Оформить коммерческую недвижимость на ИП или физ лицо

Какие налоги меня ожидают, если я хочу купить коммерческую недвижимость и сдать ее в аренду, и стоит ли оформлять ее на ИП или на физическое лицо?

Ответ на вопрос

Главные тезисы

1. Хочу купить коммерческую недвижимость и сдать её в аренду.
2. Какие налоги меня ожидают?
3. Стоит ли оформлять на ИП или на физическое лицо?

Ответ на вопрос

Приобретение коммерческой недвижимости и ее сдача в аренду сопряжена с уплатой ряда налогов в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе: налог на имущество организаций, налог на прибыль организаций, НДС, страховые взносы в ПФР, ФФОМС, ФСС, и другие.

Относительно оформления договора аренды и налогового режима в случае ИП или физического лица, следует учитывать, что ИП как юридическое лицо имеет большую гибкость в налоговом планировании и меньшие налоговые ставки, чем физическое лицо. Однако, это должно быть оценено с учетом конкретных обстоятельств и рисков, связанных с ведением бизнеса в качестве ИП, в том числе с возможными проблемами в случае нарушений законодательства. Таким образом, для определения оптимальной формы оформления договора аренды и налогового режима, необходимо обратиться к специалистам-юристам для консультации и подбора индивидуального решения, учитывающего все риски и преимущества.

Как купить коммерческую недвижимость | Способы приобретения коммерческой недвижимости

Необходимые документы

Для приобретения коммерческой недвижимости и ее сдачи в аренду Вам понадобятся следующие документы:

1. Договор купли-продажи недвижимости;
2. Договор аренды недвижимости (если Вы планируете сдавать недвижимость в аренду);
3. Регистрационный документ на недвижимость (если такой имеется);
4. Документы, подтверждающие право собственности на средства, которые Вы планируете использовать для покупки недвижимости;
5. Документы, подтверждающие Вашу платежеспособность (например, выписка из банковского счета).

В отношении налогов, Вам необходимо будет оплатить следующие налоги:

1. Налог на имущество организаций;
2. Налог на прибыль организаций;
3. Налог на имущество физических лиц.

По вопросу о том, на кого легче оформить недвижимость, на ИП или физическое лицо, необходимо проанализировать различные факторы, такие как размер налоговых платежей, риски возможных судебных преследований, сложность процедуры оформления и т.д. Рекомендуется обратиться к юристу для получения конкретной консультации.

Необходимые статьи

Для решения вопроса о налогообложении приобретаемой коммерческой недвижимости применимы следующие статьи закона:

1. Статья 214 Налогового кодекса РФ «Налог на имущество физических лиц»;
2. Статья 219 Налогового кодекса РФ «Налог на прибыль организаций»;
3. Статья 221 Налогового кодекса РФ «Налог на доходы физических лиц»;
4. Статья 342.1 Налогового кодекса РФ «Налог на имущество организаций».

Что касается вопроса о легкости оформления на ИП или на физическое лицо, то следует отметить, что это зависит от конкретных обстоятельств, таких как размеры бюджета, планируемый период эксплуатации имущества, наличия других объектов недвижимости в собственности, а также целей использования купленной недвижимости. В этом случае рекомендуется обратиться к специалисту для получения дополнительной консультации.

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

Вопрос: Как правильно купить коммерческую недвижимость для аренды? Узнайте о налогах и выборе между ИП и физическим лицом

Источник: qwokli.ru

Как лучше оформить коммерческую недвижимость на физ лицо или юр лицо

Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?

Кто эти продавцы?

На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.

Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.

Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.

На что нужно смотреть

Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.

Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.

Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.

Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.

Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.

Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.

Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.

Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.

Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.

В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.

Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.

Для начала давайте разберемся с определениями. Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст. 14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

• Как позвонить в справку лайф беларусь
• Заявление о предоставлении в пользование документов гфд полученных в результате землеустройства
• Как оформить документ подложкой
• Сколько займов может оформить человек за год
• Можно ли ездить без номеров по договору купли продажи

Источник: m-bratstvo.ru

Физическое лицо продает недвижимость приобретенную до регистрации в качестве ИП. Какой налог (УСН или НДФЛ) придется платить?

ООО «БухУчет и Налоги» В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 НК РФ).

При этом закон не определяет конкретных видов деятельности, с помощью которой может быть извлечена прибыль (кроме запрета незаконных видов деятельности) (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 N 15АП-11360/2012). Сразу отметим, что гражданское законодательство не определяет понятие систематическое извлечение прибыли, поэтому решение о том, является ли та или иная деятельность предпринимательской, суды принимают в каждой конкретной ситуации.

При регистрации указываются виды деятельности, которые предполагается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности. Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (смотрите письмо Минфина России от 30.12.2015 N 03-11-11/77903).

Отметим, что в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ. В соответствии с п. 1 ст.

346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.ст. 249 и 250 НК РФ. Пунктом 1 ст.

249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. При этом в целях налогообложения, товары определяются в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ. Согласно п. 3 ст.

38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 15.01.2015 по делу N А42-6384/2013 отметил, что применение физическим лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, упрощенной системы налогообложения, означает, что в составе доходов, облагаемых единым налогом по данному специальному налоговому режиму, должны учитываться все доходы, полученные налогоплательщиком в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 24.07.2015 N 03-11-11/42684, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106. Соответственно, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 01.02.2012 N 03-11-11/21). Так, в частности, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения учитываются доходы от продажи недвижимого имущества, которое сдавалось в аренду (смотрите письмо Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963).

В определении ВС РФ от 13.03.2015 N 309-КГ14-7640 также сделан вывод, что при реализации принадлежавших индивидуальному предпринимателю объектов недвижимого имущества, использовавшихся налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности (предоставление в аренду), такой доход подлежит налогообложению в рамках применения упрощенной системы налогообложения. Аналогичный вывод содержится в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А12-47187/2015.

Кроме того в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 по делу N А12-236/2015 отмечено, что недоказанность использования спорного имущества в предпринимательской деятельности (сдача в наем), в рассматриваемом судом случае не имеет значения для определения налогового обязательства, поскольку помещения, которые реализовывались предпринимателем следует признать товаром. Предпринимателем осуществлялся такой вид деятельности, как купля-продажа недвижимости.

Исчисление налога на доходы физического лица при осуществлении такой деятельности неправомерно. Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.11.2015 N Ф06-2388/2015.

Учитывая вид деятельности, заявленный предпринимателем при регистрации, непродолжительный период владения проданным имуществом, а также отсутствие доказательств использования квартир для личных (семейных) нужд, ВАС РФ в определении от 20.06.2013 N ВАС-7911/13 пришел к выводу о приобретении предпринимателем квартир в целях последующей реализации и извлечения систематической прибыли. ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 10.05.2012 по делу N А79-5243/2011 также обратил внимание то, что приобретаемые квартиры не использовались предпринимателем в личных целях, то есть для проживания своей семьи, родственников или улучшения жилищных условий (смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 N 17АП-4695/2013-АК).

Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 в качестве одного из аргументов осуществления предпринимательской деятельности связанной с продажей объекта недвижимости указал, что расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя. То есть о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А12-40055/2014).

Таким образом, в силу норм НК РФ если налогоплательщик перешел на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогообложения доходы, то он обязан учитывать при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения все доходы, полученные в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности, в том числе доходы, полученные от реализации ранее приобретенных объектов недвижимого имущества либо прав требований по договору участия в долевом строительстве (постановление ФАС Центрального округа от 04.08.2014 по делу N А64-5442/2013). То есть реализация жилых помещений, не используемых для личного потребления физического лица, не может быть исключена из деятельности индивидуального предпринимателя и должна включаться в базу при расчете налога уплачиваемого при применении упрощенной системы налогообложения (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 N 18АП-5472/2013). Необходимо также отметить, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в постановлении от 17.12.1996 N 20-П, имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. Следовательно, предприниматель может использовать принадлежащую ему недвижимость, как в предпринимательской деятельности, так и в своих личных целях. При этом отсутствие или наличие в договорах купли-продажи ссылки на статус индивидуального предпринимателя правового значения не имеет (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу N А57-4829/2015).

Обращаем Ваше внимание, что документами, подтверждающими фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, могут являться договоры с арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т.п. (смотрите также письмо Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-11/1484). Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что основным условием обложения дохода, полученного от реализации объекта недвижимого имущества налогом, уплачиваемым в связи с применениемупрощенной системы налогообложения, является использование данного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности, а также указание индивидуальным предпринимателем вида деятельности, связанного с продажей недвижимого имущества.

Такое условие, как приобретение объекта недвижимости до, или после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, налоговым законодательством не регламентируется. При этом на основании п. 7 ст.

3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов). Таким образом, полагаем, что если индивидуальный предприниматель при регистрации указал виды деятельности связанные с куплей-продажей и сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, то реализация объектов недвижимости, приобретенных до регистрации данного физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, облагается налогом уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, при условии, что данные объекты недвижимости использовались в предпринимательской деятельности и в них физическое лицо, либо его родственники не проживали и не регистрировались.

В то же время, по мнению изложенному в письме УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822, одним из оснований, по которому доход от продажи жилого недвижимого имущества не относится к доходу от осуществления предпринимательской деятельности, является ситуация, когдаимущество находилось в собственности физического лица до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя и использовалось им до продажи в личном пользовании. Учитывая наличие такой позиции, при уплате налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения, претензии налогового органа полностью исключить нельзя.

В такой ситуации рекомендуем обратиться за письменными разъяснениями в Минфин России или налоговый орган по месту учета (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). Наличие письменно разъяснения будет учитываться в случае возникновения спора в качестве обстоятельства, исключающего вину налогоплательщика (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Расходы, связанные с приобретением объектов недвижимости Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Статьей 346.25 НК РФ установлены особенности исчисления налоговой базы при переходе индивидуального предпринимателя на упрощенную систему налогообложения с иных режимов налогообложения и при его переходе с упрощенной системы налогообложения на иные режимы налогообложения. Порядок учета расходов, произведенных индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, до его государственной регистрации, нормами гл.

26.2 НК РФ не регулируется. Таким образом, поскольку расходы на приобретение объектов недвижимости произведены физическим лицом, до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя, данные расходы на дату их оплаты не были связаны с ведением предпринимательской деятельности и не могут быть признаны соответствующими критериям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ. Соответственно, индивидуальный предприниматель не вправе учитывать такие расходы при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-11/88). Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от от 10.04.2013 N 03-11-11/142, от 26.02.2013 N 03-11-11/82, от 03.04.2012 N 03-11-11/114.

Источник: www.audit-it.ru