Отель как бизнес в Европе

Среди покупателей зарубежной недвижимости все чаще можно встретить тех, кто приобретает отели — среди них встречаются как покупатели-инвесторы, которые отдают бразды правления проверенным гостиничным сетям и получают фиксированный доход, так и те, кто предпочитает стать управляющим собственного гостиничного бизнеса.

В условиях пандемии на рынке зарубежной недвижимости все чаще встречаются интересные варианты для тех, кто хочет приобрети себе отель – как давно работающие, так и новые, а также другие варианты недвижимости, которые можно успешно перепрофилировать под гостиничный бизнес. Из-за низкого туристического сезона, затронувшего все страны мира в связи с закрытием границ, многие владельцы не могут себе позволить продолжать вкладываться в поддержание и развитие своего дела, особенно если речь идет о больших гостиницах. К тому же во многих из них к новому сезону делали ремонт в кредит в надежде на прибыльное лето – оно уже почти прошло, кредиты нужно отдавать, не все имеют возможности позволить себе ждать до следующего года.

Бизнес в Европе: Семейный Отель в Андорре

Однако не стоит ожидать, что, что отели должны сильно подешеветь из-за низкой загрузки туристической сферы: низкая стоимость объекта возможна только тогда, когда кто-то хочет быстро продать собственности ради срочной выплаты кредита или, например, в случае раздела имущества при разводе супругов – но такие варианты встречались и до эпидемии коронавируса. Большое снижение стоимости отеля, выставленного на продажу, встречается нечасто, но при тщательном мониторинге рынка все-таки иногда можно успеть «поймать» подобные предложения, бывают и когда размер скидки может составить около 30%. Однако важно отдавать себе отчет, что если хозяин будет продавать один из нескольких своих отелей, то скорее всего, он продаст самый неинтересный вариант с рядом недостатков и т.д. Поэтому так важно обращаться при поиске отеля для покупки за профессиональной помощью к риэлторам.

Кто покупает зарубежные отели

Покупка зарубежного отеля сейчас стала однозначным трендом на рынке зарубежной недвижимости, эксперты говорят, что наблюдается большое количество заявок на такие типы объектов и обычно встречается два типа покупателей. Первый вариант – это отельер, знающие толк в гостиничном бизнесе, которые умеют привлечь туристов и знает, как именно нужно рекламировать свои услуги, каких людей нанимать людей на работу и т.д., то есть имеют все для 90% успеха. Сюда также можно добавить умение вести ресторан при отеле — это требует многих навыков и знаний. Такие люди обычно умеют разбираться в экономике и принимают активное участие в реальной жизни отеля, поэтому они реально могут зарабатывать 10-20% годовых, куда при этом не входит «побочный» заработок – отельные рестораны, магазины и т.д.

Обычно при самостоятельном успешном управлении отель окупается за 5-10 лет. Чаще всего таких отельеров привлекают небольшие отели стоимостью около 1 млн евро – если разделить сумму на количество номеров, то обычно каждый из них обойдется в сумму в размере 50 000 евро. Для того, чтобы понять, насколько это дорого или дешево для конкретной страны или города, необходимо узнать стоимость местной квартиры-студии очень хорошего качества, после чего можно будет понять насколько выгодным или не очень может стать покупка конкретного отеля. В Испании сейчас менее чем за 1 млн евро можно приобрести отель у моря на 16 номеров, в Греции стоимость такой гостиницы уже снизится около 700 000 евро, а в маленьких городах в Германии неподалеку от границы с Чехией реально найти объекты за 450-650 000 евро.

Свой Отель в Германии | Все об особенностях приобретения отельного бизнеса в Германии | TikTak

Другой тип покупателей – инвестор, который покупает здание, которое чаще всего сдается известным гостиничным сетям, с которыми подписывается договор с четкими параметрами. Обычно такой владелец получает доход от сдачи в аренду в размере 2-5% годовых и при этом четко обозначается конкретная сумма за определенный срок аренды — например на 20 лет, и если выйти из договора раньше, то придется выплачивать большой штраф. Индексация тоже прописана – она происходит через 5 или 10 лет. Арендатор оплачивает коммунальные расходы и страховку (иногда пополам с хозяином), а владелец оплачивает налог на землю и на здание.

Таким образом, второй вариант – это стабильный и понятный доход без участия в гостиничном бизнесе и дополнительной головной боли, но и заработок при этом будет меньше, чем если бы владелец самостоятельно занимался управлением отеля. Что касается покупки таких объектов, то как и в случае с небольшими гостиницами, здесь стандартная стоимость одного номера составляет 50 000 евро. Обычная планка для сетевых арендаторов – не менее 70-100 номеров в центре туристического города. Цены на покупку такого объекта начинаются от 5 млн евро и выше. Крупным инвесторам сейчас рекомендуется обратить внимание на Турцию, где сейчас можно очень выгодно приобрести отели на 1000 номеров и больше, в этой стране выставлено очень много интересных и выгодных объектов.

В последние годы большую популярность набрали апарт-отели, которые идеально подходят для инвестиций с ограниченным бюджетом. Сегодня застройщики, которые имеют в собственности землю в хороших местах (чаще всего это касается объектов неподалеку от моря), возводят многоквартирные комплексы с отельной инфраструктурой и отдают их в управление отельным сетям.

Гостиницы с радостью идут на такие сделки, ведь им не нужно искать землю и строить самим. Более того, все квартиры в комплексах продаются и имеют владельцев, с которыми отель подписывает договор на управление. По этому договору владелец таких апартаментов отдает ее отелю в арендную программу и получает стабильный доход в размере 7 – 12% в год, при этом совершенно не участвуя в процессе. Кроме того, владелец может проводить в своей квартире отпуск на протяжении конкретного срока. Сегодня стоимость квартир в комплексе под управлением таких отелей, как Sheraton, Renaissance, Movenpick, Best Western в Таиланде начинается от 100 000 долларов за 30 кв м.

И еще один вариант для покупателя отеля – приобрести не готовый бизнес — функционирующую гостиницу, а здание, которое можно под это перепрофилировать. Но успех такой покупки имеет очень много факторов – наличие собственной строительной бригады, знания законов (насколько легально заниматься перепланировкой внутри здания), дополнительные временные и финансовые затраты и многое другое.

Риски при покупке

Как снизить риски при покупке отеля:

• провести оценку бизнеса и самого объекта недвижимости
• оформить кредит в банке, что повысит безопасность сделки и ликвидность недвижимости, ведь банки не захотят брать неликвидный объект в залог, поэтому они всегда проводят дополнительную оценку
• проверить наличие действующего контракта аренды и всех условий контракта, если приобретается отель как пассивный доход и отель уже сдан отельной сети
• если покупатель планирует управлять отелем самостоятельно, то необходимо очертить целевую аудиторию на протяжении всего года (высокий и низкий сезон) и заранее продумать стратегию продвижения и бронирований отеля. Например, в Европе есть отели, рассчитанные на скандинавских клиентов, в июле и августе испытывают нехватку клиентов, поскольку эти месяцы очень жаркие и их потенциальные клиенты остаются у себя дома в комфортных 20 градусах тепла
• налоги и налоговое планирование, когда необходимо заранее просчитать доход от сдачи в аренду, какие расходы необходимы.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»

Светлану Касаткину, управляющего партнера агентства недвижимости Exotic Property

Александра Уфнаровского, генерального директора компании Estate-Service24

Евгения Антипова, управляющего директора компании Albamar Group

Источник: www.homesoverseas.ru

Тонкости ведения отельного бизнеса в Европе

Покупка отеля в Европе – хорошая бизнес-идея, которая может приносить вам до 10 процентов годовых. Но перед этим важно разобраться с вопросами: где лучше всего купить отель, заниматься ли самостоятельным управлением или только инвестировать в готовый проект, приобретать «раскрученный» отель или просто здание для дальнейшей реконструкции? Попробуем разобраться, что к чему…

Где выгодно покупать отели?

Какие страны популярны для инвестиций в отельный бизнес? Это первый вопрос, которым стоит задаться. Наиболее привлекательны страны Центральной Европы со стабильной экономикой. Швейцария может похвастаться не только стабильной валютой, но и круглогодичным притоком туристов.

Купить просторный и современный отель на 40 спален на популярном курорте Адельбоден (Швейцария) можно с бюджетом до 2 500 000 евро. Отель ликвиден круглый год, ведь здесь большой выбор зимних и летних видов развлечений. Возможны варианты и совсем небольших и уютных гостиниц типа уникального отеля в Тичино, италоязычном кантоне на юге Швейцарии. Бюджет проекта – до 1 000 000 евро. Это особое место, сочетающее итальянское гостеприимство и швейцарскую стабильность.

Другое интересное направление – это Австрия. Так, шикарной отель в Бадене на 38 спален может обойтись в 7 000 000 евро. Близость знаменитого и крупнейшего в Европе казино делает это место особенно притягательным. Здание 1890–го года постройки было полностью реконструировано в 2014 году!

Другие востребованные направления – это традиционно Германия и Франция. Однако взглянем на юго-запад Европы. Здесь можно выделить Испанию, Италию и Португалию. Испания бьёт все рекорды по посещаемости туристами. Как советуют эксперты, в Италии стоит присмотреться к отелям в горных регионах страны.

Привлекает инвесторов и Португалия с ее необычайными красотами и великолепным климатом. Риелторы подмечают, что сегодня в Португалии выгоднее всего приобретать недвижимость для последующей реконструкции. Государство создает интересные программы для инвесторов и вкладывает собственные деньги в развитие инфраструктуры зданий. В целом, приобрести замечательный отель, например, на берегу океана в Санту-Андре возможно за 864 000 евро.

Крупный формат или малый отель?

Специалисты в сфере продажи коммерческой недвижимости разделяют отели на несколько видов:

— отели до 20 номеров (малые) — стоимость от 500 000 евро до 1 500 000 евро;

— отели до 50 номеров – стоимость 2 000 000 — 5 000 000 евро;

— крупные отели высшей категории – стоимость от 5 000 000 евро.

Статистика такова, что 60 процентов постояльцев обслуживают крупные отели, остальные 40 процентов — ниша малых форматов.

В Европе малый формат очень распространён. В основном, это семейный бизнес, в котором задействованы все члены семьи. А это, в свою очередь, позволяет максимально снизить издержки. Другое преимущество небольших отелей – это возможность создать уникальную и очень комфортную атмосферу. Это с успехом может компенсировать отсутствие фитнес-центра, казино или бассейна!

Малые отели позволяют оптимизировать объём предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей.

Среди небольших отелей можно выделить:

— отели эконом- и бизнес-класса,

— апарт-отели (с авторским дизайном интерьеров, элитным расположением, эксклюзивными услугами, наличием номеров уровня «люкс»).

Что покупать: «раскрученный» отель или здание?

Покупка здания под дальнейшую реконструкцию позволит существенно сэкономить. Но важные условия: наличие у инвестора опыта ведения отельного бизнеса, знание местного менталитета, языка, умение воспользоваться государственными дотациями, ипотечными кредитами.

Важен четко проработанный бизнес-план, в котором будут учтены траты на ремонт, закупку оборудования, получение соответствующих разрешений, раскрутку отеля и т.п. При покупке готового бизнеса, объём инвестиций будет выше, впрочем, как и прибыль. Ведь хорошие действующие отели дёшево не продаются. Остается только выбрать: купить роскошный отель в Тоскане или старинную мельницу-гостиницу в Шварцвальде!? Цена вопроса – от 2 000 000 до 5 000 000 евро.

В любом случае, при рассмотрении разных вариантов, постарайтесь посмотреть на ваш будущий отель с точки зрения клиента. Проанализируйте, удобно ли до него добираться, хорошая ли кухня в заведении, комфортные ли номера?

Доходность от вложений

Средний показатель по Европе – 5 процентов. Однако на финальный доход будут влиять такие факторы, как уровень отеля, площадь, популярность, наличие персонала и т.д. Хорошим показателем считается 7 процентов годовых. Самостоятельным и эффективным управлением можно добиться 10 процентов в год. Увеличить эту цифру можно за счет дешёвых кредитных продуктов.

Управлять самому или найти управляющую компанию?

Самостоятельное управление подойдет тем, кто знает местное законодательство, тонкости отельного дела, умеет и любит много работать. Если в отеле будет ресторан, следует разбираться также и в этой сфере.

В противном случае эксперты советуют приобретать уже работающий отель с наработанной базой клиентов и налаженными бизнес-связями. В течении года-двух, при активном участии в жизни отеля, владелец сможет научиться тонкостям бизнеса и позднее вести его уже самостоятельно, чтобы снизить расходы на управление.

Во всех остальных случаях следует привлечь к управлению специализированную компанию. Подобрать её поможет риелторское агентство. Выбор управляющей компании во многом также зависит от категории отеля и его направленности: индивидуальный туризм, группы, бизнес-сегмент… В любом случае, если отель крупный, от 5 млн. евро, то проверенная фирма организует последовательность всех необходимых работ, продумает логистику потоков клиентов и другие составляющие успешной деятельности предприятия.

Привлечение кредитных средств

Не секрет, что в отдельных странах Европы госорганы могут потребовать документы, доказывающие легальность происхождения финансов инвестора. Безусловно, если речь идёт о сумме до 300 000 евро, то некоторые покупатели представляют документы о бизнес-доходах, продаже квартиры и др. Но часто доказать легальность происхождения средств от 5 000 000 евро и выше крайне затруднительно. В этом случае инвесторы предпочитают оформить ипотечный кредит. В большинстве европейских стран можно получить кредит на покупку отеля.

В Германии, например, положительный ответ на запрос по кредиту можно получить при положительном балансе отеля за последние три года и прибылью после уплаты налогов не менее 30 000 евро в год. В Швейцарии, где на покупку коммерческой недвижимости предоставляются низкие кредитные ставки, одобрение на кредит поступит только после тщательной проверки инвестора на благонадежность. Но и цены на отели здесь высоки: к примеру, популярный 3-звездочный отель в Вале обойдется в 3 300 000 евро. В Португалии также рынок ипотечного кредитования переживает серьезный подъем. В последние годы банки все охотнее выдают кредиты на покупку недвижимости.

Приобретения отеля: бюджет?

Стоимость объекта коммерческой недвижимости сильно разнится от местоположения, состояния, количества номеров и т.д. Средний бюджет в Европе составляет от 1 500 000 евро. В Швейцарии купить прибыльной отель можно от 2 500 000 евро. Уютный отель в Австрии неподалеку от горнолыжных трасс обойдется в 1 200 000 евро. В Германии большой разброс цен.

Здесь можно купить дивный спа-отель в Нижней Саксонии по цене в 395 000 евро. А можно встретить и совершенно потрясающие предложения, вроде отеля высокого класса на 75 комнат за 9 000 000 евро. Как правило, стоимость по-настоящему доходного объекта будет варьироваться от 2 000 000 до 5 000 000 евро. В Португалии подобные объекты в привлекательных районах могут стоить от 4 000 000 до 10 000 000 евро.

Важное правило успешного инвестора – не стоит гнаться за самым дешевым предложением. Ведь такой вариант может обернуться серьезными трудностями и дополнительными затратами.

Выбор, покупка отеля и ведение бизнеса в этом сегменте рынка – непростые задачи даже для опытных инвесторов. Важно не дать эмоциям одержать верх. Ваши здравый смысл, логика в тандеме со знаниями экспертов AWAY REALTY всегда помогут принять верное решение!

Источник: away.ru

Как открыть отель в Испании с нуля

Испания находится на втором месте в мире после Франции по количеству туристов. Согласно статистическим данным на 2019 год, около 35% путешественников останавливают свой выбор на апарт-отелях или гостевых домах. Если вы хотите открыть отель в Испании рекомендую обратить внимание на этот кусок пирога, конечно если вам не хватает средств для покупки отеля на 100 и более номеров, но это уже немного другой сегмент рынка.

Немного статистики о росте спроса на апарт-отели

Конечно, конкуренция будет огромной, но в связи с последними событиями связанными с Covid-19, пальма первенства будет продолжать смещаться в сторону апарт-отелей, которые до вируса и так становились с каждым годом все популярнее. Их количество достигло трети всех броней, хотя несколько лет назад апарт-отели и гостевые дома вообще не пользовались популярностью.

Стоимость проживания в апарт-отелях обычно ниже чем в звездных отелях, а условия обслуживания зачастую мало чем уступают уровню обслуживания сетевых брендовых отелей. Кроме того, в апарт-отеле можно жить всей семьей и самостоятельно готовить, что приводит к существенной экономии бюджета путешественников.

Согласно опроса путешественников 66,2% назвали расположение жилья самым важным при выборе варианта размещения. Цена — для 55,3% опрошенных, отзывы и рейтинг — для 54,5%, рекомендации друзей — для 8,9%, количество звезд — для 6,6%, наличие дополнительных сервисов — для 3,1%.

Интересно то, что на выбор объекта размещения в первую очередь влияет его расположение, а не цена. Туристам не хочется тратить много времени и денег на то, чтобы каждый день добираться до главных достопримечательностей, они скорее предпочтут остановиться в сердце города. Стоимость жилья для путешественников важна так же, как и отзывы других туристов.

Открыть отель в Испании, первые шаги

Во-первых нужно принять решение каким будет ваш новый бизнес и какая «фишечка» будет у него, чем вы будете отличаться, например, баня, сауна, тематический или он будет находится в историческом центре, а может это отель у моря или видовой в горах? Каков портрет ваших клиентов, кто они?

Итак, подбираем идеальное место для открытия отеля

После этого рекомендую приступить к поиску подходящего места или здания под ваш будущий отельный бизнес. Ну, в центре города место под застройку найти сложно, да и цены кусаются. Часто предприниматели в Испании выкупают этаж здания, подъезд жилого дома или отдельное здание. Мы сделали так: нашли подходящее помещение в историческом центре Валенсии, точнее здание (финка), в котором продавались квартиры и выкупили его отдельными квартирами. И только потом приводили его в соответствие с пожарными требованиями, делали необходимый ремонт, получали туристическую лицензию и т.д.

Причины купить здание под отель в Испании

Некоторые предприниматели объект под отель берут в долгосрочную аренду, но мое мнение покупка, даже с банковским финансированием, но купить здание под отель. Причин несколько:

• Для приведения здания в соответствие с вашими планами потребуется дорогостоящий ремонт, покупка мебели и многое другое. Высок риск, что по каким-то причинам собственник захочет расторгнуть с вами договор аренды. Конечно, есть договор и т.д., НО…
• Аренда обязывает вас держать уровень цен для гостей на достаточно высоком уровне, чтобы получить прибыль, а это далеко не просто сделать.

Перепланировка, ремонт и обустройство помещений под отель в Испании

Концепция и дизайн вашего будущего отеля проработаны, переходим к процедурам! Начинаем перепланировку и ремонт нашего объекта размещения гостей. Для этого в Испании нужно получить лицензию на ремонт. Все, что не новое строительство, а текущий или капитальный ремонт попадает в разряд статьи как получить лицензию на ремонт квартиры.

В процессе ремонта можно подать заявку на получение Туристической лицензии. Ремонт отеля закончен, теперь мебелируем наш отель и закупаем бытовую технику, расходные материалы: постельное белье, посуду, швабры, тряпки, чистящие средства и прочую мелочь.

Поиск поставщиков услуг и подбор персонала для отеля

Очень больная тема для работодателей и не только в Испании — персонал. Персонал лучше подбирать как часто писали в 90е «без опыта работы в советской торговле». Мы обучали сами, тем более огромного опыта для наведения порядка в апартаментах не нужно, но некоторые стандарты должны быть. Что касается стирки белья, мы договорились с владельцем прачечной самообслуживания, его персонал нам стирает белье.

Решили открыть отель в Испании, но где брать клиентов?

От собственного сайта мы отказались сразу. Есть масса агрегаторов типа Booking или AirBnB, которые благополучно обеспечивают нам клиентов, но если у вас планируется номерной фонд от 20-30 апартаментов, можно подумать о собственном сайте. В первое время рекомендую цену на проживание держать немного ниже среднерыночной в соответствии с расположением и уровнем услуг конкурентов. Таким образом вы получите первые отзывы и соответственно рейтинг в показах у агрегаторов.

Предложение сотрудничества по организации бизнеса в Испании

Если решили открыть отель в Испании, обращайтесь, одним из направлений нашего бизнеса в Испании является оказание помощи в выборе, покупке, отделке и ремонте отеля в Европе под ключ, так и организация вашего гостиничного бизнеса в Испании.

Ранее уже писал о туристических апартаментах, почитайте, точно будет полезно.

Подберем квартиру, поможем купить дом, купить коммерческую недвижимость, организуем открытие отеля с нуля, построим дом или сделаем ремонт недвижимости в Испании в регионе Валенсия.

Источник: susloff.com