Непрофильный бизнес что это

Кризис — время перемен. Перемен не только концепций и форматов, но, порой и собственников. Не справившись с долговым бременем, многие вынуждены расставаться с залогами по ним. Это и становится основной причиной концентрации квадратных метров в руках крупных кредитных организаций. О своем опыте выявления самых частых ошибок и того, как с ними бороться, рассказал Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management.

Бег по кругу

Как известно, оптимизация – это один из способов заработка («не потратил – значит, заработал»). Однако многие владельцы активов часто слишком упрощенно понимают значение этого понятия. Особенно это касается непрофильных активов, работа с которыми не является основным видом деятельности для компании или банка.

Вместо того, чтобы попытаться вывести их «в плюс», такие собственники предпочитают терпеть немалые убытки. При общении с людьми, которые, казалось бы, должны принимать решение, выясняется, что они готовы к экономии, но без новых инвестиций. Ведь на их трансформацию «не заложена статья в бюджете», а продать или управлять стрессовым активом в текущем состоянии или крайне сложно или просто невозможно!

Аукционы и торги по банкротству. Что такое непрофильные активы? Кто главный

С другой стороны, свое мнение заказчики, бывает, готовы изменить, узнав настоящую цену и уровень ликвидности объекта. То есть тщательный аудит и due diligence – это та, можно сказать, первоначальная инвестиция, которая необходима, чтобы двигаться дальше. Ее можно сравнить с предпродажной подготовкой машины — чтобы продать условно на 20 руб. дороже, иногда надо выложить 10 руб. на чистку и полировку.

Для извлечения выгоды, подчас нужно сделать пару предварительных шагов. Но корпоративный порядок работы крупных корпораций часто сильно зарегламентирован и не дает пространства для какого-либо маневра. Так же не редки случаи нежелания принятия решений из-за боязни ответственности.

Ведь за отсутствие решения ответственность равномерно разделяется на всю команду, а ошибочное решение всегда персонализировано. Проще не принимать его совсем и сохранить должность, чем ошибиться и потерять ее. И даже руководителям компаний страх возмездия за ошибку часто не дает пробовать и тестировать – а вдруг не получится.

Запускать «пилоты» готовы единицы. Они же, приобретая, например, офисное здание, не стесняясь обращаются к экспертам, предварительно «прикидывая», по какой ставке смогут сдать его в аренду или как повысить его ликвидность, чтобы впоследствии выгоднее продать. Те же, кто склонен слепо доверять продавцам, нередко натыкаются на «кота в мешке». Ошибки же в управлении недвижимостью могут быть на разных этапах.

Где начинается property management

Ошибки в управлении недвижимостью могут быть на любых этапах. Один наш клиент – крупный восточноевропейский фонд – пришел в конце прошлого года с недавно приобретенным активом. Это был особняк площадью 4 тыс. кв. м в районе Соколиной горы, который они купили по очень привлекательной цене.

Как заработать на непрофильных продуктах

Однако не учли, что местоположение, пусть и близко к центру, но не самое привлекательное для аренды офисов. Поэтому сдать его с обещанной доходностью в 20% годовых никак не получалось. Выяснилось, что в здании, где раньше сидел один из банков, эффективных площадей было не более 57% — широкие коридоры, мелкая кабинетная нарезка… Вариант для владельца — избавится от актива. Вопрос «как»?

Даже поверхностный аудит выявил варианты для маневров. Например, мы предложили фонду сделать «ход конем» и перевести бизнес-центр из классического в кондо-формат. В этом случае, раскадастрировав площади и продав их в нарезку нескольким собственникам, доходность инвестора по нашим оценкам, была бы не 5-7% годовых на вложенный капитал, а уже 13-15%. Если бы к нам обратились пораньше, уверен, что эта цифра была бы еще больше. К сожалению, время было уже упущено.

Как правило, профессиональный аудит проводится в нескольких плоскостях: это техническое обследование, экспертиза юридических аспектов и аудит концепции (включая анализ ставок, потоков и многих других показателей). На основании полученного результата уже можно сказать, насколько возможно достижение той или иной доходности. Среди прочего, мы смотрим на договоры аренды, в которых могут крыться риски (штрафные санкции, условия расторжения). Такие вопросы часто остаются незамеченными без экспертизы профессиональных управленцев. Но влияют в итоге на привлекательность актива на рынке.

Как по полкам

В рамках консалтинговой помощи управляющая компания, в багаже которой не один, а целый набор кейсов, сможет дать совет по точечной и максимально эффективной настройке объекта. С одной стороны, раскачать выручку, использовав весь коммерческий потенциал актива (повысить арендные площади и ставки аренды, запустить доп. Сервисы etc.). С другой стороны, грамотно снизить затраты. И самый простой способ — автоматизировать определенные процессы, снизив эксплуатационные расходы и сделав бизнес прозрачным.

Поверьте, это не простое сотрясение воздуха. Есть множество примеров, где внедрение той же цифровой платформы Kaizen позволило сократить штат персонала и соответственно затраты на обслуживание на 10-15%! Или та же установка дополнительных датчиков (IoT в помощь), за счёт которых нивелируется человеческий фактор — датчики а отпуска не ходят и ковидом не болеют.

Такие вложения окупятся условно за 3 месяца, а потом пойдут просто плюсом к капитализации. И примеров как повышения арендного потока, так и сокращения издержек в арсенале любой профессиональной управляющей компании множество! Не нужно стесняться спросить и не нужно жадничать денег на оплату экспертов!

Источник: okron.ru

Непрофильные активы: почему именно в кризис они привлекают столько внимания?

Кризис — время перемен. Перемен не только концепций и форматов, но, порой и собственников. Не справившись с долговым бременем, многие вынуждены расставаться с залогами по ним. Это и становится основной причиной концентрации квадратных метров в руках крупных кредитных организаций. О своем опыте выявления самых частых ошибок и того, как с ними бороться, рассказал Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management.

Бег по кругу

Как известно, оптимизация – это один из способов заработка («не потратил – значит, заработал»). Однако многие владельцы активов часто слишком упрощенно понимают значение этого понятия. Особенно это касается непрофильных активов, работа с которыми не является основным видом деятельности для компании или банка.

Вместо того, чтобы попытаться вывести их «в плюс», такие собственники предпочитают терпеть немалые убытки. При общении с людьми, которые, казалось бы, должны принимать решение, выясняется, что они готовы к экономии, но без новых инвестиций. Ведь на их трансформацию «не заложена статья в бюджете», а продать или управлять стрессовым активом в текущем состоянии или крайне сложно или просто невозможно!

С другой стороны, свое мнение заказчики, бывает, готовы изменить, узнав настоящую цену и уровень ликвидности объекта. То есть тщательный аудит и due diligence – это та, можно сказать, первоначальная инвестиция, которая необходима, чтобы двигаться дальше. Ее можно сравнить с предпродажной подготовкой машины — чтобы продать условно на 20 руб. дороже, иногда надо выложить 10 руб. на чистку и полировку.

Для извлечения выгоды, подчас нужно сделать пару предварительных шагов. Но корпоративный порядок работы крупных корпораций часто сильно зарегламентирован и не дает пространства для какого-либо маневра. Так же не редки случаи нежелания принятия решений из-за боязни ответственности.

Ведь за отсутствие решения ответственность равномерно разделяется на всю команду, а ошибочное решение всегда персонализировано. Проще не принимать его совсем и сохранить должность, чем ошибиться и потерять ее. И даже руководителям компаний страх возмездия за ошибку часто не дает пробовать и тестировать – а вдруг не получится.

Запускать «пилоты» готовы единицы. Они же, приобретая, например, офисное здание, не стесняясь обращаются к экспертам, предварительно «прикидывая», по какой ставке смогут сдать его в аренду или как повысить его ликвидность, чтобы впоследствии выгоднее продать. Те же, кто склонен слепо доверять продавцам, нередко натыкаются на «кота в мешке». Ошибки же в управлении недвижимостью могут быть на разных этапах.

Где начинается property management

Ошибки в управлении недвижимостью могут быть на любых этапах. Один наш клиент – крупный восточноевропейский фонд – пришел в конце прошлого года с недавно приобретенным активом. Это был особняк площадью 4 тыс. кв. м в районе Соколиной горы, который они купили по очень привлекательной цене.

Однако не учли, что местоположение, пусть и близко к центру, но не самое привлекательное для аренды офисов. Поэтому сдать его с обещанной доходностью в 20% годовых никак не получалось. Выяснилось, что в здании, где раньше сидел один из банков, эффективных площадей было не более 57% — широкие коридоры, мелкая кабинетная нарезка… Вариант для владельца — избавится от актива. Вопрос «как»?

Даже поверхностный аудит выявил варианты для маневров. Например, мы предложили фонду сделать «ход конем» и перевести бизнес-центр из классического в кондо-формат. В этом случае, раскадастрировав площади и продав их в нарезку нескольким собственникам, доходность инвестора по нашим оценкам, была бы не 5-7% годовых на вложенный капитал, а уже 13-15%. Если бы к нам обратились пораньше, уверен, что эта цифра была бы еще больше. К сожалению, время было уже упущено.

Как правило, профессиональный аудит проводится в нескольких плоскостях: это техническое обследование, экспертиза юридических аспектов и аудит концепции (включая анализ ставок, потоков и многих других показателей). На основании полученного результата уже можно сказать, насколько возможно достижение той или иной доходности. Среди прочего, мы смотрим на договоры аренды, в которых могут крыться риски (штрафные санкции, условия расторжения). Такие вопросы часто остаются незамеченными без экспертизы профессиональных управленцев. Но влияют в итоге на привлекательность актива на рынке.

Как по полкам

В рамках консалтинговой помощи управляющая компания, в багаже которой не один, а целый набор кейсов, сможет дать совет по точечной и максимально эффективной настройке объекта. С одной стороны, раскачать выручку, использовав весь коммерческий потенциал актива (повысить арендные площади и ставки аренды, запустить доп. Сервисы etc.). С другой стороны, грамотно снизить затраты. И самый простой способ — автоматизировать определенные процессы, снизив эксплуатационные расходы и сделав бизнес прозрачным.

Поверьте, это не простое сотрясение воздуха. Есть множество примеров, где внедрение той же цифровой платформы Kaizen позволило сократить штат персонала и соответственно затраты на обслуживание на 10-15%! Или та же установка дополнительных датчиков (IoT в помощь), за счёт которых нивелируется человеческий фактор — датчики а отпуска не ходят и ковидом не болеют. Такие вложения окупятся условно за 3 месяца, а потом пойдут просто плюсом к капитализации.

И примеров как повышения арендного потока, так и сокращения издержек в арсенале любой профессиональной управляющей компании множество! Не нужно стесняться спросить и не нужно жадничать денег на оплату экспертов!

Источник: cre.ru

Непрофильные активы. Управление непрофильными активами. Продажа непрофильных активов

В законодательстве РФ нет четкого определения, что такое непрофильные активы. Но при этом все предприятия разграничивают понятия профильных и непрофильных активов. Есть и ряд методических рекомендаций по их классификации, научные исследования и результаты практики. И далее о том, что такое непрофильные активы, как ими можно управлять для достижения нужного эффекта.

Непрофильные активы: что к ним относят?

Непрофильные активы (НП) – это активы предприятия, которые принадлежат ему на законных основаниях права собственности и не участвуют в осуществлении компанией основного вида деятельности.

Основное отличие в следующем:

1. Профильные активы – это имущество и другие ценности, которые компания использует в производственной и других сферах деятельности. Они непосредственно участвуют в работе компании, обеспечивая ее работу.
2. Непрофильные активы — имущество, которое не используется непосредственно при осуществлении основной деятельности компании.

Получается, что для получения прибыли и поддержания нормальной работы организации, наличие таких активов не обязательно.

Например, на балансе предприятия есть производственный цех, склад и база отдыха для детей сотрудников. Так вот первые два наименования относятся к профильным активам, последнее наименование – это разновидность непрофильных активов.

Считается, что наличие непрофильного имущества никак не связано со стратегией развития организации. Компания может свободно продать такие ценности. Каких-то глобальных последствий для хозяйственной деятельности это иметь не будет.

Особенности таких НП (на основании Приказа Росимущества № 526 от 30 декабря 2014):

• Они могут вообще не использоваться в жизни организации.
• Могут использоваться не по назначению. Здание, сооружение и другие ценности могут быть предназначены для одной цели, а использоваться будут совсем для другой.
• Их наличие противоречит и не соответствует миссии субъекта хозяйствования, целям и задачам функционирования.
• Их количество превышает существующие нормативы и нормы для неких видов компании.

Но в целом ошибочно полагать, что непрофильные активы вообще не оказывают никакого влияния на результаты работы предприятия. Конечно, они не принимают участия в создании продукции или услуги. Но они позволяют компании работать много-векторно. Например, мотивируя персонал, снижая инвестиционные вливания, разрабатывая дополнительные направления работы.

Эксперты рекомендуют использовать простое правило: если компания при продаже или ликвидации данного актива и дальше будет работать в обычном режиме, а может и лучше, то тогда такой актив может быть признан непрофильным. Если же отсутствие такой ценности повлечет изменения в результатах работы, то тогда актив является профильным.

Управление непрофильными активами

Непрофильные активы – это сложный участок работы. И, к сожалению, большинство компаний работают с ними по простому регламенту: или не замечают их наличие, используя по старым схемам, или просто бездумно продают за минимальную стоимость. Но оба из этих вариантов могут быть ошибками. И задача управленца – решить задачу корректно.

1. Продажа на рынке. Самый лучший и эффективный вариант для компании, которая вообще не использует такое имущество. Важно – на такой товар должен быть спрос на рынке. Иначе сделка может быть бессмысленной. И лучше придержать здание или другой социальный объект до лучших времен, нежели продавать его дешево.
2. Предоставление объекта в аренду. Также эффективный вариант, особенно в случаях, когда реализация или ликвидация объекта для предприятия будет стоит дорого. При наличии дополнительных расходов при продаже лучше от такого способа отказаться. Например, сдача части здания или сооружения в аренду сможет отлично пополнить доходную часть бюджета.
3. Использование актива в качестве доли в уставном капитале других компаний. Часто компания обладает таким имуществом, которое и продать нельзя, или не имеет смысла, и эффективно им управлять никто не может. При отсутствии компетентного специалиста, который сможет выработать стратегию использования НП, лучше его использовать в качестве стратегического актива.
4. Ликвидация объекта. Такой метод используют при отсутствии потенциального спроса на рынке. Содержать здание или сооружение без некой цели и эффективности не имеет смысла. Легче его разобрать, утилизировать, получив вторсырье.
5. Изменение предназначения. При грамотном управлении или расширении бизнеса компания в основной деятельности может использовать и непрофильный актив. Практика многих коммерческих организаций показывает, что такой вариант может быть весьма успешен. Например, использовать здание в качестве ремонтного цеха, или модернизовать объект с целью его эксплуатации в административных целях.
6. «Консервация». Самый последний вариант управления. Его используют тогда, когда использования всех остальных методов невозможно. Например, расходы на ликвидацию настолько велики, что легче законсервировать объект до лучших времен.

На практике непрофильные активы – это критическая точка управления для многих топ-менеджеров. Существует ряд ключевых проблем и последствий, которые компании не учитывают при формировании плана стратегического управления.

Какие проблемы, существующие на предприятии, могут породить сложности в контексте управления непрофильными активами:

Конечно, любая проблема решается в зависимости от специфики компании, квалификации управленческого персонала, масштабов деятельности. Нельзя говорить, что одна стратегия управления подойдет ко всем компаниям одинаково.

Но далее представлен список тех базовых решений, которые в разном их сочетании позволят решить проблему:

• Привлекать к управлению внешних экспертов, специализирующихся на таких вопросах. Не обязательно использовать труд консультантов постоянно. Достаточно нескольких консультаций для разработки базовой стратегии.
• Выработать единые требования и критерии для оценки рисков, в том числе и по управлению, использованию НП. И для этих целей также стоит привлечь консультанта.
• Проработать возможные варианты использования различных объектов. Важно экономически обосновать эффективность внедрения какого-либо сценария. Не нужно полагаться только на мнение или желание администрации. Все решения должны быть аргументированы. Можно, что есть оптимально, сформировать финансовую модель для оценки эффективности использования НП.

Все представленные решения – это только часть возможных методов управления. И для одного предприятия часто реально легче продать, нежели привлекать экспертов и внешних консультантов.

Кто же на практике на самом предприятии занимается управлением непрофильных активов? Это не один человек, а целая команда. Это и руководитель компании, и главный бухгалтер, и начальник финансового и экономического отдела. К прогнозированию и разработке модели привлекается и аналитик, и работник ИТ-службы. Все зависит от поставленной задачи.

Непрофильные активы — как реализовывается продажа?

Наиболее популярный метод управления непрофильными активами – это их продажа. Зачастую, когда объект не приносит дохода, а только влечет за собой дополнительные расходы, его продают на рынке.

Продажа активов предполагает получение следующих преимуществ:

1. Оперативность получения дохода. Подойдет для компаний, которые нуждаются в оборотных средствах. Их можно направить на расширение бизнеса, погашение долгов, модернизацию технологии и т.п.
2. Снижение базы налогообложения и дополнительных расходов. Избавляясь от дополнительного имущества, организация уменьшает базу налогообложения для уплаты имущественного налога.

Перед тем как реализовать объект такого назначения, необходимо выработать целый алгоритм действий: как и в какой последовательности будет проходить сделка.

Примерный алгоритм действий:

1. Формирование списка тех активов, которые могут быть реализованы на рынке или переданы в доверительное управление. Параллельно проводится оценка таких объектов. Определяется список тех, которые признаны убыточными для предприятия.
2. Подготовка к продаже. Данное действие включает несколько процедур:
3. Оценочные процедуры. Определяется текущая и оценочная стоимость. Разрабатывается комплекс мероприятий, который позволяет повысить рыночную стоимость здания, сооружения и т.п.
4. Поиск потенциальных покупателей, которым интересно предложения. Проведение переговоров, конкурсов, аукционов и других процедур, регламентированных сделкой.
5. Подготовка необходимого комплекта документов.
6. Подписание сделки. Непосредственная продажа объекта.

Как правило, на крупных предприятиях, которые и обладают таким имуществом, имеются распорядительные документы по организации реализации непрофильных активов. Например, Порядок или Программа организации продажи непрофильных активов. И в данном документе четко прописан регламент процедуры.

Другой вопрос: сделки по реализации непрофильных активов зачастую проводит агент. Это специалист, который оказывает комплексные услуги по подготовке и продаже таких ценностей. Некоторые организации могут привлекать агента на добровольных началах. Например, нашли компанию, выбрали специалиста и все. Агент может выбираться на конкурсной основе.

Комиссия специалисту может быть оплачена как продавцом, так и покупателем.

Общий порядок по продаже регламентирован Методическими указаниями по выявлению и отчуждению непрофильных активов. На основании данного регламента непрофильные активы рекомендуется продавать через открытые торги.

1. Аукцион. Здесь все просто: покупателем становится субъект, который сможет предложить максимальную цену.
2. Конкурс. Победу получает не всегда тот, кто предлагает максимальную цену. Главное – предложить лучшие условия. И здесь очень важная задача – это составить грамотный договор купли-продажи. На его основании продавца или покупателю могут обязывать к определенным обязательствам.
3. Публичное предложение. Здесь все обратно пропорционально аукциону. Есть базовая цена, а потом с каждым шагом цена снижается.

Процедура может проводиться через электронные торговые площадки, что сейчас весьма популярно. Есть несколько маркетплейсов, где представлен список такого имущества. Также такие сведения размещены на официальных сайтах.

Какие документы необходимы (на примере аукциона в соответствии с 44-ФЗ):

1. Извещение о проведении аукциона (требования к участникам, способы предоставления конкурсной документации, плату за предоставление конкурсной документации, дату/место/время вскрытия конвертов и др.).
2. Конкурсная документация (описание предмета аукциона, требования к заявке участника аукциона, критерии оценки, размер обеспечения, проект договора и др.)

Покупка непрофильных активов

Непрофильные активы для одного предприятия могут быть балластом, для другого – реальной необходимостью. И не обязательно приобретенный объект будет использоваться в соответствии с техническими характеристиками.

Что делать, если компания желает приобрести непрофильные активы:

1. Запустить поиск того непрофильного актива, который необходим. В интернете есть масса торговых площадок, в которых может принять участие каждый. Купить объект можно как для юридического лица, так и в личных целях. На таких сайтах представлен реестр непрофильных активов. Например, один из самых известных – Portal DA.
2. Пройти регистрацию на электронной площадке. Для юридического лица могут потребоваться регистрационные документы. В момент регистрации для создания бизнес-аккаунта нужны такие данные:

• название компании и ее ИНН;
• юридический адрес.

Можно зачастую пройти регистрацию через банковский ID. Платформа тщательно проверяет организацию, чтобы она была реальной.

После регистрации пользователю доступен полный перечень продаваемых объектов. Он смотрит варианты, на понравившиеся предложения подает заявки. Форма заявки и дальнейший алгоритм участия зависит от того, в какой форме будет организована продажа: аукцион, конкурс.

Купить непрофильные активы банков и других компаний можно как у самого собственника напрямую, так и через агента. Если заявка покупателя выигрывает, то представитель компании связывается с потенциальным покупателем и оговариваются детали сделки.

Что касается частных лиц. Наиболее простой способ покупки – это зайти на официальный сайт банка и найти те варианты залогового имущества, которые он реализует на рынке. Часто они предлагают залоговую недвижимость и автомобили.

Преимущества такой покупки:

• меньшая стоимость;
• покупку можно оформить в кредит;
• сделка уже проверена на юридическую чистоту и поэтому сопровождается минимальными рисками.

Гражданину России достаточно ознакомиться с предложениями и обратиться в банк за дальнейшей консультацией.

Примеры покупки/продажи непрофильных активов

На рынке есть множество предложений. Можно встретить предложения по продажи непрофильных активов госкорпораций, коммерческих предприятий. Но наибольший удельный вес в данной ниши приходится именно на непрофильные активы, которые реализуются банками.

Такая ситуация объясняется тем, что банки выдают кредиты физическим и юридическим лицам под залог недвижимости и других активов. И как только такой кредит становится проблемным, у банка есть возможность в судебном порядке конфисковать залоговое имущество.

Продажа непрофильных активов банков востребована среди многих крупных банков России, но далее топ 3:

1. Сбербанк. Последние годы занимает передовые позиции при формировании портфеля НП. По состоянию на конец 2017 год объем непрофильных активов Сбербанка составлял 447 млрд. руб. Это составляет чуть меньше 2% от всего объема активов банка.
2. ВТБ. Непрофильные активы данного учреждения составляют на конец 2018 года 421 млрд. руб., что в процентном соотношении составляет немного более 4% от всего объема активов компании.
3. Рост Банк. Объем непрофильных активов 338 млрд. руб. И что примечательно, это составляет около 70% от всего объема активов банка.

Практика показывает, что со временем объем непрофильных активов банка может уменьшаться или увеличиваться. И во многом это зависит от экономической ситуации.

Например, рост НП наблюдается в кризисный момент, когда у людей и компаний нет денег для оплаты кредитов. И тогда залоговое имущество становится объектом конфискации.

Одним из ярких примеров продажи непрофильных активов стал 2010 год, когда руководство Сбербанка заявило о продажи всех непрофильных активов. Тогда банк переживал очень трудное время. И чтобы балансировать в момент кризиса решил реализовать все, что у него было. Это были и девелоперские компании «Капитал Груп» и «Дон-строй», и торговая сеть «Мосмарт», «Вестер» и т.п. Неизвестно достоверно, какую часть они продали, но намерения были основательны.

По состоянию на июль 2021 года самыми дорогими предложениями от Сбербанка среди продажи непрофильных активов являются следующие:

1. Электросетевая компания в Челябинске. Оценочная стоимость – 1,3 млрд. руб. Продают объект единым лотом по системе аукциона.
2. Торгово-гостиничный комплекс, который находится в Хабаровске, в центральной его части. Оценочная стоимость – 1,1 млрд. руб.
3. Правопреемник сельскохозяйственной компании в Ленинградской области. По стоимости – 531 миллион рублей.

И таких предложений по факту много. Все они представлены в электронной базе банка и продаются через торговую площадку Сбербанка.

Что касается новшеств. Центробанк планирует ограничить возможность банков вкладывать свои деньги в непрофильные активы. Ведь речь идет не только о залоговом имуществе. Части компании вкладывают деньги в инвестиционные фонды, дочерние предприятия. Не все начинания становятся успешными.

И это несет дополнительные риски для коммерческих банков.

Пока неизвестно, как будут работать такие новшества. Но затронут они только системообразующие финансовую систему банки. Небольшие финансовые учреждение это не коснется.

Источник: apexcom.net