Покупка недвижимости как ИП

Во исполнение условий договора от «____» ___________2021 года купли-продажи квартиры ?_______(_____________________________), расположенной по адресу: ______________________________________ ________________________________________________, и руководствуясь требованиями параграфа 7, главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, мы, Продавец — (фамилия, имя, отчество полностью) _____________________________________________________________________________________________________, и Покупатель (фамилия, имя, отчество — полностью) _______________________________________________________________________________, составили настоящий акт о том, что сего числа Покупатель передал, а Продавец получил денежные средства в размере суммы стоимости квартиры в размере (цифрами и прописью) __________________________________ ( ________________ ___________________________________________________________ ) рублей в полном объеме. Указанная квартира является предметом купли-продажи по договору между Продавцом и Покупателем от «____» _________________2021 года. О чем и составлен настоящий акт. Продавец Покупатель ______________________________________________ ____________________________________________________ ______________________________________________ ____________________________________________________ Почтовый адрес и индекс — ______________________ Почтовый адрес и индекс — ____________________________ _____________________________________________ ____________________________________________________ Телефон — ____________________________________ Телефон — ___________________________________________ ИНН — _______________________________________ ИНН — ______________________________________________ Паспорт серия ________________________________ Паспорт серия _______________________________________ ?______________________выдан________________ ?__________________________________выдан__________ _____________________________________________ ___________________________________________________ _____________________________________________ ___________________________________________________

7 Случаев, когда НЕЛЬЗЯ покупать квартиру [ РИСКИ И ПРОБЛЕМЫ ] Покупка квартиры на вторичном рынке

Договор подписан и деньги переданы в присутствии: 1. ___________________________________________________________________________________________________ проживаюещего:________________________________________________________________________________________ 2.___________________________________________________________________________________________________ проживающего: ________________________________________________________________________________________ 3. ____________________________________________________________________________________________________ проживаюещего:________________________________________________________________________________________ 4. ____________________________________________________________________________________________________ проживаюещего:________________________________________________________________________________________

Что ждет покупателя, если продавца квартиры признали банкротом?

Вопрос: обязан ли он заплатить налог в этом случае

Вопрос: ИП применяет УСН (объект налогообложения — «доходы») и осуществляет вид деятельности «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код по ОКВЭД — 70.2). ИП продал квартиру, принадлежащую ему на праве собственности более 3 лет. Ранее квартира сдавалась в аренду и использовалась в предпринимательской деятельности, на момент продажи квартира не сдавалась в аренду и не использовалась в предпринимательской деятельности.

Напоследок письмо налогового органа. Тут все однозначно. Обратное нужно доказывать в суде, но оценивать шансы не буду. Налоговая может и не узнать о продаже квартиры, как предпринимателем, но риск очень велик, т.к. на учете вы там, как ИП состоите.

Документы от заемщика ИП

При взятии кредита ИП должен предоставить следующие документы:

Источник: gzt-gorod.ru

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица имеет некоторые отличия по сравнению с приобретением жилья у физлица, и связанные с этим особенности оформления документов. Эта процедура ощутимо сложнее, так как к «стандартному» алгоритму сделки добавляется еще выяснение статуса юрлица и особенности принятия решений его исполнительным органом. А потому Покупатель здесь сталкивается с другими типами рисков.

Уточним – речь идет о покупке квартиры у компании (организации), НЕ являющейся Застройщиком.

Если жилье приобретается у компании-застройщика (тоже юрлица), то процедура покупки новостройки происходит по единым правилам, подробно описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для первичного рынка.

Здесь же мы рассмотрим особенности покупки квартиры у юридического лица, которое не является владельцем земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (т.е. не является Застройщиком). Нас будет интересовать компания, которая приобрела свои права на отдельную жилую площадь в процессе какой-либо предыдущей сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Кто здесь может выступать в роли Продавца квартиры? Это может быть любое юрлицо или инвестиционный фонд, которые приобрели объект недвижимости в хозяйственных или инвестиционных целях. Эта недвижимость учитывается на балансе предприятия и может быть продана, как и любой другой его актив. При этом от имени фонда (сам фонд не является юрлицом) будет действовать управляющая компания, например, ООО (юрлицо), от имени которой, в свою очередь, будет действовать ее руководитель или сотрудник по доверенности от руководителя.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

В чем отличие покупки недвижимости у компании?

Главное отличие в процедуре покупки квартиры у юрлица (по сравнению с физлицом) – в оформлении корпоративного решения компании о продаже своего актива и в полномочиях лица, которое подписывает Договор купли-продажи.

Ведь если свою квартиру продает человек (физлицо), то решение он принимает самостоятельно и единолично. А если недвижимость продает компания (юрлицо), то решение принимается так, как указано у нее в уставе (например, коллегиально). И исполнять это решение может только строго определенный человек (а не любой сотрудник компании) – это либо ее генеральный директор, либо один из сотрудников, действующий по доверенности от директора.

Еще одно отличие при покупке недвижимости, принадлежащей организации, это – взаиморасчеты по сделке. В сделках с физлицами часто рассчитываются наличными деньгами (такова практика рынка в Москве, например). Но в сделке с юрлицом деньги передаются только безналичным переводом на счет компании-продавца, в том числе с применением банковского аккредитива (об этом ниже).

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки

Процедура приобретения квартиры у юридического лица требует особой подготовки и большего объема документов для проверки. В процессе такой сделки происходит отчуждение актива, находящегося на балансе компании. Этот актив (квартира) может принадлежать юридическому лицу:

1. на основании права собственности (если квартира в готовом доме);
2. на основании права требования (если квартира в строящемся доме).

В первом случае квартира будет продаваться по Договору купли-продажи. Условия договора с юрлицом принципиально не отличаются от условий сделки с физлицом (подробнее об условиях – см. по ссылке в Глоссарии). Только подпись представителя юрлица в договоре заверяется еще и печатью организации.

Во втором случае компания будет продавать квартиру по Договору уступки прав требования (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). При этом само наличие этого права требования у компании может быть под вопросом. Например, в случае, когда квартиру продает компания-подрядчик, оформившая себе ряд квартир в строящемся доме взаимозачетом за свои услуги Застройщику, но не по Договору долевого участия (ДДУ), а по Инвестиционному договору.

Риск Покупателя в этом случае возрастает, так как он покупает здесь неподтвержденное (незарегистрированное) право требования юрлица к Застройщику на передачу ему квартиры в новом доме.

Вообще, при покупке жилья у юридического лица нужны не только риэлтерские навыки, но еще и некоторые знания в корпоративном праве. Поэтому здесь сложно обойтись без дополнительной консультации юриста.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке

Здесь правом требования на квартиру в строящемся доме может обладать (помимо Застройщика) любая компания, которая является соинвестором строительства. Для этого у нее должен быть заключен с Застройщиком договор, по которому Застройщик уступает этой компании права на одну или несколько квартир в новостройке.

Для Покупателя здесь важно – на основании какого именно договора компания получила свои права на квадратные метры. Варианта здесь два:

1. на основании Договора долевого участия (ДДУ);
2. на основании любого другого договора (например, инвестиционного).

Если компания владеет квартирой на основании Договора долевого участия (ДДУ), то ее право требования должно быть зарегистрировано в Росреестре. И здесь сомнений в наличии этого права не возникает. Заказав специальную Выписку из ЕГРН (о зарегистрированных ДДУ – см. по ссылке в Глоссарии), Покупатель может быть уверен, что он покупает квартиру у той компании (организации), которой действительно принадлежит право требования.

Если же компания утверждает, что имеет право требования на квартиру на основании какого-либо другого договора (не ДДУ), то это значит, что ее право государством не зарегистрировано. Оно обусловлено всего лишь договорными отношениями с Застройщиком. И если эти отношения нарушатся (например, между Застройщиком и соинвесторами возник спор), то это право юрлица-соинвестора на квартиру может быть оспорено или аннулировано. Здесь уже Выписка из ЕГРН ничем не поможет, и Покупателю придется изучать основания приобретения права требования на квартиру конкретным юридическим лицом.

Во втором случае риск для Покупателя, очевидно, выше, и без поддержки юриста ему не обойтись. И в обоих случаях сделка с юрлицом на первичном рынке будет происходить путем переуступки права требования (как это делается – см. по ссылке).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке

На вторичке право собственности компании на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре – однозначно. Проверить это Покупатель может самостоятельно, заказав Выписку из ЕГРН (например – здесь).

Далее Покупателю придется, как и в случае сделки с физлицом, изучать историю возникновения прав на квартиру. Но дополнительно понадобится изучить еще и ряд документов о самой компании и ее исполнительных органах (см. ниже – документы).

После этого Покупатель может выходить на подписание Договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом. Здесь Покупателю важно помнить, что передача денег за квартиру (как по условиям договора, так и фактически) должна происходить только на расчетный счет компании, а не в руки или на счет ее доверенного лица, которое подписывает договор. В противном случае по иску самой компании или контролирующих органов сделка может быть признана недействительной.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Оплата по договору купли-продажи квартиры с юрлицом

Порядок оплаты договора при покупке квартиры у юридического лица оговаривается в самом договоре. Это может быть либо перечисление денег на счет компании ПЕРЕД подписанием Договора купли-продажи, либо – передача денег через аккредитив уже ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности.

По факту передачи денег за квартиру, у Покупателя на руках остается банковская квитанция об оплате со счета физлица на счет указанного юрлица (реквизиты счета юрлица должны совпадать с указанными в договоре).

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности.

Документы для покупки квартиры у юридического лица

Тому, кто решил купить квартиру у компании, придется покопаться не только в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, но и разобраться в корпоративном устройстве самой компании. Это нужно для того, чтобы отчуждение актива произошло без нарушения корпоративных процедур.

Какие именно документы нужно проверять Покупателю в случае приобретения квартиры у юридического лица? Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:

1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли ограничения/обременения этих прав.
   — Примечание! С марта 2023 г. в Выписках из ЕГРН перестали указывать ФИО владельцев недвижимости, если эти сведения заказывают третьи лица. Но это касается только физлиц-собственников (защита персональных данных). Собственники юрлица, по-прежнему, видны во всех выписках, в т.ч. при заказе выписки третьими лицами.
2. Получить у компании правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
3. Получить Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
   Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить здесь.
5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
   Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – здесь.
6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
   Эти сведения можно получить через Федеральный реестр сведений о банкротстве – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
   Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).

Дополнительно Покупателю могут понадобиться (если он покупает квартиру у юридического лица на вторичном рынке) еще и такие документы:

1. Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности – она покажет нам историю смены владельцев квартиры;
2. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги – для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее (подробнее об этом – по ссылке).
3. Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – чтобы не пришлось оплачивать чужие долги по коммуналке.
4. Разрешение на перепланировку (если она производилась), или поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было).
5. Согласие залогодержателя на сделку – если квартира находится в залоге у другого юрлица (у банка, например).

Сам порядок сделки (последовательность действий) по приобретению квартиры у организации (юрлица) выглядит так же, как и в случае с физлицом. Подробный алгоритм сделки купли-продажи указан в схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке ниже. Отличие только в комплекте документов для проверки, и в специфических рисках Покупателя (см. ниже)..

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Риски Покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.

Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки? Например, это:

• Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий);
• Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании);
• Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий);
• Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась);
• Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей);
• Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании);
• Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»);
• Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в п.1 и п.2, ст.61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться.

Например, нотариус Алексей Комаров из СПб утверждает:

«С точки зрения норм права, регулирующих корпоративные отношения, вероятность заключения оспоримой сделки с юридическим лицом выше, чем с гражданином».

Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках. Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку ниже).

При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и в случае приобретения жилья у частника. Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. После чего банк-кредитор, с учетом выявленных рисков, выносит решение об одобрении или неодобрении сделки.

ИТОГ: снизить риски покупки квартиры у юридического лица Покупателю поможет консультация профильного юриста в процессе подготовки сделки. А саму сделку лучше проводить через нотариуса. Юрист подскажет, какие моменты нужно учесть, и какие бумаги затребовать у компании, применительно к конкретной ситуации. А нотариус еще раз проконтролирует необходимый и достаточный пакет документов юрлица уже в процессе самой сделки приобретения недвижимости.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Коды ОКВЭД: 68.1

Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

• 68 — Класс «Операции с недвижимым имуществом»
• 68.1 — Подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»

• 68.10: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

Узнайте особенности и ограничения использования ОКВЭД в бесплатной консультации

Для бизнеса

• Сформировать декларацию по УСН бесплатно
• Создать документы для бизнеса
• Спецпредложения

Новое на сайте

• Дебиторская задолженность
• С 1 октября вступят в силу новшества по ЕНС-уведомлениям
• Розницу обяжут блокировать продажу продуктов с истекшим сроком годности
• Суд напомнил: ИФНС вправе требовать документы по всей цепи контрагентов
• Какой кассовый аппарат лучше выбрать индивидуальному предпринимателю

Регистрация бизнеса

• Подготовка документов для ИП/ООО онлайн
• Подбор кодов ОКВЭД
• Консультация по регистрации
• ТОП-6 идей для бизнеса

Спецпредложения 1С

• Проверьте своего бухгалтера
• Консультация по оптимизации налогов
• Месяц бухгалтерского обслуживания в подарок

• Регистрация ООО

• Регистрация ООО в 2023 году Полная инструкция по регистрации ОООРегистрация ООО онлайнОтветственность учредителей ООО Образцы документов Документы для регистрации ОООФорма Р11001Устав ОООУставные документыРешение единственного учредителяПротокол собрания учредителейДоговор об учреждении ООО Коды ОКВЭД Всё про ОКВЭДПодборки кодов ОКВЭД по типу бизнесаЧитать все статьи
• Помощь Консультация по регистрации ОООКонсультация по подбору кодов ОКВЭД
• Бесплатный сервис регистрации ООО Готовые документы за 10 мин. Без специальных знаний Без ошибок и перепроверки Подготовить документы

Бесплатный сервис регистрации ИП Готовые документы за 10 мин. Без специальных знаний Без ошибок и перепроверки Подготовить документы

Бесплатная консультация по налогообложению Подбор налогового режима Составление плана платежей Раскрытие спорных вопросов Оставить заявку

Сервис подготовки деклараций УСН Расчёт платежей УСН Автоматическое заполнение Актуальные бланки Подготовить декларацию

Серия книг «Начни свой бизнес» О популярных видах бизнеса Подробно о регистрации Все особенности и фишки Скачать книги бесплатно

Бесплатные консультации

• По регистрации бизнеса
• По подбору кодов ОКВЭД
• По налогообложению
• Бухгалтерский аудит бизнеса

Онлайн-сервисы

• Регистрация бизнеса
• Декларации УСН
• Выставить счёт

О нас

бесплатный номер поддержки
(с 9 до 18 по Москве в будни)

отвечаем на все вопросы
по регистрации бизнеса

Все новости бизнеса здесь:

• Регистрация ООО
• Регистрация ИП
• Малый бизнес
• Налогообложение
• Новости

Правовая информация

Все материалы, размещенные на сайте, являются интеллектуальной собственностью. Любое их использование без активной ссылки на www.regberry.ru будет являться нарушением российского законодательства.

• Пользовательское соглашение
• Политика конфиденциальности

Входим в группу
компаний «1С»

Источник: www.regberry.ru