Приветствую вас дорогие читатели, на связи вновь Ольга Ульянова аудитор и эксперт в области налогообложения.
Тема с выводом имущества из ООО на физлицо оказалась весьма популярной, я делала по ней обзор здесь и здесь. После двух статей ко мне за частной консультацией обратилось более 50 бизнесменов. Такая статистика говорит о том, что коммерсанты всерьез опасаются оставлять на балансе организации недвижимость или транспортные средства из-за ужесточения налогового контроля.
Поэтому планирую выпустить на эту тему еще третью часть, основанную на моих практических консультациях. Так что обязательно подписывайтесь, чтобы не пропустить. Но помните, статья это всего лишь описание общих возможных вариантов, а действительно решить проблему помогает только индивидуальный подход к вашей ситуации с учетом деталей и подводных камней.
Сегодня сделаю обзор по схожей тематике, однако связанной с «выводом имущества» не из ООО, а из ИП. Подобный запрос тоже нередко поступает от предпринимателей, особенно если нужно перевести имущество на родственника.
Согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом
Рассмотрим ситуацию, когда муж ИП на УСН передает в дар коммерческую недвижимость своей супруге.
Передача права собственности на недвижимость
Необходимо предварительно согласовать дарение с одаряемым супругом. После этого следует оформить дарственную и заверить ее у нотариуса. В случае дарения недвижимости проводится переоформление права на нее в Росреестре.
В соответствии с законодательством, супруги имеют статус членов семьи и по этой причине освобождаются от уплаты налогов при получении подарков друг от друга (ст. 217 НК РФ).
Сам по себе факт наличия статуса ИП у супругов никак не ограничивает их право на совершение дарения и не лишит их налоговой льготы в части НДФЛ у одариваемого физлица. Однако, как обычно нюансы имеют значение.
Для получения налоговой льготы, которая предусмотрена в законодательстве, достаточно будет предоставить свидетельство о браке. (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Если супруги живут вместе, но не официально зарегистрированы, то налоговая льгота по НДФЛ на них не распространяется.
Если супруги до оформления дарственной расторгли брак, то таким бывшим супругам налоговая льгота также не предоставляется. Когда дарственная была оформлена до расторжения брака, налоговая льгота может быть предоставлена только на дарение, совершенное в течение текущего налогового периода.
Теперь подробнее налоги у каждого из супругов.
Налоги у ИП-дарителя
В случае дарения нежилой недвижимости предпринимателем на УСН близкому родственнику налогооблагаемого дохода у него не возникает (письмо Минфина № 03-04-05/3-837 от 02.11.2011 года).
Однако, у бизнесмена на УСН «доходы минус расходы» наступают неприятные налоговые последствия — придется пересчитать единый налог на УСН.
Если ИП- даритель учел расходы на приобретение, сооружение или изготовление ОС, которые являются предметом дарения, в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 346.16 НК РФ, а также он владел имуществом менее 10 лет, то необходимо пересчитать налог за всю продолжительность использования ОС, вычтя из расходов уже учтенную стоимость. Сказанное подтверждается Минфином (письмо № 03-11-06/2/43690 от 02.06.2021 года).
Если жена во время дарения имущества не имеет статуса ИП
Как одариваемое физическое лицо единственный налог, который она могла бы заплатить — это НДФЛ. Но он в этом случае не начисляется.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения НДФЛ, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
В тоже время, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, в частности супругами в законном браке, от налогообложения НДФЛ освобождаются любые доходы, получаемые в порядке дарения, в том числе доходы в виде недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.
Следовательно, при дарении коммерческой недвижимости мужем ИП своей жене доход от налогообложения НДФЛ освобождается.
Налоговые риски возможны если жена, получив имущество начнет сдавать его в аренду от себя без последующей регистрации ИП. Тогда помимо НДФЛ (13%) сотрудники ФНС могут ей доначислить и НДС (20%) (письма Минфина № 03-11-12/43108 от 22.07.2016 года, № 03-11-11/37017 от 24.06.2016 года).
Если жена на момент получения подарка тоже оформлена ИП
Обратите внимание, при таких составляющих налогообложение в сделке меняется. Так что одариваемому (получателю имущества) не стоит торопиться регистрироваться в качестве ИП.
Рассмотрим пример на цифрах. Если муж ИП подарит жене помещение рыночной стоимостью 11 000 000 руб., и она в этот момент не является ИП, то налог к уплате у обоих супругов равен нулю.
Но если во время дарения, жена уже зарегистрировалась в ФНС в качестве ИП и планирует использовать помещение в своей коммерческой деятельности. То ей придется заплатить в бюджет 660 000 руб. (11 000 000 руб. х 6%), если она на УСН «доходы» (6%).
Контролеры настаивают на том, что одариваемая супруга ИП обязана включить полученное в дар имущество в налогооблагаемую базу по единому налогу (письма Минфина № 03-11-09/298 от 03.09.2009, № 03-04-05/63974 от 11.12.2014, № 03-11-11/52999от 27.07.2018 года, № 03-11-11/38260 от 27.05.2019 и другие).
Причем суды скорее всего поддержат налоговиков (Постановление АС Западно-Сибирского округа №N Ф04-6192/2020 по делу № А70-7735/2020 от 26.03.2021, Определения Верховного Суда РФ № 307-ЭС21-1615 по делу № А44-8385/2019 от 19.03.2021 года, а также № 307-ЭС21-13205 по делу № А42-3385/2020 от 10.12.2021 года).
А вот мужу ИП не надо начислять налог УСН со стоимости подаренного жене имущества (письма Минфина № 03-11-11/13 от 27.01.2012 года, № 03-05-01-05/140 от 11.07.2006 года).
Сдача в аренду имущества, купленного в браке
По практике могу сказать, что не всегда требуется проводить между супругами сделки дарения. Но не все это понимают.
Например, муж ИП на УСН («доходы» 6%) купил и зарегистрировал на жену коммерческую недвижимость, а хочет сдавать ее в аренду от себя. Возникает вопрос, нужно ли ему проводить какие-то сделки, чтобы у супруги не возникло рисков по НДФЛ и вообще на сколько операция является законной.
Ответ на этот вопрос – нет не нужно. Однако следует помнить о том, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должны осуществляться традиционно по обоюдному согласию.
Если один из супругов не дает согласия на сдачу имущества в аренду, то другой супруг не сможет совершить данную сделку без нотариального разрешения второго супруга. Вышеуказанные требования основаны на ст. 34, 35 СК РФ и ст. 253 ГК РФ, которые устанавливают правила для общей совместной собственности супругов.
Без такого согласия договор аренды, заключенный на срок более 1 года, не будет зарегистрирован в органе Росреестра. Кроме того, жена имеет право обратиться в суд и признать такой договор недействительным.
В тоже время законодательство не содержит оговорки о том, что сделку по распоряжению совместным имуществом может осуществлять только титульный собственник этого имущества, то есть в рассматриваемом случае тот супруг, чье имя указано в правоустанавливающих документах на недвижимость. Каждый из совместных собственников-супругов вправе распорядиться общим имуществом, например, сдать его в аренду.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Но арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В итоге, когда недвижимость принадлежит супругам в общей совместной собственности, то договор безвозмездного пользования недвижимостью между ними заключать не требуется.
Остались вопросы, обращайтесь:
Мои опыт и знания помогут вам сэкономить ваше время и деньги.
Помогаю предпринимателям сокращать налоговые выплаты, используя возможности, которые предоставляет законодательство. Без использования незаконных и серых схем.
Оказываю помощь бухгалтерам в составлении учетной политики, подготовке и отправке отчетности по любому направлению, а также в исправлении ошибок в учете, включая не только технические и методологические, но, и что важно, стратегические.
✅ Больше полезной информации в моем телеграм-канале.
Источник: vc.ru
Согласие супруга на покупку квартиры: когда необходимо, как получить, как приобрести без согласия?
Сделки с недвижимостью являются одной из наболевших тем для многих, особенно если вопрос касается приобретения жилья.
- Обязательно ли нужно оформлять у нотариуса согласие второй половины при покупке квартиры.
- В каких ситуациях отсутствие подобного рода документа чревато неприятными последствиями.
○ Когда получение согласия является обязательным?
Поскольку речь идет о согласии одного из супругов приобрести недвижимость, которая, естественно по своей стоимости имеет довольно значимую величину, следовательно, обратимся к нормам Семейного кодекса РФ (Федерального закона № 223- ФЗ, действующего с 29.12 1995 года в последней редакции от 01.05. 2017 года).
Одним из аспектов СК РФ является регулирование имущественных отношений между членами семьи.
В соответствии с понятиями о правах и обязанностей, возникающих между людьми, заключившими брачные отношения, в разделе III, выделено отдельными главами:
- Режим имущества супругов по закону (нажитое за время совместной жизни принадлежит поровну при любых обстоятельствах, даже, если, например, жена не была официально трудоустроена и вела домашнее хозяйство).
- Режим имущества согласно условиям брачного договора (заключенного, как до регистрации брачных отношений, так и прожив, не имеет значения, сколько лет вместе).
Понятно, что в обычных семейных отношениях, даже если второй супруг ничего не знал о покупке новой квартиры, в конечном итоге, права имеет на нее такие же, как и совершивший сделку.
В условиях брачного договора могут быть оговорены изначально все условия, что на приобретаемое имущество вторая половина имеет право на незначительную ее часть, либо вообще не может претендовать.
Говоря о необходимости нотариально заверенного согласия супруга при покупке квартиры, юристы ссылаются на нормы п. 3 ст. 35 СК РФ:
«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
Так, покупая квартиру за счет средств, взятых в кредит, при оформлении ипотечного займа, подлежащего государственной регистрации, нельзя обойтись без нотариально удостоверенного согласия жены (мужа).
○ Случаи, при которых оформление согласия не требуется.
С принятием 30. 12. 2012 года Федерального закона № 302, уже начиная с 2013 года, не регистрируется приобретение недвижимости, в том числе и квартир (не путайте с оставшейся обязательной регистрацией права собственности, уже после свершившейся сделки).
Следовательно, если квартира покупается без оформления ипотеки, никаких доказательств о том, что второй супруг не возражает, предоставлять не надо.
Естественно, не нужно удостоверять согласие второй половины в случае:
- Приобретения квартиры по выписанной доверенности, что уже предполагает, что второй супруг информирован о предстоящей сделке и совершает ее от лица своей половины.
- Если при оформлении права собственности указываются долевые части супругов.
- Когда один из супругов покупает квартиру по выписанной доверенности третьим лицом, то есть она изначально будет принадлежать не семье.
○ В каких случаях сделки, оформленные без согласия супруга, может быть признана недействительной?
В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ, если вторая половина сможет доказать, что покупка квартиры совершена при том, что супруг или Продавец недвижимости знали о категорическом возражении по поводу такого приобретения, сделка при обращении в судебные органы, вероятнее всего будет признана недействительной по закону.
Аналогично, если покупка совершена после развода, не разделив вместе нажитое имущество, второй супруг может претендовать на долю в приобретенной квартире, либо признание сделки недействительной, поскольку не давал согласия.
При совершении сделки требующей государственной регистрации, вторая половина может обратиться с иском о признании ее недействительной в течение года после момента, например, когда стало известно об оформлении ипотеки на приобретение жилья.
○ Нотариальное удостоверение.
Покупку квартиры обязательно нужно заверить нотариально (в соответствии с изменениями, принятыми ст. 2 ФЗ № 172), если вы ее приобретаете:
- У одного или всех долевых собственников.
- У опекуна собственника, не достигшего совершеннолетия.
- У несовершеннолетнего или признанного недееспособным лица.
- У одного из супругов в период развода и раздела имущества.
Для оформления договора купли — продажи необходимо:
- Личное присутствие или нотариально заверенное ранее согласие на продажу доли квартиры, находящейся в их собственности.
- Согласие органов опеки, если речь идет об интересах, касающихся несовершеннолетних или недееспособных лиц.
○ Получение согласия бывшего супруга.
Для оформления письменного согласия на совершение сделки, достаточно прийти к нотариусу:
- С паспортом, для возможности удостоверить личность.
- Со свидетельством о регистрации брака.
В тех ситуациях, когда можно двояко расценивать требования закона об обязательном наличии подтверждения факта, что супруг знал и не возражал против приобретения квартиры, документ, заверенный нотариусом, станет дополнительной страховкой, что в будущем не придется ходить по судебным инстанциям, доказывая правомерность сделки.
Покупая недвижимость даже на имя жены, например, нет никакой гарантии, что она не обжалует эту сделку:
- Не зная о ней предварительно и не давая согласия.
- Либо вообще возражая против траты денег.
- Тем более, оформляя на многие годы кредит, который повлияет на бюджет семьи.
○ Способы оспаривания сделки.
Оспорить законность покупки квартиры можно только, обратившись с иском в суд.
Само собой разумеющимся является факт, что если совершение сделки требовало обязательного согласия второй половины, да еще и нотариально заверенное, отсутствие подтверждающего документа явиться достаточным основанием для признания покупки недействительной.
Но и те ситуации, когда однозначно закон не требует письменно выраженного согласия от второго супруга при покупке недвижимости, сторона, считающая, что нарушены ее права, может при наличии доказательств выиграть спор, обратившись в судебные органы о признании сделки ничтожной.
○ Советы юриста:
✔ Нужно ли обязательно личное присутствие супругов?
Закон нигде не оговаривает, что покупая квартиру, или совершая другую сделку с недвижимостью должна присутствовать вся семья.
И все же, если нет письменного согласия второй половины, заверенного нотариусом, когда вы вместе выбираете квартиру, общаетесь с Продавцом, это в будущем избавит от риска, что начнутся судебные тяжбы по вопросам признания покупки недействительной, затрагивающей интересы супруга.
✔ Нужно ли заверение согласия нотариусом?
Поскольку, как говорится: «два юриста – три мнения», то лучше не пытаться в последующем доказывать, что законом не предусмотрена обязательная процедура оформления у нотариуса доверенности на покупку недвижимости или письменное разрешение на заключение подобного рода сделок, а оформить, как положено согласие у нотариуса.
Поверьте, это займет намного меньше времени и будут значительно меньшие материальные затраты, чем в перспективе ходить по судам, и в конечном итоге остаться без купленной квартиры.
Специалист Алексей Комаров расскажет о необходимости согласии супругов при покупке квартиры.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Источник: www.topurist.ru
Нотариальное согласие супруга на совершение сделки
Статья 35 Семейного кодекса говорит, что любые сделки с общей недвижимостью заключаются супругами только при наличии нотариально заверенного согласия. Его необходимо оформлять для любых крупных сделок — продажи, покупки, дарения.
Комментирует нотариус:
Этот документ подтверждает, что муж или жена не возражает против заключения договора и знает, какие последствия он повлечет для семейного бюджета. Согласие требуется оформлять при получении ипотеки, заключении договора залога или ренты.
Нюансы оформления
Задача нотариуса — разъяснить супругам права и обязанности, которые они приобретают при оформлении сделки. Специалисту необходимо убедиться, что права мужа и жены не нарушаются, то есть согласие выдается без принуждения. Оформлять документ не требуется, если недвижимое имущество находится не в общей, а в личной собственности одного из супругов. Обычно это следующие случаи:
- Жилье приобретено до заключения брака. Если второй супруг принимал участие в повышении стоимости объекта (проводил капитальный ремонт или реконструкцию, например), его согласие на продажу, обмен, дарение и другие сделки получать нужно обязательно.
- Объект недвижимости получен в дар от стороннего лица или передан по наследству. В этом случае имущество становится личной, а не совместно нажитой собственностью.
- Муж и жена оформили брачный договор, по которому данный объект остался в собственности только одного из них.
Нотариальное согласие имеет силу не только во время брака, но и после его расторжения. Если после развода муж или жена желает продать, обменять или подарить собственность, нотариус имеет право потребовать подтверждение о согласии. Это необходимо сделать, если при процедуре расторжения брака не был осуществлен раздел имущества. Если сделка проведена без согласия, ее несложно оспорить в суде и потребовать восстановления законных прав на половину имущества. В этом случае сделка считается недействительной.
Что необходимо предоставить?
Для нотариального заверения согласия нотариусу потребуются паспорта мужа и жены, свидетельство о браке или подтверждение его расторжения, если с момента развода прошло не более трех лет. Нотариус подробно объяснит супругам их права, после чего будет оформлен документ, дающий право заключения требуемой сделки с недвижимым объектом или иным крупным имуществом.
Соблюдение норм семейного законодательства избавит от дальнейших судебных разбирательств. Чтобы сделки с недвижимостью не заняли много времени из-за развода, свяжитесь с сотрудниками нашей нотариальной конторы. Мы подскажем в ситуации любой сложности, гарантируя соблюдение требований законодательства.
Вам может быть интересно:
- Заявление об отсутствии брака
- Согласие на регистрацию
- Порядок воспитания ребенка
- Определение места жительства детей
- Подлинность подписи на документах
- Составление брачного договора
Источник: www.rosnotarius.ru
