Организация думает купить у физического лица (гражданина РФ, но нерезидента) коттедж, находящийся на территории Новой Москвыс целью дальнейшей сдачи в аренду физическим лицам. Какие могут быть подводные камни в плане налогов, ККТ и др?Организация- аккредитованное постоянное представительство с ОКВЭД 68.20.2
Наш ответ
По общему правилу все сделки организаций с физическими лицами должны совершаться в письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
Поэтому оформите с ним договор купли-продажи.
НДФЛ
В рассматриваемой ситуации организация приобретает объект недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности физическому лицу. При этом обязанностей налогового агента у организации не возникает, поскольку исчисление и уплату НДФЛ в отношении доходов, полученных от реализации такого имущества, физические лица производят самостоятельно (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст.
228 НК РФ).
НДС
Физические лица, не зарегистрированные как предприниматели, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Следовательно, при покупке у них имущества не возникает «входного» НДС, который покупатель мог бы принять к вычету.
Как выгоднее купить недвижимость: как ИП или как физлицо?
Однако, если впоследствии организация решит продать это имущество, ей придется начислить НДС на его стоимость по ставке 18%, как и при совершении любой другой сделки купли-продажи (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сдача данного имущества в аренду также будет облагаться НДС.
Налог на прибыль организаций
Коттедж включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 256 НК РФ). Первоначальная стоимость амортизируемого объекта ОС определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма затрат на приобретение этого объекта, в которую, в частности, включается стоимость помещения, установленная договором продажи недвижимости.
В общем случае приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).
При этом организация, приобретающая объекты ОС, бывшие в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. В этом случае срок полезного использования данных ОС может быть определен как установленный предыдущим собственником этих ОС срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником (п. 7 ст. 258 НК РФ).
Однако в рассматриваемой ситуации объект недвижимости приобретен у физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя. Очевидно, что такое физическое лицо не устанавливает срок полезного использования жилого помещения и не относит его к какой-либо амортизационной группе. В связи с этим, по разъяснениям Минфина России, норма п. 7 ст. 258 НК РФ в таких случаях не применяется (Письма от 29.03.2013 N 03-03-06/1/10056, от 15.03.2013 N 03-03-06/1/7939).
Таким образом, жилое помещение включается в амортизационную группу в соответствии со сроком его полезного использования, который определяется организацией самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта ОС с учетом Классификации основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Амортизация по приобретенному объекту недвижимости начисляется ежемесячно в общеустановленном порядке начиная с месяца, следующего за месяцем его ввода в эксплуатацию, вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности на него (п. п. 2, 4 ст. 259 НК РФ).
ККТ
Если организация или ИП покупает товар, работу, услугу у физлица, то ККТ применять ей не нужно. Ведомства отметили, что покупатель не должен пробивать кассовый чек. Но ФНС делает исключение из правила — организация обязана пробить чек, если покупает у физлица товары для перепродажи.
Продавец, как физлицо, ККТ не применяет.
Пример: организация арендует квартиру у физлица. При любой форме оплаты чек не обязана выбивать ни одна из сторон.
Письмо ФНС России от 14.08.2018 N АС-4-20/15707
Письмо Минфина России от 10.08.2018 N 03-01-15/56554
Источник: express-consalt.ru
Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом
Приобретение коммерческой недвижимости — это ответственный шаг, который сопряжен с рядом сложностей и нюансов. Если физическое лицо принимает такое решение, необходимо быть уверенным во всех вопросах, которые возникнут в процессе оформления и проверки документов. Разберемся, каков алгоритм действий при выборе объекта недвижимости и сборе бумаг.
Проверка собственности
Как правило, покупка коммерческой недвижимости необходима для следующих целей:
- в качестве площадки для собственного бизнеса;
- в качестве недвижимости для сдачи в аренду.
Оба эти случая предполагают получение максимально возможной прибыли, ведь стоимость объекта будет высокой. Весь процесс покупки делится на несколько важных этапов:
- проверка документов;
- оценка соответствия продаваемой недвижимости ее стоимости и заявленным параметрам;
- составление договора купли-продажи;
- передача имущества и прав на него, а также переделка.
Приобрести помещение или объект для бизнеса можно с помощью специалистов (риэлторов) или своими силами, если вы в них уверены.
Начнем с проверки самой собственности. Это очень важно, ведь зачастую в объявлении по продаже пишут одно, а в итоге купить можно «кота в мешке». Требуется проверить состояние недвижимого имущества, его местоположение.
С проверкой собственности может справиться любой гражданин, а вот с проверкой документов дела обстоят иначе, если у вас есть вопросы, касательно этой темы, обратитесь за онлайн-консультацией к нашим специалистам.
Проверка документов
Это самый сложный этап из всех. Перед тем как составлять договор, необходимо уточнить огромное число деталей. Важны следующие документы:
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость (юридическое лицо должно иметь право на ее продажу);
- правоустанавливающие документы юридического лица;
- отказное письмо из администрации района (не многие знают о нем, однако в письме фигурирует сумма, по которой администрация отказывается приобретать объект);
- отказ дольщиков или совладельцев приобретать недвижимость.
Все эти документы включены в список неслучайно. Если юридическое лицо решается на продажу, первыми в очереди на покупку согласно законодательству, стоят совладельцы, а за ними — администрация.
Важно! Офис в крупном бизнес-центре (от 100 помещений и выше) не может быть долевым.
К сожалению, законодательство в сфере коммерческой недвижимости подлежит изменению очень часто, по этой причине возникает путаница с документами. Если вы решитесь пригласить юриста, отдайте предпочтение тому, кто специализируется на этих вопросах. Иначе дело может оказаться пустой тратой времени.
Проверка кадастровых документов
Дополнительно осуществляется проверка документов на саму недвижимость. Важно проверить наличие:
- договора на строительство;
- регистрационного удостоверения объекта;
- технического паспорта (здесь сравнивается состояние помещения и его данных на бумаге).
Если все эти бумаги в порядке, можно рассмотреть договор купли-продажи. Не стоит спешить с подписанием. Предварительно покупатель недвижимости должен обратиться в налоговую инспекцию, где ему должны предоставить справку об отсутствии задолженности юридического лица. Между датой регистрации договора купли-продажи и датой составления справки должно пройти не более 1 месяца.
В договоре купли-продажи необходимо указать все детали, включая точное местонахождение объекта, стоимость и ответственность сторон.
Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?
Приобретение коммерческой недвижимости часто связано с решением открыть собственное дело. Поскольку стоимость объекта будет очень высокой, потребуется как можно быстрее вернуть потраченные средства.
Тем, кто решил самостоятельно вести бизнес, лучше всего зарегистрироваться как ИП. В случае, когда предполагается лишь сдача в аренду имущества, это не имеет серьезного значения. Следует лишь помнить, что получение прибыли обязывает каждого гражданина вовремя выплачивать налоги. Физические лица от налога на доходы не освобождены.
Как бы то ни было, покупка коммерческой недвижимости сопряжена с рядом тонкостей. Доверить выбор и проверку документов профессионалам — верное решение, если покупатель плохо знаком с вопросом.
Источник: lawestate.ru
Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом
Проверка собственности. Проверка документов. Проверка кадастровых документов. Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?
На чтение 3 мин.
Просмотров 610
Опубликовано 15.09.2019
В ситуациях, когда необходимо приобрести недвижимое имущество требуется соблюдать ряд важнейших правил для предотвращения правонарушений при оформлении сделок. В данной статье мы подробно рассмотрим, как же приобрести коммерческую недвижимость физическим лицом.
- Проверка собственности
- Проверка документов
- Проверка кадастровых документов
- Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?
Проверка собственности
Коммерсант решивший приобрести недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности может использовать её с различными целями:
- Для организации собственного производства или в качестве офисного помещения.
- Для сдачи помещения в аренду.
Это наиболее типичные случаи использования недвижимости находящейся в собственности, которая должна приносить прибыль. Для покупки недвижимости заключается договор купли-продажи в письменном виде с учетом всех особенностей.
Для этого необходимо выполнить ряд действий:
- провести тщательный анализ пакета документации подготовленной продавцом на реализуемую недвижимость;
- осуществить проверку и оценку недвижимого объекта на соответствие запрашиваемой цене выставляемой продавцом;
- подготовить договор купли-продажи;
- провести приемку недвижимости с составлением приемо-передаточного акта.
Для тщательной проверки документации многие коммерсанты привлекают специалистов юридических компаний способных выполнить весь объем необходимой работы в кратчайший срок.
При проверке документов необходимо провести экспертизу состояния строения с оформлением технического акта.
Необходимо также проверить необременена ли покупаемая недвижимость непогашенными кредитами. При анализе обязательно надо учитывать тенденции изменения цен на недвижимость с возможными структурными и временными изменениями в течение ближайших 3-5 лет.
Проверка документов
Перед подписанием договора купли-продажи осуществляется тщательная проверка предоставленных документов:
- Подтверждающих право собственности на недвижимое имущество продавца.
- Данные продавца и круг его полномочий (физического или юридического лица).
- Проверка наличия отказного письма предоставленного местной администрацией об отказе покупки объекта с указанием стоимости.
- Отказные письма (при наличии) предоставленные совладельцами или дольщиками реализуемой недвижимости с указанием отсутствия намерений приобретения строения в собственность.
Согласно действующему законодательству при продаже недвижимости должен соблюдаться определенный порядок реализации объекта — первоочередными правами на покупку обладают совладельцы, а за ними организация местного самоуправления. Необходимо также учитывать, что правовые акты очень часто изменяются, вносятся правки и уточнения, поэтому лучше воспользоваться услугами юриста специализирующегося на оформлении сделок с недвижимостью.
Проверка кадастровых документов
Для проверки соответствия фактических и данных внесенных в договор осуществляется проверка кадастровых и строительных документов:
- договора о ведении строительных работ на объекте;
- данных внесенных регистрационное удостоверение объекта;
- сведения, внесенные в техпаспорт.
Если предоставленные документы оформлены правильно, то необходимо запросить справку в налоговой инспекции об отсутствии задолженности по реализуемому объекту. Также требуется учесть, что договор купли-продажи подписывается в течение периода, который не должен превышать 1 месяц со дня выдачи справки налоговой инспекцией.
Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?
Покупка недвижимости требует достаточно больших денежных средств. Ежегодно по итогам отчетного периода возникает вопрос о выплате необходимых налогов за приобретенную недвижимость, которые можно оптимизировать, оформив статус ИП.
В этом случае налоговые вычеты по коммерческой недвижимости составляют 6%.
Появляется возможность использовать для организации производства банковские кредиты, оформленные под залог недвижимого имущества. Для ИП при покупке недвижимости допускается рассрочка платежа сроком до 3 лет в случаи оформления сделки непосредственно с застройщиком.
Приобретение коммерческой недвижимости является хорошим вложением денежных средств с учетом тщательной проверки и правильного использования.
Источник: advicelawyer.ru