налоговой базы по УСН в составе доходов от реализации на дату получения денежных средств на свой расчетный счет или в кассу организации (пункт 1 статьи 346.15 и пункт 1 статьи 346.17 НК РФ).
Источник: pravovest-audit.ru
Налог на имущество на УСН в 2023 году
Организации и ИП, применяющие УСН, по умолчанию освобождены от платежей по налогу на имущество. Однако в НК РФ описан ряд случаев, когда указанный налог с упрощенцев все же взимается. Разберем порядок начисления и уплаты налога на имущество при УСН в 2023 году.
- Налог на имущество организаций при УСН: за что придется платить
- Пример расчета налога на имущество при УСН
Налог на имущество организаций при УСН: за что придется платить
С 2019 года налог на имущество взимается только по недвижимости (п. 1 ст. 374 НК). По другим объектам, используемым в хозяйственной деятельности, налог не начисляют.
Перечень облагаемого имущества:
- административно-деловые, торговые центры;
- нежилые помещения для офисов, для ведения торговли или бытового обслуживания, общепита;
- объекты организаций других стран без постоянных представительств или не используемые представительствами;
- жилые дома, помещения, не входящие в состав ОС по балансу.
При этом в регионе, где находится имущество, должен применяться расчет на основе кадастровой стоимости, а также рассчитаны и утверждены кадастровые стоимости налогооблагаемых объектов.
На упрощенке налоговая база объектов исчисляется по кадастровой стоимости на начало периода. Узнать ее значение можно в отделении Росреестра или на официальном сайте ведомства. При этом если имущество было приобретено или продано в течение периода, то в расчете учитывают коэффициент владения: отношение количества полных месяцев владения объектом в течение конкретного периода к числу месяцев в этом периоде. Месяц считают полным, когда организация владела объектом более 15 дней.
Налог на имущество организаций рассчитывается по формуле:
НИ = КС х СТ х Кв,
где КС — кадастровая стоимость, СТ — налоговая ставка, Кв — коэффициент владения.
Если организация владеет только частью от целого объекта (например, помещением в торговом центре), то предварительно нужно определить стоимость своей доли. К примеру, если площадь бизнес-центра составляет 160 000 кв.м при кадастровой стоимости в 280 млн руб., а нам принадлежит в нем только офис площадью 120 кв.м, то и налог мы будем платить только с нашей площади — (120 кв. м / 160 000 кв. м) х 280 000 000 руб. = 210 000 рублей.
Налог на имущество расчитывается по итогу года, но в течение года нужно совершать авансовые платежи по окончании первого квартала, полугодия и 9 месяцев. При исчислении годовой суммы все уплаченные авансы вычитаются. Срок оплаты авансовых платежей — до 28-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Срок уплаты итогового налога за год — до 28 февраля следующего года.
Пример расчета налога на имущество при УСН
ООО «Интер» является собственником торгового центра. В регионе сформирован кадастр и утвержден перечень облагаемых объектов. Торговый центр, принадлежащий обществу, есть в этом перечне. Кадастровая стоимость центра — 50 000 000 рублей. Утвержденная в регионе налоговая ставка 2%. Рассчитаем сумму налога за год и размер авансового платежа для ООО «Интер».
Чтобы узнать, сколько придется компании заплатить за год, умножим кадастровую стоимость на ставку налога: 50 000 000 х 2% = 1 000 000 рублей.
Авансовый платеж составляет ¼ от суммы налога: 1 000 000 х ¼ = 250 000 рублей. То есть ООО «Интер» нужно будет уплачивать по окончании каждого квартала налог на имущество в размере 250 000 рублей.
Если организация работает на УСН с объектом «Доходы минус расходы», то вправе включить сумму уплаченного налога в перечень понесенных расходов на основании пп. 22 ч.1 ст. 346.16 НК РФ. Для упрощенцев на 6%-ной системе уменьшение налога по УСН на взимаемую сумму не предусмотрено.
Платят ли ИП налог на имущество при УСН
Индивидуальные предприниматели освобождены от налога на имущество организаций, но обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц с личной недвижимости, как и обычные граждане. Никаких деклараций при этом от них не требуется. Сумму налога исчисляет сама ИФНС по данным, полученным из Россреестра, а сообщает о начислениях в специальном уведомлении. Оплачивается налог без авансов, единожды в год по ИНН или УИН из уведомления — до 1 декабря следующего года.
Подводим итоги
Если у организации, применяющей упрощенку, в собственности есть облагаемое имущество, то ей придется оплачивать налог на имущество по общим правилам. Единственное исключение для упрощенцев — расчет налоговой базы производится по кадастровой стоимости при пониженной ставке 2%. ИП освобождены от налога на имущество организаций, но обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц в порядке, установленном для этой категории плательщиков.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
