Есть несколько правил учета расходов, связанных с арендуемым имуществом. Чаще всего неясности возникают с так называемыми неотделимыми улучшениями. Недавно суд расписал четкий алгоритм действий.
Если кратко, то сначала нужно определить суть работ, а затем выбрать порядок их учета в зависимости от того, возмещает арендодатель их стоимость или нет.
С какими работами связаны затраты
Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества. Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. Как учесть затраты?
Однозначно не ответить. Помимо всего прочего, придется учесть, произошло ли в результате появления этой стены изменение служебного назначения объекта. Посмотрите пример.
Как амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества
Четкий порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества сформулировал АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 25 апреля 2022 г. № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020. Вот два главных шага.
1. Определить суть выполненных работ
Если работы влекут изменение первоначальной стоимости основных средств, затраты на улучшение списываются через амортизацию.
Все другие виды работ, которые не приводят к появлению признаков достройки, дооборудования и т.д. и не увеличивают стоимости основных средств, списываются в обычном порядке, как текущие расходы. Например, на ремонт ОС.
2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет
Затраты придется учитывать в зависимости от того, возмещаются ли соответствующие расходы арендодателем.
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат, то их амортизирует арендатор. Амортизация начисляется после ввода улучшенного основного средства (капвложений) в эксплуатацию и до окончания срока действия договора аренды.
Для расчета начислений используется эксплуатационный срок самого актива или капвложений в него согласно классификации ОС.
После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.
Арендодатель неотделимые улучшения, оставленные ему безвозмездно, не амортизирует и их стоимость в доходах не учитывает.
Как арендатор учитывает оставшиеся расходы
Срок службы арендованного имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды не были списаны через амортизацию, в составе его расходов не учитываются.
Если после истечения срока договора аренды он был пролонгирован, арендатор вправе продолжать начислять амортизацию.
Если арендодатель возмещает расходы
Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и в договоре указано, что арендодатель возмещает ему эти расходы, учет будет другим. В таком случае амортизирует неотделимое улучшение арендодатель.
В договоре аренды нужно предусмотреть момент передачи неотделимых улучшений на баланс арендодателя. От этого будет зависеть, как он будет их учитывать.
На дату передачи улучшений арендодателю у арендатора возникает доход, а у арендатора — расход.
 |
Источник: www.berator.ru
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений
Понятие неотделимого улучшения связано с арендой имущества. Расскажем, что это такое и как учитывается.
Какие улучшения считаются неотделимыми
Отношения сторон договора аренды регламентируются главой 34 Гражданского кодекса. Ст. 616 ГК РФ раскрывает обязанности лиц в отношении имущества:
- арендодатель своевременно производит капитальный ремонт;
- арендатор отвечает за текущий ремонт и исправность арендованного объекта.
Договор аренды может включать условия об улучшении имущества арендатором. Подразумеваются преобразования, которые нельзя отнести к перечисленным видам ремонта.
Ст. 623 ГК РФ выделяет разновидности улучшений:
Возможно отделение от арендованного объекта без ущерба для последнего; принадлежит арендатору
Установка съемных приборов: кондиционеров, видеокамер и т.п.
Отделение невозможно, т.к. нанесет ущерб арендованному объекту; принадлежит арендодателю, который может возместить расходы арендатора
Перепланировка, реставрация, строительство дороги, прокладка электросети и т.п.
* Принадлежность и возмещение расходов определены ГК РФ, стороны вправе указать иные условия в договоре.
Рассмотрим подробнее неотделимые улучшения.
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений
По истечении срока аренды имущество, характеристики которого были улучшены,возвращается арендодателю. До этого момента вложения в объект учитываются в качестве основных средств (ОС) с присвоением им инвентарного номера (п. 4, 5 ПБУ 6/01). Ежемесячно до окончания срока аренды начисляется амортизация (п. 17, 19-21 ПБУ 6/01).
Порядок действий и соответствующие проводки при проведении неотделимых улучшений объектов у арендатора выглядят так:
Блок операций с неотделимыми улучшениями
Принятие к учету
Отражены фактические затраты на преобразование арендованного имущества (т.е. первоначальная стоимость ОС), без НДС
Контрагентом предъявлен НДС
НДС принят к вычету
Вложения учтены как собственные ОС в момент завершения
Возврат вместе с арендованным объектом арендодателю
Списана начисленная амортизация
Остаточная стоимость вложений (при ее наличии) списана в качестве прочих расходов
Если арендодатель покрывает затраты
Начислен прочий доход
Пример
Арендатор модернизировал арендованный станок, обратившись к подрядчику. Работы обошлись в 150 000 рублей, включая НДС 20% – 25 000 рублей.
Срок аренды завершится через 20 месяцев. Сумма амортизации за месяц, начисляемой линейным способом, составила:
(150 000 – 25 000) / 20 = 6 250 (рублей)
Приведем учетные операции:
Произведена модернизация станка подрядчиком
НДС принят к вычету
Вложения учтены в качестве собственных ОС
Начислена амортизация (в месяц / за оставшийся период аренды)
Возврат станка арендодателю
Списана начисленная амортизация
Если арендодатель покрывает расходы арендатора на модернизацию станка, дополнительно оформляются проводки
Начислен прочий доход
Поступили средства от арендодателя
Налоговый учет неотделимых улучшений
Разновидность налогового учета улучшений имеет свои нюансы в отношении вложений.
Неотделимые улучшения — налог на прибыль
Исчисление налога зависит от того, за чей счет произведены вложения.
В бухгалтерском учете амортизация по вложениям в улучшение объекта начисляется безусловно. Налоговый же учет требует соблюдения ряда ограничений для проведения операции (п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 258 НК РФ):
- преобразования объекта разрешены арендодателем;
- арендодатель не покрывает затраты арендатора;
- арендатор пользуется улучшениями для получения дохода.
Доходы и расходы по вложениям принимаются к налоговому учету так:
Если затраты покрывает арендодатель
Если затраты покрывает арендатор
У арендатора возникает доход от реализации и соответствующий ему расход
Возврат усовершенствованного объекта производится фактически безвозмездно, вложения не учитываются в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу. Но можно начислить амортизацию
П. 1 ст. 249 НК РФ
П. 16 ст. 270 НК РФ
Неотделимые улучшения — НДС
Приведенные бухгалтерские проводки полностью совпадают с учетом НДС: налог начисляется при передаче неотделимых улучшений вне зависимости от того, возместил ли расходы арендодатель или нет (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Арендатор справе принять входящий НДС по использованным материалам и работам к вычету по общему правилу.
Заключение
Неотделимые улучшения относятся к основным средствам арендатора до возврата имущества арендодателю.
Признание доходов и расходов по налогу на прибыль арендатора зависит от того, покрывает ли арендодатель затраты на вложения или нет. Если покрывает, то учитываются и доход, и соответствующий расход арендатора; если не покрывает, расходы по налогу на прибыль составят амортизационные отчисления.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
Налог на имущество с неотделимых улучшений при УСН
Вопрос:
Предприятие находится на УСН. Занимается производством хлебобулочных изделий. Решило построить кирпичную печь в арендованном помещении. Будет ли это печь являться недвижимым имуществом и облагаться налогом на имущество?
Кроме того, ст. 623 ГК РФ предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми.
Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми. По окончании срока аренды они могут быть демонтированы. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором аренды) и для целей налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются в его текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений).
Порядок учета у арендатора неотделимых улучшений арендованных ОС в зависимости от наличия согласия арендодателя на их проведение и компенсации затрат. Представим все вышеизложенное в виде схемы.
Уплата налога с неотделимых улучшений
Налог на имущество уплачивается арендодателем, произведшим неотделимые улучшения, в том случае, если такие улучшения приняты им на баланс в качестве объектов ОС.
В соответствии с разъяснениями Минфина, данным в том числе в Письме от 13.12.2012 г. № 03-03-06/1/651:
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.378 и ст.378.1 НК РФ.
Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены ПБУ 6/01, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01.
В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.
Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия.
Согласно разъяснениям, направленным в адрес ФНС России Письмом Минфина России от 24.10.2008 г. № 03-05-04-01/37, под выбытием указанных капитальных вложений среди прочего можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).
Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, в том числе затраты на капитальное строительство, учитываются на счете бухгалтерского учета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Сформированная первоначальная стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, принятые в эксплуатацию и оформленные в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет бухгалтерского счета 01 «Основные средства».
- учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора аренды и облагаются налогом на имущество организаций.
- не учитываются в составе ОС и не облагаются налогом на имущество организаций.
С 2015 года компании, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), будут обязаны уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.
Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ. В отношении объектов, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, в 2016 г. ставка не может превышать 2%.
Как определить, нужно ли вам платить налог имущество организаций или нет? Следуйте следующей пошаговой инструкции.
- Шаг 1. Определяем, есть ли в собственности организации объекты недвижимости. Налог платят собственники, а не арендаторы объектов недвижимости. Объект учтен на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
- Шаг 2. Определяем, относится ли наш объект к недвижимости, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость. Для этого обратимся к перечню, приведенному в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса.
- Шаг 3. Если вы нашли свой объект недвижимости в перечне из п. 1 ст. 378.2 НК РФ, то необходимо уточнить: попадает ли такая недвижимость в региональные списки объектов, налог по которым рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Эти списки утверждаются органами исполнительной власти регионов. Размещаются они на сайтах субъектов РФ или региональных министерств имущественных отношений (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
- Шаг 4. Если вы нашли свое имущество в региональном списке, то налог на имущество платить придется (даже если ваша компания применяет УСН). А если ваших объектов в таких списках нет, вам повезло: платить налог не нужно.
С каких объектов платить налог на имущество при УСН
- административно-деловые, торговые центры и помещения в них;
- нежилые объекты, предназначенные под офисы, торговые точки, объекты общепита и бытового обслуживания, или которые используют для этого;
- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, у которых в России нет постоянных представительств;
- жилые дома и помещения, не учтенные на балансе в составе основных средств.
Объекты, которые не подлежат налогообложению
- имущество федеральных органов власти, используемое для нужд обороны;
- объекты культурного наследия народов РФ;
- объекты, связанные с ядерной отраслью (установки, хранилища и т. д.);
- ледоколы и прочие суда;
- объекты космической отрасли;
- движимое имущество, находящееся на балансе начиная с 01.01.2013 г.;
- имущество, приобретаемое для перепродажи и т. д.
- что прописано в договоре аренды с арендодателем (возмещаемые или невозмещаемые затраты);
- отделимые или неотделимые это улучшения;
- попадает ли данное имущество под налогообложение в региональные списки объектов, налог по которым рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.
Источник: gorodskoyportal.ru