Начнем с того, что сдачу квартиры можно и вовсе не регистрировать официально. Тихо запустить квартирантов и пусть живут. Обе стороны счастливы: и арендодатель, который ежемесячно получает стабильный доход, и арендатор, которого не заставляют подписывать какие-то договоры.
Прокомментируйте
Другой разговор, что эта тихая идиллия может закончиться в любой момент, по щелчку пальцев. Причем, не обязательно из-за проверки от налоговой. Не исключено, что рано или поздно квартиранты захотят отметить день рождения, поднимут на уши всех соседей. А дальше — полиция, жалобы в налоговую, скандалы, штрафы. Конечно, сам факт сдачи жилья еще нужно доказать.
Например, подтвердить выпиской с банковской карты или, что маловероятно, жильцы квартиры сами должны написать заявление и признаться «снимали квартиру у гражданина N, платили ему каждый месяц».
Однако, есть и другая проблема: не платишь налоги — не получаешь никаких гарантий. Даже если между арендодателем и арендатором заключен договор найма, но отчисления в казну государства не идут, в случае форс-мажора (например, потопа в квартире), взыскивать убытки через суд попросту нецелесообразно. Иск в таком случае будет воспринят как явка с повинной и признание «да, я не плачу налоги». Все споры придется решать только в частном порядке и не факт, что квартиранты не растворятся в воздухе после того, как увидят счет на оплату ущерба.
Делаем выводы. Сдавать квартиру нужно официально, в первую очередь, чтобы обезопасить самого себя, и только потом, чтобы не иметь проблем с налоговой.
Физическое лицо или индивидуальный предприниматель
Это традиционные и уже хорошо проверенные способы официально сдать жильё квартирантам. Если вы выбрали первый вариант, работать как физ.лицо, — все просто. Каждый год ваша единственная обязанность — регулярно подавать в налоговую декларацию о доходах и перечислять в бюджет государства 13% НДФЛ.
Если же вы решили зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, то государство предоставляет вам выбор — как именно платить налоги. Систем налогообложения всего три. Самая популярная — упрощенная система, в народе «упрощенка». Её суть — 6% от всего дохода в казну. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год.
Плюс в том, что сумма налога зависит от возможной, а не от полученной предпринимателем выручки. То есть, никому нет дела, сколько денег вы берёте со своих квартирантов ежемесячно. На патент влияет лишь площадь квартиры и точка на карте, в которой она находится.
Ну и последний вариант — делать бизнес по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходов на ремонт жилья и уборку, в случае, если одних арендаторов заменят другие.
Вне зависимости от того, по какому пути вы пойдете, сдавать декларацию, делать отчисления в пенсионный фонд и платить за страховку придётся регулярно. От этого никак не уйти.
Приведем пример: Условный арендодатель зарабатывает на своей квартире 360 тысяч рублей в год. Из них 54 тысячи уходит на коммунальные платежи, еще 50 на мелкий ремонт. Если не предупреждать о своем маленьком бизнесе государство, то доход «чистыми» выходит чуть более 250 тысяч. Если не менять условий задачи, но вычесть налог — на руки остается чуть более половины суммы.
Выходит, что все эти варианты работать официально защищают арендодателя от рисков и вопросов со стороны налоговиков, но далеко не всегда выгодны с точки зрения экономики.
Самозанятый
Тех, кто тоже посчитал все за и против на калькуляторе, но остался глубоко неудовлетворённым, вероятнее всего заинтересует новейший способ сделать свой заработок официальным. С 1 января 2019 года в Москве и Московской области возможно платить налог на, так называемый, профессиональный доход или, другими словами, получить статус самозанятого.
А вот и первые плюсы нового режима: если сдавать квартиру только физ.лицам, исключая официальных командированных, налог на доход для самозанятых — всего 4%. Кроме того — никаких дополнительных поборов, никакой бумажной волокиты, никаких деклараций и отчетности. Сумма, которая отойдет в бюджет, автоматически считывается налоговым органом. Еще один немаловажный бонус: платить налог нужно каждый месяц, но только когда квартиранты перечислили деньги вам — ни раньше, ни позже.
Кому будет выгодно стать самозанятым?
Новый налоговый режим дает возможность тем, кто долго отсиживался за рамками закона — выйти из тени. Того, чего они так долго боялись, а именно бумажной канители, неподъемных денежных взносов — больше нет. Чтобы получить новый статус, даже времени много не нужно. Стать самозанятым можно сидя в метро и воспользовавшись приложением Сбербанк Онлайн.
Также новый режим позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё официально. Если вы регулярно относите декларацию, то можно стать самозанятым и, например, поменять свои 6%налога или даже 15% — на 4%.
Причём все это доступно даже официально трудоустроенным арендодателям, включая тех, кто работает га государственной и муниципальной службе.
Самозанятым нельзя стать, если
- ваш максимальный годовой доход от сдачи жилья внаём превышает 2 400 000 рублей — и это без учета зарплаты на первом месте работы (если оно есть)
- если в вашем штате официально трудоустроены, к примеру, горничные или мастера по ремонту
Всё это скорее касается тех, кто постоянно сдаёт ни одну, ни две, и даже ни три квартиры. Владельцам «квартирной империи» статус самозанятого не подходит. Придется оформлять ИП или становиться юридическим лицом.
Как выгоднее
Допустим, у вас есть однокомнатная квартира площадью 30 квадратов в Путилково. Арендная ставка — 25 тысяч рублей в месяц, в год — 300 000 рублей (если постоянный жилец — физическое лицо)
Получается, сегодня самый выгодный способ сделать свой доход официальным — это стать самозанятым. Налицо экономия на налогах, фондовых взносах,бухгалтере. Работать можно прямо в «Сбербанк Онлайн».
Источник: www.rentalhome.ru
Сдавать жилье в аренду в качестве самозанятого: ФНС рассказала о преимуществах
Налоговый режим для самозанятых обычно привлекательнее, чем для обычных физлиц или для ИП.
Применение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» позволяет сдавать квартиру в рамках правового поля на максимально удобных условиях, считает ФНС:
- ставка налога составляет 4% при сдаче жилья физицу или 6% – если клиентом будет фирма или ИП;
- предоставляется налоговый вычет на уплату налога в размере 10 тысяч рублей (за счет этого на первоначальном этапе ставка налога снижается до 3% и 4%);
- не надо сдавать отчетность;
- не ничего платить в бюджет при отсутствии дохода за налоговый период.
Взаимодействие с налоговыми органами, в том числе регистрация самозанятого, происходит онлайн через мобильное приложение «Мой налог».
Госслужащие также могут для сдачи квартир в аренду зарегистрироваться в качестве самозанятых и получать дополнительный доход.
Сдавать квартиру можно также как физлицо (без регистрации самозанятого), уплно налог при этом составит 13% от дохода. При этом необходимо ежегодно до 30 апреля подавать декларацию, где указывается сумма дохода, полученная за аренду за предыдущий год. Уплатить налог необходимо до 15 июля. Также можно зарегистрироваться в качестве ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) или патенте (ПСН).
Налоговые ставки при УСН составят 6% (если выбран объект налогообложения «доходы») или 15% (при выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), при ПСН налоговая ставка – 6%. Налог при ПСН рассчитывается исходя из возможного (не фактического) дохода, размер которого устанавливают регионы. Так, в Москве потенциально возможный к получению годовой доход по сдаче в наем жилых помещений установлен в размере от 420 тысяч рублей до 20 млн рублей.
Дополнительно ИП, применяющие УСН или ПСН, в отличие от самозанятых, уплачивают страховые взносы в пенсионный фонд и ФФОМС.
Добавим от себя: ИП на ПСН уплачивает только фиксированные суммы как налога, так и взносов. Поэтому от определенной суммы дохода выгоднее быть ИП на ПСН, чем самозанятым. Ведь налог самозанятого напрямую зависит от суммы дохода: растет доход – растет налог. Конкретные подробности, в том числе, сумма доход, при которой выгоднее быть ИП, будут разными в разных регионах.
Источник: www.audit-it.ru
Самозанятые и аренда квартир: законно ли сдавать жилье на специальном налоговом режиме?
Право
Автор afmedia На чтение 3 мин Просмотров 78 Опубликовано 13.02.2023
Ежегодно в России увеличивается количество самозанятых. В 2022 году число плательщиков налога на профессиональный доход (НПД) достигло 6,562 млн — это в 1,7 раза больше, чем в 2021 году. Многие из самозанятых зарабатывают тем, что сдают квартиры в аренду.
О том, насколько это законно, рассказывает Сергей Бекренев, возглавляющий Группу компаний «ЕЮС».
Могут ли самозанятые сдавать жилье?
Посуточная или долгосрочная сдача квартиры в аренду — один из разрешенных видов деятельности для самозанятых. Плательщики НПД могут законно сдавать любое жилое помещение, в том числе отдельную комнату, городскую квартиру или просторный частный дом в аренду. Никаких ограничений по срокам или характеристикам сдаваемого объекта законом не предусмотрено.
Агентство недвижимости поможет сдать сдать трехкомнатную квартиру и любую другую в Москве и Московской области. Компания использует новый подход к рынку недвижимости и имеет базу надёжных съёмщиков.
Сколько и какие налоги нужно платить?
Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Главное — своевременно уплачивать налог на профессиональную деятельность. Если жилье снимают физические лица, независимо от гражданства, налог составляет 4%, если ИП или компании — 6%. Вносить НПД требуется каждый месяц не позднее 25 числа. Сделать это можно через приложение от ФНС «Мой налог» или другие сервисы (например, «Сбербанк»).
Как сэкономить на НПД?
Граждане, зарегистрированные в качестве самозанятых, вправе сдавать квартиры в аренду — это законно. Однако есть несколько лайфхаков, которые помогут сэкономить на уплате налога на профессиональную деятельность:
- Налоговый вычет. Впервые зарегистрировавшиеся самозанятые получают налоговый бонус — 10 000 рублей. Он автоматически уменьшает ставку с 4 до 3% при сдаче жилья физическим лицам и с 6 до 4%, если квартиру арендует предприниматель или организация. Вычет предоставляется автоматически — никакие заявления подавать не требуется.
- Правильное определение дохода. Выдавайте чек только за полученную прибыль. Не учитывайте в нем суммы, которые придется потратить на коммунальные услуги (например, на оплату электричества или водоснабжения). Если вы получаете 20 000 рублей за аренду и 5 000 рублей за коммунальные услуги, то выписывайте чек только на 20 000 рублей — это позволит законно сэкономить на налогах.
- Не выдавайте чек на залог. Депозит — не доход, а сумма, которая страхует от порчи имущества или отделки в арендуемой квартире. Если жильцы исполнили все обязательства, они получают залог обратно, поэтому платить 4 или 6% с этой суммы не нужно. Исключение — нарушение договора аренды жильцами. Если владелец квартиры не возвращает залог, тогда он уплачивает с него налог.
Если коротко, то сдавать квартиру или другое жилое помещение в аренду на НПД — можно, если своевременно и в полном объеме платить налоги.
- Читайте на Автофокусе — Что делает адвокат по уголовным делам? (Ml, Gl)
Источник: afmedia.ru