Современные офисные центры стали появляться в Нижнем Новгороде пятнадцать лет назад. Одним из первых был комплекс «Две башни» в самом центре города — на улице Белинского. «Пионером» среди бизнес-центров класса «А» оказался БЦ «Столица Нижний», который начал работать на улице Максима Горького в 2005 году. Сегодня в городе насчитывается уже более 200 офисных центров.
Рынок аренды офисной недвижимости
Несмотря на высокие темпы строительства БЦ в столице Приволжья, значительная часть предложения на рынке аренды офисной недвижимости по-прежнему представлена перепрофилированными площадями. Помещения в жилых домах и административных зданиях продолжают пользоваться спросом, поскольку часто сдаются по более низкой цене.
Наибольшее число офисных площадей в аренду предлагается в Нижегородском (48%), Советском (19%) и Канавинском (13%) районах.
По данным Gipernn.ru, на рынке аренды офисных помещений в Нижнем Новгороде в феврале 2019 года средняя цена предложения составила 605,1 рубля за квадратный метр. По сравнению с предыдущим месяцем она понизилась на 0,4%. Самым дорогим районом с точки зрения аренды офисов является Нижегородский. Один «квадрат» здесь обойдется предпринимателю в 621 рубль в месяц.
Нелегальный бизнес-центр вырос на грядках садового товарищества, дома несогласных горят
Аренда площадей в бизнес-центрах
Большая часть из 209 нижегородских бизнес-центров сосредоточена также на территории Нижегородского района — всего их насчитывается 67. На втором месте по количеству подобных объектов коммерческой недвижимости расположился Советский район с 42 бизнес-центрами. Замыкает тройку лидеров Канавинский район, где расположены 23 БЦ. В Автозаводском и Ленинском районах работает по 18 бизнес-центров, в Сормовском — 15. Наименьшее число БЦ в настоящее время располагается в Московском и Приокском районах — по 13 в каждом.
По данным Gipernn.ru, средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах Нижнего Новгорода составляет 738 руб./кв.м в месяц, что более чем на 20% выше стоимости аренды на рынке офисных площадей в целом. При этом наибольший разброс ставок аренды наблюдается в бизнес-центрах Нижегородского и Автозаводского районов.
Три класса БЦ: в чем отличие?
Большая часть нижегородских бизнес-центров (65%) приходится на долю объектов, класс которых не установлен (для удобства отнесем их к классу «C»). Лишь 10% относятся к классу «А» и 33% — к классу «B».
Бизнес-центры класса «А» являются самыми престижными среди офисов. Их отличают следующие черты:
- расположенность в центре города или в непосредственной близости от него;
- хорошая транспортная доступность;
- парковка — не менее одного машино-места на 100 квадратных метров площади;
- контроль доступа в здание и современные системы безопасности;
- кондиционирование, климат-контроль и устройства пожарной безопасности;
- отделка с использованием высококачественных материалов;
- наличие сопутствующих услуг для посетителей и арендаторов — кафе, банкоматы, фитнес-центры и т. д.
В качестве примера нижегородского бизнес-центра класса «А» можно привести Центр Международной Торговли (ЦМТ) по адресу: улица Ковалихинская, 8. Это заметное здание стильного дизайна начало свою работу в 2010 году. Площадь строения составляет 17 498 квадратных метров, на офисы приходится 12 425 квадратных метров. Минимальная арендуемая площадь составляет 25 «квадратов».
К категории «B» довольно часто относят исторические здания, прошедшие капитальный ремонт либо полное переоборудование, а также БЦ класса «А» после нескольких лет эксплуатации. Говоря о разновидности «B+», важно отметить их несоответствие примерно ½ критериев, предусмотренных для объектов категории «А».
Поэтому если нижегородские бизнес-центры класса «А» мы найдем исключительно в центре, то объекты «B+» — и на удалении от него, например на улице Ошарской, 77. Так, бизнес-центр «Лондон», построенный в 2008 году, хоть и не находится в пешей доступности от станции метро «Горьковская», имеет удачное местоположение и просторную парковку. Площадь здания составляет 7 510 квадратных метров, офисных помещений — 4 848 квадратных метров. В БЦ имеются свободные площади, минимальный размер предлагаемых арендаторам офисов составляет 41 «квадрат».
Остановимся на офисах категории «B», чтобы разобраться в их принципиальном отличии от класса «А». Итак, для них характерны следующие черты:
- здание может быть не новым, а переоборудованным;
- презентабельный внешний вид строения;
- располагается на удалении от центра города;
- помещения имеют более скромную отделку;
- в большинстве случаев в БЦ отсутствует подземная парковка, и оставить автомобиль можно только снаружи;
- планировка помещений является менее гибкой по сравнению с классом «А».
Несмотря на все вышеперечисленные нюансы, бизнес-центры категории «B» обеспечивают арендаторам достаточный комфорт. Одним из достойных представителей данного класса в Нижнем Новгороде является БЦ «Муравей». Здание было построено в 1973 году, его площадь составляет 3 652 квадратных метров, офисных помещений — 1 830 квадратных метров. На данный момент арендаторам предлагается помещение 262,4 «квадрата» в этом бизнес-центре.
Офисы класса «С» размещаются в зданиях советской постройки. К этой категории обычно относят бизнес-центры, не соответствующие имеющим значение критериям класса «B». Такие офисные здания могут располагаться даже в спальных районах и на удалении от метро. Также объекты данной категории довольно редко имеют организованную парковку.
Характерным представителем класса «B» является бизнес-центр «На Костина» — здание, построенное в 1977 году. Площадь строения составляет 5 697 квадратных метров, офисов — 3 120 квадратных метров. В настоящее время в бизнес-центре отсутствуют свободные помещения.
Топ-5 самых дешевых офисов в бизнес-центрах
Бизнес-центр с самыми доступными на данный момент арендными площадями располагается в поселке Черепичный Приокского района. Стоимость аренды квадратного метра в здании 1959 года постройки варьируется от 140 до 250 рублей.
Как видно из таблицы, бизнес-центры с самой недорогой арендой располагаются в нижней части города, не имеют категории и были построены более тридцати лет назад.
Топ-5 самых дорогих офисов в бизнес-центрах
Бизнес-центр с наиболее высокой арендной ставкой расположен в самом центре города — на улице Максима Горького. БЦ «Кулибин» был построен в 2013 году и имеет площадь 11 тысяч квадратных метров. Стоимость аренды помещений в этом комплексе класса «А» составляет от 1000 до 12500 рублей за квадратный метр.
Практически все бизнес-центры с самыми высокими ставками располагаются в нагорной части Нижнего Новгорода. Исключением стал лишь БЦ «На Борской», что в Автозаводском районе.
Топ-5 БЦ по площади офисных помещений
Самым крупным бизнес-центром Нижнего Новгорода по площади офисных помещений является БЦ «Орбита» на улице Нартова. В аренду предпринимателям здесь предоставляется 23 тысячи квадратных метров. Минимальная площадь одного офиса составляет 30 «квадратов».
Нижегородские бизнес-центры с самыми обширными площадями сосредоточены в центре города, в основном в Нижегородском районе. С ними в одном ряду стоит только расположенный в Ленинском районе «Бугров Бизнес Парк».
Желающим снять помещение под офис в Нижнем Новгороде сегодня приходится выбирать между комфортными бизнес-центрами, расположенными в локациях с оптимальной транспортной доступностью, и объектами на относительном удалении от основных магистралей и станций метро. Самые дорогие помещения по-прежнему концентрируются в верхней части города — традиционном деловом центре. Стоимость аренды в целом остается вполне демократичной и позволяет найти офис практически под любой бюджет.
Источник: www.gipernn.ru
Есть ли в Нижнем Новгороде офисы премиум-класса
NewsNN выяснил, какие бизнес-центры класса «А» есть в Нижнем Новгороде и соответствуют ли они заявленному статусу.
Как рассказал NewsNN директор по развитию ООО «Центр коммерческой недвижимости» Евгений Лашманов, согласно данным «Российской гильдии управляющих девелоперов», официально класс «А» в Нижнем Новгороде имеют БЦ «Столица Нижний» и «Центр международной торговли». Позиционируют себя на рынке как класс «А» также «Лобачевский PLAZA», «Кулибин» и Mont Blanc.
Категория «A» присваивается зданию специальной комиссией, которая оценивает бизнес-центр на предмет соответствия определенным критериям.
Согласно информации, размещенной на сайте «Российской гильдии управляющих девелоперов», бизнес-центры класса «А» должный обладать характеристиками: не более 7 лет с года постройки или капитальной реконструкции; расположение рядом с главными автомагистралями города; современные инженерные системы; материалы отделки, соответствующие международным стандартам; подземный или наземный паркинг; презентабельная фасадная часть здания; развитая внутренняя и внешняя инфраструктура; наличие возможности питания для сотрудников и доступность для маломобильных групп населения.
Категория «А+» может быть присвоена за исключительные характеристики объекта – это дизайнерская отделка, уникальные архитектурные решения или система «умный офис». Таких в Нижнем Новгороде нет.
БЦ «Центр международной торговли» класса «А» расположен в историческом центре города на улице Ковалихинской. Одиннадцатиэтажное здание введено в эксплуатацию в 2010 году. Здесь можно арендовать офисный блок от 40 до 2 тысяч кв. м. В центре имеется двухуровневый подземный паркинг с автомойкой, наземная гостевая парковка, ресторан, бизнес-кафе и отделения банков. Ближайшая остановка «Варварская» находится в 200 метров от здания, а вот путь до станции метро «Горьковская» займет около получаса.
Данный БЦ выбрали такие компании, как «Сибур», «Мэйл.Ру», Samsung Electronics. Арендная ставка помещений в среднем – 1,4 тысяч рублей за кв. м. Сотрудник арендного отдела отметил в разговоре с NewsNN, что заполнены практические все помещения.
Согласно отзывам, размещенным на ресурсе «Яндекс.Карты», посетители и арендаторы центра отмечают отсутствие достаточного количества парковочных мест. Имеют место проблемы с лифтами: дождаться их, особенно в час-пик, сложно. Несколько пользователей отметили невозможность открыть окна в офисных помещениях, что «превращает посещение бизнес-центра в пытку».
По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости, с 2010 года бизнес-центр принадлежал ООО «Управленческая компания «Региональный центр международной торговли»» в объеме 1/100. По договору купли-продажи от 19.01.2011 года 99/100 доли объекта стали принадлежать ООО «Центр Международной Торговли 1».
БЦ «Столица Нижний» введен в эксплуатацию в 2005 году. Здание располагается на пересечении Решетниковского бульвара и переулка Гранитный, и выходит своим главным фасадом на улицу Максима Горького — одну из центральных улиц города. Очевидное преимущество данного БЦ в близости к станции метро «Горьковская» — 5-7 минут пешком.
Всего в 14-этажном здании 20 тысяч кв. м. арендной площади. Согласно информации, размещенной на сайте центра, сейчас свободны только три офиса общей площадью 234 кв. м. Стоимость за кв. м – 1,3 тысячи рублей.
В «Столице Нижний» располагаются представительства крупных банков – «Райфазингбанк», «Московский Банк Реконструкции и Развития» и др. Как говорится на сайте БЦ, здание отличает современная инженерия: бесшумные немецкие скоростные лифты, центральная система кондиционирования, сплинкерная система пожаротушения и система аварийного оповещения в случае пожара, система контроля доступа в здание.
В этом бизнес-центре имеется подземная и наземная парковка, а также ресторан быстрого обслуживания «Едок». Однако посетители центра жалуются на ресурсе «Яндекс.Карты», что поставить машину рядом со зданием очень сложно.
Как отметила в разговоре с NewsNN директор ООО «Магазин коммерческой недвижимости» Елена Морозова, проблема с парковками даже в самых престижных центрах связана с неразвитой инфраструктурой города в целом.
По словам Лашманова, данные центры вполне соответствуют заявленной классности, если не сравнивать их с БЦ Москвы или Санкт-Петербурга.
«По ценовой политике, срокам реализации вакантных площадей, заполняемости я бы выделил «Центр Международной Торговли», «Лобачевский PLAZA», «Кулибин» и «Столица Нижний», — отметил эксперт.
В исторической части Нижнего Новгорода, на улице Алексеевской, расположен БЦ «Лобачевский PLAZA», позиционирующий себя на рынке как класс «А». Он был введен в эксплуатацию еще в 2008 году, арендная площадь – более 36 тысяч кв. м. Из преимуществ можно выделить близость к кремлю и другим достопримечательностям города, а также остановкам общественного транспорта. Однако путь до ближайшей станции метро «Горьковская» составит около получаса.
«Мы были одним из первых бизнес-центров в Нижнем Новгороде, которые получить класс «А», есть соответствующие документы», — рассказал NewsNN представитель компании.
Однако, согласно данным «Российской гильдии управляющих девелоперов», БЦ только позиционирует себя на рынке как класс «А».
Центр оснащен наземной закрытой парковкой на 70 мест и двухуровневой – на 264 места. В здании расположены четыре ресторана премиум-класса, караоке-бар, самый дорогой в Нижнем Новгороде кинотеатр «Романов Синема» и бутики с одеждой мировых брендов. Из услуг – автомойка, шиномонтаж, химчистка и салон красоты.
Судя по отзывам, у арендаторов данный центр не вызывает нареканий, даже в части парковки. Однако у здания есть особенность: когда идут дожди, улицу Алексеевскую затапливает из-за неработающей ливневой канализации, под водой оказывается и часть территории рядом с «Лобачевский PLAZA».
Аренда одного квадратного метра в БЦ обойдется от 1,3 тысяч рублей за кв. м.
Источник: newsnn.ru