Объекты оценки бизнеса и предприятия как имущественного комплекса

Имущественным комплексом считается предприятие, а также совокупность находящихся в собственности предприятия объектов (оборудование, недвижимость, транспортные средства, нематериальные активы и т. д.), которые задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности. Также под имущественным комплексом подразумевается комплекс имущественных прав юридического лица на данные объекты.

Независимая оценка имущественных комплексов считается наиболее полноценным и многоплановым видом оценочных работ в области оценки бизнеса и оценки предприятий. Оценка имущественных комплексов позволяет рассчитать стоимость комплекса имущественных прав юридического лица на объекты, состоящие на балансе оцениваемого предприятия (бизнеса, компании). В процессе независимой экспертизы имущественный комплекс может рассматриваться как совокупность объектов, находящихся в собственности предприятия, либо в качестве объекта прав юридического лица.

Цели независимой оценки имущественных комплексов

Как правило, оценка имущественных комплексов производится в целях:

Оценка имущественного комплекса и интеллектуальной собственности организации. Презентация дисциплины

• заключения договора купли-продажи;
• страхования;
• кредитования;
• внесения имущества в уставной капитал компании;
• выделения доли одного из совладельцев бизнеса, предприятия.

Оценка имущественных комплексов как инструмент стратегического менеджмента

Кроме того, оценка имущественных комплексов необходима для принятия стратегически верных решений, повышения эффективности управления имущественными комплексами; при проведении торгов и аукционов; в ситуациях выкупа, изъятия, ликвидации, конфискации, слияния, поглощения; для привлечения вкладов; при инвестиционном проектировании; для возмещения ущерба; передачи имущественных комплексов в доверительное управление и лизинг и т. д. Результат оценки имущественного комплекса может быть использован в качестве показателя результативности управления компанией, а также при решении и урегулировании имущественных споров в суде.

Подходы по оценке активов предприятия

В процессе оценки имущественных комплексов независимый эксперт опирается на официальные данные о рыночной стоимости оборудования, недвижимости и других основных средств компании. Оценка активов предприятия производится с применением следующих ключевых подходов:

• метод балансовой стоимости;
• метод скорректированной балансовой стоимости;
• метод ликвидационной стоимости;
• метод замещения.

Помимо подходов, основанных на информации о настоящей и прошлой деятельности компании, в оценочной практике широко применяются методики, базирующиеся на прогнозах. Для определения величины будущих доходов предприятия используются методы периода окупаемости, внутренней ставки отдачи и чистой текущей стоимости.

Востребованность независимой оценки имущественных комплексов

В оценке имущественных комплексов могут быть заинтересованы следующие физические и юридические лица:

Готовимся к квалэкзамену по оценке бизнеса вместе с Дмитрием Захматовым 19.07.2021

• продавец и покупатель при заключении договора купли-продажи;
• кредитор при принятии решения о предоставлении кредита;
• арендодатель при определении ставки арендой платы;
• собственник земельного участка при проведении общественных работ (строительство дороги, прокладка труб и т.д.) на принадлежащей ему территории – с целью определения размера компенсации;
• государство при проведении приватизации.

Комплект документов для проведения оценки имущественных комплексов

Для проведения оценки имущественных комплексов оценочной компании потребуются следующие документы:

1. Отчетность о результатах финансовой деятельности организации за последние 5 лет;
2. Ведомость основных фондов компании на дату оценки;
3. Паспорт БТИ на здания и сооружения, состоящие на балансе предприятия; в случае их отсутствия – заверенная подписью руководителя и печатью компании форма А1, А2;
4. Информация о расходах;
5. Штатное расписание на дату оценки;
6. Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности;
7. Данные о материальных и нематериальных активах компании;
8. Устав и Учредительный договор компании с указанием долей учредителей.

Отчет о независимой оценке имущественных комплексов является официальным документом и принимается к рассмотрению всеми государственными организациями.

Группа компаний РАНЭ — официальный пользователь ПО для расчета стоимости восстановительного ремонта AudaShare.

Источник: www.raneks.ru

Оценка бизнеса и предприятия

В состав оцениваемого предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения.

Оценка предприятия (бизнеса) считается наиболее полной и всеобъемлющей, относительно оценки других объектов и рассматривается с двух точек зрения: оценка предприятия как комплекса имущественных прав юридического лица, либо оценка имущества как совокупности объектов, являющихся собственностью организации.

В первом случае оценка предприятия осуществляется в соответствии со ст. 132 ГК РФ, согласно которой «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Во втором случае оценка предприятия представляет собой расчет стоимости совокупности или отдельных объектов, находящихся в собственности организации. Тогда в состав имущественного комплекса включаются конкретные объекты — недвижимость, автотранспорт, оборудование и др.

Проведение оценки предприятия должно рассматриваться как инструмент, позволяющий повысить эффективность управления собственностью в следующих случаях:

• совершение сделки купли-продажи, мены, а также иного отчуждения имущества (оценка в данном случае актуальна как для покупателя, так и продавца, позволяя определить обоснованную цену оцениваемых объектов);
• решение споров с налоговой инспекцией (отчет об оценке имущественного комплекса является официальным документом доказательного значения и может использоваться в спорах о правильности и полноте исчисления налогов);
• реструктуризация предприятия (оценка предприятия поможет принять хозяйственные решения по оптимизации структуры активов, а также определить эффективность планируемого варианта развития бизнеса);
• оценка для МСФО (переоценка имущественного комплекса действующего предприятия – обязательное требование при переходе на международные стандарты финансовой отчетности, призванная отразить текущие активы предприятия по рыночной стоимости).

Помимо вышеперечисленных целей, оценка предприятия или имущественного комплекса действующего предприятия осуществляется в целях внесения имущества в уставной капитал, оформления кредита под залог имущества, переоценки основных фондов для корректного отражения в отчетности, определения стоимости ущерба, а также в случаях передачи имущества в доверительное управление, проведения аукционов, торгов и т.д.

Не столь давно оценку бизнеса его собственники или менеджмент проводили лишь в случаях, когда это являлось (и до сих пор является) обязательным требованием. Однако на смену обязательности постепенно пришла «добрая воля». В деловом сообществе укрепилось осознание того, что невозможно развивать компанию, не понимая, сколько она реально стоит на рынке. Финансовая оценка бизнеса несет ощутимую пользу вне зависимости от сферы деятельности предприятия, размеров, формы собственности и давности присутствия на рынке. Зная реальную стоимость активов, менеджмент способен принимать эффективные решения. В частности:

• совершенствовать методы управления организацией, ориентируясь в индустрии рынка;
• разрабатывать корректные бизнес-планы, основанные на действительных, а не предположительных показателях;
• грамотно проводить реорганизацию, усиливать «слабые звенья»;
• вкладывать средства в обоснованные инвестиционные проекты;
• проводить сделки купли-продажи с учетом реальных цен без риска «продешевить»;
• оценить кредитоспособность компании, потенциал использования имущества в качестве залога.

Решения, которые будут приняты по итогам оценки, подчас неожиданные и радикальные. Обнаружив, что ряд объектов на балансе компании неэффективен или избыточен, руководитель может от него избавиться. Например, перейти на использование арендованных складов или рабочей силы, если это выгоднее, чем поддерживать в рабочем состоянии собственные здания и сооружения и платить работникам в мертвый сезон за простой. Получив отчет о реальной стоимости активов, предприниматель может занять твердую обоснованную позицию и требовать от банка тех кредитных условий, которые реально соответствуют состоянию предприятия, если речь идет о кредите под залог имущества. Подтвержденные цифры — это повод для предметного разговора с потенциальными инвесторами в случае, когда встал вопрос о дополнительной эмиссии ценных бумаг, слиянии или поглощении.

Источник: sudexpert.pro

XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2019

Оценка стоимости предприятия как имущественного комплекса в условиях реструктуризации

Серова А.С. 1
1 РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА (РУТ (МИИТ))
Работа в формате PDF

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF

Реструктуризация предприятия при помощи оценки его рыночной стоимости имеет в основе общепризнанную в мире концепцию, в соответствии с которой главной задачей любого предприятия является максимальное увеличение его рыночной стоимости в долгосрочной перспективе с целью повышения доходов.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ редакция от 03.08.2018 ).

Из содержания ст. 132 ГК РФ ( редакция от 03.08.2018 ) вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся:

1) предприятие — это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности;

2) предприятие — это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю;

3) предприятие — это недвижимое имущество;

4)предприятие — это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно не потребляемое, совокупное имущество.

На сегодняшний момент в законодательстве отсутствует прямая классификация имущественных комплексов. Но логически можно выделить две формы (вида) имущественных комплексов:

Имущественный комплекс (предприятие);

Имущественный комплекс, как общедолевая собственность многоквартирного дома (до недавнего времени носившее название «кондоминиум»).

Такую классификацию можно вывести следуя анализу из статей ГК, что является совершенно недостаточным в условиях современного развития.

Отсутствие дифференциации этой категории объектов гражданских правоотношений вызывает сложности в правовом регулировании, ведь не все имущественные комплексы согласно ст. 132 ГК ( Редакция от 03.08.2018 ) являются объектами недвижимости или призваны служить определенной цели в составе совокупного имущества предпринимательской деятельности.

Реструктуриза́ция предприя́тия — это целенаправленное изменение структуры компании и входящих в неё элементов, которые формируют её бизнес, в связи с воздействиями, оказываемыми факторами внешней или внутренней среды. В процессе реструктуризации может происходить совершенствование системы управления предприятием, изменение финансово-экономической политики, операционной деятельности, систем маркетинга, сбыта и управления персоналом.

Этапы проведения работ по реструктуризации предприятия :

Предварительная оценка эффективности действующих программ и предприятия;

Комплексная оценка предприятия;

Разработка оптимальной стратегии развития.

Необходимость оценки недвижимости предприятий возникла в 1990-е годы после начала процесса приватизации в стране, что способствовало дальнейшей продаже и перепродаже данных объектов недвижимости. Нормативно-правовое регулирование оценки имущественного комплекса предприятий основано, прежде всего, на Конституции РФ и ГК РФ, но немалую роль в регулировании этой сферы играют также Налоговый кодекс, Земельный кодекс и иные нормативные акты. Появившаяся возможность владения какой-либо недвижимостью, чего не было в СССР, вызвала необходимость принятия Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (редакция от 03.08.2018).

В данном федеральном законе впервые была сделана попытка ввести основные правила оценочной деятельности объектов недвижимости.

В развитие вышеуказанного Федерального закона в августе 1999 года было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 г. № 932 ( Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2008 г. N 673 настоящее постановление признано утратившим силу) , которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества (Мингосимущество) Российской Федерации. Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (редакция от 28.09.2017) Мингосимущество Российской Федерации было преобразовано в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Спустя четыре года Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»(редакция от 23.11.2016) Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом было преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Далее в связи с возникающими проблемами Министерством Экономического развития РФ (приказ № 611 от 25 сентября 2014 года) был утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». При разработке данного стандарта были учтены международные стандарты оценки и существующие на тот момент федеральные стандарты. В соответствии с указанным Федеральным стандартом объектами оценки могут выступать «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства, жилые и нежилые помещения. ». На сегодняшний день в осуществлении производственно-экономических операций периодически возникает необходимость оценки рыночной стоимости имущества предприятий, так как именно это может стать основанием для осуществления таких операций как кредитование, страхование, разрешение имущественных споров, налогообложение, купля-продажа и т.д. Так как не существует двух совершенно идентичных предприятий, то процесс определения стоимости (оценки) имущества предприятий всегда является уникальным.

Вводимые стандарты оценочной деятельности, в том числе и стандарты оценки имущественных комплексов предприятий, нацелены на достижение единого подхода и установления общих положений для принятия окончательных решений. В связи с тем, что объектами оценочной деятельности являются имущественные комплексы не только в РФ, но и за рубежом, комплекс вводимых в РФ в настоящий момент стандартов соотносится с международными стандартами оценки. Федеральный стандарт оценки «оценка недвижимости «ФСО №7» является методологической основой регулирования деятельности по оценке имущественных комплексов предприятий.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

В случае, если национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков не представило разработанный проект федерального стандарта оценки на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в срок, предусмотренный программой разработки федеральных стандартов оценки, проект соответствующего федерального стандарта оценки разрабатывается и после его рассмотрения советом по оценочной деятельности утверждается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отказывает в утверждении федеральных стандартов оценки в случае, если разработка представленного проекта федерального стандарта оценки не предусмотрена программой разработки федеральных стандартов оценки, а также в случае их несоответствия требованиям международных договоров Российской Федерации, Конституции Российской Федерации, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации об оценочной деятельности.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (редакция от 03.08.2018) и федеральным стандартам оценки, методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

В 2007 году Министерством экономики и развития РФ (МЭРТ России) были разработаны и зарегистрированы следующие три федеральных стандарта оценки:

1) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 256 , в котором описываются и раскрываются основные понятия, применяемые в области оценки, в том числе закрепляются понятия объектов оценки, цены, стоимости затрат, подходов к оценке, процесса оценки, определяются основные этапы оценки.

2) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 №255, устанавливающий общие критерии определения рыночной стоимости и понятие цели оценки. В стандарте перечислены основные случаи использования результатов, оценки, даны определения видов стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) и общепринятые случаи применения каждого из них.

3) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) » (редакция от), утвержденный Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 №254, определяющий требования к содержанию и оформлению отчета об оценке.

Метод оценки — это последовательная процедура, позволяющая на основе значительной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки одним из подходов.

Можно выделить несколько основных подходов к оценке стоимости предприятия.

Оценку стоимости предприятия осуществляют с позиций трех подходов:

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки стоимости предприятия, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.

Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы в т.ч. финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т. п.), в целях страхования.

Собираемая информация обычно включает данные о характеристиках оцениваемых активов, в т. ч. ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т. п.

Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы.

Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Стоимость предприятия — объективный показатель результатов его функционирования. По сути, оценка стоимости предприятия — это финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив предприятия.

Можно выделить три группы принципов оценки: основанные на представлениях собственника; связанные с эксплуатацией собственности; обусловленные действием рыночной среды.

Процесс оценки может быть разделен на несколько этапов:

составление плана оценки;

сбор и проверка информации;

выбор уместных подходов к оценке;

согласование результатов и подготовки итогового заключения,

отчет о результатах оценки стоимости;

представление и защита отчета

Список используемой литературы:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (редакция от 03.08.2018).

Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (редакция от 28.09.2017)

Источник: scienceforum.ru