Если нежилое помещение передается во временное пользование, арендатору и арендодателю необходимо составить договор. Регистрация договора аренды нежилого помещения обязательна согласно ст. 4 № 122-ФЗ. Только после этой процедуры сделка будет иметь юридическую силу.
Если договор не был зарегистрирован согласно нормам закона, то это может грозить участникам сделки негативными последствиями. На основании требований ст. 651 Гражданского кодекса РФ соглашение составляется в письменном виде.
Общие сведения
Документ может быть составлен:
- на срок менее 1 года;
- на 1 год и более;
- на неопределенный срок.
Документ с неограниченным сроком действия не подвергается обязательной регистрации. Если нежилой объект недвижимости передают в аренду на срок меньше 1 года, то достаточно составить письменный договор. Соглашение, действующее в течение ограниченного срока более 1 года, необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если одна из сторон препятствует государственной регистрации, второй участник сделки вправе обратиться в суд для разрешения этого вопроса.
Регистрация договора аренды. Какие правила нужно знать обязательно! Ботова. РУНО
Если объектом аренды служит только часть помещения, то для регистрации арендного соглашения необходимо идентифицировать этот объект как часть нежилого помещения. Он должен быть упомянут в кадастровом паспорте. Если такой пометки нет, в государственной регистрации может быть отказано. Существует 2 выхода из ситуации:
- поставить часть помещения на кадастровый учет;
- обратиться в суд.
Постановка на кадастровый учет занимает около 18 дней, но в отдельных случаях может быть продлена. При судебном разбирательстве судье достаточно, если в документе присутствует подробное описание помещения – его площадь, расположение, описание, а рассматриваемая часть объекта отмечена штриховкой.
Наиболее надежный вариант – внести коррективы в кадастровый паспорт. Однако потребуются определенные денежные и временные затраты. Если впоследствии появится другой арендатор и границы передаваемого участка помещения изменятся, процедуру регистрации потребуется повторить.
Какие документы необходимо представить?
Процедуру осуществляет территориальный регистрационный орган, вносится отметка в Единый реестр. В нем отражена вся информация относительно объекта недвижимости, право собственности на него, перечень сделок, совершенных с этим объектом.
Для прохождения регистрации потребуется собрать следующий пакет документации:
- заявление на проведение регистрации. Его можно подавать от имени одного из участников сделки;
- договор об аренде нежилой площади в 3-х экземплярах. Договор должен отвечать всем требованиям законодательства. После регистрации 2 экземпляра возвращаются обоим участникам сделки, оставшийся экземпляр остается на хранении в органах госрегистрации;
- удостоверения личности обеих сторон. От индивидуального предпринимателя потребуют удостоверение личности и справку о регистрации в качестве ИП. Если в сделке участвует юридическое лицо, то потребуется представить учредительные документы, свидетельство о госрегистрации компании. Представитель организации оформляет документ у нотариуса, согласно которому он имеет право осуществлять сделки с недвижимостью от имени юридического лица. Доверенность необходимо подписать у руководителя предприятия и заверить ее печатью учреждения;
- юридическим лицам потребуется также приложить ИНН или его заверенную копию, выписку из ЕГРЮЛ, документ о том, что присвоен ОГРН;
- кадастровый паспорт недвижимого объекта;
- корректно составленное и заверенное у нотариуса согласие мужа или жены на проведение сделки, если нежилой объект является общей собственностью семейной пары;
- справка о том, что была оплачена государственная пошлина в полном размере;
- если помещение входит в категорию муниципальной или государственной собственности, то потребуется официальное разрешение владельца на переход объекта в аренду;
- если недвижимость находится в залоге, то потребуется согласие залогодержателя;
- если в аренду передается какая-либо часть всего нежилого недвижимого объекта, то необходимо приложить технический план указанной части объекта.
Полный список необходимых бумаг можно узнать в МФЦ или отделении Росреестра.
Юрист Live. Договор аренды: регистрировать или нет?
Рекомендации по составлению договора
Стандартный договор о передаче нежилого объекта недвижимости в пользование включает следующие сведения:
- дата составления и место подписания соглашения (город);
- полная информация об участниках сделки;
- предмет договора – конкретный объект недвижимости с полным его описанием – место расположения, размер помещения, кадастровый номер;
- права и обязательства обоих участников сделки;
- неотъемлемым пунктом считается срок заключения соглашения. Если точный срок не указывается, договор признается бессрочным;
- правила внесения оплаты за арендованное помещение, ее размер и периодичность. Без такого пункта соглашение может быть признано недействительным;
- дополнительная информация, которую участники намерены указать в документе;
- реквизиты и подписи сторон.
Если происходит оформление долгосрочного договора, то сумма оплаты за аренду может изменяться 1 раз в год. Сумма оплаты может быть увеличена или уменьшена. Прекратить действие подобного документа можно только в ходе судебного процесса. Если планируется заключить соглашение на неопределенное время, то регистрации не требуется. Расторжение возможно по согласованию сторон.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Как оплатить пошлину?
Величина пошлины для занесения договора аренды в Единый реестр зафиксирована в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Для юридических лиц предусмотрен сбор в 22000 рублей, физическим лицам придется внести 2000 рублей. Установлен ряд условий:
- если заявление в Единый реестр поступает от одного участника сделки, то именно он вносит оплату государственного сбора;
- если обе стороны пишут заявление, то общая сумма будет разделена между ними пополам. Физические лица вносят 1000 рублей, юридические – по 11000 рублей.
Реквизиты для перечисления денежных средств можно уточнить на официальной странице Росреестра. Там же можно скачать бланк платежного поручения.
Оплатить пошлинный сбор можно:
- в любом почтовом или банковском отделении при предъявлении необходимых реквизитов;
- через электронные системы платежей в режиме онлайн;
- в платежных терминалах МФЦ;
- в системе интернет-банкинга.
Для юридических лиц установлено ограничение по оплате – принимаются исключительно безналичные платежи.
Процесс регистрации соглашения
Регистрация документа включает несколько этапов:
- подписание соглашения сторонами;
- сбор необходимой документации;
- документы и технический план передается в Росреестр;
- написать заявление на регистрацию объекта;
- в Росреесте укажут дату следующего посещения, бумаги проверяют на подлинность;
- если все документы соответствуют требованиям законодательства, сделка фиксируется в единой базе;
- на руки предоставляются 2 экземпляра договора с пометкой о пройденной государственной регистрации;
- стороны соглашения получают выписку из ЕГРН в установленный срок.
Если одна из сторон не может присутствовать лично при регистрации, она может передать свои полномочия третьему лицу по нотариальной доверенности. Закон не устанавливает точного срока подачи заявления на регистрацию, но соглашение не будет иметь юридическую силу без прохождения данной процедуры. При обращении непосредственно в Росреестр весь процесс длится около недели.
Советуют прописать в тексте соглашения точную дату обращения в органы госрегистрации. Если один из участников не явился в указанное время, другой вправе добиваться регистрации документа посредством обращения в суд. Обратиться в суд также необходимо, если второй участник договора не желает предоставлять требуемые бумаги.
Для подачи документов можно обратиться в МФЦ. Участникам выдается расписка о принятии документов. Свидетельство о регистрации при этом можно будет получить не ранее, чем через 9 дней. Срок исчисляется с момента передачи сотруднику МФЦ всех необходимых бумаг, включая заявление и справку об оплате пошлинного сбора (реквизиты можно получить у работников МФЦ).
Получить сведения о готовности бумаг можно через официальный сайт МФЦ, указав при этом индивидуальный номер расписки, или позвонив на горячую линию. В отдельных регионах РФ сотрудники МФЦ информируют граждан о том, что документы готовы посредством СМС-оповещения.
Источник: pravbaza.ru
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды (действующая редакция)
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 608 Статья 609 Статья 610
Постоянная ссылка на документ
URL документа [ скопировать ]
HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [ скопировать ]
BB-код ссылки для форумов и блогов [ скопировать ]
в виде обычного текста для соцсетей и пр. [ скопировать ]
Скачать документ в формате
Комментарий к ст. 609 ГК РФ
1. Договор аренды в зависимости от субъектов и от срока его действия может быть заключен в двух формах:
— устная форма — при условии, что срок договора аренды не превышает один год и сторонами договора аренды являются физические лица;
— письменная форма — при условии, что срок договора аренды превышает один год и хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.
Безусловно, если договор аренды заключается в письменной форме, то он должен содержать указание на его субъектов и срок действия.
Важным условием, касающимся формы договора аренды, является условие о его государственной регистрации, касающееся при этом только договоров аренды недвижимого имущества. В случае несоблюдения такого условия договор аренды будет считаться незаключенным. Так, например, суд, рассматривая дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла-1» о выселении с земельного участка, пришел к выводу, что, поскольку срок действия подписанного сторонами спора договора аренды земельного участка составляет 3 года и этот договор в нарушение требований гражданского законодательства не был зарегистрирован, что свидетельствует о его незаключенности и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка, принимая во внимание, что к моменту предъявления иска уже истек и срок действия договора, требование о выселении ответчика с земельного участка правомерно удовлетворено (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011).
В другом случае при рассмотрении дела об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом установил, что срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составляет более чем один год, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение гражданского законодательства доказательств государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему не имеется, суд пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать незаключенным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11).
Однако требование о государственной регистрации не распространяется на исключительные случаи, которые могут быть установлены законодательством. Так, например, ст. 26 ЗК устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В случае если по договору аренды арендуемое имущество по истечении срока договора аренды должно перейти в собственности арендатора, договор аренды государственной регистрации не подлежит, поскольку по содержанию он будет аналогичен договору купли-продажи, который подлежит государственной регистрации только при переходе права собственности на недвижимость, то есть заключения договора купли-продажи недвижимости.
2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Судебная практика:
— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011;
— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11;
— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 N 04АП-498/13;
— Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2013 N Ф09-3024/12 по делу N А60-25706/2010;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2012 N Ф02-5573/12 по делу N А74-2137/2012;
— Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-2961/11 по делу N А40-90038/2010;
— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 N 04АП-2813/14;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 15АП-13517/2013.
Источник комментария:
«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А.
Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А.
Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014
Судебная практика по статье 609 ГК РФ:
Сделав вывод о том, что договор аренды земельного участка, одной из сторон которого является находящийся в браке Багдасарян Б.М., в силу статей 131, 609 Гражданского кодекса подлежал государственной регистрации, суды пришли к выводу о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруги Багдасаряна Б.М. на совершение сделки, поэтому руководствуясь пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, признали оспариваемый отказ в государственной регистрации права законным. Между тем суды не учли следующее.
Поскольку договор аренды земельного участка, одной из сторон которого является находящийся в браке Багдасарян Б.М., в силу статей 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал обязательной регистрации, суды пришли к выводу о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга, на основании чего, руководствуясь пунктом 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали оспариваемый отказ в государственной регистрации права законным.
Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском послужила неоплата арендатором отпущенной электроэнергии за период аренды объектов водоснабжения и водоотведения. Исследовав и оценив представленные доказательства руководствуясь положениями статей 395, 433, 544, 609, 609 , 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признав договор аренды незаключенным, установил факт неправомерного сбережения ответчиком своего имущества за счет истца в виде расходов по оплате потребленной электроэнергии и пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.
Источник: www.zakonrf.info
Регистрация договора аренды
Согласно гражданскому законодательству договор аренды подлежит государственной регистрации если:
- объектом аренды выступает недвижимое имущество;
- срок договора установлен более чем на 1 год.
Регистрируется договор аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Обратиться за государственной регистрацией договора может одна из сторон. Для этого необходимо прописать в договоре обязанность одной из сторон по подаче в регистрирующий орган пакета документов, необходимый для регистрации. Однако если собственник объекта аренды заявит в регистрирующий орган о невозможности регистрации договора без его согласия, то арендатору будет отказано в данной регистрации. Стоит помнить, что необходимо зарегистрировать договор сразу после его подписания.
Если договор заключен в отношении части здания на срок более года, то он также подлежит государственной регистрации. Причем обременение будет установлено на весь объект в целом.
Гражданское законодательство не указывает конкретные сроки, в которые договор аренды должен быть зарегистрирован. Многие думают, что, так как договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то зарегистрировать его можно в любой момент после подписания. Однако это не всегда верно. Если в договоре указан срок его действия и дата, с которой он начинает течь, то данный договор может быть зарегистрирован в течение этого периода.
Если в договоре указан срок его действия, но не указана дата, с которой этот срок отчитывается, то регистрация может быть произведена в любое время. В случае если договор не был зарегистрирован в течение срока его действия, то по истечении данного срока он не может быть зарегистрирован. Установленный в договоре срок, в течение которого должна быть осуществлена государственная регистрация не является строгим для контрагента и не создает препятствий для государственной регистрации договора после истечения этого срока.
Росреестр производит государственную регистрацию договора аренды в 18-дневный срок. Договор аренды составляется в трех экземплярах, из которых один остается у Арендодателя, второй – у Арендатора, третий – в Росреестре. Если заявителем является физическое лицо, то необходимо приложить документ, удостоверяющий личность, квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Если заявителем выступает юридическое лицо – платежное поручение об оплате госпошлины, Устав организации со всеми изменениями и дополнениями, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН/КПП,документы, подтверждающие полномочия руководителя (протокол об избрании,решение, приказ о назначении и т.д.), листы записи (раньше — свидетельства о внесении изменений в учредительные документы и единый государственный реестр юридических лиц). Государственная пошлина установлена для физических лиц – 2 тысячи рублей, для юридических – 22 тысячи рублей.
Если документы на регистрацию подает представитель, то необходима нотариальная доверенность. Все документы предоставляются в подлинниках с приложением копий. Если одна из сторон юридическое лицо, необходимо также представить справку в произвольной форме за подписью Директора о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью.
В том случае, если сделка является для Общества крупной или с заинтересованностью, представляется протокол общего собрания участников с одобрением данной сделки. Правила об одобрении сделки не распространяются на общества с ограниченной ответственностью с единственным участником, при условии,что данный участник является исполнительным органом (Директором) данного Общества, в этом случае в Росреестр документы по одобрению сделки не подаются.
В случае, если Арендатор или Арендодатель — физическое лицо, представляется нотариальное согласие супруга на данную сделку или брачный договор, в котором установлен раздельный режим собственности. Данное правило не распространяется на объекты недвижимости, приобретенные физическим лицом по наследству или по договору дарения, а так же по иным безвозмездным сделкам. В настоящее время выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, Управления Росреестра заказывают сами, однако их тоже не лишним будет представить именно сторонам сделки. Желательно, так же представлять на объекты недвижимости — кадастровые паспорта, однако их не представление не является основанием для отказа, Росреестр заказывает их сам.
Как правило, при государственной регистрации договора аренды не всё идет гладко, необходимо иногда исправлять ошибки, в этом случае происходит приостановление государственной регистрации договора аренды на время, необходимое для исправление ошибок. Бояться этого не надо.
Стоит обратить внимание на последствия, которые могут наступить, если договор аренды не будет зарегистрирован. По общему правилу, говоря не только о договоре аренды, при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка признается недействительной или ничтожной.
Однако, имея в виду непосредственно договор аренды, отсутствие регистрации влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Если по не зарегистрированному договору имущество передано арендодателем и принято арендатором, все существенные условия согласованы и договор исполняется сторонами, то он связывает стороны обязательством, которое не может быть изменено одной из сторон. Арендатор обязан осуществлять арендную плату по такому договору. Кроме того, если договор предусматривает неустойку как меру ответственности, то она также может быть взыскана со стороны, которая нарушил обязательства. Кроме того, в случае, если регистрация не произведена по вине арендодателя, то арендатор вправе не освобождать объект аренды пока указанный в договоре срок не истечет.
На практике нередко возникает вопрос: нужна ли регистрация прекращения договора аренды.Законодательство указывает, что договор, который зарегистрирован в надлежащем порядке будет считаться расторгнутым с момента, когда стороны достигнут соглашения, или после вступления решения суда в законную силу, или в случае одностороннего отказа от договора. Любая из сторон расторгнутого договора может обратиться в Росреестр с целью погашения записи о регистрации договора.
Если прекращение договора не было зарегистрировано, то новый договор на тот же объект аренда не может быть зарегистрирован. Дополнительные соглашения к зарегистрированному договору аренды, так же подлежат обязательной государственной регистрации. Порядок их регистрации идентичен порядку регистрации договора аренды. Понятно, что соглашение о расторжение договора аренды так же нужно регистрировать.
Стоит сделать вывод, что даже при отсутствии государственной регистрации стороны все равно связаны обязательствами, так как ими было достигнуто соглашение относительно всех существенных условий договора. Отсутствие регистрации договора всего лишь лишает стороны определенных прав (например, право залога). Стороны не могут ссылаться на него в своих отношениях с третьими лицами. Кроме того, государственная регистрация договора бывает иногда необходима для государственных органов, к примеру, в целях лицензирования розничной продажи алкогольной продукции.
Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Усенко Д.В.
Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.
Источник: www.jurist-tula.ru