Ооо в сфере Жкх как бизнес обязанности ооо

Вас заинтересовала возможность открыть бизнес в сфере ЖКХ? Отсутствие конкурентной среды и рост строительства нового жилого фонда для вас привлекательные факторы? Прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля, получите пошаговые инструкции и практические советы.

• Управляющая организация и ее виды
• Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ
• Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

• Пошаговая инструкция
• Необходимые документы

Управляющая организация и ее виды

Начнем с разбора термина. В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ) есть только одно определение — “управляющая организация”. Привычное нам “управляющая компания ЖКХ” юридически неверно — это бытовое название.

Термин “управляющая организация” объемный и многогранный, но мы раскроем это понятие как можно проще.

Управляющая организация — это предприятие (юридическое лицо или ИП), которое по договору с жильцами дома принимает на себя обязанности по его санитарно-техническому содержанию. Одновременно она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества.

Далее для обозначения понятия “управляющая организация” будем использовать сокращение от бытового “управляющая компания” — “УК”.

Как зарабатывают управляющие компании / Зачем нужна УК/ Краткий курс в работу УК/ #жкх #ук #тсж

Чтобы приступить к созданию УК, стоит узнать о том, что не все такие организации идентичны, они различаются формой управления.

Для исполнения любых из перечисленных обязательств необходим достаточный штат сотрудников и специальное оборудование. Все это влечет дополнительные расходы и ваше участие в процессе управления.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Вне зависимости от вида компания ЖКХ обязана:

• обеспечивать МКД энергоресурсами (вода, свет, тепло), своевременно организовывать подготовку к отопительному сезону, проводить плановые осмотры домов и выполнять ремонтные работы;
• формировать счета за предоставляемые услуги, составлять документацию, отвечать на жалобы, заявки собственников жилья.

Прибыль УК получит только в том случае, если будет соблюдать все требования к управляющей компании в сфере ЖКХ.

В перечисленных ниже нормативно-правовых актах содержится полнаяинформация о деятельности управляющих компаний:

• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса”;
• Положение “О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами” от 28.10.2014 г.;
• Постановление Правительства Российской Федерации “О предоставлении коммунальных услуг” от 06.05.2011 № 354;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 “Об утверждении правил содержания общего имущества”;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 г. № 416 “Об осуществлении деятельности по управлению МКД“;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Представленный список не исчерпывающий. Он также может включать различные нормативные акты, положения и решения местных органов управления.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

Изучим процесс открытия УК по шагам и выясним, какие документы понадобятся.

Пошаговая инструкция

Создание УК для управления многоквартирным домом с нуля – сложный и трудоемкий процесс. Поэтому не лишним будет составить бизнес-план.

Также вам предстоит определиться с организационно-правовой формой ведения бизнеса. Будет ли это ООО, АО или ИП. Если вы создаете компанию на основе уже существующей, то необходимо дополнить виды деятельности по ОКВЭД и внести изменения в уставные документы.

Внимание! Регистрация управляющей компании ЖКХ в форме юридического лица обязывает вас открыть расчетный счет. Не менее половины уставного капитала перечисляется сразу. Вторая половина вносится до конца календарного года.

Затем вам предстоит сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и соответствующих нормативно-правовых актов. Это связанно с тем, что 21 июля 2014 года вступил в силу закон № 255-ФЗ о лицензировании УК в сфере ЖКХ. В законе сказано, что руководитель управляющей организации должен быть аттестован лицензионной комиссией.

Квалификационный экзамен проводит лицензионная комиссия региона. Оплачивать его не нужно. В каждом субъекте федерации утвержден свой регламент предоставления этой услуги. Он публикуется на официальном сайте администрации и Госпортале. Лицензия выдается бессрочно и используется в регионе получения.

Стоимость госпошлины на лицензию составляет 30 000 рублей.

Когда лицензия получена, переходим к выбору помещения.

Очень удобно, если ваша УК будет находиться в доме, обслуживанием которого вы планируете заниматься. Если это невозможно, то подыщите место в шаговой доступности для потребителей.

Помните, что офис должен включать необходимые административные помещения. Ведь хранить инструменты для технического персонала следует в отдельном месте.

После того как место выбрано, стоит подумать об его обустройстве. В офисе обязательно должна быть проведена телефонная линия. Оснастите его компьютерами и оргтехникой. Не забудьте и про канцелярию.

Закончив подготовку рабочих мест, приступайте к формированию штата сотрудников. Помните о том, что сотрудники на руководящих должностях и квалифицированные специалисты, в отличие от неквалифицированного персонала (дворники, диспетчера и др.), обязаны пройти аттестацию.

Справка. Сколько отделов и должностей будет в вашей компании, напрямую зависит от количества домов, которыми вы планируете управлять. Законодательством эта цифра не ограничивается.

Определив структуру организации, необходимо позаботиться о ее правильном функционировании. При составлении режима и графика работы не забывайте о такой должности как диспетчер. Потребитель должен получать помощь диспетчерской круглосуточно. Это означает, что для сотрудников составляется сменный график.

На следующем этапе оформляем договоры с поставщиками услуг. Создаем сайт с информацией о том, как работает управляющая компания. Также вносим сведения в ГИС ЖКХ.

Руководствуемся следующими документами:

• Постановление Правительства РФ “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” (Пост. № 731 от 23.09.2010 г.);
• Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 г. “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”;
• Приказ № 74/114/пр от 29.02.2016 г. “Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно коммунального хозяйства”.

Необходимые документы

Для создания управляющей организации в сфере ЖКХ потребуются следующие документы:

• заявление о регистрации УК, заполненное по форме № Р11001 от 2002 года;
• протокол проведения общего собрания учредителей, в котором принято решение о создании управляющей компании;
• устав организации;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора компании;
• гарантийное письмо от собственника помещения (в письме говорится о том, что владелец дает свое согласие на размещение УК в принадлежащем ему помещении), в случае аренды помещения — договор аренды;
• квитанция об оплате госпошлины.

В том случае, если компания создается на основе уже существующей организации, вам потребуется:

• устав организации в обновленной редакции;
• заполненное заявление о регистрации изменений по форме № Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания учредителей, повесткой которого было решение о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как принять дома в управление УК

Переходим к самому главному. В распоряжение УК дома поступают только после того, как собственники помещения заключат с ней договор. Для этого проводится общее собрание владельцев помещений. На нем обсуждаются условия вашего сотрудничества. Утверждается техническая документация и составляется протокол собрания. Согласно ст.

162 ЖК РФ, управляющая организация обязана заключить договоры с каждым собственником квартир.

Договор об управлении многоквартирным домом включает приложение (ст. 157 ЖК РФ), в котором указаны:

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Прибыльность компаний в сфере ЖКХ низкая. Рентабельность колеблется в пределах от 5 до 10%. Это связанно с тем, что доходы собственников жилья невысокие. Соответственно тарифы, определяемые государством, также низкие.

У компании есть возможность увеличить свою прибыль за счет тех тарифов, которые не ограниченны законом. В них входят оплата за услуги содержания и текущего ремонта МКД.

Прибыльное направление для УК — это предоставление услуг с привлечением сторонних организаций: проведение текущего ремонта, обслуживание инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение придомовой территории, установка камер наружного наблюдения и прочее.

Как можно получать дополнительный доход:

• проводить работы по обслуживанию МКД через субподрядные предприятия или дочерние фирмы;
• сдавать в аренду нежилые помещения здания и часть дворовой территории, места под рекламу;
• оказывать дополнительные услуги жителям дома (охраняемая автостоянка, установка приборов учета, проведение ремонта в квартирах и т. п.);

Практика показывает, что рентабельность УК напрямую связана с количеством обслуживаемых домов.

Заключение

Управляющая компания как бизнес — это достаточно трудоемкий и низкорентабельный процесс. Несмотря на минимальную конкуренцию в этой сфере, специфика деятельности оставляет не так много возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями.

Начинающим бизнесменам в открытии бизнеса поможет франшиза ЖКХ. Франчайзер предоставляет всю необходимую информацию для успешной деятельности: бизнес-модель, рекламу, возможность использования бренда и товарного знака, юридическую поддержку. Однако предложений на рынке услуг сферы ЖКХ пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договорам.

Источник: 101jurist.com

Правила ведения бухучета в ЖКХ (нюансы)

Бухучет в ЖКХ имеет ряд особенностей: особенную структуру расходов, множество видов взаиморасчетов, и даже управление домами осуществляется как коммерческими, так и некоммерческими организациями, учет в которых различен. Рассмотрим нюансы ведения бухгалтерского учета в сфере ЖКХ.

• Бухгалтерский учет в управляющих компаниях
• Особенности бухучета в ТСЖ
• Итоги

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2022)?».

Учет МПЗ с 01.01.2021 ведется в соответствии с нормами нового ФСБУ 5/2019 «Запасы» (ПБУ 5/01 утратило силу) и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

Порядок учета материалов по ФСБУ 5/2019 описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Путеводитель.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Субконто 1

Субконто 2

Субконто 3 (Затраты)

7. Газоснабжение и т. д.

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:

Дт

Кт

Содержание

Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании

Выделен входной НДС

НДС принят к вычету

Начислены платежи в УК потребителям

Поступили платежи от собственников

Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

• Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
• Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
• Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ.

Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст.

251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

• Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
• Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
• Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

• Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
• Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
• Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
• Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
• Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Как учесть полученные дивиденды в управляющей компании на УСНО, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ – некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

• как членские взносы участников ТСЖ;
• целевое финансирование из бюджета;
• коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

Подробнее о порядке ведения бухучета в ТСЖ читайте в материале «Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)».

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.

Дт

Кт

Содержание

Начислены обязательные платежи за коммунальные услуги собственникам квартир МКД по смете

Источник: nalog-nalog.ru

Управляющая компания как бизнес

Владельцы недвижимости в многоквартирных домах (МКД) самостоятельно выбирают организацию, которая будет решать все связанные с их жильем вопросы. Это может быть как УК (Управляющая компания), так и ЖСК (Товарищество собственников жилья). УК — более популярная форма управления многоквартирными домами.

Она выступает передаточным звеном между собственниками жилья и коммунальными организациями. Всего в РФ зарегистрировано более 35 000 УК, и с каждым годом их число растет. В статье разберем, как открыть свою управляющую компанию.

Особенности и нюансы бизнеса на обслуживании домов

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое является гарантом соответствующего санитарного и технического состояния многоквартирных домов; также в его задачи входит оказание собственникам квартир коммунальных услуг.

Помимо этого, именно УК отвечает за текущее обслуживание помещений (включая лифты, придомовую территорию и другие помещения общего пользования) и выполнение в МКД текущего или капитального ремонта — согласно плану или в экстренных случаях.

Если речь о новостройке, то застройщик сам выбирает УК. При этом у жителей есть право не согласиться с этим выбором и расторгнуть договор, чтобы заключить его с новой компанией.

В РФ коммунальные платежи не идут напрямую в Теплосеть, Водоканал и другие коммунальные организации — поставщики услуг, а перечисляются сначала на счет УК/ТСЖ. Сама управляющая компания не устанавливает тарифы, а отвечает только за формирование платежек, сверку расчетов и перечисление поступивших средств от собственников (которые оплачивают платежные квитанции) поставщикам услуг.

Практически у всех УК есть проблема — борьба с должниками, поскольку не все жильцы добросовестно оплачивают счета за коммунальные услуги.

Кроме того, Управляющая компания взимает с собственников жилья средства за собственные услуги, плату за капитальный ремонт (которая затем перечисляется на отдельный счет) и может зарабатывать на размещении рекламы в доме/на придомовой территории, а также на услугах консьержей, на сдаче в аренду нежилых помещений и оказании других видов услуг.

Что должна делать коммунальная компания по содержанию дома

Очевидно, что главная цель любой управляющей коммунальной компании — обеспечить для жильцов оптимальные условия для жизни в их квартирах.

Вот перечень основных услуг, предоставляемых УК:

• благоустройство и озеленение территории;
• подготовка к отопительному сезону, а в зимнее время — очистка территории от снега и крыш — от сосулек;
• уборка подъездов и придомовой территории;
• чистка систем канализации — планово и в случае засора;
• вывоз отходов;
• плановый и капитальный ремонт;
• покраска фасада (при необходимости);
• поддержание порядка, включая: детские площадки на придомовой территории, работа лифтов, работа осветительных приборов, коммунальных сетей;
• контроль работы общедомовых счетчиков;
• дезинфекция помещений, борьба с тараканами и грызунами;
• плановые проверки помещений общего пользования.

Управляющие компании отвечают за выполнение ремонта (крыш, лифтов, газопровода, отопительных систем и т.п.). Она также отвечает за замену стекол, герметизацию стыков, окраску фасадов, малярно-штукатурные работы на общих участках.

УК отвечают за сбор платежей и проводят расчеты с поставщиками коммунальных услуг, взыскивают задолженности , при необходимости — подают в суд. Также они проводят общие собрания жильцов, хранят техническую документацию, выявляют незаконные подключения и делают многое другое. При аварии представители УК должны оценить ущерб и выявить виновных. Если они сами виноваты, то должны за свой счет произвести ремонт. Иначе жильцы имеют право подать в суд.

Управляющая компания имеет право:

• отключать водоснабжение/отопление/электричество за неуплату (если это возможно технически);
• информировать органы о незаконных перепланировках, а также сообщать, если общедомовую собственность используют не по назначению;
• формировать платежные квитанции;
• проводить сверку показаний счетчиков;
• распоряжаться средствами резервных фондов, чтобы погасить долги поставщикам или провести ремонт.

Пошаговый план, как открыть управляющую компанию

Вот примерный план запуска УК:

• необходимо оформить документы и зарегистрировать бизнес, получить лицензию;
• глава УК должен знать жилищное законодательство (это подтверждает аттестация);
• нужно найти помещение под офис, купить оборудование и нанять сотрудников;
• создать сайт, внести изменения сведения в ГИС ЖКХ;
• найти МКД и принять их в управление, подписать договора со всеми собственниками;
• заключить договора с поставщиками коммунальных услуг.

Порядок лицензирования деятельности в жилищно-коммунальной сфере
Чтобы получить лицензию, нужно подать заявку в территориальное отделение Госжилнадзора, а руководитель УК должен сдать аттестацию — из 100 вопросов нужно ответить как минимум на 86. Количество попыток сдачи не ограничена. После успешного прохождения экзамена глава управляющей компании получит аттестат срок действия в пять лет.

После этого заявку рассмотрит жилищная комиссия.

УК должна быть зарегистрирована на территории России и зарегистрирована как ИП или юридическое лицо, не иметь иностранцев среди учредителей, а также иметь уникальное название.

Руководство управляющей компании не должно иметь профессиональных дисквалификаций и судимостей по экономическим преступлениям. Государственная пошлина за регистрацию составляет 30 тыс. руб. Для начала работы необходимо заключить договора на сотрудничество хотя бы с 2 МКД.

Затем все документы сдают в Госжилнадзор (лично или онлайн). Предварительное рассмотрение занимает три дня. Если нужно внести изменения, необходима доплата 5 тыс руб. Окончательное решение вынесут через 45 суток. При обнаружении недостоверной информации или расхождении данных решение лицензионной комиссии будет отрицательным.

Необходимые документы для ведения бизнеса

УК можно зарегистрировать в формате ООО, ОАО, муниципального унитарного предприятия.

Если речь об ООО, нужно подать такой пакет документов:

• учредительные документы УК;
• заявление №Р11001;
• договор аренды;
• квитанция об оплате пошлины.

Подходящие коды ОКВЭД — 68.32, 69.10, 81.10, 81.21, 82.11.
Кроме общей системы налогообложения, можно перейти на упрощенную систему. Для этого нужно подать уведомление в ФНС при регистрации или в течение месяца после нее. Также нужно зарегистрироваться в Пенсионном фонде и Фонда социального страхования, открыть счета в банке, включая накопительный счет, где должны лежать более половины уставного капитала ООО.

Выбор помещений и оборудования

УК нужно помещение — под офис и для хранения документов и необходимых инструментов. Обычно его арендуют поблизости от объектов обслуживания. Общая площадь – 60-90 м2. В офисе должна быть необходимая мебель (офисные столы и стулья), оргтехника, там нужно провести телефонную линию и подключить интернет. В подсобке хранятся инструменты, спецтехника и расходники.

Именно покупка спецтехники — основная статья расходов УК. Ее стоимость может превышать десять миллионов рублей (в зависимости от количества домов под управлением). Часть спецтехники, которая редко используется, можно брать в аренду.

Найм персонала

Количество персонала зависит от числа домов под управлением. Обычно в штат входят директор, бухгалтер, диспетчеры, инженер, делопроизводитель, экономист, а также уборщицы, электрики, слесари и сантехники, разнорабочие. Фонд оплаты труда для средней управляющей компании в регионе — порядка 600 000 — 700 000 рублей.

Поиск объектов для обслуживания

Проще всего найти МКД через застройщика. Другое вариант — поиск домов, где жильцы недовольны своими УК/ТСЖ и ищут альтернативу. Но учтите, что здесь важно трезво оценить свои возможности, чтобы не обмануть ожидания людей. Для выбора новой УК в МКД объявляют общее собрание и проводят голосование.

Затраты на создание УК

Стоимость спецтехники составит в среднем 5-15 миллионов рублей. Это основная статья расходов. Также потребуются затраты на мебель, оргтехнику, ремонт помещения, другой инвентарь и спецодежду — еще не менее 500 000 рублей. 30 000 — пошлина за регистрацию, на рекламу и создание сайта уйдет еще 100 000 — 200 000.

Текущие расходы УК

Главная статья регулярных расходов УК — фонд оплаты труда (в среднем 600 000 — 700 000 рублей). Также будут затраты на аренду, налоги, на расходники, рекламу. В среднем в месяц расходы составят порядка 1 млн рублей.

Заработки и рентабельность

Средний уровень рентабельности УК составляет 10-15 %. Чтобы бизнес был прибыльным, под управлением должно находиться хотя бы 5-6 многоквартирных домов. Как правило, сложнее всего найти первые два дома — в дальнейшем, если вы будете добросовестно выполнять свою работу, подключится «сарафанное радио», и искать новые МКД станет проще.

Строго говоря, заработок УК — это «первая строка» в платежке — ее рассчитывают исходя из количества квадратных метров в квартире собственника.

Возможные риски

Главные риски УК:

1. Большая сумма просрочек по коммунальным выплатам Как правило, это 20-35% от общей суммы. Иногда долги невозможно взыскать, и приходится подавать в суд.
   Несоответствия из-за несовершенства тарифной сетки. Бывает оплата по счетчикам и по фиксированному тарифу. Но поставщики коммунальных услуг взимают плату по общедомовым счетчикам. Из-за этого возможны разрывы, которые управляющая компания должна возместить.
2. Недостаточный уровень рентабельности, особенно если под управлением мало МКД.
3. Риск аварий и других ЧП, особенно в старом жилом фонде. В таком случае УК прилагают много усилий, чтобы поддерживать дом и коммуникации в рабочем состоянии.
4. Риск жалоб жильцов в жилищную инспекцию и другие органы. Как следствие, управляющей компании могут выписать штрафы. Также жильцы могут расторгнуть договор.
5. Большая конкуренция – часто дома в городе уже поделены, и новой компании бывает сложно пробиться.
6. Высокие затраты на спецтехнику – многим УК не под силу купить все необходимое оборудование, и приходится тратить деньги на аренду.

Чтобы создать управляющую компанию, нужны большие вложения, которые могут окупиться в лучшем случае через 2 – 3 года. Учтите, что вам потребуется получать лицензию, а руководителю — регулярно подтверждать свою квалификацию.

Чтобы проект стал коммерчески выгодным, нужно найти и взять под управление несколько МКД, желательно — не в аварийном состоянии. Также нужно наладить ведение бухгалтерии и технической документации, иметь подход к жильцам дома.

Источник: biznesideas.ru