Нужно ли платить налог с продажи коммерческой недвижимости ИП

Здравствуйте. Физ лицо в 2015 году приобрело (построило) коммерческий объект для сдачи в аренду. В 2019 году физ лицо открыло ИП именно для сдачи в аренду этого объекта на УСН 6%. В 2020 году (прошло более 5 лет) объект планируется продать .

1. Как продать более правильно ? От имени ИП или от имени физ лица? Придётся ли платить налог , даже с учетом того что объект был приобретён в статусе физ лица 5 лет назад, учитывая что поправки были внесены от 01.01.2016 года

Дата: 24.09.2020 10:52

Поделиться
Получите ответ на вопрос
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
Поделитесь со своими друзьями юридической информацией.

В консультации принимали участие

Ответы экспертов

Бухгалтер, Россия, г. Новосибирск
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом.

НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ ИП НЕДВИЖИМОСТИ / АВТО , КОТОРЫЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ В БИЗНЕСЕ

Комментировать

2020-09-24 11:08:02

В ответе ошибка?

Можем ли мы продать эту недвижимость не закрывая ИП но от имени физ лица ?

Сергей — 2020-09-24 11:53:16
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Ваша недвижимость числится за ИП или в собственности физлица? Можно ведь владеть недвижимостью как физлицо, а деятельность вести как ИП.

Комментировать

2020-09-24 14:59:27

В ответе ошибка?

Недвижимость числится на физ лице. Владеем как физ лицо, и ведём деятельность как ИП

Сергей — 2020-09-24 15:31:38
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Если недвижимость числится за физлицом больше 5 лет, то 3-НДФЛ не предоставляется. Если недвижимость в собственности ИП или организации, то включается в доход и оплачиваются соответствующие налоги по вашему режиму налогообложения.

Комментировать

2020-09-24 16:55:55

В ответе ошибка?

То есть мы можем не платить налог с продажи от физ лица , даже не смотря на то что у этого лица открыто ИП непосредственно для сдачи данного объекта в аренду ? Ведь данный объект используется в предпринимательской деятельности . насколько мне известно срок давности (более 5 лет) не распространяется на объекты используемые в предпринимательской деятельности . Верно или ошибаюсь ?

Сергей — 2020-09-24 17:16:00
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Недвижимость в собственности физдица, с момента введения в собственность прошли 5 лет — сдавать 3-НДФЛ не нужно.

Комментировать

2020-09-24 18:46:40

В ответе ошибка?
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то налог уплачивается по налогообложению организации или ИП (осно или усн).

Комментировать

2020-09-24 18:47:53

В ответе ошибка?
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Можно прекратить сдавать в аренду и закрыть ИП. Недвижимость останется в собственности физлица и после этого исходить из вышеизложенного, не сдавать 3-НДФЛ.

Комментировать

2020-09-24 19:35:39

В ответе ошибка?

Не сдавать это ведь не означает то, что налоговики об этом не узнают и не начислят 13% как физику (насколько мне известно именно коммерческие объекты которые когда либо участвовали в предпринимательской деятельности не подпадают под освобождение от НДФЛ несмотря на то, когда объект был приобретён)?

Сергей — 2020-09-24 20:28:17
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Перестать сдавать недвижимость в аренду — прекратится предпринимательская деятельность. Закрываете ИП.

Недвижимость у физлица не участвует уже в предпринимательской деятельности. Через какое-то время продаётся как не нужный объект физлица, нужны срочно деньги.

Недвижимость можно продать как физлицо, но учитывая при этом ниже стоимости приобретения и тогда налогообложения не будет. Приложить документы по приобретению. Опять таки, нужно учесть как оценивается здание.

Я могу дать информацию как оценивается здание, с примерами, но это уже отдельная консультация за 5000р и можем по ватсапу.

Комментировать

2020-09-24 21:11:32

В ответе ошибка?
Администратор сайта, Россия, г. Уфа
Обратиться

• Консультация на сайте
• По телефону
• Whatsapp/Viber
• В чате
• Создать задачу

Я еще посмотрел нормативные документы. Ваша ситуация двоякая. Вы сами только можете выбрать как вам поступить: платить налоги как физлицо или как ИП. Если как физлицо не платить налог (имущество в собственности более 5 лет). Но для этого надо выполнить ряд условий: прекратить сдавать в аренду нежилое помещение, закрыть ИП, закрыть отчетный период.

Но в вашем случае ИП сдавало в аренду помещение много лет и систематически получал прибыль. Если объект использовался в коммерческих целях (ИП получал плату от сдачи в аренду) налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока прошедшего с момента приобретения. Физлицо зарегистрированное в качестве ИП, латит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Источник: consjurist.ru

Когда уплачивается налог с продажи нежилого помещения и возможен ли имущественный вычет?

Иногда возникают ситуации, когда есть необходимость и желание продать нежилое помещение.

При этом придётся заплатить налоги.

Для этого нужно собрать пакет документов и заполнить налоговую декларацию.

О том, кто является плательщиками в данном случае и об особенностях расчета такого налога вы узнаете в данной статье.

Плательщики

Налогоплательщиками при данной деятельности, являются:

• физические лица, продавшие нежилое помещение;
• а также юридические, оформившие продажу подобной недвижимости.

Льготные категории

Для налогообложения в данном случае льготных категорий не существует. Для уменьшения уплачиваемой суммы можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Порядок дегрессии

При продаже недвижимости у продавца возникает обязанность заплатить налоги. Если он в одном и том же году продал жилую недвижимость (или земельный участок, на котором её можно построить) и купил такую же, он имеет право на имущественный вычет.

ВНИМАНИЕ: Стоимость приобретённого имущества вычитается из стоимости проданного. Но при сделках с нежилыми помещениями это правило не действует.

Налогообложение после реализации недвижимости

Вид налога, уплачиваемого при получении дохода, зависит от статуса. То есть от того, юридическое это лицо или физическое.

Физическим

Физические лица при продаже помещения должны заплатить НДФЛ. Но они освобождаются от уплаты налогов, если одновременно:

1. Недвижимость в собственности не менее 3 лет.
2. Продавец – гражданин или резидент РФ.

Налоговым резидентом называется лицо, которое не является гражданином РФ, но прожило в нашей стране не менее 183 дней за год. Это указано в 207 статье НК. Имеет значение тот год, за который уплачивается налог.

Иногда нежилая недвижимость получается путём перевода из жилой. В таком случае необходимый срок отсчитывается не с начала владения, а с момента перевода. То есть жилой и объект считаются разными.

Юридическим

Какие налоги необходимо заплатить юридическому лицу, зависит от системы налогообложения. На «упрощёнке» ставка такая же, как и на другие доходы: 6%.

СОВЕТ: Но если такое помещение продается после закрытия ИП, придётся заплатить 13% налога, ведь продаёт его уже физическое лицо, а не юридическое.

При ОСН или ЕНВД, если помещение использовалось для предпринимательской деятельности, придётся заплатить:

Возникает вопрос, какие налоги должен заплатить ИП, если помещение не использовалось для той деятельности, с которым связано юридическое лицо. В таком случае он может заплатить только НДФЛ. Но подобные случаи привлекают внимание налоговой службы.

Скорее всего, будет проводиться тщательная проверка. И если окажется, что данная недвижимость использовалась в предпринимательстве, ФНС может не только доначислить налог, но и заставить уплатить пени и/или штраф.

Доказательствами могут быть, например, такие документы (где указан адрес недвижимости):

• договора аренды;
• транспортные документы;
• договор по охране помещения;
• по регистрации ККТ;
• декларация ЕНВД, в которой указано, что расчёт налога вёлся по площади этой недвижимости.

ВАЖНО: Также важно, какое именно это помещение. Если оно может использоваться только в коммерческих целях, вряд ли поверят, что им пользовались только для личных нужд.

С другой стороны, доказать неучастие в коммерческой деятельности может быть легко, если:

1. Нежилая недвижимость – гараж, и у его бывшего собственника есть машина.
2. Имущество получено в подарок или в наследство.

Расчет размера

Он происходит так:

1. Сначала определятся налоговая база, то есть сумма, с которой необходимо заплатить налог.
2. Затем она умножается на ставку этого налога в процентах.
3. При продаже недвижимости базой будет.
4. Если стоимость по договору купли-продажи больше, чем 70% от кадастровой – учитывается цена по договору.
5. Если наоборот – то расчёт идёт по кадастровой стоимости.
6. Если помещение было куплено до 1 января 2016 года, применяется тоже рыночная стоимость.

Если предприятие пользуется УСН «доходы минус расходы», базой будет указанная выше стоимость за вычетом стоимости при покупке, то есть затраты на приобретение в данном случае считаются расходами и можно будет получить одномоментно с уплатой налога налоговый вычет.

Для того, чтобы определить размер налога для физических лиц, важно знать является ли бывший собственник гражданином или резидентом. Он определяется так:

• для нерезидентов – 30%;
• для всех остальных – 13%.

Ставки для юридических лиц будут следующими:

• НДФЛ – 13%.
• НДС – 18%.
• Налог при «доходной» УСН – 6%.
• При «доходно-расходной» – 15%.

Сроки

СОВЕТ: Подоходный налог обязательно заплатить до 15 июля года, следующего за продажей. Необходимо также помнить, что перевод уплаченных денег на счёт может занять несколько дней.

НДС выплачивается ежеквартально. Последний срок – 25 число следующего месяца.

Пакет документов

Для уплаты НДФЛ необходимо сдать:

• налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
• копию договора купли-продажи помещения;
• копию паспорта;
• для представителя – доверенность.

С этим нужно успеть до 30 апреля того года, когда нужно заплатить налог.

Если продавец хочет воспользоваться правом на вычет, нужно приложить также документы, которые подтверждают право на него.

Если декларация подаётся только для получения налогового вычета, а не уплаты налогов (т. е. его размер больше или равен налоговой базе), подать её можно в любой день года.

Заполнение декларации

Возможно заполнение в двух видах:

Бланк для первого варианта можно взять в отделении ФНС или распечатать с её сайта. Заполнить электронную версию возможно на том же сайте.

Заполняется декларация следующим образом:

1. Сначала указываются личные данные.
2. Затем отмечается вид доходов «Продажа».
3. В качестве источника выплаты доходов указывается покупатель.
4. Далее указывается стоимость помещения.

• Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
• Скачать образец налоговой декларации по форме 3-НДФЛ

Электронная автоматически отправляется после заполнения. Бумажную необходимо направить в территориальное отделение:

• по почте;
• лично;
• или через представителя.

Декларация по НДС подаётся в электронном виде. Данные, касающиеся недвижимости, записываются в разделе 6. Обязательным к заполнению являются также титульный лист и первый раздел. Остальные заполняются, если есть необходимость уплачивать соответствующий налог.

• Скачать бланк декларации по НДС
• Скачать образец декларации по НДС

ВНИМАНИЕ: Декларация по «упрощёнке» также сдаётся до 30 апреля. Это тоже можно сделать лично, через доверенное лицо или по почте.

Можно ли получить налоговый вычет?

Продажа недвижимости, в том числе и нежилой, дает возможность получить налоговый вычет. Это означает, что уменьшается размер базы, с которой рассчитывается размер налога. Возможный размер также зависит от того, кто собственник. Частное лицо может:

1. Уменьшить базу на 250 тысяч рублей (эта сумма предусмотрена 220 статьёй НК для «иного имущества», к которому относится и нежилое помещение). Данный способ рекомендуется для недорогих помещений, стоимостью в эту сумму или не намного выше.
2. Уменьшить её на сумму расходов (или затрат). Этот вариант больше подходит для более дорогой недвижимости. Но все затраты необходимо подтвердить документально (договорами, товарными чеками и т. д.).

Нерезиденты не имеют возможности воспользоваться вычетами.

К расходам относятся:

1. Затраты на приобретение (то есть стоимость в момент покупки).
2. Расходы на перепланировку и перевод в нежилое помещение.
3. Другие перепланировки и ремонты.
4. Оплата услуг риэлторов.

Для юридических лиц также есть возможность уменьшения базы на сумму расходов. Но это возможно только для предпринимателей, работающих на общем режиме налогообложения (даже если он совмещается с ЕНВД).

Есть ещё один способ уменьшить размер выплат – воспользоваться профессиональным вычетом. Он составляет 20% от размера всех доходов.

При продаже нежилого помещения как физические, так и юридические лица должны заплатить налоги. Размер сумм может отличаться в зависимости от этого статуса. И у тех, и у других есть возможность уменьшить их размер, воспользовавшись правом на вычет.

Полезное видео

Смотрите видео о налогах при продаже нежилого помещения:

Это быстро и бесплатно !

Источник: svoe.guru

Налоги на коммерческую недвижимость

Доходность коммерческих объектов может составлять 10–17% годовых, а средняя окупаемость – 8-10 лет. Это означает, что инвестировать средства в нее, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Но получение прибыли сопряжено с необходимостью платить налоги.

Некоторые организации (научные, образовательные, медицинские учреждения) от уплаты, как правило, освобождаются. В отношении остальных граждан (как физических, так и юридических лиц) закон непреклонен – если есть прибыль, платить придется. Впрочем, налоги на коммерческую недвижимость относятся к региональным платежам, поэтому на местном уровне для определенных категорий могут существовать льготы. Их наличие необходимо уточнять в региональном отделении ФНС.

Важно! Квартира или жилой дом, сдаваемые в аренду с извлечением прибыли, также будут облагаться налогом на коммерческую недвижимость.

Как рассчитать налог?

Размер устанавливается государством и зависит от кадастровой (либо среднегодовой) стоимости каждого объекта.

Определение кадастровой стоимости – прерогатива региональных властей. Они же устанавливают сроки уплаты и налоговую ставку. Но вне зависимости от решений, принятых на местном уровне, размер налога для физических лиц будет меньше, чем для компаний.

Налог на коммерческую недвижимость (физлица)

Для физических лиц этот налог является разновидностью налога на прибыль и рассчитывается по той же схеме.

• Если стоимость объекта не превышает 300 тысяч рублей, то налоговая ставка составит 0,1%.
• Для объектов стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3%;
• Свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0%.

При расчете налоговую ставку умножают на кадастровую стоимость объекта.

Некоторые физлица могут рассчитывать на льготы и даже полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость:

• Ветераны Wow и участники боевых действий.
• Пенсионеры, ветераны труда.
• Участники ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС и приравненные к ним лица.
• Инвалиды детства. Инвалиды I и II групп.

Преференция действует только на один объект недвижимости.

Налог на коммерческую недвижимость, принадлежащую физлицам, рассчитывает ФНС. Собственнику объекта направляется соответствующее уведомление (до 1 ноября текущего года). Оплатить налог нужно не позже 1 декабря следующего года.

Налог на коммерческую недвижимость (юрлица)

Юридические лица в данном уплачивают налог на имущество организаций, поэтому налоговая ставка по нему значительно выше, чем для физлиц. От региона к региону ставка может варьироваться, поскольку ее определяют местные власти. При этом ее максимальный размер согласно Налоговому кодексу РФ не может превышать 2%, если расчет производится от кадастровой стоимости недвижимости. Если расчет применяется от балансовой стоимости , максимальное значение ставки составит 2,2%.

При расчете от кадастровой стоимости недвижимости (КСН) сумма налога на коммерческую недвижимость рассчитывается по формуле:

налог = КСН х 2%

Важно! Организации и ИП на УСН (упрощенной системе налогообложения) от уплаты этого налога не освобождаются.

При продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости размер налога опять-таки зависит от юридического статуса владельца:

• Для физлиц это НДФЛ (13% от суммы сделки по договору купли-продажи).
• ООО налог с продажи коммерческих объектов не платят, поскольку такая недвижимость используется в качестве взноса в уставной капитал.
• Другие организации при продаже недвижимости платят НДС (20%). Помимо этого, полученный доход включается в базу расчета налога на прибыль.
• ИП платят, но могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Важно! При сдаче коммерческой недвижимости в аренду (если договор заключается на срок от 1 года) помимо налога придется уплатить госпошлину в размере 22 тысячи рублей.

Сроки уплаты налога на коммерческую недвижимость устанавливаются на местном уровне, но обычно выплаты должны быть произведены до 30 марта года, следующего за отчетным. Возможна уплата авансовыми платежами – 1 раз в квартал.

Уклонение от налога на коммерческую недвижимость влечет за собой штраф в размере 20% от невыплаченной суммы. Ответственность за неуплату наступает с 16 лет.

Источник: www.arendator.ru