Рыночная стоимость имущества – это количественный показатель, в денежном выражении. Проще говоря, это стоимость, за которую покупатель готов приобрести, а продавец продать имущество, на свободном и конкурентном рынке.
Отличительные черты
Процесс определения рыночной стоимости регламентируется действующим законодательством. В законе также отображены основные черты, характеризующие специфический процесс оценки имущества:
- оценка может проводиться исключительно в контексте рыночной цены, то есть определяться в сравнении с теми ценами, которые актуальны на дату проведения оценки;
- оцененное имущество не обязательно к продаже или к покупке;
- полное соответствие стоимости сделки и рыночной цены.
Расчет рыночной стоимости проводится исключительно в контексте открытых рыночных отношений. Поэтому такую величину можно назвать усредненным показателем.
В каких ситуациях требуется оценка
Необходимость в проведении оценочных работ может возникнуть в следующих случаях:
Оценка бизнеса. Как посчитать стоимость готового бизнеса до продажи
- если будет проводиться конфискация активов для государства;
- определение стоимости имущества для заключения лизингового или кредитного договора, ипотечного;
- для определения величины вкладов;
- для определения рыночной стоимости акций АО;
- если открыта процедура банкротства, то реализуемое имущество подлежит независимой оценке;
- перед куплей-продажей имущества.
Методики расчета
- Метод сравнительных продаж. Имущество в таком случае оценивается путем сравнения цен на аналогичные вещи. Таким способом можно оценить практически все, недвижимость, акции, землю. Методика применима в 90% случаев.
- Метод затрат. В данном случае оцениваются гипотетические издержки, то есть, сколько уйдет средств на восстановление объекта.
- Доходный метод. Способ подразумевает учет вероятной прибыли, которую может принести имущество. Как правило, такой способ используются при определении ликвидности бизнеса или акций. В то же время, способ достаточно трудоёмкий и сложность состоит в том, что очень сложно спрогнозировать ставки дисконтирования или провести мониторинг определенной отрасли бизнеса.
Виды оценки
На сегодняшний день выделяют несколько процедур проведения оценки имущества.
По подходу к определению стоимости:
- массовая, то есть одновременно оценивается несколько объектов;
- индивидуальная, соответственно, оценке подвергается отдельно взятый объект.
По типу имущества:
- оценивание недвижимого имущества;
- движимого;
- оценка бизнеса.
В зависимости от способа расчета выделяют:
- рыночную оценку, то есть реальную и обоснованную;
- инвестиционную, то оценка ожидаемого дохода;
- ликвидационная, используется в случаях, когда имущество подлежит реализации, независимо есть ли на него спрос или нет;
- для определения налоговой базы;
- утилизационная, в этом случае учитываются все затраты, включая и процесс утилизации.
Оценка недвижимости
В отношении недвижимого имущества проводится два вида оценки:
КАК ПРОВЕСТИ ОЦЕНКУ БИЗНЕСА? Формулы, методы и примеры
- инвентаризационная, то есть на размер стоимости влияют технические характеристики объекта;
- кадастровая оценка, это учет не только технических характеристик, но и рыночной стоимости.
Страховая оценка
Часто, в момент заключения страхового договора, заказчик сталкивается с термином – страховая оценка. Эту величину определяют две стороны – страховщик и страхователь, но ответственность за правильность определения стоимости лежит полностью на страховом агенте. Чтобы правильно оценить имущество, страховщику может потребоваться балансовая стоимость, документальное подтверждение покупки, к примеру, чеки или квитанции. Страховщик может проанализировать рынок, то есть он не ограничен на уровне закона в методиках определения страховой оценки.
Процедура проведения оценки
Прежде всего заказчику необходимо выбрать уполномоченную организацию, сотрудники которой должны иметь сертификаты на право осуществления этой деятельности.
Затем проводятся предварительные консультации между заказчиком и исполнителем. Заказчик определяет цели проведения оценки. После этого согласовывается стоимость работ, и подписывается договор. В договоре рекомендуется четко пописать объект, подлежащий оцениванию, срок выполнения работ и их стоимость.
Оценщик в обязательном порядке выезжает на объект, который подлежит оцениванию, осматривает имущество, либо если предмет договора документы – то их. Готовит фотоотчет.
В случаях, когда оценка проводится для возмещения материального ущерба, то лучше всего, чтобы на месте происшествия присутствовала виновная сторона, в противном случае, оценка может быть опротестована в судебном порядке. После осмотра объекта оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует ее и проводит расчеты. В итоге, заказчик на руки получает готовый отчет и может оплатить выполненные работы.
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Оценка земельных участков
- Оценка коммерческой недвижимости
- Оценка бизнеса
- Оценка жилой недвижимости
- Оценка для нотариуса
- Оценка машин и оборудования
- Судебные экспертизы
- Строительно-техническая экспертиза
- Оценка причиненного ущерба
- Независимая экспертиза после ДТП
- Товароведческая экспертиза
Источник: mcno.ru
Цель оценки и виды стоимости
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки
3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.
4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
III. Виды стоимости
5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Оценку бизнеса проводят в целях определения какого либо вида оценочной стоимости
Рыночная оценка — это реальная стоимость какого-либо объекта собственности, полученная в результате анализа определенных данных. К объектам подлежащим оценке относятся все объекты, которые по законодательству Российской Федерации могут принимать участие в операциях гражданского оборота.
Этот показатель отображает максимально вероятную рыночную стоимость объекта, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, в ситуации когда сделка заключается без внешних или внутренних факторов влияющих на конечную стоимость сделки.
Рыночная оценка нужна в следующих случаях:
• Стороны имеют нужную информацию о предмете и принимают решения исходя из собственных интересов
• Объект выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты
• Продавец не имеет обязанностей по отчуждению объекта, вторая не имеет обязанностей по исполнению
• Цена сделки является обоснованным вознаграждением за объект продажи и принуждения к заключению сделки с какой-либо из сторон нет.
• Денежная форма платежа за объект рыночной оценки
Какие объекты могут быть подвержены процедуре рыночной оценки?
Оценку рыночной стоимости можно проводить со всеми объектами, о которых Вы хотите знать подобную информацию. В список могут попасть абсолютно разные объекты движимого и недвижимого имущества. Наиболее часто требуется провести оценку следующих объектов:
- на первом месте по популярности недвижимость;
- на втором месте желающие продать или выгодно купить бизнес;
- на третьем месте ценные бумаги и облигации;
- далее идут автомобили и прочие виды оценки.
По статистике рыночная оценка лидирует на рынке подобных услуг
Подробности процедуры проведения по оценке рыночной стоимости
Как говорилось ранее услуга рыночной оценки имеет достаточную популярность среди населения. Она являет собой совокупность в которую входит не только стоимость объекта при продаже, но и другие права связные с объектом, к примеру права на аренду или пользования.
Часто бывают случаи когда участник сами оценивают объект недвижимости, в тех случаях когда её рыночная стоимость вполне ясна. В подавляющем большинстве после осуществления мероприятий по оценки, цена с вероятностью 90% измениться. Именно для определения реальной рыночной стоимости, выставленной на продажу недвижимости, необходима оценка специалистов. Она поможет не переплатить или же наоборот не продать за бесценок имущество.
Специалисты настоятельно рекомендуют проводить оценку при любых операциях связанных с покупкой или продажей, а также сдачей в аренду. В обширный перечень предметов недвижимости подлежащих рыночному анализу входят:
- участки земли, находящиеся в собственности;
- жилой фонд (частные дома и коттеджи, квартиры);
- нежилой фонд (помещения для использования в промышленных или коммерческих целях);
- объекты находящиеся на стадии строительства;
- в данный список так же входят такие сооружения как мосты, путепроводы и прочие инженерные коммуникации;
Основной целью оценки — является помощь в выборе правильного и максимально выгодного решения в процессе распоряжения недвижимостью. Очень важно не потерять предполагаемую прибыль от сделки. Так же эта мера необходима при использовании собственниками недвижимости, её в качестве залога по кредиту. Проведенная оценка хороший показатель для потенциальных инвесторов.
Главной задачей является получение цифры, наиболее соответствующей оптимальной рыночной стоимости объекта. При получении данных учитываются и сравниваются показатели ближайших конкурентов. Сделка должна проходить при нормальных обстоятельствах, без каких-либо факторов которые могли бы повлиять на конечную стоимость.
Требования для проведения нормальной сделки:
• Участники не нуждаются в срочной или вынужденной продаже или покупке
• Стороны обладают достаточной информацией для заключения взаимовыгодной сделки
• Объект находится нужное количество на рынке и выбран наилучший момент для заключения сделки
• Денежная форма оплаты
• Конечная цена не содержит дополнительные скидки, уступки и социальное кредитование
• Недвижимость подлежащая продаже пользуется оптимальным спросом
• Объект конкурентен на рынке
• Нет препятствий или дополнительных условий для передачи в собственность или продажи другому лицу
Для получения точных данных используется три основных способа оценки. К ним относятся: сравнительный способ, затратный и анализ капитализации возможных доходов.
Часто применяемые методики для получения рыночной оценки
Главным способом и основным инструментом оценщиков – является сравнительный метод. Он заключается в анализе рынка продаж и сравнении полученных данных. Специалист анализирует реальный рынок недвижимости, продажи подобных объектов, исходя из полученных данных формируется конечная цена объекта. Такой метод нашел большую популярность среди западных оценщиков, им пользуется около 90% специалистов. Главным условием применения является налаженный и полностью сформированный рынок недвижимого имущества.
Вторым в арсенале оценщиков является метод анализа затрат. Он крайне редко применим к объектам земельной недвижимости, в исключения попадают случаи, когда цена на землю привязана к обустройству или сделанным улучшениям. По умолчанию принято считать, что земля статична. Таким методом обычно оцениваются объекты, к созданию которых приложил руки человек. Методика заключается в суммировании цены на землю и цены построенных на ней объектов, при этом цена самого земельного участка рассчитывается отдельно, с применением других способов оценки.
Главным показателем рентабельности покупки земли – является величина потенциального дохода, который можно получить при её правильном использовании. Опираясь на этот фактор существует определённый дефицит рынка земли с большим показателем выгодного использования. В нашей стране нашел популярность способ, в основе которого лежит анализ эффективного использования земли, для получения максимальной возможной выгоды.
Банковский сектор демонстрирует повышенный спрос на подобные операции. У них существует большая потребность в профессиональной, а главное точной оценке. Такая информация необходима для проведения процедуры страхования.
Большую роль рыночная оценка играет в формировании налоговой стратегии на местном уровне. В большинстве стран в основу системы регионального налогообложения заложен налог на недвижимость, он формирует до 70% доходов, поступаемых в казну. Прогресс рынка и как следствие появление данных о реальной стоимости, могло бы трансформировать налоговую систему. Она бы способствовала дальнейшему развитию рынка и больше бы пополняла региональные бюджеты. Именно этим фактором вызвано повышенное внимание к подобным данным со стороны местных администраций.
Точная стоимость услуг оценщика рассчитывается исходя из различных факторов, к которым можно отнести: тип объекта, квалификация специалиста, сложность. Трудозатраты обычно измеряются в часах, и конечная стоимость зависит от тарифа. Стоимость услуг специалиста никогда и никак не может быть привязана к стоимости оцениваемого объекта.
Сотрудники нашей компании обладают большим опытом и высокими профессиональным навыками. Мы всегда решаем поставленные задачи в кротчайшие сроки и на высоком уровне качества. Если Вам точная и профессиональная рыночная оценка недвижимости, бизнеса или ценных бумаг, то обращение в нашу компанию гарантирует получение точных данных за короткий срок. Мы оказываем весь спектр услуг по рыночной оценке. Не стоит экономить на оценки собственного имущества при продаже или при покупке чужого, эта сравнительно недорогая процедура поможет получить максимальную выгоду от сделки и окупится сполна.
Источник: abkexpert.ru