Открыть управляющую компанию для бизнеса

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

необходимость получения лицензии;
жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
стабильное получение дохода;
хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Свое дело. Тамара Койбаева, как создать свою управляющую компанию (30.05.2018)

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

Жилищный и Гражданский кодексы;
несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

Сначала выбирается название компании.
Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Регистрация бизнеса

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

о подтверждении полномочий руководителя;
квалификационный аттестат;
об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

столы;
стулья;
компьютеры;
оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
инструменты для работы сантехников и слесарей;
разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

главный инженер;
другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
водители спецтехники и автотранспорта;
рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
высокий уровень бюрократизации;
жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

Источник: xn--42-emche.xn--p1ai

Как создать управляющую компанию: порядок проведения процедуры, необходимые документы, сроки

Управляющие компании являются посредниками между поставщиками разных коммунальных услуг и непосредственными пользователями, представленными владельцами жилых квартир и домов. Такая компания может быть открыта любым предпринимателем, но для этого учитываются требования законодательства и некоторые нюансы, позволяющие вести деятельность на законных основаниях. Перед тем как создать управляющую компанию, следует разобраться в том, какие услуги она предоставляет, как заключаются контракты с жильцами дома, а также какова ответственность за разные нарушения.

Понятие управляющей компании

Данная компания представлена коммерческим предприятием, заключающим контракты со всеми жильцами многоквартирного дома. Она выступает посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими компаниями.

Дополнительно на УК возлагаются обязательства по содержанию и техническому обеспечению строения.

Нюансы взимания платы

За свои услуги организация взимает с жильцов определенную плату. Она делится на две части:

Законодательное регулирование

Создать управляющую компанию с нуля достаточно сложно, а обусловлено это тем, что деятельность таких организаций регулируется на государственном уровне многочисленными нормативными актами. К ним относится:

основные положения ЖК;
ФЗ № 185;
многочисленные статьи ГК;
ФЗ № 255;
ФЗ № 261;
ФЗ № 210;
ПП № 170.

Дополнительно учитываются положения нормативных актов, выпускаемых местной администрацией каждого региона.

Кто может открыть?

Перед тем как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с оптимальным доходом, следует определиться с тем, кто именно может заниматься данной деятельностью. На основании требований законодательства заниматься такой деятельностью могут следующие представители бизнеса:

компании, обладающие разной организационной формой, например, ЗАО, ООО или МУП;
руководителем такой организации может выступать только человек, соответствующий многочисленным требованиям, поэтому у него должен иметься специальный квалификационный аттестат, а также у него не может иметься непогашенных судимостей за экономические преступления;
руководящие должности не должны занимать люди, внесенные в специальный реестр дисквалифицированных граждан или обладающие временным запретом на занятие таких должностей;
владельцем такого бизнеса может выступать только российский гражданин.

Иностранные компании не могут заниматься управлением многоквартирных домов, располагающихся на территории РФ.

Обязанности предприятия

Если предприниматель интересуется, как открыть управляющую компанию с нуля, ему следует разобраться с тем, какие обязанности имеются у этой организации. К основным таким обязанностям относится:

постановка на учет и выписка жильцов;
поддержания чистоты в местах общего пользования;
ремонт разного оборудования, установленного в жилом строении;
установка и проверка счетчиков или других приборов учета;
предоставление разных видов коммунальных услуг;
предложение жильцам каких-либо платных услуг, на которые у компании должна иметься правильно оформленная лицензия;
организация процедуры вывоза мусора;
направление жильцам уведомления о повышении тарифов на разные услуги или о проведении ремонта в строении;
организация и проведение собраний жильцов, на которых совместно решаются разные важные вопросы относительно содержания или ремонта общего имущества;
своевременное уведомление всех жильцов о разных серьезных поломках;
применение разных мер пожарной безопасности;
проведение проверок, основной целью которых выступает определение состояния значимых частей строения, представленных местами общего пользования, крышей, фундаментом или другими элементами.

Платные ремонтные работы должны проводиться только с согласия жильцов. Они реализуются при выявлении серьезных поломок. Дополнительно УК собирают средства на капитальный ремонт, если жильцы не собирают данные деньги на отдельном счете.

Какие требуются документы?

Если предприниматель принимает решение создать управляющую компанию с нуля, то ему придется подготовиться к определенным сложностям. Для ведения такой деятельности придется получать разрешения от разных государственных инстанций. Предварительно следует подготовить определенную документацию, к которой относятся следующие бумаги:

заявление на регистрацию ООО, составленное по специальной унифицированной форме;
устав организации;
протокол проведенного собрания, на котором учредители приняли решения об открытии такой компании;
учредительный договор, подписанный всеми участниками предприятия;
приказ, на основании которого назначается директор компании;
выписка из ЕГРН на коммерческую недвижимость, в которой планируется открытие фирмы, причем этот документ может заменяться арендным соглашением;
квитанция, подтверждающая уплату пошлины за регистрацию компании;
разрешения на деятельность, полученные от пожарной инспекции и СЭС.

Дополнительно компании придется позаботиться о получении лицензии на оказание разных специализированных услуг.

Другие требования

Перед тем как организовать управляющую компанию, следует оценить все требования к работе подобных организаций. К ним относятся:

для начала деятельности потребуется значительный первоначальный капитал;
важно заранее определиться с управленческой стратегией бизнеса;
во время формирования политики будущей деятельности учитывается, какие именно услуги будут оказываться населению;
для открытия такой фирмы требуется минимальный уставный капитал в размере 20 тыс. руб.;
в организации должны трудиться наемные работники, представленные диспетчерами, руководителями разных отделов, главным инженером, техническими сотрудниками, а также аттестованными специалистами в разных сферах услуг.

Важным условием является создание диспетчерской, чтобы клиенты смогли дозвониться в компанию в любой момент времени. Это позволяет устранить разные серьезные поломки сразу после их обнаружения. Поэтому прежде чем создать управляющую компанию, следует грамотно оборудовать диспетчерскую.

Открывать фирму следует в подходящем помещении, обладающем нужным размером для размещения всего оборудования.

Как открыть управляющую компанию?

Пошаговая инструкция данного процесса заключается в следующем:

Первоначально будущими учредителями составляется бизнес-план, содержащий сведения о формате работы, планируемых расходах на открытие, а также потенциальных доходах от деятельности.
Выбирается организационная форма для будущего предприятия.
Подбираются оптимальные коды ОКВЭД для планируемой деятельности.
Осуществляется регистрация управляющей компании в ФНС.
Руководством и другими работниками сдается квалификационный экзамен, основным назначением которого выступает проверка знаний в области ЖК и других нормативных актов, регулирующих деятельность данных организаций.
Оформление лицензии на планируемую работу.
Составление арендного договора с владельцем помещения, где будет располагаться офис организации.
Закупка оборудования для планируемой работы.
Заключение контрактов с жильцами выбранных многоквартирных домов.
Проведение общего собрания, на котором принимаются жильцами решения относительно правил обслуживания, уборки, ремонта и проведения других работ.
К контрактам, составленным со всеми жильцами, прикладывается специальное приложение, содержащее перечень всего имущества, принадлежащего многоквартирному строению.
Оформление соглашений с поставщиками коммунальных услуг.
Формирование официального сайта управляющей компании.

На сайте предприятия размещаются сведения о компании, а также публикуются отчеты о деятельности. Если разобраться, как создать управляющую компанию, то процесс может выполняться самостоятельно, для чего не требуются услуги юристов. Но при этом часто приходится сталкиваться с разными сложностями.

Правила оформления лицензии

Создание управляющей компании непременно сопровождается получением лицензии на эту деятельность. Такое требование является обязательным с 2015 года. К правилам получения лицензии относится:

без лицензии работа УК запрещена;
оформляется документация в отделении Госжилнадзора;
лицензия выдается бессрочно, но пользоваться ею можно только в том регионе, где она оформлялась;
на один многоквартирный дом выдается только одно разрешение, что позволяет обеспечивать честную конкуренцию в регионе;
для получения лицензии у УК должно иметься коммерческое помещение для работы, а также оборудование для ведения деятельности и укомплектованный штат работников.

Поэтому если предприниматель задумывается о том, как открыть управляющую компанию, то ему придется позаботиться об оформлении официальной лицензии. Без нее деятельность таких организаций легко признается незаконной, поэтому они привлекаются к ответственности.

Другие особенности деятельности

Перед тем как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, важно разобраться в многочисленных нюансах такой фирмы. К ним относится:

При учете данных правил не возникнет сложностей с получением высокой прибыли.

Стоимость и сроки регистрации

Если разобраться в том, как создать управляющую компанию, то можно получить выгодный и интересный бизнес. На его открытие понадобится не меньше 500 тыс. руб. Прибыль от деятельности зависит от количества домов, с которыми составлены официальные соглашения.

Например, если работает УК с тремя девятиэтажными домами, то прибыль от работы может достигать 90 тыс. руб. Срок регистрации зависит от оперативности получения разрешительных документов. Обычно процесс затягивается примерно на 2 месяца.

Заключение

Привлекать клиентов можно разными способами, например, пониженными тарифами или предложением дополнительных уникальных услуг. Со всеми жильцами выбранного многоквартирного дома непременно составляется официальный договор, регулирующий правила сотрудничества.

Источник: fin-az.ru

Как открыть управляющую компанию с нуля

Очень часто обслуживанием многоквартирных домов занимаются управляющие компании. Цель их предпринимательской деятельность заключается извлечении прибыли из оказываемых услуг содержания многоквартирных домов и предоставление коммунальных услуг. Управляющая компания как бизнес, работает через создание юридического лица и лицензирование. Предлагаем подробно разобраться что нужно, чтобы открыть УК.

Кто может открыть УК

Перед тем как организовать управляющую компанию с нуля, следует разобраться, кто может это сделать. Управляющая компания создается решением учредителей. Учредителем может являть одно или несколько лиц у каждого из которого определена доля участия в обществе соразмерно внесенному вкладу в уставный капитал организации. Основателями могут выступать:

Юридическое лицо, в т.ч. следующих организационных форм:

Общество с ограниченной ответственностью
Закрытое или акционерное общество
Акционерное общество
Муниципальное унитарное предприятие

Любое физическое лицо или группа лиц может создать УК.

Как стать директором УК?

Чтобы управлять компанией кандидат должен:

Иметь профильный квалификационный аттестат, подтверждающий возможность управлять МКД
Не быть занесен в список дисквалифицированных лиц
Если на руководящей должности находится лицо, ранее осужденное за экономические преступления, компания не сможет управлять МКД
Также кандидат обязательно должен иметь российское гражданство

Регистрация УК пошаговая инструкция

Правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД предполагают создание управляющей компании согласно следующим этапам:

Составление бизнес-плана. Он поможет правильно выбрать форму налогового режима предприятия и избежать последующих необоснованных налоговых расходов
Принять решение об открытии управляющей компании, зафиксировав это решение протоколом.
Назначить директора и утвердить учредительные документы
Заполнить заявление в ИФНС и нотариально заверить его
Сдать документы в ИФНС
Зарегистрировать предприятие и внести данные в ЕГРЮЛ
Получить лист записи ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН и прочие регистрационные документы
Подготовленные документы после прохождения регистрации отправляются в Пенсионный фонд, орган статистики и Фонд социального страхования.
Обустроить офис и набрать штат
Директору необходимо пройти квалификационный экзамен. На нем проверяют знание Жилищного кодекса и другой нормативной документации, которая регулирует работу УК
Оформление договора с жителями подконтрольного дома. На общедомовом собрании они выбирают компанию, которой доверяют осуществление управления. Там же определяется порядок, в котором будет осуществляться управление домом
Получить лицензию на управление МКД. В 2015 году этот пункт стал обязательным. Лицензию оформляют в Госжилнадзоре. Она дает возможность компании законно обслуживать дом. На каждый жилой дом выдается отдельное разрешение
Оформление договоров с поставщиками услуг. УК заключает договора с представителями водоканала, энергонадзора и других служб
Оформление сайта и внесение сведений в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. На сайте следует размещать основные данные о компании, отчеты о проделанной работе, изменения в работе и различные новости, связанные с деятельностью УК

В зависимости от формы предприятия этапы регистрации могут отличаться. УК может начинать деятельность только после внесения сведений в ЕГРЮЛ и получения лицензии.

Документация для открытия

Для открытия УК следует подготовить:

Заявление о регистрации установленного образца No Р11001
Устав управляющей компании
Комплект необходимых учредительных документов (копия паспорта и решение учредителей о создании, приказ о назначении бухгалтера)
Приказ о назначении директора
Договор аренды помещения под офис или гарантийное письмо от владельца помещения. Для присвоения юридического адреса
Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию

Если необходимо провести перерегистрацию, подготавливают:

Устав, в который внесены соответствующие корректировки
Заявления формы No Р13001 о внесении изменений
Протокол с проведенного собрания учредителей

На основе этих документов вносятся изменения в учредительные документы.

Читайте также: Как по японски бизнес

При оформлении бумаг обязателен выбор правильного ОКВЭДа соответствующий деятельности по содержанию жилого фонда. Чтобы не допустить ошибку в определении правильного кода, стоит отправить официальное письмо в ИФНС и Госстат для разъяснения того, какой ОКВЭД следует выбрать. Получив ответ, можно заполнять документы.

Оплата налогов производится по упрощенной системе налогообложения или общей. Выбор зависит в основном на основании того какого размера УК создается. На УСН предполагается освобождение предприятия от уплаты НДС. Для объектов налогообложения по системе «доходы минус расходы» налоговая база имеет денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов. Налоговая ставка на разницу при этом составит 15%.

Управляющей компании следует выбрать название. Оно может быть любым. Примеры названий для управляющей компании в сфере ЖКХ: «Жилищно-коммунальный сервис», «Тепло и Уют», «Наш дом», «Союз». Выбрав название компании, следует разработать ее логотип, который будет отражен в официальном бланке организации.

Что нужно кроме документации

Кроме пакета документов, необходим стартовый капитал и стратегия управления. При ее определении следует учитывать формат предоставляемых услуг.

В штат следует набрать:

Руководителя
Главного инженера
Аттестованных специалистов инженерного профиля
Диспетчеров
Бухгалтера
Линейный персонал

Создание диспетчерской является обязательным. Диспетчеры должны круглосуточно отвечать на звонки жильцов. Это обеспечит оперативное реагирование на вероятные поломки систем коммуникации. Однако, если УК создается на базе 2-5 управляемых домов держать отдельного специалиста невыгодно. В этом случае заключается договор подряда по аварийно-диспетчерским услугам.

При выборе офиса стоит отдавать предпочтение зданиям, которые обслуживаются компанией. Его необходимо укомплектовать всей необходимой техникой и материалами. Также организуют склад для хранения расходных материалов и инвентаря. Чаще всего в городе есть коммерческие помещения принадлежащие муниципалитету. Молодой управляющей компании стоит попробовать снять такое помещение по льготной ставке.

Принять дома в управление

Для того чтобы принять дом в управление, потребуется:

Провести общее собрание собственников. Инициировать его может любой житель дома или действующая УК, если планируется расторгнуть договор по обоюдному согласию. При отказе от услуг одной компании обязательно необходимо выбрать новую
Заключение договора управления. Согласно Жилищному кодексу подписать договор должны собственники жилья, которые имеют более 50% голосов. В противном случае подписание договора может быть оспорено несогласными жильцами в судебном порядке. Проще всего подписать бумаги непосредственно на собрании собственников после голосования
Подать заявление в Государственный жилищный надзор с целью внесения изменений в реестр лицензий. Для этого новая УК размещает в Государственной информационной системе информацию о том, что она управляет домом. После этого отправляет документы в ГЖН. Сделать это необходимо в течение 5 рабочих дней после подписания договора об управлении

Как привлечь в управление новые МКД

Чтобы перевести дом в управление новой компании, потребуется провести собрание жителей. Предложить переход может один житель или инициативная группа. Остальные должны поддержать предложение.

Чтобы продать услуги новой управляющей компании на начальных этапах лучше всего встречаться с инициативными группами интересуемых домов лично директору. Для конструктивного диалога необходимо заранее выяснить какие претензии к деятельности текущей УК есть у жильцов, какой тариф установлен на доме, когда делался капитальный ремонт, какой уровень сбора денежных средств и потенциальные технические проблемы. Вся эта информация позволит полностью составить представление об управленческих процессах на доме.

Когда жильцы готовы поменять УК:

Рентабельность управляющей компании как бизнеса

Согласно анализам деятельности УК наиболее рентабельным является управление многоэтажными домами в возрасте до 10 лет. Обычно там проживает более активное и платежеспособное население, а затраты на ремонт не являются существенной статьей расходов.

Управление хрущевками не такое выгодное. В таких домах обычно живут люди старшего поколения, которые не согласовывают изменение тарифа. Также это наиболее сложные с точки зрения требований эксплуатации дома. Связано это не с технической особенностью, а с тем что у пожилых людей много свободного времени, которое они обычно тратят на походы в УК и большое количество писем.

Наименее рентабельным, а чаще всего убыточным, является управление 2-х этажными бараками. На таких домах огромные суммы задолженностей по сбору, обычно 70-85%. Поэтому на таких домах УК обычно ничего не делает.

Рентабельность одинаковых домов, расположенных в разных городах также может отличаться, поскольку показатель зависит от структуры управляемого жилого фонда, и территориальной разбросанности жилого фонда.

В среднем показатель рентабельности данного вида бизнеса составляет 5-15%. Прибыль формируется за счет разницы между оплатой жителями дома услуг, которые предоставляет управляющая компания, и ее затратами на выполнение работ.

Для увеличения рентабельности можно:

Увеличивать эффективность использования трудовых ресурсов. Можно пользоваться услугами временных сотрудников, которые могут предоставлять услуги в сфере ЖКХ и распределять нагрузку на людей, работающих по трудовому договору
Ввести энергосберегающие технологии
Согласовывать увеличение тарифа для достаточного уровня, но для этого необходимо наладить системный учет затрат и отчетности

Сфера деятельности может быть расширена за счет предоставления жильцам дополнительных услуг:

установки счетчиков
проведения ремонтных работ внутри помещения
предоставление услуг по содержанию и ремонтам для ТСЖ и сторонних УК

Рентабельность увеличивается при принятии на баланс новых домов. Это обеспечивает постоянную нагрузку на сотрудников.

Перед созданием УК стоит учесть все возможные риски:

необходимость существенных инвестиций и риск их потери
дефицит и низкое качество кадров
контроль муниципалитета и ГЖИ
низкая рентабельность на первоначальных этапах
вероятность изменения законодательства

Можно ли купить эксплуатирующую организацию

В сети можно встретить объявления о продаже управляющей компании. Оформить документы о ее передаче новому владельцу можно в течение 3-3,5 месяцев. Это увеличивает популярность готовых проектов.

Приобретая готовый бизнес, необходимо с помощью бухгалтера и юриста провести аудит:

финансовых показателей
юридических данных
бухгалтерской отчетности
структуры архивов
сформированности штата

Лучше всего рассматривать компании, лицензии на деятельность которых не закончатся ближайшие пару лет.

Сколько стоит готовая УК и как именно рассчитывается эта сумма? Как и в любом бизнесе стоимость рассчитывается через доходность. Для простоты счета делается это так: в расчет принимается средний действующий тариф в городе умноженный на площадь управляемых домов. Полученная сумма умножается на 12 и находится годовая выручка.

Пример: 21р/м2 * 60000м2 * 12 = 15 120 000 рублей. Исходя из рентабельности по чистой прибыли в 5% УК зарабатывает 756 000 рублей чистой прибыли с указанной выручки в год. В среднем в российском бизнесе закладывается окупаемость в 5-7 лет. Таким образом, за вышеуказанную компанию, скорее всего, будут просить сумму в районе 5 000 000 – 5 500 000 рублей. Точная окупаемость может отличаться в зависимости от финансового состояния конкретной УК.

Процесс создания управляющей компании с нуля является достаточно трудоемким. Чтобы упростить его, следует заранее подготовиться, продумав все этапы. Это поможет открыть УК гораздо проще и быстрее. Если на это нет времени, можно приобрести готовую компанию, внимательно проверив все нюансы.

Источник: m2keep.ru