Определение стоимости бизнеса определяется

Одним из решающих факторов при продаже бизнеса является независимая оценка рыночной стоимости. Наличие независимой оценки стоимости, является следствием компетентного и делового подхода собственника к вопросу продажи бизнеса. Без независимой оценки продажа бизнеса, превращается в своего рода «игру учредителя с цифрами»: поставлю 50 миллионов, не продам сделаю 30, а может 45. и такая игра абсолютно точно отпугнет серьезного покупателя, или же покупатель проанализировав информацию об изменении цены бизнеса во времени потребует значительную скидку от стоимости. Зачастую собственник бизнеса при определении стоимости руководствуется только затратами на создание и развитие бизнеса, в то время как при независимой оценке стоимости применяются затратный, доходный и сравнительный методы. Следовательно независимая оценка рассматривает определение стоимости бизнеса с разных сторон, более системно и комплексно, учитывая все перспективы и риски бизнеса.

Международные стандарты оценки определяют «стоимость действующего бизнеса» как стоимость, приписываемую бизнесу в целом, а не какой-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как компонентов действующего бизнеса определяется на основе их вклада в общее целое и обычно рассматривается как их потребительская стоимость для конкретного бизнеса и его владельца. Но при этом ни одна из этих компонент рыночной стоимости не образует. По американским стандартам «оценка бизнеса — это процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале». При этом имеется в виду стоимость действующего (функционирующего) предприятия.

💲 Трудности проведения оценки бизнеса и определения стоимости долей компании

В России оценка бизнеса регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными Стандартами оценки №№ 1, 2, 3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №№ 254, 255, 256.

При определении рыночной стоимости бизнеса применяются основные методы определения стоимости:

1. Доходный метод;
2. Затратный метод;
3. Сравнительный метод.

Доходный метод предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход использует методы: чистых активов и ликвидационной стоимости. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или другого актива, даже если есть более экономичные аналоги. Точная копия означает, что объект воспроизводится с использованием таких же решений, строительных конструкций, оборудования и материалов, а также с тем же качеством работ, услуг, что и у объекта оценки. Стоимость замещения — это затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но функционирующего более эффективно, с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования, работ, услуг.

Определение рыночной стоимости затратным методом.

При сравнительном подходе используются: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Для получения более достоверного результата, к оценке стоимости бизнеса применяются все основных подходы к определению стоимости бизнеса, при этом реальная рыночная стоимость будет определена как сумма стоимостей, полученных различными методами, с поправкой на удельные коэффициенты. При этом удельные коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу.

Также необходимо отметить тот факт, что применение классических методов оценки стоимости действующего бизнеса не всегда применимо к российским предприятиям в силу объективных причин. К ним, в частности, относятся:

1. неразвитость российского рынка ценных бумаг в сфере малого и среднего бизнеса в настоящее время он фактически отсутствует), вследствие чего нет информации по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия, или его аналога;
2. информационная закрытость российского рынка — в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;
3. большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль либо вообще их убыточности вследствие общего состояния экономики в стране или неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также иногда бывает проблематично;
4. практически отсутствие информации о фактических совершенных сделках купли-продажи действующего бизнеса, что крайне затрудняет использование сравнительного подхода определения стоимости.

Доходный подход

Метод дисконтированных денежных потоков- это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.

Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дисконтирования. В соответствии с этим методом при определении стоимости бизнеса должны быть решены две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

С теоретической и практической точек зрения метод дисконтирования денежных доходов самый лучший, однако, он весьма трудоёмок. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода, — это разработка и оценка инвестиционных проектов.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1. Выбор модели денежного потока
2. Определение длительности прогнозного периода
3. Ретроспективный анализ и прогноз доходов
4. Анализ и прогноз расходов
5. Анализ и прогноз инвестиций (фактически стоимости предприятия)
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
7. Определение ставки дисконта
8. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков

Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса можно применить одну из двух моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала или денежный поток для инвестированного капитала. Принимая во внимание, что главная цель оценки стоимости бизнеса — определение реальной рыночной стоимости бизнеса, с целью продажи, однозначно, в качестве модели денежного потока будет использован денежный поток для инвестированного капитала.

В качестве базы длительности прогнозного периода при оценке стоимости используется прогнозный период — 3 года. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. Так в странах с развитой рыночной экономикой прогнозный период составляет 5-10 лет, в странах с нестабильной экономической ситуацией допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или — это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее часто применяемыми являются: модель оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения и модель средневзвешенной стоимости капитала.

Модель оценки капитальных активов основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно — изменений доходности свободно обращающихся акций. Соответственно в нашем случае эта модель не применима, вследствие того, что на российском фондовом рынке акции большинства предприятия не обращаются.

Модель средневзвешенной стоимости капитала в основном применяется для открытых акционерных обществ, осуществляющих эмиссию обыкновенных и привилегированных акций.

Для определения ставки дисконтирования при оценке бизнеса в целях продажи рекомендуется применять метод кумулятивного построения.

Кумулятивный метод применяется чаще всего при оценке компаний малого и среднего бизнеса. Метод основан на предпосылке, что применяемая ставка дисконтирования (а, следовательно, и коэффициент капитализации) составлена из ряда факторов риска, которые в совокупности представляют характеристику общей прибыли, которая требуется для компенсации совокупного риска при оценке бизнеса.

Расчет чистого приведенного дохода (NPV). Чистый приведенный доход показывает, какой положительный или отрицательный доход получит инвестор (покупатель бизнеса), если NPV>0, то проект прибыльный, NPV

Расчет нормы рентабельности инвестиций (IRR). Под нормой рентабельности (или внутренней нормой доходности) инвестиции (IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования при котором NPV=0.

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с покупкой действующего бизнеса. Например, если покупка бизнеса полностью финансируется за счет кредитных средств, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным.

Метод определения срока окупаемости инвестиций. Срок, в течение которого покупатель бизнеса сможет вернуть первоначальные затраты, обеспечив при этом требуемый уровень доходности называется методом определения срока окупаемости инвестиций.

Метод капитализации прибыли

Оценка стоимости фирмы

Процветание бизнеса, в который вы вложили деньги, — одно из лучших средств от невроза. Чем дороже оценивается фирма и чем устойчивее эта оценка, тем выше благосостояние и покой ее владельцев.

Один из главных вопросов в финансовой практике: «Сколько стоит фирма?» Цель финансового управления фирмой состоит в устойчивом увеличении экономического благосостояния ее владельцев или акционеров. Что же определяет это благосостояние? Процветание бизнеса, в который вы вложили свои деньги — это одно из лучших средств от невроза. Иначе говоря, чем дороже фирма оценивается рынком и чем устойчивее эта оценка, тем выше экономическое благосостояние и покой ее владельцев. Итак, один из фундаментальных вопросов к финансовой науке и практике: «Сколько стоит фирма?»

Точка зрения

• как оценка стоимости подарка, состояния, имения с целью налогообложения;
• как основа планов участия работников фирмы в ее акционерном капитале (Employee Stock Ownership Plans, ESOP);
• при купле-продаже фирмы или пакета ее акций;
• при ликвидации фирмы;
• при слиянии и разъединении фирм;
• при финансовых захватах и реконструкции собственности на фирму;
• при подаче заявки на банковский кредит под залог активов фирмы;
• при разводах;
• при заключении договоров страхования;
• при наступлении страховых случаев;
• при объявлении банкротств;
• при выпуске новых акций и других ценных бумаг.

Сама стоимость фирмы может иметь разные формы:

1. справедливая рыночная стоимость (fair market value) — т. е. стоимость, принимаемая государственными органами, одинаково выгодная и мелким, и крупным акционерам и близкая к средней рыночной стоимости аналогичных объектов;
2. инвестиционная стоимость (investment value) — т. е. стоимость данной фирмы для данного инвестора со всеми его планами, предпочтениями, налоговыми особенностями, возможной синергетикой и ограничениями;
3. внутренняя, или фундаментальная, стоимость (intrinsic, fundamental value), определяемая как оценка, полученная в результате внимательного и согласованного изучения всех характеристик фирмы и рыночных факторов;
4. стоимость продолжающегося бизнеса (going concern value), при получении которой оценщик полагает, что фирма будет продолжать работать неопределенно долго;
5. ликвидационная стоимость (liquidation value);
6. балансовая или бухгалтерская стоимость (book value) получаемая на основе бухгалтерских документов об активах фирмы и ее обязательствах;
7. реальная рыночная стоимость (market value), т. е. цена за которую в разумные сроки можно продать фирму на фактически доступном в настоящее время рынке.

Следует иметь в виду и те различия, которые существуют между фирмами различной легальной формы: частные фирмы оцениваются иначе, чем малые акционерные фирмы, и иначе, чем огромные корпорации, акции которых постоянно продаются на фондовых биржах.

Для финансовых аналитиков и для большинства практиков особенно важна внутренняя стоимость акций фирмы. Ибо обладание акциями — это и есть владение фирмой.

Внутренняя, или фундаментальная, стоимость

При расчете внутренней стоимости аналитик старается быть реалистичным, не завышая и не занижая своих оценок против реальной рыночной обстановки спроса и предложения на акции. Ему приходится учитывать следующие факторы, способные повлиять на стоимость акций:

• Стоимость активов фирмы (value of firm’s assets). Фирме принадлежит различное имущество, которое может быть продано, а поступления от продаж распределены между акционерами. При оценке с позиций продолжающегося бизнеса эта величина обычно не учитывается, если только у фирмы не обнаруживаются активы, не нужные для продолжения основного производства. Но и в этом случае излишнее продается, а затем уже фирма оценивается. Хотя излишние активы не всегда удается продать в ограниченные сроки проекта, под который производится оценка. В последнем случае эта часть активов включается в оценку.
• Вероятные будущие проценты и дивиденды (likely future interest and dividends). Если фирма должна выплатить проценты по взятому ранее кредиту или она уже объявила выплату дивидендов, то это сказывается на стоимости акций.
• Вероятные будущие доходы (likely future earnings). Это основа оценки, самый сильнодействующий фактор.
• Вероятная будущая ставка роста (likely future growth rate). Если у фирмы светлое будущее надежного, быстрого и устойчивого роста, то ее акции определенно пойдут вверх.

Внутреннюю стоимость рассчитывают для того, чтобы сравнить ее с текущей рыночной стоимостью или с ценой, которую серьезный покупатель предлагает за фирму. Рынок несовершенен, т. е. он не моментально реагирует на изменения в фирме, ее акции могут оказаться как недооцененными, так и переоцененными.

Главная задача аналитика как раз и состоит в обнаружении несоответствий этого типа для того, чтобы выгодно использовать их при покупке-продаже фирмы, или для того, чтобы обратить внимание руководства и собственников на опасности финансового захвата или банкротства. Ситуации недооценки и переоценки фирмы рынком носят временный характер, поэтому любая оценка сохраняет свою правильность лишь некоторое время, продолжительность которого неизвестна.

Иногда рынок моментально реагирует даже на слухи о той или иной фирме, а иногда не признает даже очень перспективных изменений в фирмах на протяжении длительного времени. Почему это так? Это одна из проблем, на которые финансовая наука пока не нашла однозначного ответа.

Методика внутренней стоимости работает не всегда из-за следующих основных причин:

• Рынок несовершенен, он не всегда сразу адекватно реагирует на изменения в фирмах.
• Существуют фирмы, успех которых сильно зависит от спекулятивных факторов и удачи, а не от глубины и тщательности расчетов. Некоторые виды торговли таковы.
• Некоторые фирмы быстро растут, и рост этот трудно предсказать и оценить, потому что на него влияют такие факторы, как мода. Можно вспомнить бум продаж кубика Рубика и электронной игрушки Тамагочи. Весь мир, казалось, свихнулся из-за них! И с чего бы?
• На рынке время от времени появляются новые продукты, технологии и секторы. Экономические параметры этих новых явлений, определенное время не поддаются формальному анализу.
• Иногда на рынке происходят «черные» вторники, четверги и пятницы, когда курсы акций всего рынка просто летят в пропасть без видимых причин. Хорошо, что эти периоды относительно коротки, хотя и непредсказуемы.
• Не всегда циклические колебания в экономике легко включить в рациональный анализ. Эти явления слишком многомерны и сложны.
• Революционные потрясения в некоторых странах способны поколебать и даже изменить структуру рынка.

Так или иначе, финансовые выгоды, связанные с владением фирмой или ее частью (акциями), происходят из следующих источников:

• доходы или денежные потоки от основных операций;
• доходы или денежные потоки от инвестиций (проценты от купленных заемных инструментов или дивиденды от паевых инструментов);
• поступления от продажи активов;
• поступления от залога активов;
• продажа акций.

Основные финансовые переменные при оценке величины этих источников:

• прибыли (доходы);
• денежные потоки;
• дивиденды или способность выплачивать дивиденды;
• заработки;
• выручка (поступления);
• активы;
• стоимость капитала (уровень банковских процентных ставок).

В некоторых случаях особенности сделок, под которые производится оценка и прочие дополнительные обстоятельства, могут существенно повлиять на результат. Среди этих факторов:

• размеры пакета акций, с позиций и в интересах которого оценивается фирма (контрольный, доминирующий, существенный, малый);
• право участия в управлении (право голоса);
• возможность легко, быстро и без существенных потерь продать акции, их ликвидность, т. е. наличие оборудованного и активного рынка для них;
• законодательные ограничения на операции с акциями (по размеру сделки, по праву на контрольный пакет, антимонопольные правила, ограничения в принятии некоторых видов решений, ограничения прав иностранцев и т. п.);
• ограничения на права собственности;
• ограничения на смену основной деятельности фирмы и пр.

Методы оценки стоимости фирмы

Список методов оценки фирм довольно длинен. Эти методы достойны изучения в отдельном курсе. Мы лишь кратко охарактеризуем суть каждого из этих методов.

Метод способности самоокупаться (Ability-To-Pay Method)

Покупатели оценивают, какую сумму может данная фирма обслуживать как долг, если купить ее на заемные средства. Продавцы вычисляют этим способом максимальную цену, которую генерируемый фирмой денежный приток способен поддержать.

Логика метода такова. Фирма будет производить денежный приток в X рублей, доступный для оплаты заемного капитала. Таким образом, покупатель может занять такой капитал, вернуть его в разумные сроки, а затем получать прибыль от бизнеса. Значит, величина заемного капитала примерно равна цене бизнеса. Расчет производится следующим образом.

Составляются прогнозные проформы денежных потоков на 7-10 лет (или меньше, что зависит от среднего периода окупаемости капитальных вложений в этой отрасли и в этой стране). Из прогнозируемых потоков вычитаются оттоки на поддержание бизнеса в рабочем конкурентоспособном состоянии. В результате получится прогноз средних денежных притоков на обслуживание и возврат заемного капитала.

На этой основе вычисляется сумма, которую можно занять в банке под обеспечение этим денежным потоком. Принимая во внимание, что кредит не может превосходить 75-85% общей суммы проекта, вычисляется полная стоимость фирмы.

Метод дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow Method)

Этот метод применяется: когда покупку фирмы рассматривают как инвестицию и собираются перепродать через несколько лет; когда фирму покупают на заемные средства с целью быстрой ликвидации или перепродажи; когда фирма работает в обстановке высокого риска.

Расчет производится следующим образом. Составляется прогноз денежных потоков на весь период, который покупатель собирается держать фирму в своей собственности. Вычитаются по годам расходы на поддержание бизнеса, налоги и расходы по обслуживанию долга.

Затем оставшиеся суммы по годам дисконтируются на сегодняшнее число и складываются вместе. К полученной сумме прибавляется остаточная стоимость активов, ожидаемая на конец периода удержания, и вычитаются ожидаемые обязательства на этот момент. Результат близок к сегодняшней цене фирмы.

Метод капитализации потоков дохода (Capitalilzation of Income Stream Method)

Метод применяется к фирмам, производящим достаточно большие посленалоговые доходы, которые можно отнести к «доброму имени» (goodwill), превосходящему стоимость активов фирмы. Составляется «уточненный» прогнозный отчет о доходах на ближайшие 12 месяцев.

Чистый доход от основной деятельности после налогов делится на требуемую доходность, которую потенциальный инвестор ожидает от любой инвестиции на этом уровне риска. Из результата вычитаются все обязательства фирмы, которые примет на себя новый хозяин фирмы. Итог равен стоимости фирмы.

Метод превосходящих доходов (Excess Earnings Method)

Этот метод применяется для оценки любой прибыльной фирмы. Предполагается, что фирма стоит столько, сколько реально стоят ее активы плюс «доброе имя», если доходы достаточно высоки.

Метод экономической стоимости активов (Economic Value of Assets Method)

Метод применяется для не особенно прибыльных фирм, для фирм со снижающейся доходностью, а также в случаях, когда продажа фирмы по частям выгоднее ее сегодняшней работы. Независимые эксперты оценивают реальную ликвидационную стоимость каждой единицы активов в отдельности, а результаты складываются, образуя цену фирмы.

Бухгалтерская оценка чистой стоимости (Net Worth Per Books Approach)

Используется редко. Цена определяется как результат вычитания суммы обязательств фирмы из суммы ее активов. Эта оценка используется как дополнительный аргумент в переговорах.

Метод налоговой службы США (Internal Revenue Service Method)

Используется в основном для определения налогов на подарки, наследства и т. п. Из активов фирмы вычитаются «нематериальные активы» и обязательства. К результату прибавляется капитализированный под среднеотраслевую «нормальную» ставку дополнительный поток доходов от «гудвилла».

Метод сравнимых сделок (Comparable Sales Method)

Применяется при наличии надежных данных о продажах подобных компаний, финансовая документация которых доступна для анализа и проверялась независимыми экспертами. Прошлые сделки сопоставляются с оцениваемой фирмой и делаются постатейные уточнения, имеющие целью ответить на вопрос: «Сколько бы стоила наша фирма, если бы она продавалась так же, как аналог?»

Метод мультипликатора Цена/Доходы (Price/Earningns Ratio Method)

В основном применим для крупных акционерных компаний, акции которых продаются на фондовой бирже. Подбирается ряд подобных компаний. Вычисляется отношение (Ц/Д) рыночной цены акций к доходам на одну акцию, а затем средняя величина этих отношений.

Чистый доход после налогов, производимый оцениваемой компанией, умножается на полученное среднее отношение Ц/Д и дает вариант цены фирмы как цены совокупности всех ее акций.

Подход с позиций возмещения (Replacement Cost Approach)

Этот метод используется только в целях страхования на условиях договора полного возмещения потерь от страхового случая. Независимый эксперт оценивает стоимость восстановления бизнеса в текущих ценах. Независимый эксперт необходим потому, что понятие «полное восстановление» не особенно четко.

Отраслевые упрощенные подходы (Rule-of-Thumb Pricing Methods)

В некоторых традиционных отраслях сложились освященные веками соотношения, которые зачастую слишком упрощают дело, но признаются общепринятыми в этой отрасли. Хотя с такими оценками трудно спорить, это надо делать, применяя другие методы оценки.

Метод обеспеченности займа (Secured Loan Value)

Используется только как метод вычисления величины займа, который может быть привлечен на дальнейшее развитие фирмы после ее покупки. Каждый актив фирмы оценивается отдельно, а сумма умножается на усредненный показатель, на который банковская отрасль умножает стоимость актива, принимая его как залог.

Источник: www.klerk.ru

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

С переходом экономики России на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность . Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки;
• участки недр;
• обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). По закону к недвижимости может быть отнесено и другое имущество.

Согласно ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому предприятие можно отнести к недвижимости. Ранее в законодательстве понятие «юридическое лицо» нередко отождествлялось с понятием «предприятие». ГК РФ исходит из того, что предприятие является не субъектом, а объектом юридических прав. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды, других сделок.

В ГК РФ дано следующее определение понятия юридического лица. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственном, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права , нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48 ГК РФ).

Развитие рынка недвижимости тесно взаимосвязано с оценкой имущества и бизнеса.

Оценка недвижимости — операция по определению стоимости объекта.

Оценка — важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки принятия решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость — значит, определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

Оценка предприятия (бизнеса) — это более сложный и трудоемкий процесс по сравнению с оценкой имущества.

Сложность оценки предприятия (бизнеса) заключается в том, что предприятие в этом случае рассматривается как единый имущественный комплекс, способный производить продукцию (работы, услуги), т.е. приносить определенный доход. И в этом случае надо учитывать множество факторов, которые имеются на момент оценки и которые появятся в будущем. А это очень сложно сделать.

Иное дело, когда мы оцениваем отдельное транспортное средство, оборудование, здание или сооружение. В этом случае больше определенностей.

Бизнес — это определенная деятельность , организованная в рамках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но этот товар особого рода.

Оценку бизнеса необходимо рассматривать с двух позиций.

1. Оценка как процесс.
2. Оценка как результат.

Оценка бизнеса — это совокупность действий оценщика, направленных на определение объективной рыночной стоимости предприятия.

Оценка как результат. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена прав на собственность, по которой она может быть продана.

Оценка стоимости — наше представление или мнение о реальном, истинном по сути неизвестном значении стоимости.

В оценочной деятельности различают следующие виды стоимости предприятия: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, залоговую, балансовую и др.

В ст. 3 Федерального закона от 6 августа 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дается следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Инвестиционная стоимость — это стоимость предприятия для конкретного инвестора или групп инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как основа индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или другого актива, даже если есть более экономичные аналоги. Точная копия означает, что объект воспроизводится с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ , что и у объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ.

Стоимость замещения — это затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность , но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования.

Ликвидационная стоимость , или стоимость при вынужденной продаже, — это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Залоговая стоимость — оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость — затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В основе оценки бизнеса лежит предположение, что его сегодняшняя стоимость равна стоимости будущих выгод (доходов), которые собственник может получить в результате владения данной собственностью (бизнесом).

Действительно, разумный покупатель согласится инвестировать в компанию только в том случае, если текущая стоимость ожидаемых доходов от собственности будет по меньшей мере равна цене приобретения. Точно так же рационально мыслящий продавец в нормальных условиях не будет продавать свою собственность, если текущая стоимость тех же ожидаемых доходов больше, чем продажная цена.

Цель оценки — расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи.

Оценщику необходимо знать задачу, ради которой проводится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий .

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

• продажа предприятия;
• продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);
• реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда или в случае банкротства предприятия;
• купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);
• купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или ООО (доля оценивается в денежных единицах);
• передача предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
• осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;
• получение кредита под залог имущества предприятия (ипотека);
• страхование имущества предприятия;
• определение налоговой базы для начисления налога на имущество;
• переоценка основных фондов;
• при приватизации;
• при передаче в доверительное управление;
• при национализации;
• передача в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля- продажа , получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

По мере развития рыночных отношений, в том числе и рынка недвижимости в РФ, потребность в оценке будет возрастать, а следовательно, и в специалистах в области оценки бизнеса.

18.2. Факторы, влияющие на оценку стоимости предприятия

Для объективной оценки стоимости предприятия необходимо знать факторы, на нее влияющие, и учитывать их в оценочной деятельности. Все эти факторы можно объединить в две группы: внешние и внутренние.

К внешним факторам можно отнести: состояние национальной экономики и тенденции ее развития; политическую и социальную обстановку в стране; инвестиционную привлекательность в стране; уровень инфляции; экономические и социальные планы государства на перспективу и др. Таким образом, внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на макроуровне и тенденцией ее изменения.

Внутренние факторы связаны со сложившейся обстановкой в месте нахождения оцениваемого предприятия. К ним можно отнести: соотношение спроса и предложения; инвестиционную привлекательность оцениваемого предприятия; инвестиционную привлекательность региона; инвестиционный риск; ликвидность оцениваемого предприятия; степень контроля инвестора (собственника) над приобретаемым предприятием; настоящую и будущую прибыль оцениваемого бизнеса и др.

В зависимости от того, как влияют факторы на оценку стоимости предприятия, все их можно расчленить на две группы: позитивные и негативные.

Позитивные факторы — это такие факторы, которые положительно влияют на оценку стоимости предприятия, а негативные — отрицательно.

Например, к позитивным факторам можно отнести: опережение спроса над предложением; приобретение владельцем полного контроля над приобретаемой недвижимостью; высокие доходы в будущем от приобретаемой собственности; низкий инвестиционный риск и др.

К негативным факторам можно отнести: низкую инвестиционную привлекательность региона, в котором расположено предприятие; слабый менеджмент на предприятии; опережение предложения над спросом; высокий инвестиционный риск и др.

Источник: intuit.ru