Норма текущего дохода при оценке бизнеса по модели ринга это

1. Ставка дисконта как величина, обратная соотношению цена / прибыль.

Если бизнес заключается в выпуске продукции, на которой специализируются несколько открытых компаний с ликвидными или хотя бы постоянно котируемыми акциями, то систематические риски (отраслевые, определяемые конъюнктурой рынка сбыта этой продукции, а также конъюнктурой рынков необходимых для него покупных ресурсов) могут быть показаны в ставке дисконта, которая представляет собой величину, обратную соотношению цена / прибыль по указанным компаниям (должно использоваться среднее по ним соотношение, взвешенное на объем реализации этих компаний), то есть

цена — суммарная рыночная стоимость акций компании (компаний), находящихся в обращении;

прибыль — объявляемая компанией (компаниями) чистая прибыль.

Применять приведенный показатель в качестве ставки дисконта можно по двум причинам. Во-первых, ставка дисконта — это норма дохода, т.е. минимально приемлемая для инвестора отдача с рубля капиталовложения.

Ищенко Д Н ЦЕНОВЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ ПРИ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

В то же время отношение всей прибыли компании, которую уже сейчас могут изымать из компании ее владельцы к стоимости всех ее акций, т.е. к стоимости права на такое изъятие (наблюдаемое в рынке соотношение прибыль / цена), можно рассматривать как минимальную приемлемую для инвестора отдачу с рубля капиталовложения потому, что такую отдачу с рубля капиталовложений в покупку компании ее бизнес способен обеспечивать инвесторам компании уже в настоящий момент. Отталкиваясь от достигнутого, естественно потребовать, чтобы и в будущем среднегодовая доходность инвестиций в этот и аналогичный бизнес была не меньшей. Во-вторых, учет систематических рисков бизнеса, как это должно делаться ставкой дисконта, осуществляют соотношением прибыль / цена потому, что фондовый рынок, «выставляя» цену за ту или иную компанию (ее акции), ориентируется не только на текущие объявляемые прибыли, но и на надежность их получения (или даже увеличения) в будущем. Чем больше оказывается соотношение цена / прибыль, тем надежнее компания.

2. Метод капитализации неопределенно длительного постоянного дохода

Для приблизительной и предварительной быстрой оценки (экспресс-оценки) долгосрочных бизнесов часто применяют способ, который называют методом прямой капитализации дохода или просто капитализацией (в данном случае неважно, измеряется ли ожидаемый с бизнеса доход денежными потоками или прибылями).

При этом используют два допущения:

1) ожидаемые от бизнеса доходы беспрерывны: их берут на уровне средних в год (квартал, месяц) Аср стабилизированных величин;

2) срок получения таких доходов — неопределенно длительный (как бы стремится к бесконечности).

В расчете на два допущения формула остаточной текущей стоимости бизнеса, которую в рамках доходного подхода к оценке бизнеса принимают (без учета избыточных активов) за его обоснованную рыночную цену Ц, чисто математически вырождается в формулу (что можно проверить, выразив лимит приводившейся выше формулы

Оценка и финансовое моделирование банков

i — учитывающая риски бизнеса ставка дисконта.

Оценку бизнеса по приведенной формуле можно применять не только как сугубо предварительную оценку тогда, когда изложенные выше допущения точно отвечают реальному характеру уровня и динамики доходов с бизнеса. Так, она вполне допустима для определения стоимости привилегированных, с гарантированными постоянными дивидендами, акций, срок жизнедеятельности которых не определен. Кроме того, могут существовать реальные бизнесы, обеспечивающие постоянный доход на неопределенно длительное время, например бизнес по продаже (с исчислением дохода в постоянных ценах) сена (трав, скашиваемых собственными силами в пойме реки, где естественным образом воспроизводится плодородие).

Капитализация постоянного дохода — это примерная или предварительная его оценка, которая особенно подходящая, если величина Аср представляет собой хорошую среднюю по уже стабилизированным денежным потокам установившегося бизнеса.

3. Капитализация постоянного дохода, получаемого в течение ограниченного срока

К минимально стоящей доходности с каждого рубля вложений в такой бизнес обычно предъявить требование, чтобы он приносил за единичный период столько же, сколько может приносить сравнимая по рискам инвестиционная альтернатива, и обеспечил бы возврат вложенных средств, так как это было бы, если бы инвестиция делалась в сопоставимую по рискам облигацию, которую можно после истечения срока п перепродать, если этот срок меньше срока до ее погашения, но перепродать с дополнительной прибылью, еще раз возмещающей затраты на ее приобретение.

Предварительная оценка бизнеса (его экспресс-оценка) может оказаться более точной, если снять одно из двух весьма грубых допущений, применяемых при капитализации постоянного (среднего) дохода, который можно получить с бизнеса в течение неограниченно длительного периода времени, а именно допущение о неограниченно длительном сроке полезной жизни бизнеса.

Применительно к ограниченному сроку вложения средств в рассматриваемый бизнес наряду с нормой текущего дохода с него (ставкой дисконта) в данном случае в определение оценочной (обоснованной рыночной) стоимости вводят норму возврата капитала, а точнее норму накопления средств для возврата капитала путем повторной его перепродажи.

Вероятные формулы капитализации получаемого за ограниченный срок п постоянного дохода можно представить в виде моделей Инвуда, Хоскальда и Ринга соответственно, в которых по-разному выражается норма возврата капитала:

В первых двух моделях норму возврата капитала считают как ежегодный (ежеквартальный, ежемесячный) дополнительный доход с каждого вложенного в бизнес рубля, который, если его по мере получения вкладывать в тот же бизнес (с тем же риском, отражаемым присущей данному бизнесу нормой текущего дохода i — модель Инвуда) или просто на страхуемый банковский депозит либо в гособлигации (без риска, т.е. по безрисковой норме текущего дохода R — модель Хоскальда), должен в течение срока п накопить фонд возмещения ранее вложенного в бизнес капитала. Соответственно норму возврата капитала в этих моделях именуют фактором фонда возмещения (1/Sn).

Рассчитывают этот показатель следующим образом:

для модели Инвуда:

для модели Хоскальда:

Модель Ринга выставляет более простое требование к норме дополнительного дохода для возмещения вложенного в бизнес капитала: бизнес должен дополнительно равномерными долями возмещать ожидаемую к истечению срока п стоимость перепродажи используемого в бизнесе имущества (выгоду, которую теряют из-за отсутствия планирования такой перепродажи), что соответствует требованию к текущему доходу приносить с каждого рубля в бизнесе еще столько

рублей (копеек), скольким будет равна ожидаемая к сроку п будущая рыночная стоимость имущества, приобретавшего в начале бизнеса на один рубль. Так что D в модели Ринга — это будущая стоимость каждого рубля (или имущества на один рубль), изначально вложенного в оцениваемый бизнес.

Модели Инвуда и Хоскальда применимы для оценки тех бюджетов, в которых значительна доля специальных активов, экономически (морально) изнашиваемых за время осуществления бизнеса.

Если применять вышеперечисленные модели некорректно, то они могут существенно занижать обоснованную оценку рыночной стоимости бизнеса. Модель Хоскальда занижает стоимость бизнеса, если срок его жизни достаточно велик, так как недоучитывает риски возможного перевложения накапливаемых с бизнеса средств.

4. Модель Гордона чаще всего является способом предварительной и приблизительной оценки рыночной стоимости бизнеса.

В случае, когда по долгосрочному бизнесу (срок полезной жизни бизнеса п как бы стремится к бесконечности или является неопределенно длительным) ожидаемые от него доходы отчетливо переменны (их нельзя аппроксимировать постоянным средним ожидаемым доходом), то их планируемая динамика такова, что реальным приближением к действительности становится предположение о постоянном (в среднем) темпе их роста (Ь = const). Формула для определения текущей стоимости бизнеса посредством капитализации постоянного дохода принимает вид:

— доход с бизнеса, ожидаемый в начальном единичном периоде (годе, квартале, месяце) остаточного периода полезной жизни проекта (бизнеса);

б — условно постоянный (средний) темп прироста доходов бизнеса в указанном остаточном периоде.

Эту формулу обычнее всего применять для оценки остаточной стоимости проекта в рамках остаточного периода, начинающегося через некоторое время после проведения стартовых инвестиций и «выхода» на прибыльный режим работы предприятия. В жизненном цикле продукта (если это продуктовый проект) начнется стадия устойчивого роста продаж и прибылей (кроме того, увеличится и степень доверия к показателю б как выявившемуся в действительности).

Явно длительный срок жизни проекта предполагает, что его окончание (прекращение выпуска продукта) произойдет даже после незначительного устойчивого сокращения продаж и прибылей в силу того, что за длительное время прибыльной работы инициаторы проекта успеют подготовить к выпуску (разработать) новый продукт, который быстро сменит теряющую свою рентабельность продукцию.

Источник: studbooks.net

Норма возврата инвестиций

Норма возврата инвестиций или капитала – это размер процентной ставки, обеспечивающий возврат первоначальных вложений.

Каждый актив (объект недвижимости) имеет определенный ограниченный период экономической жизни (время, в течение которого использование объекта является физически допустимым и экономически эффективным). Доход, приносимый активом (объектом недвижимости), должен компенсировать потерю активом своей стоимости к завершению срока его экономической жизни. В числовом виде размер дохода, необходимого для подобного возврата, выражается через норму возврата инвестиций.

Норма возврата инвестиций определяется размером ежегодной потери инвестиций за время ожидаемого периода использования активов, характером изменения суммы чистых доходов и варианта реинвестирования получаемых доходов.

Современная оценочная экспертиза прибегает к 3-м методам вычисления нормы возврата инвестиций или капитала:

• прямолинейный метод, основателем которого является Ринг;
• Инвуд предложил аннуитетный способ возврата инвестиций;
• Хоскольд создал модель, которая позволяет рассчитать норму возврата вложений по безрисковой ставке процентов.

Каждый из этих методов был придуман и разработан для удобства расчёта нормы возврата инвестиций при различных ситуациях.

Метод Ринга

Метод, созданный Рингом, предусматривает возмещение первоначальных вложений равными суммами. Для точного расчёта используется формула:

где Rd – норма дохода на инвестиции; N — оставшийся период экономической жизни.

Норма возврата инвестиций, капитала или активов определяется по следующей схеме: полную стоимость сделанных вложений делят на оставшуюся продолжительность экономической жизни. Современная оценочная экспертиза использует вышеуказанный способ расчёта возврата инвестиций в случае, когда вложением является какой-либо объект или недвижимость, находящийся на завершающей стадии своей экономической жизни.

Метод Инвуда

Модель расчёта возврата первоначально вложенного капитала, созданная Инвудом, позволяет правильно рассчитать норму возврата в том случае, когда общая стоимость возвращаемых средств реинвестируется согласно ставке доходности вложенных средств.

где SFF — фактор фонда возмещения; Y = Rd — норма дохода на инвестиции.

Специалисты прибегают к данной модели возврата средств при оценке объекта или недвижимости, который не находится на завершающей стадии экономической жизни, а может продолжать функционировать на протяжении ещё какого-то времени. Однако чтобы вернуть процентную ставку от вложенных активов недвижимость должна соответствовать определённым требованиям:

• срок эксплуатации здания должен соответствовать первоначально заявленному сроку;
• в течение этого периода, этот объект должен приносить постоянный ежемесячный доход;
• по завершении эксплуатационного срока данный объект или недвижимость полностью обесценивается.

Метод Хоскольда

К методу Хоскольда оценочная экспертиза прибегает в ситуации, когда ставка дохода первоначальных вложений достаточно высока и реинвестирование по такой же ставке маловероятно. В таком случае норма возврата инвестиций определяется по безрисковой ставке.

Основным достоинством этого способа является непосредственное отражение полной рыночной конъюнктуры. Помимо этого, в расчёт берётся и отчет о доходах.

Тем не менее у этой модели есть и минусы, чего не скажешь о других моделях расчёта возврата инвестиций:

• если у объекта вложений отсутствует стабильный доход, или объект ещё не готов, то в этом случае использовать данный метод расчёта возврата капитала не представляется возможным;

• при отсутствии достоверных сведений о рыночных сделках, рассчитать норму возврата данным способом практически невозможно.

Преимущества использования описанных методов

Правильный и точный расчёт внутренних доходов позволяет выяснить, будут ли капитальные вложения эффективными в каждом отдельном случае. Подсчёт внутренней нормы доходов и сравнение с оговоренными правилами вкладывания в капитал, позволяет выяснить, будет ли проект оправданным. Если внутренние доходы от объекта превышают заявленные нормы на капитал, то в данной ситуации норма возврата инвестиций оправдана. Весь проект считается успешным, а процент падения или разорения объекта становится минимальным.

Источник: utmagazine.ru

Оценка недвижимости: метод Ринга

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль.

Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях.

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же дисконтирование денежных потоков (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость. Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени.

К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

• удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов. Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых сдают ее в аренду на длительный период;
• с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

• необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
• если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично, поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

Rr = Cdk + (1/P),

• Cdk – ставка прибыли на капитал;
• P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями. При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни.

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

• период составляет 5 лет;
• прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
• размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

• периода собственности недвижимостью;
• прогнозируемой динамики прибыльности;
• возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости.

Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, земельного участка).