Здравствуйте. На мою маму оформлен Индивидуальный жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих. Мама — физ.лицо. Я ИП. Могу ли я с мамой заключить Договор безвозмездного пользования и сдавать комнаты?
Я плачу ЕНВД. Заранее спасибо.
13 мая 2014, 14:57 , Елена, г. Анапа
Ответы юристов
Наталья Шелковая
Юрист, г. Томск
Общаться в чате
Договор безвозмездного пользования закрепляет Ваше право ПОЛЬЗОВАНИЯ данным помещением.
Сдавать комнаты в аренду по данному договору Вы не имеете право.
Однако Вы можете заключить договор аренды данного жилого дома с закрепленным правом сдавать помещение в субаренду.
Шелковая Наталья Николаевна
13 мая 2014, 15:03
Борис Карху
Юридическая компания «International Legal Service»
Общаться в чате
Вопрос — прошу уточнить — кем и как оформлен дом на Вашу маму? У ней договор? прошу пояснить.
13 мая 2014, 15:06
Борис Карху
Юридическая компания «International Legal Service»
Общаться в чате
Поскольку коллеги уже поняли мой вопрос, то тоже уточню — в аренду передать Ваша мама может, если только на это есть согласие собственника. Если такого согласия нет (и это прямо прописано в договоре), то договор аренды будет заключить нельзя.
Договор безвозмездного пользования помещением
13 мая 2014, 15:11
Павел Макаров
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Договор безвозмездного пользования жилым помещением (договор ссуды) может быть заключен, однако налогообложения избежать не удасться
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/359
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам о порядке определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций при получении имущества в безвозмездное пользование и сообщает следующее.
Пунктом 1 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила о договоре аренды, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст.
623 ГК РФ.
Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Учитывая изложенное, для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права.
При этом у налогоплательщика-ссудодателя предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию дохода, учитываемого при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Договор безвозмездного пользования
Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ).
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью.
Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Обращаем внимание на то, что данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации).
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
19.04.2006
13 мая 2014, 15:08
Павел Макаров
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Кроме того, необходимо понимать, что пользование не имеет никакого отношения ни к предпринимательской деятельности, ни к субаренде. Вы можете проживать в этом помещении по такому договору, не более того. Поэтому рекомендую заключить договор безвозмездной аренды, однако, опять же, учитывайте приведенное выше письмо
13 мая 2014, 15:11
Наталья Сергеева
Юрист, г. Волгоград
Общаться в чате
ИП вправе с согласия собственника передать в аренду помещение, полученное по договору безвозмездного пользования.
13 мая 2014, 15:09
Наталья Сергеева
Юрист, г. Волгоград
Общаться в чате
Статья 608 ГК РФ. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
13 мая 2014, 15:14
Александр Самарин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
В принципе Вы можете заключить договор безвозмездного пользования. Ограничения в законе нет.
Но следует понимать, что это жилой дом и Ваша мама собственник данного дома и без её разрешения никого Вы размещать не можете..
СТ. 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возможно имеет смысл заключить договор аренды и прописать в нём право субаренды. Договор можно заключить на срок менее года, чтобы не регистрировать.
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
13 мая 2014, 15:24
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Уважаемая Елена! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, которые фактически Вам все пояснили, примите следующее:
Вы и Ваша мама — близкие родственники. В силу положений Налогового кодекса РФ сделки между Вами могут подлежать налоговому контролю, в т.ч. и в отношении правовой природы сделок, и цены.
На мой взгляд, безопасней заключить все-таки договор аренды дома с указанием более-менее реальной стоимости аренды. Договор заключайте на срок менее года, если хотите избежать государственной регистрации.
Далее, заключайте просто договора субаренды (договора поднайма), естественно, на срок менее года.
По истечении срока действия договоров они просто перезаключаются.
13 мая 2014, 16:29
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
В соответствии со ст. 689 ГК РФ
по договору безвозмездного
пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или
передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне
(ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в
каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором.К договору безвозмездного пользования соответственно
применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым
пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами
1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. в соответствии с которыми :В аренду могут быть переданы предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные
средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе
их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды
имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве
объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным
на неопределенный срок.Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не
определены, в соответствии с назначением имущества.Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с
условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
То есть, при заключении Договора безвозмездного пользования
применяются положения, утснаволенные для Договора аренды
Согласно ст.695 ГК РФ
По данному вопросу имеется Письмо УФНС России по
г. Москве от 16 июня
2010 г. N 20-14/4/062935 со следующими разъяснениями:
Таким образом, в договоре безвозмездного пользования
должно
быть предусмотрено, на кого возложена обязанность нести расходы по
осуществлению
текущего и капитального ремонта.
Соответственно порядок налогообложения по
договору безвозмездного пользования зависит от условий договора.
Как разъяснил Минфин России, если индивидуальный
предприниматель осуществляет только облагаемую ЕНВД деятельность, экономическая
выгода в виде имущества, которое получено в безвозмездное пользование, НДФЛ не
облагается (Письмо от 28.01.2009 N 03-11-09/22).
Данная точка зрения основана на п. 4 ст. 346.26 НК РФ, который предусматривает
освобождение предпринимателей от уплаты НДФЛ в отношении доходов, полученных от
“вмененной” деятельности.
В Письме от 05.10.2009 N 03-04-05-01/723 Минфин России высказал свое мнение в
отношении индивидуального предпринимателя, который осуществляет розничную
торговлю и применяет по этому виду деятельности режим ЕНВД.
Чиновники разъяснили, что доходы, полученные в связи с заключением договора
безвозмездного пользования, к розничной торговле не относятся и не облагаются
ЕНВД. Кроме того, указанный доход также не подлежит обложению и НДФЛ, поскольку
гл. 23 НК РФ не содержит каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное
пользование имуществом к доходам физического лица.
Минфин в письме от 25 июля 2012 г. № 03-11-11/218. Финансисты указали, что в соответствии с пунктом 4 статьи 346.26 Налогового кодекса уплата индивидуальными предпринимателями ЕНВД предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход). При этом согласно пункту 7 данной нормы в случае если коммерсант осуществляет наряду с «вмененной» иные виды деятельности, он должен вести раздельный учет. Причем учет имущества, обязательств и хозопераций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению ЕНВД, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке.
Источник: pravoved.ru
Безвозмездная аренда нежилого помещения: как оформить соглашение?
Возможность эксплуатировать помещение коммерческого назначения, принадлежащее другому человеку, сопровождается заключением документа, содержащего права и обязательства его участников. Договор безвозмездного пользования коммерческой площадью представляет собой тот же тип соглашений, что и возмездная аренда, и субаренда, за исключением существенного его условия.
Источник: proprietor.ru
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением помогает установить законные правовые отношения между реальным собственником имущества и его текущим пользователем. Соглашения подобного рода считаются договорами ссуды, так как по условиям документа осуществляется передача определенного имущества от одного лица к другому на условиях возврата.
Предмет договора
Особенности оформления и предметов сделки по договору безвозмездного пользования нежилым помещением прописаны в главе №36 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой вид соглашения является договором ссуды, во время которого происходит передача вещи другому лицу на условиях ее возврата.
Специфика отношений сторон, которые заключают соответствующий договор, также определяется безвозмездностью характера соглашения. По условиям документа не предусмотрена плата за пользование объектом недвижимости. В этом и заключается его существенное отличие от других видов соглашений.
Предметом договора безвозмездного пользования нежилым помещением является любой объект недвижимости, который не предназначен для постоянного жилья. В соответствующем разделе описан предмет договора безвозмездного пользования, или договора ссуды, а также его особенности и приведены примеры.
Помимо нежилых помещений, в качестве предмета договора безвозмездного пользования могут рассматриваться земельные участки, транспортные средства, предприятия, другие имущественные комплексы и различное оборудование.
Виды имущества, сдача в безвозмездное пользование которого не допускается или ограничивается, могут быть установлены законом. В связи с тем, что сдача в безвозмездное пользование также считается элементом оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в безвозмездное пользование не могут. Ограниченные в обороте вещи сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.
Обязанности и ответственность
Двусторонний характер договора безвозмездного пользования нежилым помещением выражается в различных правах и обязанностях, которые накладываются на обе стороны соглашения. Сторонами в данном договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель.
В соответствии со статьей №690 Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо собственника в качестве ссудодателей могут выступать субъекты ограниченных вещных прав, а также иные титульные владельцы объекта.
Права ссудодателя по договору безвозмездного пользования включают замену переданного, другой стороне в соответствии с соглашением, имущества в том случае, если оно было повреждено в процессе эксплуатации. Ссудополучатель также обязуется возвратить рассматриваемый объект имущества после прекращения договора безвозмездного пользования.
По договору безвозмездного пользования ссудополучатель также имеет право производить улучшения в имуществе, которое было передано ему в безвозмездное пользование. Если получить согласие собственника и соблюдать нормы публичного права, можно осуществлять перепланировку, переоборудование, переоснащение, а также иные изменения в обустройстве помещении.
Срок действия и условия расторжения
Вне зависимости от целей, которые преследовал собственник нежилого помещения во время передачи своего имущества в безвозмездное пользование, в какой-то момент времени он обязан потребовать свою собственность назад. В некоторых случаях это может произойти и до истечения срока действия договора ссуды.
Виды безвозмездных договоров в зависимости от возможных установленных сроков:
- В случае, когда обе стороны определили точный срок, устанавливается срочный безвозмездный договор. Его можно продлить на неопределенное время;
- В том случае, если не установлены сроки использования рассматриваемого объекта недвижимости, заключаются бессрочные соглашения. Тогда отношения заключаются на неопределенный срок.
Соглашение безвозмездного пользования нежилым помещением в любой момент подлежит расторжению по инициативе любой из сторон. В соответствии с законодательством Российской Федерации, уведомить вторую сторону требуется за месяц до прекращения правоотношений. Однако даже с учетом этого находиться в постоянном ожидании неприятной новости может стать крайне неудобно для участников договора.
Форс-мажор
Традиционно, форс-мажорные обстоятельства являются основаниями для освобождения некой стороны от ответственности за неисполнение обязательств, прописанных в условиях договора.
В Гражданском кодексе Российской Федерации термин «форс-мажор» напрямую не используется. В тексте нормативного акта говорится об обстоятельствах непреодолимой силы, то есть таких, которые должны отвечать требованиям чрезвычайности и непреодолимости при данных конкретных условиях.
Обстоятельства форс-мажора не всегда являются основанием для прекращения обязательства договора безвозмездного пользования нежилым помещением, однако они могут освободить от ответственности за неисполнение требований договора.
Значение форс-мажорных обстоятельств как договорных условий чрезвычайно велико. В часть договора, которая связана с оговорками по форс-мажору, включены следующие условия:
- Общий список форс-мажорных обстоятельств, который целесообразно сделать как можно более исчерпывающим;
- Максимально допустимое время действия обстоятельств форс-мажора. По истечении данного периода каждая из сторон получит право на расторжение договора. Обычно данный пункт зависит от характера обязательства, срока и способа его исполнения. В некоторых случаях допускается указание того, что возмещение возникших убытков, связанных с рассматриваемым нежилым помещением, сторонами не производится;
- Условие о скорейшем предупреждении касательно внезапного возникновения форс-мажорных обстоятельств. В обязательном порядке необходимо определить порядок и сроки направления такого документа. Также целесообразно упомянуть, что в случае нарушения этого обязательства сторона не сможет сослаться на возникновение форс-мажорных обстоятельств;
- Полный перечень документов, которые подтверждают наличие обстоятельств непреодолимой силы. Это может быть сертификат о форс-мажоре, который выдает Торгово-промышленная палата Российской Федерации (ТПП РФ), справка из Министерства по чрезвычайным ситуациям (МЧС) или Росгидрометцентра, акты из пожарной части и так далее.
Стоит иметь в виду, что форс-мажорная оговорка является значимым разделом любого договора. Грамотная формулировка данного пункта в соглашении безвозмездного пользования нежилым помещением во многих случаях может существенно снизить риски при его исполнении и помочь сторонам сделки избежать возможных конфликтов в дальнейшем.
Споры и риски
Во время передачи или при получении нежилого помещения во временное безвозмездное пользование у сторон сделки могут возникнуть следующие споры и риски:
Источник: ogic.ru