Откуда берется прибыль предпринимателя

Под прибылью понимается разница между доходами, полученными предприятием от продажи товаров, и расходами, произведенными им в процессе производственной и сбытовой деятельности. Таким образом, в отличие от заработной платы, процента и ренты прибыль не является своеобразной равновесной ценой, установленной в договорном порядке, а выступает в качестве остаточного дохода.

Такой взгляд утвердился в науке не сразу. Прибыль долгое время не отличали от зарплаты и от процента на капитал. Впервые различие между прибылью и зарплатой провел Д. Рикардо, а независимость прибыли от процента на капитал обосновал Ж. Б. Сэй.

Современные экономисты трактуют прибыль как вознаграждение за выполнение функции предпринимателя, т. е. как доход от фактора предпринимательства. Раскроем природу этого вида дохода. Прибыль как разница между объемом продаж и издержками имеет две формы: бухгалтерскую и экономическую. Бухгалтерская прибыль рассчитывается путем вычета из полученного дохода так называемых внешних, или бухгалтерских, издержек (т. е. денежных расходов фирмы на сырье, материалы, зарплату, оборудование и т. д.). Фирма выплачивает эти деньги внешним поставщикам, покупая необходимые ей ресурсы на рынке.

Откуда берется прибыль капиталиста?

Однако кроме бухгалтерских, явных издержек существуют и неявные, скрытые издержки, которые также должны учитываться фирмой при оценке экономических результатов ее деятельности, — это платежи за ресурсы, которыми владеет или использует фирма. Они получили название, как ранее уже говорилось, альтернативных издержек, т. е. издержек упущенных возможностей: фирма может использовать в производственном процессе свое помещение и оборудование, свой денежный капитал, свой земельный участок и т. и. Хотя она не оплачивает эти издержки, фактически они существуют, так как при альтернативном использовании эти ресурсы могли бы принести ей определенный доход. Поэтому эти скрытые издержки также необходимо вычесть из общего дохода при определении прибыли фирмы.

В этом случае мы получим экономическую (чистую) прибыль.

Всегда ли фирма получает экономическую прибыль? Ответ должен быть отрицательным, и не только потому, что издержки могут количественно превышать доход или равняться ему. Дело в другом. В условиях свободной конкуренции переливы капитала из отрасли в отрасль в поисках более высокого дохода приводят к выравниванию альтернативной стоимости различных вариантов капиталовложений.

В этом случае полные издержки фирмы совпадают с полной выручкой и экономическая прибыль исчезает. Согласно знаменитой формуле Л. Вальраса, «при режиме свободной конкуренции нормальная ставка прибыли равна нулю».

Значит ли это, что предприниматель, организовавший дело, не получит никакого дохода? Разумеется, нет, поскольку в полные издержки входит и альтернативная стоимость услуг предпринимателя, которая и является платой за его труд по организации и ведению дела. В экономической теории она получила название нормальной прибыли. Размер этой прибыли определяется доходом, который предприниматель мог бы получать, работая по найму. Эго нижняя граница дохода предпринимателя, так как при доходе ниже этого предела предприниматель будет заинтересован отказаться от своей деятельности и принять более выгодное для него предложение о работе по найму.

Откуда берется прибыль?

Таким образом, в условиях совершенной конкуренции, т. е. в статичной экономической системе, функционирующей по замкнутому кругу, нет места экономической прибыли: предприниматель не получает прибыли и не терпит убытков; его доход — плата за управление.

Но вознаграждение предпринимательства происходит не только из нормальной прибыли, которая входит в экономические издержки, но и из возможного излишка дохода, превышающего явные и неявные издержки, т. е. из экономической прибыли. Как же возникает этот излишек, откуда берется экономическая прибыль в конкурентной системе, если все факторы производства — труд, капитал, земля, предпринимательство — к о м пенс и р у Ю T C я ?

Дело в том, что в реальной действительности, как отмечалось ранее, рынки отличаются некоторым несовершенством конкуренции: всегда ощущается нехватка информации, имеется дифференциация однородной продукции, выпуск новых, неизвестных ранее изделий, концентрация производства в руках немногих фирм, позволяющая осуществлять контроль над объемами продаж и ценами, тайный сговор производителей и т.

д. Одним словом, экономика находится в состоянии непрерывного развития, динамических преобразований, что придает ей известную неопределенность и обусловливает большую или меньшую степень монополизации.

В решающей мере такое состояние экономической системы обусловлено действиями предпринимателей, ищущих свое место на рынке и использующих его в своих интересах. Эго ведет к нарушению сложившегося рыночного равновесия, и на какой-то период одни предприниматели оказываются в более выгодном положении, чем другие, их конкуренты, и стремятся реализовать эту выгоду с пользой для себя.

Но эта выгода далеко не явная, не очевидная. Предприниматель всегда идет на риск, когда решает начать какое-то новое дело, осуществить какие-то инновации, купить какие-либо ценные бумаги, поставить на неизвестный рынок свою продукцию и т. д. Это и порождает состояние неопределенности, в котором приходится искать правильные решения, просчитывать множество вариантов и . рисковать. Естественно, в такой ситуации прибыль не гарантируется, но стремление к ее получению заставляет предпринимателя просчитывать возможные варианты с максимальной точностью и в конечном счете добиваться своего. «Без развития нет прибыли; без прибыли нет развития. Прибыль является вознаграждением за нововведения» (Й. Шумпетер).

Таким образом, если предпринимательство выступает как фактор, нарушающий равновесие рынка, смещающий кривые спроса и предложения в иное положение под воздействием инноваций, то прибыль не может выступать как равновесная цена.

Получение наиболее активными, удачливыми предпринимателями прибыли как избыточного дохода, с одной стороны, не может происходить долго, так как рядом с новаторами неизменно появляются имитаторы, которые присваивают их прибыли и тем самым выравнивают условия хозяйствования. Но с другой стороны, причины, порождающие прибыль, постоянно воспроизводятся: у новаторов нет иного пути, чтобы продолжать получать прибыль, кроме беспрерывных нововведений. «Прибыль рождается из новшеств и является вознаграждением, которое побуждает предпринимателя к постоянным нововведениям» (Р.

Барр). Это значит, что стремление к получению прибыли является мощным фактором экономического прогресса, так как нововведения стимулируют инвестиции, рост производства, занятости, а в конечном счете и повышенные благосостояния.

Вместе с тем предпринимательство связано не только с получением прибыли, но и с возможными убытками. Последние являются такой же реальностью в рыночной экономике, как и прибыли. Поэтому угроза убытков и банкротства служит таким же мощным стимулом эффективного хозяйствования, как и получение прибыли.

1- Предпринимательство представляет собой особую форму ведения хозяйства, которая опирается на самостоятельную инициативу индивида, творческий подход к делу, ответственность за результаты и последствия своей деятельности. Предприниматель как центральная фигура предпринимательской деятельности соединяет в рамках фирмы труд, капитал и природ-

ные ресурсы с целью производства необходимых потребителям товаров и услуг и получения прибыли. В этом своем качестве предпринимательство выступает как важнейший экономический ресурс, приводящий в движение остальные факторы производства и вносящий тем самым свой вклад в успех экономического развития.

2. В экономической теории понятие «предприниматель» появилось в XVIII в. и долгое время ассоциировалось с понятиями «собственник» и «капиталист». В дальнейшем в научных исследованиях и в практике хозяйственной деятельности утверждается мысль о том, что между предпринимателем и собственником нет жесткой связи, что предпринимательство в своей основе не является функцией только собственника, в нем могут участвовать лица, непосредственно не являющиеся субъектами права собственности. Предприниматель — это такой организатор производства, который пролагает новые пути, осуществляет новые комбинации экономических ресурсов, создает новые, еще не знакомые потребителю материальные блага, завоевывает новые рынки сбыта, ищет новые формы организации производства.

3. Вознаграждением за предпринимательство является предпринимательский доход. В практике хозяйствования его трудно выделить, тем не менее это не абстрактная экономическая категория. Предпринимательский доход — это та плата, которую получает предприниматель за свои организаторские способности по объединению и использованию экономических ресурсов, за риск убытков от использования этих ресурсов, за инновации и монопольную рыночную власть.

4. Предпринимательский доход делится на две части: нормальную и экономическую прибыль. Размер нормальной прибыли определяется гарантированным доходом предпринимателя, который он мог бы получить от альтернативной деятельности. К экономической прибыли относятся плата за риск, неопределенность инноваций, монопольная власть. Эта часть предпринимательского дохода не гарантируется, но стремление к ее получению заставляет предпринимателя идти на беспрерывные нововведения, что стимулирует инвестиции, рост производства, занятости и в конечном счете повышение благосостояния. Чем удачливее и талантливее предприниматель, тем больше размер предпринимательскогодохода.

Вопросы для повторения

1. Что такое предпринимательская способность?

2. В каких формах осуществляется предпринимательская деятельность?

3. Что характеризует предпринимательство как способ ведения хозяйства и как бый тип экономического мышления?

4. Что такое предпринимательский доход и чем он отличается от доходов на ДРУ 016 факторы производства?

5. Чем определяется размер нормальной прибыли предпринимателя?

6. Что такое экономическая прибыль и всегда ли фирма ее получает?

7. Почему угроза убытков и банкротства служит таким же важным стимулом эффективного хозяйствования, как и получение прибыли?

Задачи, упражнение тесты

1. Программист Сидоров, зарабатывавший в месяц 15 тыс. руб., решил открыть свое дело и вложил в него имевшиеся сбережения в сумме 300 тыс. руб. Ожидаемая ставка дохода должна составить 50%. Ставка налога равна 15% полученной прибыли. Альтернативная стоимость денег составляет 22%. Правильное ли решение принял г-н Сидоров, занявшись предпринимательской деятельностью?

2. Пенсионерка М. планирует заняться продажей деловых журналов «Эксперт» по 3,5 руб. за штуку. Она может приобретать журналы у оптовиков по 2,1 руб. и возвращать непроданные журналы за полную стоимость. Аренда палатки обойдется в 700 руб. в неделю.

Ответьте на следующие вопросы.

а) Каков предел продаж для рентабельности ее бизнеса?

б) Каким будет предел продаж для рентабельности, если арендная плата повысится до 1050 руб.?

в) Каким станет предел рентабельности, если удастся увеличить цену реализации с 3,5 до 3,85 руб.?

г) Каким будет предел рентабельности, если закупочная цена журналов повысится с 2,1 до 2,38 руб.?

д) Сколько журналов должно быть продано для получения прибыли в сумме 490 руб. в неделю?

е) Если пенсионерка М. пожелает продавать два вида товара: 400 шт. обычных деловых журналов «Эксперт» (цена реализации — 3,5 руб., закупочная цена — 2,1 руб.) и 500 шт. журналов для женщин (цена реализации — 6,0 руб., закупочная цена — 3,92 руб.), то чему будет равна прибыль от ее бизнеса?

■ Фирма Z, специализирующаяся на производстве продуктов питания для кошек, выпускает консервы “Вискас”. Структура затрат фирмы следующая:

аренда здания 120 тыс. руб. в месяц

амортизация оборудования 20 тыс. руб. в месяц

расходы жести на 1 консервную банку 1,5 руб. этикетка 0,5 руб.

фонд зарплаты директора, бухгалтерии и отдела кадров

вместе с отчислениями на соцстрах 100тыс. руб. в месяц

затраты на оплату труда вместе 2 тыс. руб. — при производстве первой тысячи

с отчислениями на соцстрах рабочих банок;

8 тыс. руб. — при производстве второй тысячи; при производстве третьей — на 4 тыс. больше, чем второй тысячи;

при производстве четвертой — на 2 тыс. больше; пятой — на 6 тыс. больше; шестой — на 10 тыс.; седьмой — на 14 тыс.; восьмой — на 34 тыс.; девятой — на 54 тыс.; десятой — на 74 тыс. больше, чем предыдущей.

Цена килограмма сырья для производства консервов — 16 руб. Прибыль составляет 20% бухгалтерских издержек. Учитывая, что емкость консервной банки составляет 250 г, а предприятие действует в условиях чистой конкуренции, дайте ответы на вопросы:

а) сколько тысяч банок консервов должна произвести фирма Z, чтобы при цене 20 руб. за банку получить максимальную прибыль?

б) при какой цене фирма получит нулевую экономическую прибыль? Какой объем производства этому соответствует?

1. нет; 2а. 500; 26. 750; 2в. 400; 2г. 625; 2д.

850; 2е. 900 руб.; За. 4 тыс. шт.;

Агеев А. И. Предпринимательство: проблемы собственности и культуры. Введение, гл. I. М„ 1991.

Барр Р. Политическая экономия: В 2 т. Т. 2. Гл. 4. M., 1994.

Верхам Π. X. Предприниматель. Минск, 1992.

Гине Г.К. Предприниматель. Ч. I, III, IV. М, 1997

Курс экономической теории / Под ред. М. Н. Чепурина, Е. А. Киселевой. Гл. 14. Киров, 1999.

Майталь Шломо. Экономика для менеджеров. Гл. 1, 3, 4, 8, 9. M., 1996.

Морган дж. М. Руководство по изучению учебника С. Фишера, Р. Дорнбуша, Р. Шмалензи «Экономика». Гл. 7. M., 1997.

Сборник задач по экономике / Огв. ред. Ю. Е. Власьевич. Раздел II. Тема 5. Μ·> ‘

Фишер С.,ДорнбушР., Шмалензи P. Экономика. Гл. 7. M., 1993.

ШумпетерЙ. Теория экономического развития. M., 1982.

Источник: economics.studio

Выгода

Прибыль описывает финансовую выгоду, полученную, когда доход,. полученный от коммерческой деятельности, превышает расходы, затраты и налоги, связанные с поддержанием рассматриваемой деятельности.

Любая полученная прибыль возвращается к владельцам бизнеса, которые решают либо присвоить наличные деньги, распределить их между акционерами в качестве дивидендов,. либо реинвестировать их обратно в бизнес.

Что вам говорит прибыль?

Прибыль — это деньги, которые бизнес получает после учета всех расходов. Будь то киоск с лимонадом или публичная многонациональная компания, основной целью любого бизнеса является зарабатывание денег, поэтому эффективность бизнеса основана на прибыльности в ее различных формах.

Некоторых аналитиков интересует максимальная прибыльность, тогда как других интересует прибыльность до вычета налогов и других расходов. Третьи заинтересованы только в прибыльности после того, как все расходы были оплачены.

Три основных типа прибыли — это валовая прибыль, операционная прибыль и чистая прибыль — все они могут быть найдены в отчете о прибылях и убытках. Каждый тип прибыли дает аналитикам больше информации о деятельности компании, особенно в сравнении с другими конкурентами и периодами времени.

Слово «прибыль» происходит от латинского существительного profectus, означающего «прогресс», и глагола proficere, означающего «продвигаться вперед».

Валовая, операционная и чистая прибыль

Первый уровень рентабельности – это валовая прибыль,. которая представляет собой объем продаж за вычетом себестоимости проданных товаров. Продажи являются первой строкой в отчете о прибылях и убытках, а себестоимость проданных товаров (COGS) обычно указывается сразу под ней:

Валовая прибыль = Доходы — Себестоимость

Например, если у компании А объем продаж составляет 100 000 долларов, а себестоимость составляет 60 000 долларов, это означает, что валовая прибыль составляет 40 000 долларов, или 100 000 долларов минус 60 000 долларов. Разделите валовую прибыль на объем продаж, чтобы получить маржу валовой прибыли,. которая составляет 40 %, или 40 000 долларов США, разделенных на 100 000 долларов США.

Операционная прибыль исключает операционные расходы, такие как накладные и другие косвенные расходы, а также бухгалтерские расходы, такие как износ и амортизация. Иногда его называют прибылью до вычета процентов и налогов или EBIT.

Операционная прибыль = Выручка — Себестоимость проданных товаров (COGS) — Операционные расходы — Износ и амортизация

Кроме того, чистая прибыль исключает расходы по процентам и налоги, уплачиваемые бизнесом. Поскольку он находится в нижней части отчета о прибылях и убытках, его иногда называют «результатом » фирмы.

Чистая прибыль = EBIT — Процентные расходы — Налоги

Суть в том, чтобы сообщить компании, насколько прибыльной она была в течение периода и сколько у нее осталось для выплаты дивидендов и нераспределенной прибыли. Оставшееся можно использовать для погашения долгов, финансирования проектов или реинвестирования в компанию.

Особенности

• Для целей бухгалтерского учета компании сообщают о валовой прибыли, операционной прибыли и чистой прибыли («итог»).
• Прибыль рассчитывается как общий доход за вычетом общих расходов.
• Прибыльные компании привлекательны для инвесторов, поскольку прибыль либо возвращается акционерам в виде дивидендов, либо реинвестируется в компанию, увеличивая стоимость акций.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

О чем вам говорит итоговая прибыль компании?

Суть в том, чтобы сообщить компании, насколько прибыльной она была в течение периода и сколько у нее осталось для выплаты дивидендов и нераспределенной прибыли. Оставшееся можно использовать для погашения долгов, финансирования проектов или реинвестирования в компанию. Увеличение чистой прибыли является признаком того, что компания растет, в то время как сокращение чистой прибыли может быть тревожным сигналом.

Откуда берется прибыль?

В капиталистической системе, где фирмы конкурируют друг с другом за продажу своих товаров, вопрос о том, откуда берется прибыль, вызывает интерес у экономистов. Карл Маркс,. например, утверждал, что прибыль возникает из -за прибавочного труда , полученного от рабочих владельцами бизнеса. Современные мыслители предполагают, что прибыль компенсирует риск, который предприниматели берут на себя при открытии бизнеса. Другие утверждают, что прибыль возникает из -за неэффективных рынков и несовершенной конкуренции.

Какова ставка корпоративного налога на прибыль?

В США ставка корпоративного налога на прибыль в настоящее время составляет 21% (снижена с 35% после принятия Закона о сокращении налогов и занятости 2017 года).

Источник: investors.wiki

О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе

Кто берется за частные вопросы без предварительного
решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу
бессознательно для себя «натыкаться» на эти общие
вопросы. и обрекать свою политику на шатания
и беспринципность.
ЛЕН�?Н (Ульянов) Владимир �?льич

Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре 2008г. 1-ом Международном конгрессе, следует констатировать серьезные отставания в этой области от мировых тенденций и от потребностей практики. К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки – оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов.

�?з всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости (недвижимого имущества) остановимся в данной статье на наиболее актуальном �?МХО вопросе – определении прибыли предпринимателя (ПП) при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности. В свою очередь практически все ведущие ученые и специалисты в области оценки недвижимости высказали свои мнения в плане теоретического обоснования процедур проведения расчетов ПП, но до сих пор не выработано единой позиции для включения ее в стандарт оценки. В настоящее время дискуссия по поводу ПП продолжается в электронных СМ�? (appraiser.ru, ocenchik.ru и др.), появилось также много новых статей с предложениями о методах расчета ПП.

Выскажу свое мнение о ПП, которое, вероятно, будет отличаться от большинства высказанных ранее. Я уже обращался к этой теме в своих статьях /1,2/, в которых было показано необходимость пересмотра доминирующих сегодня тенденций в оценке ПП, но там не было сделано конкретных предложений для практического использования.

�?так, чтобы перейти к практическим рекомендациям, необходимо разобраться с тем, почему сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости (методические рекомендации Росимущества, госкорпораций, проект стандарта ФСО-6 и др.), а также в учебные пособия вошли требования по обязательному учету ПП в затратном подходе, в то время как в МСО, американских, немецких, английских методах оценки недвижимости этого требования нет. �?ли мы тут действительно «впереди планеты всей» или, может быть, что-то недопонимаем и окончательно запутались. Для этого необходимо произвести небольшой исторический экскурс и выяснить, откуда появились эти требования.

На мой взгляд, эти требования пришли к нам с берегов Невы, где сформировалась сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.В., Озеров Е.С. и Тарасевич Е.�?. В своих многочисленных трудах, которые, я уверен, известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП:

• Тарасевич Е.�. «Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации» /3/.
• Озеров Е.С. Прибыль предпринимателя – «общая прибыль девелопера и кредитора» /4, стр.261/
• Грибовский С.В. «Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» /5/
  «Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В общем случае прибыль предпринимателя следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли» /6/

Как видно из приведенных цитат даже внутри одной школы нет единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя», что ведет, естественно, к разным методам оценки ПП. Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь – девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой.

В этом отношении следует обратить внимание на высказывание наиболее яркого представителя питерской школы профессора Грибовского С.В. «Заметим, что интересантов на получение прибыли в проекте может быть много. Это не только инвестор или девелопер, но и генеральный подрядчик, просто подрядчик, поставщики оборудования и строительных материалов и др. �? все они являются предпринимателями со своими требованиями к прибыли на свой капитал (материальный или интеллектуальный). �?ными словами, если вы хотите корректно рассчитать прибыли предпринимателя, разберитесь, сколько предпринимателей участвует в процессе создания доходного актива, и каким капиталом обладает каждый из ни х» /6/.

Более внимательное изучение трудов питерской школы оценки позволило мне сформировать собственное мнение о происхождении понятия «прибыли предпринимателя».

Как мне представляется, ПП стала необходимой для применения разработанных там упрощенных моделей оценки стоимости прав застройки земельных участков на основе, предложенной профессором Озеровым Е.С. так называемой «аксиомы [1] теории оценки» /4/.

Базисом этих моделей (техник) стало предположение о равенстве стоимости недвижимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов. Это довольно грубое предположение, исходящее из модели идеального рынка, которое не реализуется на российском рынке недвижимости. Однако исследователь имеет полное право делать такие предположения, тем более что оно приводит к решению, в первом приближении, практически важных задач оценки.

Так вот, чтобы корректно решить эту задачу в рамках сделанных предположений необходимо учесть все затраты во времени, которые понесет будущий девелопер проекта на оцениваемом земельном участке и его прибыль, которая будет стимулировать его на реализацию проекта. То есть включение, в данном случае, прибыли предпринимателя, имея в виду девелопера, в состав затрат проекта абсолютно обосновано и не вызывает возражений. Возражения могут возникнуть только по поводу методов определения прибыли деволопера, так как это особый специфический вид предпринимательства.

Девелопер, как уже указывал в своей статье /1/ и более детально в выходящей сейчас книге /7/, — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует денежные средства в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив.

Его прибыль зависит от риска, который он на себя принимает. Одно дела, если он организует процесс строительства при гарантированной оплате расходов со стороны заказчика и совсем другие риски, когда девелопмент осуществляется на привлеченные девелопером инвестиции. Упрощенный схематичный механизм получения прибыли девелопера при реализации жилищного проекта показан на рис.1.

Рис.1 Упрощенная схема формирования прибыли девелопера

Однако, в упрощенных «питерских» моделях ищется не эта прибыль, а прибыль проекта девелопмента, которая приплюсовывается к компаундированным затратам на реализацию проекта. При этом авторам удалось выработать свои подходы к определению этой прибыли на основе модели капитализированных или вмененных издержек (например, всем известная модель Озерова Е.С.)

Такие модели, безусловно, имеют право на существование, более того они позволяют порой решить, на первый взгляд, не решаемые задачи. Например, методом подбора параметров определить значение рыночной ставки аренды, стоимости прав аренды земельного участка и др. в условиях ограниченной рыночной информации. Однако при этом необходимо учитывать, что точность их обусловлена не очень реалистичными исходными предпосылками о равенстве стоимости недвижимости по двум или более подходам.

Однако речь в этой статье идет не об этих моделях (техниках), а о том, что методики оценки ПП, применяемые в этих моделях (техниках) стали применяться, причем в обязательном порядке, при оценке недвижимости в затратном подходе . Вот с этим, с учетом современных тенденций развития теории оценки, надо разобраться более подробно.

Если мы обратимся к первоисточникам, на которых базируется современная российская теория и практика оценки недвижимости, а это конечно Фридман Д., Ордуэй Н /8/ и Харрисон Г /9/, то увидим, что у них нет требований по учету в затратном подходе ПП. Только у Харрисона Г. есть очень осторожная фраза « Многие оценщики полагают , что к прямым и косвенным издержкам следует прибавить некоторые суммы, чтобы отразить предпринимательскую прибыль » (стр.128). Однако здесь, судя по примерам расчета, видимо идет речь о прибыли подрядчиков, которая учитывается в сметном расчете.

Конечно, можно сказать, что американцы нам не указ, да и время прошло много. Но тогда обратимся к МСО.: «Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство» (МР1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» МСО 2005). Больше ничего по ПП в МСО нет. То есть, тоже никакого жесткого требования по обязательному учету ПП в затратном подходе нет, а даже наоборот, оценщику надо доказать возможность учета ПП в затратном подходе.

А что у нас. В проекте ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества» сказано следующее:

«Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения. Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

• оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;
• оценка затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений;
• оценка прибыли предпринимателя ;
• оценка износа и устареваний;
• расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как уменьшенной на величину износа и устареваний суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя ».

Еще ранее обязательность учета ПП при применении затратного подхода ввели чиновники Росимущества. В техническом задании ФАУФ�? на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях сказано следующее: «При оценке объекта следует рассчитать прибыль предпринимателя (девелопера ), определяемую как требуемый доход на вложенный в инвестиционный проект капитал с учетом рисков и сроков его реализации».

То же самое мы увидим и в современных учебниках и учебных пособиях по оценке недвижимости. То есть обязательность учета ПП при оценке в затратном подходе объектов недвижимости стало у нас практически стандартом, в отличие от других видов имущества. Почему это произошло и как этот факт отражается в практике оценки.

Как мне представляется, это произошло из-за того, что часто мы при решении практических задач оценки уделяем слишком мало внимания экономическому содержанию задачи, выдвигая на передний план или правовые основы или технические аспекты.

О том, что происходит в первом случае, то есть когда правовые вопросы довлеют над экономической сущностью решаемой задачи, я писал в своей последней статье /9/. Речь в ней идет о том, что при такой постановке вопроса задача не имеет решения, что мы и наблюдаем в ситуации оценки изымаемого имущества для целей Олимпиады в Сочи.

Кстати, ГК «Олимпстрой», наконец-то, осознал это и решил выделить средства на разработку методических рекомендаций по оценке. При этом эта работа, по моим данным, передана НП СРО АРМО, специалисты которой активно участвуют в этой работе с самого начала. Будем надеяться, что им удастся разрешить эту непростую задачу и внести свой вклад в развитии теории оценки на современном этапе. Будем также с нетерпением ждать результатов этой работы, а именно — методических рекомендаций по определению размеров убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества и платы за сервитут.

В нашем же случае, как мне представляется, не было должного изучения экономического содержания затратного подхода в оценке недвижимости, а был осуществлен непосредственный переход к техническим аспектам расчета ПП.

1. Необходимо исключить из всех нормативных документов (методических рекомендаций Росимущества, РЖД, Д�?ГМ и др. структур), в особенности из проекта стандарта ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества», требование об обязательности определения прибыли предпринимателя в затратном подходе.
2. Вместо этого в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано.
3. В состав затрат при проведении оценки недвижимости затратным подходом вместо прибыли предпринимателя необходимо включить затраты на управление инвестиционно-строительным проектом. Эти затраты должны быть обоснованы на основе рыночных данных (смета, опросы, расчеты).
4. Так же в составе затрат могут быть учтены затраты на привлечение капитала, но эта позиция также должна быть обоснована.

Список использованных источников

1. Коростелев С.П. Определение НЭ�? при оценке недвижимости. http://www.ocenchik.ru/method/realty/685/
2. Коростелев С.П. УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости http://www.valnet.ru/m7-221.phtml
3. Тарасевич Е.�?. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997
4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: �?з-во «МКС», 2007
5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПб.: Питер, 2001
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009г.- 432 с.
7. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. –М.: Маросейка, 2009г.- 416 с.
8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
9. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. – М.: Р�?О Мособлупрполитиграфиздата, 1994. – 231 с.
10. Коростелев С.П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. http://www.soosibir.ru/etc.htm?id=185
11. Коростелев С.П. Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=249search=%CA%EE%F0%EE%F1%F2%E5%EB%E5%E2%20%D1.%CF.
12. Микерин Г.�. Козлова О.�?. Стоимость корпорации: оценка и управление (о дискуссии по базовым понятиям) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Артеменков А.�. Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости. http//ssrn.com/author=806294

[1] «Аксиома — (греч. axíoma — удостоенное, принятое положение, от axióo — считаю достойным), положение некоторой данной теории, которое при дедуктивном построении этой теории не доказывается в ней , а принимается за исходное, отправное , лежащее в основе доказательств других предложений этой теории. Обычно в качестве А. выбирают такие предложения рассматриваемой теории, которые являются заведомо истинными или могут в рамках этой теории считаться истинными.» БСЭ

Источник: www.top-ocenka.com