Бизнес по строительству домов на продажу процветает, и покупателей всегда много. Что и говорить, это выгодно: застройщик вкладывает деньги в земельный участок и стройматериалы, а продаёт как готовое жильё. Понятно, что чем меньше затраты на строительство, тем выгоднее вся эта затея. Это для себя вы будете строить качественно, а на продажу – как можно дешевле.
Что получаем в итоге? Пройдёт совсем немного времени, и все огрехи и копеечные материалы начнут «всплывать». И начинается бесконечная доделка-переделка, ремонт и новые затраты. Кто-то скажет, что строить некачественно ‒ невыгодно застройщику, что-то про авторитет и репутацию. Но сколько людей перед покупкой дома разыскивают тех, кому этот застройщик уже строил?
Единицы.
Как продают новый дом: секреты риэлторов
На что в первую очередь ведётся потенциальный покупатель? На красивую картинку. Поэтому в объявлениях о продаже вы увидите только удачные ракурсы. Более того, опытные риэлторы специально придают таким домам жилой вид.
Как заработать на строительстве домов на продажу в 2022
То, что дом был построен на продажу, обычно скрывается именно по той причине, что люди могут отнестись с недоверием, или, не дай бог, начать что-то проверять на предмет работоспособности. Риэлтор будет водить вас по дому, показывая санузел, спальню, гостиную с чудесным видом из окна. Попутно вам будут давать обещания, большей части которых не суждено сбыться: что в следующем году дорогу заасфальтируют, что эта улица уже в плане газификации на ближайшее время и тому подобное. А на самом деле асфальта тут не будет ещё лет пятнадцать, если только сами не раскошелитесь, а чтобы провести газ, нужно такую сумму отстегнуть кооперативу, что невольно задумаешься о буржуйке.
Что нужно знать о доме, если не хотите прогореть
Да в идеале нужно знать буквально всё: от глубины залегания фундамента до утепления крыши. Правильно делают люди, которые, доверяясь застройщикам, тем не менее нанимают «своего» человека с опытом, который бы следил за ходом строительства.
Возьмём, к примеру, отопление. Нужно не просто получить схему разводки и удостовериться, что она составлена профессионалами. Нужно знать, из каких материалов построены стены, как они утеплены, как утеплёны пол и кровля. Теплоизоляция – это залог экономии при отоплении, в противном случае ваши финансы будут буквально вылетать в трубу весь отопительный сезон.
Материалы, которые использовались при монтаже – ещё один важный фактор. Для экономии застройщики могут использовать дешёвые трубы, которые не выдерживают температуру выше + 60 °С. Это одна из самых распространённых проблем.
Как заработать на Частных Домах «Под Ключ»? Бизнес на постройке Домов. Коттедж за 4 месяца Топдом.РФ
Посмотрите, какие установлены радиаторы. Опять-таки для экономии ставят дешёвые китайские алюминиевые батареи, которые начинают течь уже после первого сезона.
Обязательно нужно обратить внимание на котельную. Зачастую никакие стандарты при её планировке не учитываются, а потом, если вам светит провести газ, вы не получите разрешение на подключение, потому что там строгие требования. Это одна из сложнорешаемых проблем.
С тёплыми полами вообще довольно непросто. Даже профессионалы допускают ошибки при их монтаже, что уж говорить о застройщиках, которые нанимают для экономии бригады из солнечных республик. Единственный вариант удостовериться, что всё это нормально работает – запустить систему.
Запустить и подождать: залог вашего спокойствия
Вот кто так делает? Да почти никто ‒ и в этом беда. Самый сезон продаж домов – лето. Ну кто будет летом запускать отопление? Никто. Покупаете, ждёте зимы – и вот он, сюрприз!
Так что только запустить – вот что вас обезопасит от последующих, и не маленьких, трат. Поэтому не кидайтесь покупать понравившийся дом немедленно. Проведите проверку всех систем, не только отопительной.
Обязательно выясните все координаты застройщика, чтобы он не пропал, как только получит деньги. Найдите людей, которые уже покупали у него жильё. Добейтесь от застройщика письменно подтверждённого гарантийного срока на дом – как минимум 5 лет. А если он вам не даёт такой гарантии, это уже повод задуматься о покупке.
И обратите внимание на это видео, в котором перечислены основные ошибки при монтаже отопления:
Источник: housechief.ru
Как купить дом без денег, а потом быстро и дорого продать его
Все описанное ниже – не выдумка и не теория, а реальный опыт с подтвержденными результатами. Мой действующий бизнес-проект «Дом в горах» целиком и полностью основывается на положениях, описанных ниже, и на практике доказал прекрасную работоспособность данной идеи.
Подписывайтесь на наш Телеграм-канал и ВКонтакте, чтобы первым узнавать все новости
Творческий подход к покупке недвижимости
Широко известно, что недвижимость можно купить существенно ниже рыночной цены, когда продавцу срочно нужны деньги в связи с долгами, переездом, разводом, болезнью и т.п.
Но задумывались ли вы когда-нибудь, что можно купить дом, квартиру, земельный участок или другое дорогостоящее имущество, не имея ни копейки в кармане?
Оказывается, и такое возможно.
Что для этого нужно? Всего лишь выяснить настоящие потребности вашего продавца. Что на самом деле ему нужно? Как он собирается потратить вырученные деньги? Спросите его об этом прямо, и у вас появится огромная пища для размышлений.
Помимо денег и денежных обязательств, можно предложить в счет оплаты различное имущество (например, продавца может заинтересовать ваш автомобиль), услуги (например, юридические, строительные) и так далее, в зависимости от потребностей конкретного продавца.
Может быть, он должен кому-то денег? Договоритесь с его кредитором и переоформите на себя его долги.
Быть может, ему просто не нужна недвижимость, которую он продает? Договоритесь с ним о длительной рассрочке оплаты. Он боится рисковать, и вам нечего передать ему в обеспечение? Предложите ему договор займа, вексель, расписку, гарантийное письмо, поручительство, страхование собственной жизни в его пользу на сумму сделки и так далее.
После того, как вы договорились о рассрочке, можете сдать недвижимость в аренду для покрытия платежей перед продавцом. Если размеры платежей не сопоставимы, продайте недвижимость, заработайте, и рассчитайтесь с продавцом.
В конце концов, если намечается по-настоящему выгодная сделка, почему бы не взять в банке кредит или не найти знакомого, имеющего необходимую сумму, и готового вложить ее в выгодное мероприятие?
Вы можете использовать творчество в своей деятельности повсеместно. Переговорные навыки нарабатываются с практикой. Записывайте все свои беседы на диктофон, анализируйте и находите в них свои ошибки – что заинтересовало продавца или покупателя, в каком месте и почему он отказался от сделки, или что, наоборот, окончательно повлияло на заключение договора. Очень важно, что вы сможете услышать себя и свой голос со стороны.
На первый взгляд все это может показаться очень неправдоподобным, однако, вы ведь ничего не потеряете, если попробуете? И напротив, пока не попробуете – можете продолжать быть уверенными, что у вас ничего не получится. Практика, практика, и только практика даст вам требуемые результаты. Уверяю, в какой-то момент вы даже удивитесь, насколько уступчивыми бывают некоторые продавцы.
Чтобы недвижимость была по-настоящему ценной, прибыльной и ликвидной, необходимо учитывать при выборе следующие критерии:
1. Наличие коммуникаций – подъездные пути, электро-, водо- и газоснабжение, канализация, связь и прочее.
2. Природно-видовые характеристики – близость леса, водоемов, гор, природных достопримечательностей и т.п.
3. Статусность объекта (например, проживание вблизи политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей) и социальный уровень соседей.
4. Развитость инфраструктуры – гараж, баня, близость крупных городов, магазинов, кафе, школ, остановок, парков, банков, аптек, мест отдыха, развлечений и т.п.
5. Архитектура и состояние дома, наличие неисправностей.
6. Экологическая чистота района.
7. Удаленность от промышленных зон и автомагистралей.
8. Плодородность почвы, наличие на участке лесных и садовых деревьев.
9. Размер, форма и рельеф земельного участка.
Перечень документов, которые вам необходимо проверить перед тем, как самостоятельно приобретать недвижимость:
1. Договор на приватизацию, куплю-продажу, мену, дарение, долевое участие, свидетельство о праве на наследство, решение суда.
2. Личные паспорта собственников. Домовая книга.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на жилое помещение или справка БТИ об инвентаризационной оценке жилого помещения с планом помещения.
5. Кадастровый план земельного участка и план здания с указанием кадастрового номера объекта, удостоверенные органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимого имущества.
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку и продажу.
7. Выписка из формы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений (ареста, залога и т.п.) – в регистрационной палате, действительна один день.
8. Справка из жилищно-эксплуатационной организации о составе проживающих (зарегистрированных) в данной квартире/доме (там никто не должен быть зарегистрирован).
9. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.
10. Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам.
В документах не должно быть ограничивающих записей.
Обязательно сверьте данные паспорта собственника, указанные в документах на недвижимость, с данными, указанными в его гражданском паспорте. Также необходимо убедиться, что реквизиты недвижимости, указанные в разных документах, совпадают.
Существует очень много тонкостей, которые невозможно описать в рамках данной статьи (долевая собственность, наследство и пр.), поэтому не пожалейте денег и не поленитесь проконсультироваться у нотариуса, юриста и/или в агентстве недвижимости, все ли документы в порядке у вашего продавца. Если денег нет совсем, то в очередной раз обращаемся к творческому подходу. Например, вы можете получить бесплатную и исчерпывающую информацию у компетентных юристов в любом агентстве недвижимости, представившись клиентом, желающим оформить сделку через это агентство.
Не рекомендую покупать недвижимость по генеральной доверенности. Это самый распространенный повод для разного рода афер. Дело в том, что собственник или его доверенное лицо могут в любой момент в одностороннем порядке отозвать выданную вам доверенность. Кроме этого, на недвижимость может быть давно наложен арест.
Также действие доверенности прекращается со смертью доверителя – а смерть может быть и внезапной. И так далее, и тому подобное. Таким образом, вы сильно рискуете остаться и без денег, и без дома.
Если вы покупаете недвижимость у продавца, распоряжающегося ей по доверенности, подробно изучите такую доверенность – проверьте срок ее действия, реквизиты объекта недвижимости (отсутствие любых неисправленных и незаверенных нотариусом ошибок), право и способ отчуждения, право на получение денежных средств от покупателя, паспортные данные продавца.
Во время совершения сделки внимательно проверяйте все получаемые документы на предмет технических и грамматических ошибок.
Итак, вас можно поздравить! Вы купили дом, квартиру или земельный участок. А значит, уже сделали половину дела. Теперь необходимо с минимальными расходами (небольшую сумму можно занять) навести лоск, произвести предпродажную подготовку объекта и найти на него покупателя.
Как известно, в 90% случаев покупка недвижимости делается на эмоциях. Исходя из этого, я предлагаю вам конкретные практические советы по увеличению стоимости недвижимости:
1. Выпишите из жилья людей. При «чистой» продаже недвижимость всегда стоит несколько дороже.
2. Приведите в порядок документы. Если у вас документы старого образца – сделайте новый паспорт БТИ и кадастровый план. Если у вас генеральная доверенность – необходимо оформить право собственности. Цена обычно падает, если продавец действует по доверенности.
3. Погасите все задолженности по коммунальным платежам.
4. Тщательно приберитесь в доме и на участке. Вымойте пол, окна, двери, проветрите помещение. Избавьтесь от хлама и беспорядка. Вывезите мусор. Скосите траву.
Отсыпьте дорожки.
5. Устраните все неисправности, которые могут существенно снижать цену.
6. Сделайте недорогой косметический ремонт: наклейте новые светлые обои, побелите потолки, поменяйте выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но жилье после скромных вложений выглядит намного дороже.
7. Если вы продаете квартиру – обязательно приберитесь в подъезде.
8. В отдельных случаях, если позволяют средства, имеет смысл провести все доступные коммуникации, что повысит не только стоимость, но и ликвидность объекта.
Это то, что вы можете сделать своими силами, чтобы выжать по максимуму из имеющегося жилья.
Теперь ваша недвижимость полностью готова к продаже. Сообщите во все известные вам агентства недвижимости максимально подробную информацию об объекте и ожидайте звонков счастливых покупателей.
Сколько на этом можно заработать?
А сколько вам нужно, чтобы не ходить на работу?
При покупке недвижимости учитывайте, помимо стоимости самого объекта, также стоимость переоформления документов (нотариус, регистрационная палата, а при документах старого образца – инвентаризация построек и составление кадастрового плана участка, если только продавец не возьмет на себя все расходы в полном объеме) и подоходный налог с будущей прибыли 13% (конечно, всегда можно договориться с продавцом о «серой» оплате и избежать уплаты налога, но такая схема юридически небезопасна).
Итак, прибыль с одной операции купли-продажи составляет: доход от продажи за минусом покупной цены, издержек на оформление документов, уплату налогов, и некоторых мелких расходов типа оплаты телефонных переговоров, бензина и т.п.
При активных действиях, ежедневном просмотре вариантов и переговорах с продавцами, вы за месяц приобретете немалый опыт и накопите определенную базу данных из устраивающих вас вариантов. Подготовительный этап пройден. С этого момента вы можете покупать и продавать как минимум один объект в месяц. Естественно, оформление всех документов займет чуть больше времени, но ведь одновременно можно проводить 2, 3, 5, 10 и более сделок.
Каждая сделка приносит в среднем от 10% до 30% чистой прибыли от суммы сделки. При условной средней стоимости по России одного усредненного объекта недвижимости в размере 1 млн. руб. – это 100-300 тыс. руб. с одной сделки. Неплохо для бизнеса без вложений?
Источник: homebusiness.ru
Вопрос: Как сравнивать дома, подбирая вариант для покупки
Чем (кроме цены) нужно интересоваться в момент подбора объекта
Александр Стройков 19/Январь/2023
Постоянный автор Houzz. Куратор частных строительных проектов, основатель и управляющий директор группы компаний, занимающихся инжинирингом, контролем и сопровождением строительных работ. За более чем 20 лет опыта реализована сотня проектов элитного жилья в Москве и области. Для меня каждый проект — это новая фамильная ценность, семейное наследие, которое создается здесь и сейчас, на наших глазах.
Сохранить Комментировать 17 Нравится 74
Поделиться
Twitter E-mail
Можно покупать недостроенный дом и дом под отделку, коттедж с хорошей отделкой или даже вторичный. Для того, чтобы оценить выгоду в каждом конкретном случае, важно понимать: из чего в принципе складывается стоимость дома, приобретаемого на разных стадиях отделки и строительства.
David C Bos Homes Сохранить фото
Где именно вы хотите жить.
Поселок поселку рознь
Первичное жилье, как правило — это регулярная коттеджная застройка и дома под отделку. Преимуществ у таких проектов много. Это и организованная, закрытая, охраняемая территория с дворниками, управдомами и социально близкими соседями. Это и центральные коммуникации, и общее стилистическое решение. Как правило, это чьи-то бизнес-проекты.
И тут возникают нюансы. Очевидно, что всякий бизнес работает на модели: купить или построить дом дешево, а продать дорого, но при этом остаться в конкурентном поле. Только в районе Рублевки одновременно продается более двух тысяч объектов и десятки элитных поселков борются за своего покупателя, стремясь сразить его высотой заборов и роскошью территории.
Коттеджные поселки попроще тратятся, в основном, на въездную группу, дороги и минимальные коммуникации. Покупая дом в поселке эконом-класса, необходимо проверить, соответствует ли он таким требованиям, как наличие инфраструктуры, подведенных коммуникаций (центрального водо- , электро- , газоснабжения и канализации), охраняемой территории с ограждением и видеонаблюдением.
Немаловажный фактор — транспортная доступность, которая значительно увеличивает стоимость недвижимости. Управляющая компания должна взять на себя обустройство и уборку территории. Спрос на жилье в коттеджных поселках намного ниже предложения. Так что же выгоднее: строить дом самому или купить готовый?
Vesta Homes, Inc. Сохранить фото
Факт: Среди коттеджных поселков в России нередка еще категория «земли воздушных замков». Там застройщик тратится только на баннеры с надписями: здесь будет ресторан, а здесь детский сад, а там теннисный корт.
Мария Синдинская | Urban Group Сохранить фото
Ремонт Дома Сохранить фото
Стабильность окружения
Следующий вопрос — это наличие инвестиционных домов, владельцы которых далеки от нужд живущих в поселке и не спешат участвовать в расходах. Большое количество недостроенных домов у поселков с историей также должно настораживать. Во-первых, в таком случае вы будете нести большие расходы, а во-вторых, будете жить на стройке в окружении не слишком воспитанных загорелых парней.
Совет: Нелишним будет ознакомиться с правовым статусом земли, ее историей и, что крайне важно, — техническими условиями на подключение к коммуникациям. Иногда застройщик вынужденно экономит на этом. Нередки случаи отключения газа или электричества в больших коттеджных поселках из-за неправильно оформленной документации. Не всегда дешевле купить — лучше.
HouseVrn.ru Сохранить фото
Кто строит поселок
Что касается стройки, то здесь ситуация схожая. Всякое строительство должно уложиться в жесткий инвестиционный бюджет, потому везде, где можно сэкономить, застройщик сэкономит. Я всегда говорю, что экономия в строительстве — тема сомнительная. Речь может идти исключительно об оптимизации.
В такой ситуации может возникнуть закономерный вопрос: существуют ли в принципе сознательные застройщики. Сознательным застройщик или девелопер становится только в том случае, если это не единственный его проект. Это может чуть хотя бы немного гарантировать качество, особенно если у застройщика уже есть построенные и заселенные поселки — посетите их и расспросите жителей о проблемах, с которыми им пришлось столкнуться.
Brett Bulthuis Photography Сохранить фото
Оцените качество готового дома
Предположим, связываться с новостройкой на стадии котлована вы не готовы и решили посмотреть дом готовый. Начинайте с оценки материалов, из которых он сделан. Когда дом строят «не для себя», а с целью последующей продажи, нередко экономят на толщине стен, структуре и покрытии кровли, окнах, инженерных системах (если они есть).
Расспросите застройщика. Например, если речь идет о кровле, нас должны интересовать ее производитель и тип. Если вы выясните, что из всей производимой продукции — это самая дешевая линейка, то можете быть уверены: в остальном будет та же картина. Окна тоже показательны. Приличный профиль начинается от толщины в 78 мм — более тонкий и большие площади неоткрываемых створок также свидетельствуют об активной экономии.
Окна БСЛ Сохранить фото
Узнайте, сколько реально стоит дом
Распространенной уловкой риэлторов является внушение мысли, что если дом имеет кровлю, отделанный фасад, окна и отопление — он почти готов. Попросите смету на доведение дома до ума, включая всю инженерию и ландшафт. Расходы это не уменьшит, но ваш выбор будет осознанным.
Открытый бюджет всегда сулит проблемы. Неспециалисту сложно оценить масштабы будущих затрат. Когда мы формируем индикативный бюджет, заказчик, в большинстве случаев, отказывается верить в то, что его ожидает, и начинает подозревать всякие умыслы. Но лучше горькая правда в самом начале, чем незавершенный проект. Кроме того, эта информация позволяет эффективней работать в направлении оптимизации и держать свои фантазии в рамках своих возможностей.
Oleg Lapto Сохранить фото
- работу специалистов по отделке дома;
- материалы — как черновые, то есть те, которые вы не увидите, так и чистовые или финишные;
- все инженерные системы — как скрытые отделкой, так и те, которыми вы будете пользоваться, включая сантехнику и светильники;
- ландшафтные работы: планировку, дорожки, газоны, растения;
- не забывайте о бюджете на мебель, технику, декор.
Источник: www.houzz.ru